Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 4 февраля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Докшиной А.Ю. и Пестеревой О.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" Рыбановой Е.А. по доверенности от 05.03.2014, от Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области Андроновой А.И. по доверенности от 12.01.2015, Лебедевой Е.А. по доверенности от 12.01.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 27 октября 2014 года по делу N А13-10812/2014 (судья Киров С.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" (ОГРН 1133525005008; ИНН 3525297195; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; далее - ООО СК "Твои окна", Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (ОГРН 1053500023290; ИНН 3525148002; место нахождения: 160009, Вологодская область, город Вологда, улица Мальцева, дом 52; далее - Инспекция) от 18.07.2014 N 94-д по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (далее - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда") и Ольшуков Сергей Анатольевич.
Решением суда в удовлетворении требований отказано.
Общество в апелляционной жалобе и его представитель в судебном заседании просят решение суда отменить и требования удовлетворить. Указывают, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", принимая платежи от участников долевого строительства на основании агентского договора, действовало от имени и за счет Общества; договор инвестирования от 20.06.2013 N 2-29-08 является договором займа, и займодавец не имел целью получения вместо денежных средств объекта долевого строительства; тот факт, что полученные от дольщиков денежные средства направлены путем проведения зачета взаимной задолженности на погашение задолженности Общества перед ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" свидетельствует об использовании денежных средств дольщиков на цели строительства многоквартирного жилого дома.
Инспекция в отзыве на апелляционную жалобу и ее представители в судебном заседании доводы жалобы отклонили, полагают, что денежные средства на строительство жилого дома привлекаются ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", что является нарушением части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; проведение взаимозачетов и уплата процентов по договору инвестирования, заключенному между Обществом и ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", противоречит статье 18 указанного Закона, поскольку данная норма является императивной и не предусматривает возможности проведения взаимозачетов.
Третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители в суд не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как видно из материалов дела, ООО СК "Твои Окна" на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 N RU35327000-278 осуществляет строительство 11 - 16-этажного жилого дома со встроенными помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машиномест и открытой наземной автостоянкой на 83 машиноместа, общим количеством квартир 1213, общим количеством жителей 1869, на земельном участке площадью 15 460 кв. м.
Обществом 11.12.2013 заключен договор N 495С/Н участия в долевом строительстве с Ольшуковым С.А., которым предусмотрено, что в срок до 4 квартала 2015 года будет выстроен вышеуказанный дом и участнику будет передана квартира-студия N 495, расположенная на 7 этаже в 3 подъезде.
Инспекцией проведена внеплановая документарная проверка Общества по вопросу соблюдения заявителем требований законодательства о долевом участии в строительстве жилья при строительстве вышеуказанного дома в связи с обращением Ольшукова С.А.
В ходе проверки установлено, что в соответствии с пунктом 2.4 договора от 11.12.2013, заключенного с Ольшуковым С.А., оплата цены договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", принимающего платежи и действующего от имени застройщика на основании агентского договора N 11/12/13-В от 11.12.2013, что, по мнению Инспекции, является нарушением части 1 статьи 3 и части 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), поскольку Общество привлекает денежные средства граждан на цели, не связанные со строительством.
Между ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (займодавец) и ООО СК "Твои Окна" (заемщиком) заключен договор инвестирования N 2-29-08 от 20.06.2013, согласно которому займодавец передает заемщику сумму займа в размере 125 млн. руб. под 10% годовых на строительство жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501012:91.
В ходе проверки также установлено, что между ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" и ООО СК "Твои Окна" произведены взаимозачеты в счет погашения задолженности по инвестиционному договору N 2-29-08, то есть за счет денежных средств участников долевого строительства, что, по мнению Инспекции, является нарушением части 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ, поскольку денежными средствами граждан застройщик частично погасил свои личные обязательства.
По результатам проверки Инспекцией составлен акт от 25.06.2014 N 270-АД, протокол об административном правонарушении от 08.07.2014 N 50-д и принято постановление по делу об административном правонарушении от 18.07.2014 N 94-д, которым Общество привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде взыскания штрафа в сумме 500 000 руб.
Полагая постановление Инспекции от 18.07.2014 N 94-д незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Обществу вменяется привлечение денежных средств граждан с нарушением требований, установленных Законом N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1).
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из вышеперечисленных норм следует, что денежные средства граждан может привлекать только застройщик на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, Закон N 214-ФЗ, в отличие от остального гражданского законодательства, имеет более жесткую регламентацию правоотношений между застройщиком и дольщиком, которая предусматривает ряд гарантий для защиты прав и законных интересов дольщиков. Выбранный законодателем тип правового регулирования, предусмотренный данным законом для застройщика характеризуется как разрешительный, то есть данным законом подробно описано, что разрешено застройщику в рамках привлечения денежных средств для строительства, что означает запрет на совершение застройщиком других действий, которые противоречат нормам, предусмотренным данным Законом.
Как следует из материалов дела, между Обществом (принципал) и ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (агент) заключен агентский договор от 11.12.2013 N 11/12/13-В, в соответствии с пунктом 1.2 которого ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени ООО СК "Твои Окна" как принципала, но за его счет, действия по организации продаж строящихся помещений в объекте, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами.
Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что агент обязуется принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости. В силу пункта 2.1.5 Договора Агент обязуется перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала.
Согласно пункту 3.3 договора денежные средства, полученные агентом от третьих лиц по поручению принципала, подлежат перечислению на расчетный счет принципала в течение двух рабочих дней с момента получения их агентом.
Из материалов дела также следует, что оплата цены договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного обществом с Ольшуковым С.А., производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет третьего лица - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", которое не является застройщиком вышеуказанного многоквартирного дома.
Доводы Общества о том, что данные денежные средства принимаются ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В, что означает получение их непосредственно застройщиком, правомерно не приняты судом первой инстанции по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Исходя из пунктов 2.1.1 и 3.3 агентского договора ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" обязано принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости и перечислять указанные суммы на расчетный счет принципала в течение двух рабочих дней с момента их получения.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, исходя из актов взаимозачетов от 31.01.2014, от 28.02.2014, от 31.03.2014, денежные средства дольщиков не были перечислены застройщику, а явились средством погашения обязательств ООО СК "Твои Окна" перед ООО "Севенс Санс Девелопмент Вологда" по инвестиционному договору от 20.06.2013 N 2-29-08.
Вместе с тем в силу пункта 3 части 5 статьи 23 Закона N 214-ФЗ уполномоченный орган вправе ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, введение в правоотношения по долевому участию в строительстве жилья, кроме застройщика и дольщика, третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков, который не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома, фактически нивелирует гарантии прав и законных интересов дольщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве жилья, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, поскольку делает невозможным осуществление государственного контроля за целевым использованием указанных средств.
При таких обстоятельствах апелляционной суд согласен с мнением Инспекции, что Общество осуществляет привлечение денежных средств с нарушением части 1 статьи 3 и части 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Вина Общества в данном случае заключается в том, что оно не приняло всех зависящих от него мер по соблюдению законодательства о долевом участии в строительстве жилья, в частности, соблюдение установленного Законом N 214-ФЗ порядка привлечения денежных средств дольщика.
Какие-либо неустранимые сомнения в виновности ООО СК "Твои окна" отсутствуют.
При таких обстоятельствах, является правомерным вывод Инспекции и суда первой инстанции о наличии в действиях ООО СК "Твои Окна" состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Существенных процессуальных нарушений, которые могли бы стать основанием для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления, апелляционным судом не установлено. Оспариваемое постановление вынесено полномочным органом в пределах его компетенции, квалификация совершенного правонарушения определена правильно, наказание назначено в минимальном размере, предусмотренном санкцией части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, оснований считать его несправедливым и несоразмерным совершенному правонарушению у суда апелляционной инстанции не имеется.
Учитывая характер совершенного Обществом административного правонарушения, суд апелляционной инстанции не может признать его малозначительным.
При таких обстоятельствах следует признать, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, нормы материального и процессуального права судом не нарушены, оснований для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 27 октября 2014 года по делу N А13-10812/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Судьи
А.Ю.ДОКШИНА
О.Ю.ПЕСТЕРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2015 ПО ДЕЛУ N А13-10812/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2015 г. по делу N А13-10812/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 4 февраля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Докшиной А.Ю. и Пестеревой О.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой А.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" Рыбановой Е.А. по доверенности от 05.03.2014, от Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области Андроновой А.И. по доверенности от 12.01.2015, Лебедевой Е.А. по доверенности от 12.01.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 27 октября 2014 года по делу N А13-10812/2014 (судья Киров С.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" (ОГРН 1133525005008; ИНН 3525297195; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31; далее - ООО СК "Твои окна", Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (ОГРН 1053500023290; ИНН 3525148002; место нахождения: 160009, Вологодская область, город Вологда, улица Мальцева, дом 52; далее - Инспекция) от 18.07.2014 N 94-д по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (далее - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда") и Ольшуков Сергей Анатольевич.
Решением суда в удовлетворении требований отказано.
Общество в апелляционной жалобе и его представитель в судебном заседании просят решение суда отменить и требования удовлетворить. Указывают, что ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", принимая платежи от участников долевого строительства на основании агентского договора, действовало от имени и за счет Общества; договор инвестирования от 20.06.2013 N 2-29-08 является договором займа, и займодавец не имел целью получения вместо денежных средств объекта долевого строительства; тот факт, что полученные от дольщиков денежные средства направлены путем проведения зачета взаимной задолженности на погашение задолженности Общества перед ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" свидетельствует об использовании денежных средств дольщиков на цели строительства многоквартирного жилого дома.
Инспекция в отзыве на апелляционную жалобу и ее представители в судебном заседании доводы жалобы отклонили, полагают, что денежные средства на строительство жилого дома привлекаются ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", что является нарушением части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; проведение взаимозачетов и уплата процентов по договору инвестирования, заключенному между Обществом и ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", противоречит статье 18 указанного Закона, поскольку данная норма является императивной и не предусматривает возможности проведения взаимозачетов.
Третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители в суд не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как видно из материалов дела, ООО СК "Твои Окна" на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 N RU35327000-278 осуществляет строительство 11 - 16-этажного жилого дома со встроенными помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машиномест и открытой наземной автостоянкой на 83 машиноместа, общим количеством квартир 1213, общим количеством жителей 1869, на земельном участке площадью 15 460 кв. м.
Обществом 11.12.2013 заключен договор N 495С/Н участия в долевом строительстве с Ольшуковым С.А., которым предусмотрено, что в срок до 4 квартала 2015 года будет выстроен вышеуказанный дом и участнику будет передана квартира-студия N 495, расположенная на 7 этаже в 3 подъезде.
Инспекцией проведена внеплановая документарная проверка Общества по вопросу соблюдения заявителем требований законодательства о долевом участии в строительстве жилья при строительстве вышеуказанного дома в связи с обращением Ольшукова С.А.
В ходе проверки установлено, что в соответствии с пунктом 2.4 договора от 11.12.2013, заключенного с Ольшуковым С.А., оплата цены договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", принимающего платежи и действующего от имени застройщика на основании агентского договора N 11/12/13-В от 11.12.2013, что, по мнению Инспекции, является нарушением части 1 статьи 3 и части 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), поскольку Общество привлекает денежные средства граждан на цели, не связанные со строительством.
Между ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (займодавец) и ООО СК "Твои Окна" (заемщиком) заключен договор инвестирования N 2-29-08 от 20.06.2013, согласно которому займодавец передает заемщику сумму займа в размере 125 млн. руб. под 10% годовых на строительство жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0501012:91.
В ходе проверки также установлено, что между ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" и ООО СК "Твои Окна" произведены взаимозачеты в счет погашения задолженности по инвестиционному договору N 2-29-08, то есть за счет денежных средств участников долевого строительства, что, по мнению Инспекции, является нарушением части 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ, поскольку денежными средствами граждан застройщик частично погасил свои личные обязательства.
По результатам проверки Инспекцией составлен акт от 25.06.2014 N 270-АД, протокол об административном правонарушении от 08.07.2014 N 50-д и принято постановление по делу об административном правонарушении от 18.07.2014 N 94-д, которым Общество привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде взыскания штрафа в сумме 500 000 руб.
Полагая постановление Инспекции от 18.07.2014 N 94-д незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Обществу вменяется привлечение денежных средств граждан с нарушением требований, установленных Законом N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1).
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из вышеперечисленных норм следует, что денежные средства граждан может привлекать только застройщик на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, Закон N 214-ФЗ, в отличие от остального гражданского законодательства, имеет более жесткую регламентацию правоотношений между застройщиком и дольщиком, которая предусматривает ряд гарантий для защиты прав и законных интересов дольщиков. Выбранный законодателем тип правового регулирования, предусмотренный данным законом для застройщика характеризуется как разрешительный, то есть данным законом подробно описано, что разрешено застройщику в рамках привлечения денежных средств для строительства, что означает запрет на совершение застройщиком других действий, которые противоречат нормам, предусмотренным данным Законом.
Как следует из материалов дела, между Обществом (принципал) и ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (агент) заключен агентский договор от 11.12.2013 N 11/12/13-В, в соответствии с пунктом 1.2 которого ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени ООО СК "Твои Окна" как принципала, но за его счет, действия по организации продаж строящихся помещений в объекте, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами.
Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что агент обязуется принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости. В силу пункта 2.1.5 Договора Агент обязуется перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала.
Согласно пункту 3.3 договора денежные средства, полученные агентом от третьих лиц по поручению принципала, подлежат перечислению на расчетный счет принципала в течение двух рабочих дней с момента получения их агентом.
Из материалов дела также следует, что оплата цены договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного обществом с Ольшуковым С.А., производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет третьего лица - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", которое не является застройщиком вышеуказанного многоквартирного дома.
Доводы Общества о том, что данные денежные средства принимаются ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В, что означает получение их непосредственно застройщиком, правомерно не приняты судом первой инстанции по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Исходя из пунктов 2.1.1 и 3.3 агентского договора ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" обязано принимать оплату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости и перечислять указанные суммы на расчетный счет принципала в течение двух рабочих дней с момента их получения.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, исходя из актов взаимозачетов от 31.01.2014, от 28.02.2014, от 31.03.2014, денежные средства дольщиков не были перечислены застройщику, а явились средством погашения обязательств ООО СК "Твои Окна" перед ООО "Севенс Санс Девелопмент Вологда" по инвестиционному договору от 20.06.2013 N 2-29-08.
Вместе с тем в силу пункта 3 части 5 статьи 23 Закона N 214-ФЗ уполномоченный орган вправе ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, введение в правоотношения по долевому участию в строительстве жилья, кроме застройщика и дольщика, третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков, который не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома, фактически нивелирует гарантии прав и законных интересов дольщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве жилья, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, поскольку делает невозможным осуществление государственного контроля за целевым использованием указанных средств.
При таких обстоятельствах апелляционной суд согласен с мнением Инспекции, что Общество осуществляет привлечение денежных средств с нарушением части 1 статьи 3 и части 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Вина Общества в данном случае заключается в том, что оно не приняло всех зависящих от него мер по соблюдению законодательства о долевом участии в строительстве жилья, в частности, соблюдение установленного Законом N 214-ФЗ порядка привлечения денежных средств дольщика.
Какие-либо неустранимые сомнения в виновности ООО СК "Твои окна" отсутствуют.
При таких обстоятельствах, является правомерным вывод Инспекции и суда первой инстанции о наличии в действиях ООО СК "Твои Окна" состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Существенных процессуальных нарушений, которые могли бы стать основанием для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления, апелляционным судом не установлено. Оспариваемое постановление вынесено полномочным органом в пределах его компетенции, квалификация совершенного правонарушения определена правильно, наказание назначено в минимальном размере, предусмотренном санкцией части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, оснований считать его несправедливым и несоразмерным совершенному правонарушению у суда апелляционной инстанции не имеется.
Учитывая характер совершенного Обществом административного правонарушения, суд апелляционной инстанции не может признать его малозначительным.
При таких обстоятельствах следует признать, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, нормы материального и процессуального права судом не нарушены, оснований для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 27 октября 2014 года по делу N А13-10812/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Судьи
А.Ю.ДОКШИНА
О.Ю.ПЕСТЕРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)