Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 18 ноября 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 19 ноября 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 18 ноября 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 дело N А55-25044/2012 (судья Рысаева С.Г.) по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824, ИНН 6315800964), гор. Самара
к Обществу с ограниченной ответственностью "Транзит" (ОГРН 1036300663112), гор. Самара,
с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Малкина Валерия Яковлевича,
- Старосельцева Юрия Ивановича,
о взыскании 126 257 руб. 44 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Кордюшов А.С. представитель по доверенности N 370 от 26.12.2013;
- от ответчика - Усманов М.С. представитель по доверенности от 10.07.2014;
- от третьего лица Малкина В.Я. - Усманов М.С. представитель по доверенности от 10.01.2014
от третьего лица Старосельцева Ю.И. - Усманов М.С. представитель по доверенности от 10.01.2014.
установил:
Истец - Министерство имущественных отношений Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Транзит" о взыскании 126 257 руб. 44 коп., из них: 104 605 руб. 87 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 26889 от 19 мая 1997 года (N 021551з) за период со 02 января 2007 года по 31 мая 2012 года, 21 651 руб. 57 коп. пени за просрочку платежа за период с 13 февраля 2007 года по 31 мая 2012 года, и о расторжении договора аренды земельного участка от 19 мая 1997 года N 26889 (021551з).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 ноября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 04 июля 2013 года отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 27 ноября 2012 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 года, и передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Самарской области от 04 октября 2013 года суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Транзит" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области 104 605 руб. 87 коп. основного долга, а также в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 4 138 руб. 17 коп. В остальной части в иске суд отказал.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2014 года суд в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю. решение Арбитражного суда Самарской области от 04 октября 2013 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "Транзит" - без удовлетворения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 18 июля 2014 года отменил постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2014 года и направил дело на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
При этом суд кассационной инстанции указал на то, что при новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо установить, является ли спорный договор аренды земельного участка от 19 мая 1997 года N 26889 действующим или прекращенным; дать правовую оценку договору купли-продажи объекта недвижимости N 02 от 01 марта 2007 года, согласно которому объект недвижимости, который располагался на спорном земельном участке, продан физическим лицам - Малкину В.Я. и Старосельцеву Ю.И.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2014 года суд принял на новое рассмотрение дело и назначил судебное заседание на 18 сентября 2014 года на 15 час. 10 мин.
В связи с отпуском судьи Балакиревой Е.М., участвовавшего в составе суда, рассматривающего дело, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена ее замена на судью Романенко С.Ш., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2014 года суд в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил и назначил судебное заседание на 07 октября 2014 года на 17 час. 20 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2014 года суд в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Малкина Валерия Яковлевича, Старосельцева Юрия Ивановича. Суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству и назначил судебное разбирательство на 18 ноября 2014 года на 11 час. 00 мин.
В связи с отпуском судьи Пышкиной Н.Ю., участвовавшего в составе суда, рассматривающего дело до отложения судебного разбирательства, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена ее замена на судью Балакиреву Е.М., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель третьих лиц поддержал позицию ответчика и пояснил, что нежилое помещение общей площадью 239,50 кв. м, в подвале жилого дома, комнаты NN 1, 3-7, 5, 11, 12, расположенное по адресу: гор. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе / ул. Венцека, д. 67-69 / д. 39, приобретено ими в долевую собственность 01 марта 2007 года по договору купли-продажи объекта недвижимости N 02. Государственная регистрация права общей долевой собственности произведена 22 марта 2007 года.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьих лиц, суд установил, что между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству гор. Самары и ТОО "Транзит" был заключен договор аренды земельного участка N 26889 от 19 мая 1997 года (021551з), в соответствии с которым ответчику предоставлен земельный участок площадью 106,65 кв. м, расположенный по адресу: гор. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, 67/69 для использования под склад.
Согласно п. 1.1 договора договор был заключен сроком с 23 августа 1994 года по 23 августа 1999 года. После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, таким образом, согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
В соответствии с Законом Самарской области от 11 марта 2005 года N 94-ГД "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в том числе спорным земельным участком), с 01 июля 2006 года возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
В соответствии с условиями договора, арендатор обязался оплачивать арендную плату за пользование земельным участком.
Пункт 2.4 договора предусматривает, что плата вносится арендодателю в следующем порядке: ежеквартально не позднее 15 января, 15 апреля, 15 июля, 15 октября в течение всего срока аренды.
Как указал истец, ответчик свои обязанности по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность 104 605 руб. 87 коп. за период со 02 января 2007 года по 31 мая 2012 года, за взысканием которой истец обратился с настоящим иском в суд, начислив пени в размере 21 651 руб. 57 коп. в соответствии с п. 4.2 договора за период с 13 февраля 2007 года по 31 мая 2012 года.
Письмом от 29 марта 2012 года N 12/5680 истец уведомил ответчика о необходимости внесения арендной платы и предложил в случае непогашения задолженности расторгнуть договор аренды от 19 мая 1997 года N 26889 (021551з).
Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 26889 от 19 мая 1997 года (021551з) в соответствии со ст. ст. 619, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 25 января 2013 года предусматривает, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 16 февраля 2000 года серии 63 N 0295776 нежилое помещение, литер А, подвал: комн. NN 1, 3-7, 5, 11, 12, площадью 239,50 кв. м, расположенное по адресу: гор. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе / ул. Венцека, д. 67-69 / д. 39 принадлежит ответчику на праве собственности.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение находится в многоквартирном доме, имеющие жилые помещения, спорное нежилое помещение не является пристройкой и не может быть использовано от всего дома, поскольку имеет общие с домом наружные и капитальные стены и конструктивно связано с домом, в том числе и наличием общих инженерных сетей.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
В пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В пункте 66 названного Постановления Пленума также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Согласно кадастровой выписке от 28 декабря 2010 года N 63-00-102/10-504670 площадь земельного участка ориентировочная, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
В материалах дела отсутствуют доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии сформированного земельного участка под многоквартирным домом.
Таким образом, с момента вступления в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01 марта 2005 года) публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, поэтому обязанность у ответчика как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в заявленный в иске период отсутствует. Министерство имущественных отношений Самарской области является ненадлежащим истцом по делу, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах дела также имеется письмо Комитета имущественных отношений Самарской области от 12 января 2004 года исх. N 15-07-10/256, из которого следует, что договор аренды земельного участка по адресу: ул. Фрунзе, д. 67/69 считается расторгнутым.
Министерство имущественных отношений Самарской области достоверность письма от 12 января 2004 года не оспорило, в судебном заседании представитель пояснил, что в нем отсутствуют основания для расторжения договора.
Поскольку письмом от 12 января 2004 года исх. N 15-07-10/256 истец фактически отказался от договора аренды, продленного на неопределенный срок, последний с 12 апреля 2004 года считается прекращенным в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно между сторонами отсутствуют договорные отношения.
Кроме того, указанное нежилое помещение было продано обществом Малкину В.Я. и Старосельцеву Ю.И. по договору купли-продажи объекта недвижимости N 02 от 01 марта 2007 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации замена ненадлежащего ответчика на надлежащего может быть произведена судом по ходатайству или с согласия истца.
Истец никаких мер по установлению надлежащего ответчика и его адреса не принял, соответственно ходатайств об отложении рассмотрения дела, о замене ответчика в порядке ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлял.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доказательств фактического использования земельного участка ООО "Транзит" в спорный период в материалах дела не имеется.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции делает вывод о необходимости отменить обжалуемое решение и не находит оснований для удовлетворения исковых требований Министерства имущественных отношений Самарской области.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 октября 2013 года, принятое по делу N А55-25044/2012, отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений Самарской области отказать.
Взыскать с Министерства имущественных отношений Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Транзит" 2 000 руб. расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.11.2014 ПО ДЕЛУ N А55-25044/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 ноября 2014 г. по делу N А55-25044/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 18 ноября 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 19 ноября 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 18 ноября 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 дело N А55-25044/2012 (судья Рысаева С.Г.) по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824, ИНН 6315800964), гор. Самара
к Обществу с ограниченной ответственностью "Транзит" (ОГРН 1036300663112), гор. Самара,
с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Малкина Валерия Яковлевича,
- Старосельцева Юрия Ивановича,
о взыскании 126 257 руб. 44 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Кордюшов А.С. представитель по доверенности N 370 от 26.12.2013;
- от ответчика - Усманов М.С. представитель по доверенности от 10.07.2014;
- от третьего лица Малкина В.Я. - Усманов М.С. представитель по доверенности от 10.01.2014
от третьего лица Старосельцева Ю.И. - Усманов М.С. представитель по доверенности от 10.01.2014.
установил:
Истец - Министерство имущественных отношений Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Транзит" о взыскании 126 257 руб. 44 коп., из них: 104 605 руб. 87 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 26889 от 19 мая 1997 года (N 021551з) за период со 02 января 2007 года по 31 мая 2012 года, 21 651 руб. 57 коп. пени за просрочку платежа за период с 13 февраля 2007 года по 31 мая 2012 года, и о расторжении договора аренды земельного участка от 19 мая 1997 года N 26889 (021551з).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 ноября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 04 июля 2013 года отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 27 ноября 2012 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 года, и передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Самарской области от 04 октября 2013 года суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Транзит" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области 104 605 руб. 87 коп. основного долга, а также в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 4 138 руб. 17 коп. В остальной части в иске суд отказал.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2014 года суд в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю. решение Арбитражного суда Самарской области от 04 октября 2013 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "Транзит" - без удовлетворения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 18 июля 2014 года отменил постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2014 года и направил дело на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
При этом суд кассационной инстанции указал на то, что при новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо установить, является ли спорный договор аренды земельного участка от 19 мая 1997 года N 26889 действующим или прекращенным; дать правовую оценку договору купли-продажи объекта недвижимости N 02 от 01 марта 2007 года, согласно которому объект недвижимости, который располагался на спорном земельном участке, продан физическим лицам - Малкину В.Я. и Старосельцеву Ю.И.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2014 года суд принял на новое рассмотрение дело и назначил судебное заседание на 18 сентября 2014 года на 15 час. 10 мин.
В связи с отпуском судьи Балакиревой Е.М., участвовавшего в составе суда, рассматривающего дело, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена ее замена на судью Романенко С.Ш., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2014 года суд в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил и назначил судебное заседание на 07 октября 2014 года на 17 час. 20 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2014 года суд в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Малкина Валерия Яковлевича, Старосельцева Юрия Ивановича. Суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству и назначил судебное разбирательство на 18 ноября 2014 года на 11 час. 00 мин.
В связи с отпуском судьи Пышкиной Н.Ю., участвовавшего в составе суда, рассматривающего дело до отложения судебного разбирательства, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена ее замена на судью Балакиреву Е.М., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель третьих лиц поддержал позицию ответчика и пояснил, что нежилое помещение общей площадью 239,50 кв. м, в подвале жилого дома, комнаты NN 1, 3-7, 5, 11, 12, расположенное по адресу: гор. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе / ул. Венцека, д. 67-69 / д. 39, приобретено ими в долевую собственность 01 марта 2007 года по договору купли-продажи объекта недвижимости N 02. Государственная регистрация права общей долевой собственности произведена 22 марта 2007 года.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьих лиц, суд установил, что между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству гор. Самары и ТОО "Транзит" был заключен договор аренды земельного участка N 26889 от 19 мая 1997 года (021551з), в соответствии с которым ответчику предоставлен земельный участок площадью 106,65 кв. м, расположенный по адресу: гор. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, 67/69 для использования под склад.
Согласно п. 1.1 договора договор был заключен сроком с 23 августа 1994 года по 23 августа 1999 года. После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, таким образом, согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
В соответствии с Законом Самарской области от 11 марта 2005 года N 94-ГД "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в том числе спорным земельным участком), с 01 июля 2006 года возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
В соответствии с условиями договора, арендатор обязался оплачивать арендную плату за пользование земельным участком.
Пункт 2.4 договора предусматривает, что плата вносится арендодателю в следующем порядке: ежеквартально не позднее 15 января, 15 апреля, 15 июля, 15 октября в течение всего срока аренды.
Как указал истец, ответчик свои обязанности по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность 104 605 руб. 87 коп. за период со 02 января 2007 года по 31 мая 2012 года, за взысканием которой истец обратился с настоящим иском в суд, начислив пени в размере 21 651 руб. 57 коп. в соответствии с п. 4.2 договора за период с 13 февраля 2007 года по 31 мая 2012 года.
Письмом от 29 марта 2012 года N 12/5680 истец уведомил ответчика о необходимости внесения арендной платы и предложил в случае непогашения задолженности расторгнуть договор аренды от 19 мая 1997 года N 26889 (021551з).
Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 26889 от 19 мая 1997 года (021551з) в соответствии со ст. ст. 619, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 25 января 2013 года предусматривает, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 16 февраля 2000 года серии 63 N 0295776 нежилое помещение, литер А, подвал: комн. NN 1, 3-7, 5, 11, 12, площадью 239,50 кв. м, расположенное по адресу: гор. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе / ул. Венцека, д. 67-69 / д. 39 принадлежит ответчику на праве собственности.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение находится в многоквартирном доме, имеющие жилые помещения, спорное нежилое помещение не является пристройкой и не может быть использовано от всего дома, поскольку имеет общие с домом наружные и капитальные стены и конструктивно связано с домом, в том числе и наличием общих инженерных сетей.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
В пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В пункте 66 названного Постановления Пленума также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Согласно кадастровой выписке от 28 декабря 2010 года N 63-00-102/10-504670 площадь земельного участка ориентировочная, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
В материалах дела отсутствуют доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии сформированного земельного участка под многоквартирным домом.
Таким образом, с момента вступления в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01 марта 2005 года) публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, поэтому обязанность у ответчика как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в заявленный в иске период отсутствует. Министерство имущественных отношений Самарской области является ненадлежащим истцом по делу, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах дела также имеется письмо Комитета имущественных отношений Самарской области от 12 января 2004 года исх. N 15-07-10/256, из которого следует, что договор аренды земельного участка по адресу: ул. Фрунзе, д. 67/69 считается расторгнутым.
Министерство имущественных отношений Самарской области достоверность письма от 12 января 2004 года не оспорило, в судебном заседании представитель пояснил, что в нем отсутствуют основания для расторжения договора.
Поскольку письмом от 12 января 2004 года исх. N 15-07-10/256 истец фактически отказался от договора аренды, продленного на неопределенный срок, последний с 12 апреля 2004 года считается прекращенным в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно между сторонами отсутствуют договорные отношения.
Кроме того, указанное нежилое помещение было продано обществом Малкину В.Я. и Старосельцеву Ю.И. по договору купли-продажи объекта недвижимости N 02 от 01 марта 2007 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации замена ненадлежащего ответчика на надлежащего может быть произведена судом по ходатайству или с согласия истца.
Истец никаких мер по установлению надлежащего ответчика и его адреса не принял, соответственно ходатайств об отложении рассмотрения дела, о замене ответчика в порядке ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлял.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доказательств фактического использования земельного участка ООО "Транзит" в спорный период в материалах дела не имеется.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции делает вывод о необходимости отменить обжалуемое решение и не находит оснований для удовлетворения исковых требований Министерства имущественных отношений Самарской области.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 октября 2013 года, принятое по делу N А55-25044/2012, отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений Самарской области отказать.
Взыскать с Министерства имущественных отношений Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Транзит" 2 000 руб. расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)