Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2010 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Ралько О.Б. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Казаковцевой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Поселок 25 лесозавода" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 5 мая 2010 года по делу N А05-4057/2010 (судья Ипаев С.Г.),
установил:
товарищество собственников жилья "Поселок 25 лесозавода" (далее - ТСЖ "Поселок 25 лесозавода", Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Архангельской области (далее - ГЖИ, Инспекция) о признании незаконным и отмене постановления от 31.03.2010 N 146 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 5 мая 2010 года в удовлетворении требований отказано.
Товарищество в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и признать незаконным оспариваемое постановление. В обоснование своей позиции ссылается на то, что в данном случае собственники жилого дома не принимали решения о выполнении работ по устранению неисправностей, указанных в оспариваемом постановлении, следовательно, и обязанность по их выполнению, в соответствии с пунктом 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, лежит на собственниках жилья.
ГЖИ в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, на основании обращения граждан, прокуратурой Соломбальского района г. Архангельска проведена проверка содержания и ремонта дома N 166, корп. 1 по ул. Школьной в г. Архангельске.
В ходе проверки установлены следующие нарушения: неисправность (гниение, отсутствие отдельных досок) цоколя с торца дома в районе 2 подъезда; негерметичность трубопровода отопления в техподполье дома между 1 - 2 подъездами со стороны главного фасада дома; неисправность (выпучивание) обшивки наружной стены дома в районе 2 подъезда со стороны главного фасада дома; отсутствие остекления заполнения оконного проема в чердачном помещении с торца дома в районе 1, 2 подъездов; неисправность закрытия вводного электрорубильника в лестничной клетке на 2 этаже 2 подъезда; неисправность системы отопления лестничной клетки между 1 и 2 этажами 1 подъезда; отсутствие теплоизоляции трубопровода отопления в лестничной клетке между 1 и 2 этажами 1, 2, подъездов; отсутствие освещения в тамбуре входа в 1, 2 подъезды; неисправность входных дверей (разрушение, гниение, неполный притвор) в районе 1, 2 подъездов; неисправность (выпучивание) отделочного слоя в лестничной клетке на 2 этаже 1 подъезда; неисправность (гниение отдельных элементов) конструкции козырька входа 1 подъезда; отсутствие отлива козырька входа 1 подъезда; несвоевременная очистка выгребов в районе 1 - 2 подъездов; не проведена очистка помойницы; отсутствие крышки помойницы, что явилось нарушением пунктов 3.2.2, 3.2.8, 3.2.9, 3.7.8, 3.7.9, 4.2.2.1, 4.2.2.4, 4.2.4.2, 4.6.1.25, 4.7.7, 5.1.2, 5.6.2, 5.6.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
По результатам проверки прокурором Соломбальского района г. Архангельска 12.03.2010 вынесено постановление о возбуждении в отношении ТСЖ "Поселок 25 лесозавода" дела об административном правонарушении, предусмотренном статьей 7.22 КоАП РФ.
Рассмотрев материалы дела об административном правонарушении, начальник ГЖИ вынес постановление от 31.03.2010 N 146, в котором признал заявителя виновным в совершении административного правонарушения ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ, и назначил ему наказание в виде штрафа в размере 40 000 руб.
Не согласившись с указанным постановлением, ТСЖ "Поселок 25 лесозавода" оспорило его в судебном порядке.
В соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Из данной статьи следует, что субъектом рассматриваемого правонарушения могут являться собственник, организация, принявшая на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющая организация), а также организация, которой указанные функции переданы управляющей организацией на основании договора.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме несет собственник жилого помещения и на нем лежит обязанность по соблюдению правил содержания общего имущества.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Согласно пунктам 41, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, а управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
На основании подпункта "б" пункта 16 данных Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.
Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) как один из способов управления многоквартирным жилым домом закреплен в статье 161 ЖК РФ.
Частью 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с принятием соответствующего решения, которое является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 136 названного Кодекса предусмотрено, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах поселка 25 лесозавода от 26.08.2008 N 1 на базе данных жилых домов создано ТСЖ "Поселок 25 лесозавода", утвержден устав Товарищества, избрано правление и председатель правления Товариществ. Заявителю в числе иных передан также дом N 166, корп. 1 по ул. Школьной в г. Архангельске.
Из этого следует, что собственники помещений в данном доме и домах, выбрали способ управления в форме ТСЖ.
Пунктом 2.2 Устава Товарищества предусмотрено, что одним из видов его деятельности является обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирных домах, управление недвижимым имуществом в жилищной сфере, включая заключение договоров на поставку энергоресурсов и на предоставление коммунальных услуг.
В пунктах 1.1 и 1.11 Устава зафиксированы цели создания ТСЖ, в частности товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирных домах, создано с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Управление общим имуществом многоквартирного дома ТСЖ осуществляет через свои органы. При этом ТСЖ вправе самостоятельно, без привлечения третьих лиц, осуществлять ремонт и содержание общего имущества, или, как следует из положений части 2 статьи 162 ЖК РФ, заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом.
Таким образом, товарищество собственников жилья, управляющее по поручению членов товарищества многоквартирным домом, как эксплуатирующая организация обязано обеспечить содержание общего имущества в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.
При этом способ исполнения данных обязанностей либо самостоятельно, либо с привлечением управляющей организации путем заключения соответствующего договора избирается самим ТСЖ или общим собранием собственников жилых помещений.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае договор с управляющей организацией Товариществом не заключался. Доказательств, подтверждающих то, что собственники жилых помещений уполномочили ТСЖ заключить договор с управляющей организацией, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Товарищество является лицом, ответственным за содержание жилого дома N 166, корп. 1 по ул. Школьной в г. Архангельске.
Факт совершения ТСЖ "Поселок 25 лесозавода" правонарушения, ответственность за которые предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ, подтверждается материалами дела и заявителем не оспаривается.
Довод подателя жалобы о том, что в данном случае собственники жилого дома не принимали решения о выполнении работ по устранению неисправностей, указанных в оспариваемом постановлении, следовательно, и обязанность по их выполнению, в соответствии с пунктом 3 статьи 30 ЖК РФ, лежит на собственниках жилья отклоняется судом апелляционной инстанции.
Действительно, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил N 491).
Таким образом, вопросы содержания общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и связанные с затратами на ремонт общего имущества или обеспечение его надлежащей эксплуатации, вправе решать только собственники помещений в многоквартирном доме.
В то же время частью 1 статьи 135 ЖК РФ предусмотрено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, товарищество собственников жилья, управляющее по поручению членов товарищества многоквартирным домом, как эксплуатирующая организация, обязано обеспечить содержание общего имущества в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.
Положения статьи 135 ЖК РФ отражены в уставе Товарищества. Помимо этого в уставе заявителя также закреплены его обязанности по обеспечению выполнения требований главы 13 ЖК РФ, положений других законов, иных нормативных правовых актов; по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; по обеспечению выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество (раздел IV устава).
Следует также отметить, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирных домах установлен решением Архангельского городского Совета депутатов от 15.05.2007 N 406 и является минимальным, позволяющим поддерживать в надлежащем состоянии имущество многоквартирного дома.
Утвержденный данным решением тариф используется и при оплате жилищно-коммунальных услуг собственниками и нанимателями жилых помещений многоквартирного дома N 166 корп. 1 по ул. Школьной.
Решением Архангельского городского Совета депутатов от 05.03.2005 N 409 утвержден перечень услуг, входящих в содержание жилищного фонда, перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, и перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья.
Выявленные прокуратурой Соломбальского района г. Архангельска нарушения входят в указанные перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и ежемесячно оплачиваются жителями вышеуказанного дома путем внесения платы, которая поступает на счет ТСЖ "Поселок 25 лесозавода".
Ссылка подателя жалобы на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 14.10.2008 N 26084-СК/14 не принимается во внимание, поскольку данный документ носит разъяснительный, а не нормативный характер, официально не опубликован, в Минюсте Российской Федерации не зарегистрирован.
В силу статьи 2.1 КоАП РФ правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность. Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Доказательств невозможности соблюдения заявителем Правил N 170 в силу чрезвычайных обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии в действиях Товарищества состава вмененного ему правонарушения.
Нарушений процедуры привлечения лица к административной ответственности не установлено.
Из оспариваемого постановления следует, что ГЖИ при назначении наказания учтены характер и обстоятельства совершенного правонарушения, данные о лице, привлекаемом к ответственности. Наказание назначено в пределах санкции статьи 7.22 КоАП РФ в минимальном размере.
Обстоятельств, смягчающих или отягчающих ответственность, административным органом и судом не установлено.
Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 5 мая 2010 года по делу N А05-4057/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Поселок 25 лесозавода" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Судьи
О.Б.РАЛЬКО
О.А.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.07.2010 ПО ДЕЛУ N А05-4057/2010
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2010 г. по делу N А05-4057/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2010 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Ралько О.Б. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Казаковцевой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Поселок 25 лесозавода" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 5 мая 2010 года по делу N А05-4057/2010 (судья Ипаев С.Г.),
установил:
товарищество собственников жилья "Поселок 25 лесозавода" (далее - ТСЖ "Поселок 25 лесозавода", Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Архангельской области (далее - ГЖИ, Инспекция) о признании незаконным и отмене постановления от 31.03.2010 N 146 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 5 мая 2010 года в удовлетворении требований отказано.
Товарищество в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и признать незаконным оспариваемое постановление. В обоснование своей позиции ссылается на то, что в данном случае собственники жилого дома не принимали решения о выполнении работ по устранению неисправностей, указанных в оспариваемом постановлении, следовательно, и обязанность по их выполнению, в соответствии с пунктом 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, лежит на собственниках жилья.
ГЖИ в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, на основании обращения граждан, прокуратурой Соломбальского района г. Архангельска проведена проверка содержания и ремонта дома N 166, корп. 1 по ул. Школьной в г. Архангельске.
В ходе проверки установлены следующие нарушения: неисправность (гниение, отсутствие отдельных досок) цоколя с торца дома в районе 2 подъезда; негерметичность трубопровода отопления в техподполье дома между 1 - 2 подъездами со стороны главного фасада дома; неисправность (выпучивание) обшивки наружной стены дома в районе 2 подъезда со стороны главного фасада дома; отсутствие остекления заполнения оконного проема в чердачном помещении с торца дома в районе 1, 2 подъездов; неисправность закрытия вводного электрорубильника в лестничной клетке на 2 этаже 2 подъезда; неисправность системы отопления лестничной клетки между 1 и 2 этажами 1 подъезда; отсутствие теплоизоляции трубопровода отопления в лестничной клетке между 1 и 2 этажами 1, 2, подъездов; отсутствие освещения в тамбуре входа в 1, 2 подъезды; неисправность входных дверей (разрушение, гниение, неполный притвор) в районе 1, 2 подъездов; неисправность (выпучивание) отделочного слоя в лестничной клетке на 2 этаже 1 подъезда; неисправность (гниение отдельных элементов) конструкции козырька входа 1 подъезда; отсутствие отлива козырька входа 1 подъезда; несвоевременная очистка выгребов в районе 1 - 2 подъездов; не проведена очистка помойницы; отсутствие крышки помойницы, что явилось нарушением пунктов 3.2.2, 3.2.8, 3.2.9, 3.7.8, 3.7.9, 4.2.2.1, 4.2.2.4, 4.2.4.2, 4.6.1.25, 4.7.7, 5.1.2, 5.6.2, 5.6.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
По результатам проверки прокурором Соломбальского района г. Архангельска 12.03.2010 вынесено постановление о возбуждении в отношении ТСЖ "Поселок 25 лесозавода" дела об административном правонарушении, предусмотренном статьей 7.22 КоАП РФ.
Рассмотрев материалы дела об административном правонарушении, начальник ГЖИ вынес постановление от 31.03.2010 N 146, в котором признал заявителя виновным в совершении административного правонарушения ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ, и назначил ему наказание в виде штрафа в размере 40 000 руб.
Не согласившись с указанным постановлением, ТСЖ "Поселок 25 лесозавода" оспорило его в судебном порядке.
В соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Из данной статьи следует, что субъектом рассматриваемого правонарушения могут являться собственник, организация, принявшая на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющая организация), а также организация, которой указанные функции переданы управляющей организацией на основании договора.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме несет собственник жилого помещения и на нем лежит обязанность по соблюдению правил содержания общего имущества.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Согласно пунктам 41, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, а управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
На основании подпункта "б" пункта 16 данных Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.
Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) как один из способов управления многоквартирным жилым домом закреплен в статье 161 ЖК РФ.
Частью 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с принятием соответствующего решения, которое является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 136 названного Кодекса предусмотрено, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах поселка 25 лесозавода от 26.08.2008 N 1 на базе данных жилых домов создано ТСЖ "Поселок 25 лесозавода", утвержден устав Товарищества, избрано правление и председатель правления Товариществ. Заявителю в числе иных передан также дом N 166, корп. 1 по ул. Школьной в г. Архангельске.
Из этого следует, что собственники помещений в данном доме и домах, выбрали способ управления в форме ТСЖ.
Пунктом 2.2 Устава Товарищества предусмотрено, что одним из видов его деятельности является обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирных домах, управление недвижимым имуществом в жилищной сфере, включая заключение договоров на поставку энергоресурсов и на предоставление коммунальных услуг.
В пунктах 1.1 и 1.11 Устава зафиксированы цели создания ТСЖ, в частности товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирных домах, создано с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Управление общим имуществом многоквартирного дома ТСЖ осуществляет через свои органы. При этом ТСЖ вправе самостоятельно, без привлечения третьих лиц, осуществлять ремонт и содержание общего имущества, или, как следует из положений части 2 статьи 162 ЖК РФ, заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом.
Таким образом, товарищество собственников жилья, управляющее по поручению членов товарищества многоквартирным домом, как эксплуатирующая организация обязано обеспечить содержание общего имущества в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.
При этом способ исполнения данных обязанностей либо самостоятельно, либо с привлечением управляющей организации путем заключения соответствующего договора избирается самим ТСЖ или общим собранием собственников жилых помещений.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае договор с управляющей организацией Товариществом не заключался. Доказательств, подтверждающих то, что собственники жилых помещений уполномочили ТСЖ заключить договор с управляющей организацией, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Товарищество является лицом, ответственным за содержание жилого дома N 166, корп. 1 по ул. Школьной в г. Архангельске.
Факт совершения ТСЖ "Поселок 25 лесозавода" правонарушения, ответственность за которые предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ, подтверждается материалами дела и заявителем не оспаривается.
Довод подателя жалобы о том, что в данном случае собственники жилого дома не принимали решения о выполнении работ по устранению неисправностей, указанных в оспариваемом постановлении, следовательно, и обязанность по их выполнению, в соответствии с пунктом 3 статьи 30 ЖК РФ, лежит на собственниках жилья отклоняется судом апелляционной инстанции.
Действительно, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил N 491).
Таким образом, вопросы содержания общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и связанные с затратами на ремонт общего имущества или обеспечение его надлежащей эксплуатации, вправе решать только собственники помещений в многоквартирном доме.
В то же время частью 1 статьи 135 ЖК РФ предусмотрено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, товарищество собственников жилья, управляющее по поручению членов товарищества многоквартирным домом, как эксплуатирующая организация, обязано обеспечить содержание общего имущества в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.
Положения статьи 135 ЖК РФ отражены в уставе Товарищества. Помимо этого в уставе заявителя также закреплены его обязанности по обеспечению выполнения требований главы 13 ЖК РФ, положений других законов, иных нормативных правовых актов; по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; по обеспечению выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество (раздел IV устава).
Следует также отметить, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирных домах установлен решением Архангельского городского Совета депутатов от 15.05.2007 N 406 и является минимальным, позволяющим поддерживать в надлежащем состоянии имущество многоквартирного дома.
Утвержденный данным решением тариф используется и при оплате жилищно-коммунальных услуг собственниками и нанимателями жилых помещений многоквартирного дома N 166 корп. 1 по ул. Школьной.
Решением Архангельского городского Совета депутатов от 05.03.2005 N 409 утвержден перечень услуг, входящих в содержание жилищного фонда, перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, и перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья.
Выявленные прокуратурой Соломбальского района г. Архангельска нарушения входят в указанные перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и ежемесячно оплачиваются жителями вышеуказанного дома путем внесения платы, которая поступает на счет ТСЖ "Поселок 25 лесозавода".
Ссылка подателя жалобы на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 14.10.2008 N 26084-СК/14 не принимается во внимание, поскольку данный документ носит разъяснительный, а не нормативный характер, официально не опубликован, в Минюсте Российской Федерации не зарегистрирован.
В силу статьи 2.1 КоАП РФ правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность. Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Доказательств невозможности соблюдения заявителем Правил N 170 в силу чрезвычайных обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии в действиях Товарищества состава вмененного ему правонарушения.
Нарушений процедуры привлечения лица к административной ответственности не установлено.
Из оспариваемого постановления следует, что ГЖИ при назначении наказания учтены характер и обстоятельства совершенного правонарушения, данные о лице, привлекаемом к ответственности. Наказание назначено в пределах санкции статьи 7.22 КоАП РФ в минимальном размере.
Обстоятельств, смягчающих или отягчающих ответственность, административным органом и судом не установлено.
Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 5 мая 2010 года по делу N А05-4057/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Поселок 25 лесозавода" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Судьи
О.Б.РАЛЬКО
О.А.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)