Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица произвела переустройство и перепланировку своей квартиры. В результате произведенных работ был образован новый объект недвижимости, однако выполненные мероприятия не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома в целом, не нарушают права и законные интересы граждан, квартира пригодна для проживания, выполненные работы соответствуют требованиям пожарной безопасности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Болочагин В.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Калинниковой О.А.,
Судей: Вачковой И.Г., Черкуновой Л.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара на решение Ленинского районного суда г. Самары от 31 марта 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить.
Признать за Ф. право собственности на квартиру по адресу: г. <адрес>, общей площадью 317,3 м2, жилой площадью - 98,5 м2, подсобной площадью - 218,8 м2, площадью лоджий, балконов, террас, веранд и холодных кладовых - 5,1 м2, сохранив ее в переустроенном и перепланированном состоянии".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., судебная коллегия
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Самара, Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара о признании права собственности на реконструированный объект, сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником четырехкомнатной квартиры, общей площадью 186,10 кв. м в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. 19.05.2005 г. на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома ей было дано согласие на переустройство и перепланировку квартиры с присоединением к ней изолированной части помещений технического этажа, площадью 136,3 м2, высотой 2,1 м, расположенного над ее квартирой, в связи с отсутствием в указанных помещениях инженерных коммуникаций и иного, обслуживающего более одного помещения в данном доме, оборудования. В 2006 г. она произвела переустройство и перепланировку квартиры, реконструкцию объекта, присоединив изолированную часть помещений технического этажа. В результате произведенных работ был образован новый объект недвижимости, жилая площадь которого уменьшилась со 117, 2 кв. м до 98, 5 кв. м, а общая площадь увеличилась до 317,3 м2. Однако, выполненные мероприятия не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома в целом, не нарушают права и законные интересы граждан, квартира пригодна для проживания, выполненные работы соответствует требованиям пожарной безопасности, что подтверждается соответствующими заключениями.
Ссылаясь на данные обстоятельства Ф. просила суд признать за ней право собственности на квартиру N в доме <адрес>, жилой площадью 98, 5 кв. м, подсобной площадью - 218, 8 кв. м, общей площадью - 317, 3 кв. м, кроме того площадью лоджий, балконов, террас, веранд и холодных кладовых - 5,1 кв. м и сохранить указанное жилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии.
Судом постановлено указанное выше решение об удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара - П. доводы жалобы поддержала.
Представитель Ф. - Д. просила решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Представитель ответчика - Администрации г.о. Самара, представитель третьего лица ТСЖ "Самарская площадь" в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили.
В силу ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением и неправильным применением норм материального права.
Из материалов дела следует, что Ф. является собственником квартиры, расположенной <адрес>, общей площадью 186, 10 кв. м, жилой площадью 117, 20 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2001 г. (л.д. 6).
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 19.05.2005 г., на указанном собрании принято решение дать согласие Ф. на перепланировку и переустройство жилого помещения - квартиры N 41, с присоединением к квартире N 41 части общего имущества жилого дома, примыкающего к данной квартире - изолированного помещения технического этажа, площадью 136,3 м2 и высотой 2, 1 кв. м без каких либо коммуникаций (л.д. 98-101).
Как указано в исковом заявлении, в 2006 году Ф. самовольно произведены строительные изменения указанного жилого помещения, расположенного на 11 этаже многоквартирного дома. Помещения технического этажа, расположенные непосредственно над квартирой истца, присоединены к квартире с оборудованием лестницы.
В квартире осуществлена установка санитарно-технического оборудования в помещениях N 16 и N 21, установка электрической плиты и мойки в помещении N 24 с подключением к существующим инженерным сетям, выполнена гидроизоляция полов. В помещении технического этажа устроено 4 оконных проема и 2 оконных проема за счет расширения существующих вентиляционных отверстий в наружных стенах, заложено кирпичом вентиляционное отверстие в осях Б-В/2 и дверной проем в осях Е/2-3; выполнена кладка новых кирпичных перегородок для образования новых помещений, изменены размеры всех дверных проемов технического этажа, устроен проем в несущей внутренней стене, демонтирован несущий простенок, устроены проемы в перекрытии 11-го этажа для устройства лестницы; оборудована сауна с подключением к существующим инженерным сетям.
Общая площадь квартиры после ее строительных изменений составила 317,3 м, что подтверждается данными технических паспортов от 2006 г., 2014 г. (л.д. 9-10, 129-130, 145-150).
Согласно техническому заключению ООО "Лаборатория качества и технологии строительства" от 2006 г., на момент обследования дефектов и повреждений, снижающих несущую способность строительных конструкций не обнаружено. Перепланировка помещений выполнена в соответствии с действующими строительными нормами и не снижает несущую способность строительных конструкций здания. Помещение квартиры может использоваться в соответствии со своим функциональным назначением. Общее техническое состояние здания оценивается как работоспособное (л.д. 18-35).
В соответствии с Актом санитарно-эпидемиологической экспертизы (оценки) Отдела гигиены и эпидемиологии в г. Самара ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области" от 07.05.2007 г. квартира в перепланированном состоянии, расположенная по адресу<адрес> пригодна для проживания граждан в соответствии с требованиями действующего санитарного законодательства (л.д. 14-15).
По заключению ООО "Аудит пожарной безопасности и оценка рисков" от 31.07.2014 г. квартира N <адрес> в части объемно-планировочных и конструктивных решений соответствует требованиям пожарной безопасности, пригодна для дальнейшего использования по своему функциональному назначению при условии соблюдения в процессе эксплуатации требований Правил противопожарного режима в РФ (л.д. 119).
Из материалов дела также следует, что в 2007 году по вопросу перепланировки, переоборудования и объединения квартиры с помещением технического этажа Ф. обращалась в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара, которым дан ответ от 17.08.2007 г. с разъяснением положений ч. 4 ст. 29 ЖК РФ о возможности сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии на основании решения суда (л.д. 11-12).
Осуществленные строительные изменения, как указал суд первой инстанции, подпадают под понятие реконструкции.
За выдачей разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а равно за решением о согласовании перепланировки и переустройства истица не обращалась.
По данным технического паспорта квартиры по состоянию на 17.10.2014 г., какие-либо строительные изменения по сравнению с техническим планом от 29.09.2006 г. отсутствуют.
Разрешая спор и удовлетворяя требования Ф. о признании права собственности на квартиру и о сохранении ее в перепланированном и переоборудованном состоянии, суд исходил из того, что в результате строительных изменений квартиры возник новый объект недвижимости, строительные работы, связанные с присоединение к квартире помещений технического этажа - общего имущества многоквартирного дома осуществлены с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома; произведенная истцом реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности здания, в связи с чем получения разрешения на строительство не требовалось, как и процедуры ввода в эксплуатацию; эксплуатационная безопасность помещений, в том числе и нежилого помещения в измененном состоянии, подтверждаются представленным заключениям специалистов; устройство дополнительных оконных проемов не повлияло на архитектурный облик здания; исследование вопроса о возмездности или безвозмездности приобретения истцом прав на помещение технического этажа правового значения не имеет; присоединение помещений технического этажа к квартире влечет их переход в собственность истца.
В обоснование своих выводов суд сослался на ст. 26, 29, п. 2 ст. 40 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ, ст. ст. 14, 51 ГрК РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании закона.
Истцом заявлены требования о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, к которой присоединено нежилое помещение - часть технического этажа жилого дома.
Однако, решение уполномоченного органа о переводе технического этажа из нежилого помещения в жилое, истцом не представлено.
Суд к числу данных органов не относится.
При этом, согласно указанной выше правовой норме, такой перевод допускается только в отношении помещения, принадлежащего заинтересованному лицу на праве собственности, тогда как истец собственником помещений технического этажа не является.
В силу ч. 4 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких либо лиц.
Однако, заключение специалиста, эксперта, подтверждающее, что спорный объект недвижимости, включая помещения технического этажа, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, также отсутствует.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи.
В силу ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Между тем, такие основания для возникновения права собственности истца на самовольно присоединенные к квартире помещения технического этажа отсутствуют.
Более того, возможность отчуждения собственниками помещений многоквартирного жилого дома общего имущества, как на основании возмездных и безвозмездных сделок, так и вследствие иных действий, влекущих за собой передачу доли в праве собственности отдельно от права собственности на помещение, прямо запрещена законом (ст. 37 ЖК РФ).
В связи с этим, ссылки суда на ст. 209 ГК РФ, как на основание возникновения у истца права собственности на помещения технического этажа, как и указание в решении на то, что присоединение этих помещений к квартире влечет их переход в собственность Ф., основаны на неправильном толковании закона.
Судебная коллегия полагает, что в данном случае являются необоснованными и ссылки суда первой инстанции в решении на положения ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако, истцом не представлено доказательств, что принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение нуждалось в реконструкции, а его переустройство и перепланировка были невозможны без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме.
В связи с этим, обоснование судом выводов о наличии оснований для признания за истцом права собственности на объект недвижимости решением общего собрания собственников помещения многоквартирного дома, не соответствует требованиям закона.
Кроме того, совокупность произведенных истцом строительных мероприятий не отвечает понятию перепланировки и переустройства жилого помещения применительно к положениям ст. 25 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Перепланировка, сопряженная с присоединением к индивидуальному жилому помещению мест общего пользования, по своей юридической природе является самовольной реконструкцией, поскольку вследствие выполненных истцом мероприятий произошло изменение параметров части объекта капитального строительства - квартиры с увеличением ее площади, количества этажей, что повлекло и изменение площадей помещений многоквартирного дома.
Таким образом, положения ст. 29 Жилищного кодекса РФ в данном случае неприменимы, поскольку данная правовая норма не предусматривает возможности сохранения помещения в реконструированном состоянии.
К тому же, при реконструкции, в помещении технического этажа истцом устроен проем в несущей внутренней стене, демонтирован несущий простенок, устроены проемы в перекрытии 11-го этажа для устройства лестницы путем демонтажа плит перекрытия, тогда как согласно п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170, не допускаются переоборудование и перепланировка квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания.
Как правильно указал суд, вследствие выполненных истцом строительных работ создан новый объект недвижимости.
Согласно разъяснениям, содержащимися в п. 28 Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 ГК РФ.
Суд также не учел, что исходя из положений п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом, только в случае, если действия выполнены с соблюдением закона и иных правовых актов.
Однако, установленные по делу обстоятельства, не дают оснований полагать, что объект недвижимости о признании права собственности на который заявлены требования Ф., создан ею в соответствии с требованиями закона.
Гражданские права, в силу ст. 8 Гражданского кодекса РФ, могут возникать из судебного решения, устанавливающего гражданские права, но такое решение, в силу ст. 195 ГПК РФ, должно быть законным и обоснованным, то есть постановленным на основании норм действующего законодательства, которые судом по настоящему делу применены и истолкованы неправильно.
При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении иска Ф. подлежит отмене.
В соответствии со ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия полагает необходимым постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 31 марта 2015 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ф. к Администрации г.о. Самара, Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества - квартиру <адрес> жилой площадью 98, 5 кв. м, подсобной площадью - 218, 8 кв. м, общей площадью - 317, 3 кв. м, кроме того площадью лоджий, балконов, террас, веранд и холодных кладовых - 5,1 кв. м и сохранении указанного жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии - отказать в полном объеме.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-6604/2015
Требование: О признании права собственности на реконструированный объект, сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица произвела переустройство и перепланировку своей квартиры. В результате произведенных работ был образован новый объект недвижимости, однако выполненные мероприятия не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома в целом, не нарушают права и законные интересы граждан, квартира пригодна для проживания, выполненные работы соответствуют требованиям пожарной безопасности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2015 г. по делу N 33-6604/2015
Судья: Болочагин В.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Калинниковой О.А.,
Судей: Вачковой И.Г., Черкуновой Л.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара на решение Ленинского районного суда г. Самары от 31 марта 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить.
Признать за Ф. право собственности на квартиру по адресу: г. <адрес>, общей площадью 317,3 м2, жилой площадью - 98,5 м2, подсобной площадью - 218,8 м2, площадью лоджий, балконов, террас, веранд и холодных кладовых - 5,1 м2, сохранив ее в переустроенном и перепланированном состоянии".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., судебная коллегия
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Самара, Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара о признании права собственности на реконструированный объект, сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником четырехкомнатной квартиры, общей площадью 186,10 кв. м в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. 19.05.2005 г. на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома ей было дано согласие на переустройство и перепланировку квартиры с присоединением к ней изолированной части помещений технического этажа, площадью 136,3 м2, высотой 2,1 м, расположенного над ее квартирой, в связи с отсутствием в указанных помещениях инженерных коммуникаций и иного, обслуживающего более одного помещения в данном доме, оборудования. В 2006 г. она произвела переустройство и перепланировку квартиры, реконструкцию объекта, присоединив изолированную часть помещений технического этажа. В результате произведенных работ был образован новый объект недвижимости, жилая площадь которого уменьшилась со 117, 2 кв. м до 98, 5 кв. м, а общая площадь увеличилась до 317,3 м2. Однако, выполненные мероприятия не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома в целом, не нарушают права и законные интересы граждан, квартира пригодна для проживания, выполненные работы соответствует требованиям пожарной безопасности, что подтверждается соответствующими заключениями.
Ссылаясь на данные обстоятельства Ф. просила суд признать за ней право собственности на квартиру N в доме <адрес>, жилой площадью 98, 5 кв. м, подсобной площадью - 218, 8 кв. м, общей площадью - 317, 3 кв. м, кроме того площадью лоджий, балконов, террас, веранд и холодных кладовых - 5,1 кв. м и сохранить указанное жилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии.
Судом постановлено указанное выше решение об удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара - П. доводы жалобы поддержала.
Представитель Ф. - Д. просила решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Представитель ответчика - Администрации г.о. Самара, представитель третьего лица ТСЖ "Самарская площадь" в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили.
В силу ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением и неправильным применением норм материального права.
Из материалов дела следует, что Ф. является собственником квартиры, расположенной <адрес>, общей площадью 186, 10 кв. м, жилой площадью 117, 20 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2001 г. (л.д. 6).
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 19.05.2005 г., на указанном собрании принято решение дать согласие Ф. на перепланировку и переустройство жилого помещения - квартиры N 41, с присоединением к квартире N 41 части общего имущества жилого дома, примыкающего к данной квартире - изолированного помещения технического этажа, площадью 136,3 м2 и высотой 2, 1 кв. м без каких либо коммуникаций (л.д. 98-101).
Как указано в исковом заявлении, в 2006 году Ф. самовольно произведены строительные изменения указанного жилого помещения, расположенного на 11 этаже многоквартирного дома. Помещения технического этажа, расположенные непосредственно над квартирой истца, присоединены к квартире с оборудованием лестницы.
В квартире осуществлена установка санитарно-технического оборудования в помещениях N 16 и N 21, установка электрической плиты и мойки в помещении N 24 с подключением к существующим инженерным сетям, выполнена гидроизоляция полов. В помещении технического этажа устроено 4 оконных проема и 2 оконных проема за счет расширения существующих вентиляционных отверстий в наружных стенах, заложено кирпичом вентиляционное отверстие в осях Б-В/2 и дверной проем в осях Е/2-3; выполнена кладка новых кирпичных перегородок для образования новых помещений, изменены размеры всех дверных проемов технического этажа, устроен проем в несущей внутренней стене, демонтирован несущий простенок, устроены проемы в перекрытии 11-го этажа для устройства лестницы; оборудована сауна с подключением к существующим инженерным сетям.
Общая площадь квартиры после ее строительных изменений составила 317,3 м, что подтверждается данными технических паспортов от 2006 г., 2014 г. (л.д. 9-10, 129-130, 145-150).
Согласно техническому заключению ООО "Лаборатория качества и технологии строительства" от 2006 г., на момент обследования дефектов и повреждений, снижающих несущую способность строительных конструкций не обнаружено. Перепланировка помещений выполнена в соответствии с действующими строительными нормами и не снижает несущую способность строительных конструкций здания. Помещение квартиры может использоваться в соответствии со своим функциональным назначением. Общее техническое состояние здания оценивается как работоспособное (л.д. 18-35).
В соответствии с Актом санитарно-эпидемиологической экспертизы (оценки) Отдела гигиены и эпидемиологии в г. Самара ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области" от 07.05.2007 г. квартира в перепланированном состоянии, расположенная по адресу<адрес> пригодна для проживания граждан в соответствии с требованиями действующего санитарного законодательства (л.д. 14-15).
По заключению ООО "Аудит пожарной безопасности и оценка рисков" от 31.07.2014 г. квартира N <адрес> в части объемно-планировочных и конструктивных решений соответствует требованиям пожарной безопасности, пригодна для дальнейшего использования по своему функциональному назначению при условии соблюдения в процессе эксплуатации требований Правил противопожарного режима в РФ (л.д. 119).
Из материалов дела также следует, что в 2007 году по вопросу перепланировки, переоборудования и объединения квартиры с помещением технического этажа Ф. обращалась в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара, которым дан ответ от 17.08.2007 г. с разъяснением положений ч. 4 ст. 29 ЖК РФ о возможности сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии на основании решения суда (л.д. 11-12).
Осуществленные строительные изменения, как указал суд первой инстанции, подпадают под понятие реконструкции.
За выдачей разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а равно за решением о согласовании перепланировки и переустройства истица не обращалась.
По данным технического паспорта квартиры по состоянию на 17.10.2014 г., какие-либо строительные изменения по сравнению с техническим планом от 29.09.2006 г. отсутствуют.
Разрешая спор и удовлетворяя требования Ф. о признании права собственности на квартиру и о сохранении ее в перепланированном и переоборудованном состоянии, суд исходил из того, что в результате строительных изменений квартиры возник новый объект недвижимости, строительные работы, связанные с присоединение к квартире помещений технического этажа - общего имущества многоквартирного дома осуществлены с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома; произведенная истцом реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности здания, в связи с чем получения разрешения на строительство не требовалось, как и процедуры ввода в эксплуатацию; эксплуатационная безопасность помещений, в том числе и нежилого помещения в измененном состоянии, подтверждаются представленным заключениям специалистов; устройство дополнительных оконных проемов не повлияло на архитектурный облик здания; исследование вопроса о возмездности или безвозмездности приобретения истцом прав на помещение технического этажа правового значения не имеет; присоединение помещений технического этажа к квартире влечет их переход в собственность истца.
В обоснование своих выводов суд сослался на ст. 26, 29, п. 2 ст. 40 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ, ст. ст. 14, 51 ГрК РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании закона.
Истцом заявлены требования о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, к которой присоединено нежилое помещение - часть технического этажа жилого дома.
Однако, решение уполномоченного органа о переводе технического этажа из нежилого помещения в жилое, истцом не представлено.
Суд к числу данных органов не относится.
При этом, согласно указанной выше правовой норме, такой перевод допускается только в отношении помещения, принадлежащего заинтересованному лицу на праве собственности, тогда как истец собственником помещений технического этажа не является.
В силу ч. 4 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких либо лиц.
Однако, заключение специалиста, эксперта, подтверждающее, что спорный объект недвижимости, включая помещения технического этажа, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, также отсутствует.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи.
В силу ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Между тем, такие основания для возникновения права собственности истца на самовольно присоединенные к квартире помещения технического этажа отсутствуют.
Более того, возможность отчуждения собственниками помещений многоквартирного жилого дома общего имущества, как на основании возмездных и безвозмездных сделок, так и вследствие иных действий, влекущих за собой передачу доли в праве собственности отдельно от права собственности на помещение, прямо запрещена законом (ст. 37 ЖК РФ).
В связи с этим, ссылки суда на ст. 209 ГК РФ, как на основание возникновения у истца права собственности на помещения технического этажа, как и указание в решении на то, что присоединение этих помещений к квартире влечет их переход в собственность Ф., основаны на неправильном толковании закона.
Судебная коллегия полагает, что в данном случае являются необоснованными и ссылки суда первой инстанции в решении на положения ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако, истцом не представлено доказательств, что принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение нуждалось в реконструкции, а его переустройство и перепланировка были невозможны без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме.
В связи с этим, обоснование судом выводов о наличии оснований для признания за истцом права собственности на объект недвижимости решением общего собрания собственников помещения многоквартирного дома, не соответствует требованиям закона.
Кроме того, совокупность произведенных истцом строительных мероприятий не отвечает понятию перепланировки и переустройства жилого помещения применительно к положениям ст. 25 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Перепланировка, сопряженная с присоединением к индивидуальному жилому помещению мест общего пользования, по своей юридической природе является самовольной реконструкцией, поскольку вследствие выполненных истцом мероприятий произошло изменение параметров части объекта капитального строительства - квартиры с увеличением ее площади, количества этажей, что повлекло и изменение площадей помещений многоквартирного дома.
Таким образом, положения ст. 29 Жилищного кодекса РФ в данном случае неприменимы, поскольку данная правовая норма не предусматривает возможности сохранения помещения в реконструированном состоянии.
К тому же, при реконструкции, в помещении технического этажа истцом устроен проем в несущей внутренней стене, демонтирован несущий простенок, устроены проемы в перекрытии 11-го этажа для устройства лестницы путем демонтажа плит перекрытия, тогда как согласно п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170, не допускаются переоборудование и перепланировка квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания.
Как правильно указал суд, вследствие выполненных истцом строительных работ создан новый объект недвижимости.
Согласно разъяснениям, содержащимися в п. 28 Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 ГК РФ.
Суд также не учел, что исходя из положений п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом, только в случае, если действия выполнены с соблюдением закона и иных правовых актов.
Однако, установленные по делу обстоятельства, не дают оснований полагать, что объект недвижимости о признании права собственности на который заявлены требования Ф., создан ею в соответствии с требованиями закона.
Гражданские права, в силу ст. 8 Гражданского кодекса РФ, могут возникать из судебного решения, устанавливающего гражданские права, но такое решение, в силу ст. 195 ГПК РФ, должно быть законным и обоснованным, то есть постановленным на основании норм действующего законодательства, которые судом по настоящему делу применены и истолкованы неправильно.
При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении иска Ф. подлежит отмене.
В соответствии со ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия полагает необходимым постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 31 марта 2015 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ф. к Администрации г.о. Самара, Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества - квартиру <адрес> жилой площадью 98, 5 кв. м, подсобной площадью - 218, 8 кв. м, общей площадью - 317, 3 кв. м, кроме того площадью лоджий, балконов, террас, веранд и холодных кладовых - 5,1 кв. м и сохранении указанного жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии - отказать в полном объеме.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)