Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец является собственником квартиры и проголосовал за ответчика в качестве управляющей организации. Договор управления направлен для согласования и подписания ответчику.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Никитенко А.В.
Докладчик: Быкова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Быковой И.В.,
Судей Черных С.В., Жегалова Е.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 09 июля 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя УК - А. на решение Искитимского районного суда Новосибирской области от 13 апреля 2015 года по делу по иску М.Г.Я. к УК об обязанности заключить договор, которым постановлено:
Признать противоправными действия УК по уклонению от заключения договора управления многоквартирным домом N <адрес>.
Обязать УК заключить с М.Г.Я. договор управления многоквартирным домом N <адрес>.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения М.Г.Я., представителя УК К., судебная коллегия
установила:
М.Г.Я. обратился в суд с иском к УК", в котором просила признать противоправными действия УК по уклонению от заключения договора управления многоквартирным домом N <адрес>, обязать УК заключить договор управления многоквартирным домом N <адрес>.
В обоснование своих требований истец указал, что собственники многоквартирного дома N <адрес> на общем собрании (Протокол от ДД.ММ.ГГГГ. N) приняли решение о смене управляющей организации Ж и о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией УК". Решением общего собрания на заключение договора с УК было избрано уполномоченное лицо.
Истец является собственником квартиры N дома N и также проголосовала за смену управляющей организации и выборе УК в качестве управляющей организации.
Протокол общего собрания собственников помещений <адрес> вместе с Договором управления для согласования и подписания управляющей организацией УК был представлен в данную управляющую организацию ДД.ММ.ГГГГ.
В силу закона договор управления многоквартирным домом N <адрес> для УК является обязательным к заключению.
Соответственно при получении от собственников многоквартирного дома N <адрес> протокола общего собрания собственников и договора на управление многоквартирным домом N (оферту), УК была обязана по истечении 30 дней предоставить уполномоченному собственниками лицу в письменном виде ответ.
Ответ УК в обязательном порядке во исполнение требований законодательства должен быть дан ДД.ММ.ГГГГ г., но даже после письменного обращения уполномоченного собственниками лица (председателя совета дома N М.Г.Я.) требования законодательства не были соблюдены. Данный факт можно квалифицировать как необоснованное уклонение обязательной стороны от заключения договора управления многоквартирным домом N <адрес>.
Договор управления является возмездным, а истец является гражданином, выразившим намерение получать от исполнителя УК услуги по управлению и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания в многоквартирном доме, однако, необоснованным уклонением от подписания договора УК нарушило права истца как потребителя услуг и работ, закрепленные положениями действующего законодательства РФ.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель УК - А., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении требований М.Г.Я. отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы представитель ответчика ссылается на принцип свободы договора, обращает внимание суда на то, что ГК РФ и ЖК РФ не предусматривают обязанности управляющей организации заключить договор с обратившимися к ней собственниками многоквартирного дома.
Апеллянт указывает, что при отсутствии прямой нормы закона, обязывающей управляющую организацию заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома, обязанность заключения такого договора может следовать только из отнесения его к публичным договорам, однако, данный договор не является публичным, так как не отвечает признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ.
Представитель ответчика полагает, что заключение договора управления многоквартирным домом становится обязательным для управляющей компании только в случае ее участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления, УК в таком конкурсе не участвовало.
Апеллянт полагает, что вывод суда об обязательности заключения договора управления для Управляющей компании (без ее согласия вступить в договорные отношения) приведет к невозможности исполнения других норм ЖК РФ.
На апелляционную жалобу принесены возражения М.Г.Я., в которых содержится просьба об оставлении решения суда первой инстанции без изменения, а апелляционной жалобы - без удовлетворения.
Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, собственники многоквартирного дома N <адрес> на общем собрании, проведенном путем заочного голосования (Протокол от ДД.ММ.ГГГГ. N), приняли решение о смене управляющей организации Ж, расторжении с ней договора управления многоквартирным домом и о выборе способа управления МКД управляющей организацией УК", утвержден договор управления МКД с УК". Решением общего собрания на заключение договора с УК было избрано уполномоченное лицо М.Г.Я.
Истец М.Г.Я. является собственником квартиры N дома N и также принимала участие в голосовании и проголосовала за смену управляющей организации и выборе УК в качестве управляющей организации.
Протокол общего собрания собственников помещений дома N вместе с Договором управления для согласования и подписания управляющей организацией УК был представлен в данную управляющую организацию ДД.ММ.ГГГГ
Постанавливая решение об удовлетворении заявленного требования суд руководствовался нормами ст. 162 ЖК РФ и пришел к выводу о том, что в силу закона договор управления многоквартирным домом N <адрес> для УК является обязательным к заключению.
Суд указал в решении, что при получении от собственников многоквартирного дома N <адрес> протокола общего собрания собственников и договора на управление МКД N (оферту), УК, на основании ст. 445 ГК РФ обязана была по истечении 30 дней предоставить уполномоченному собственниками лицу в письменном виде ответ, содержащий один из предусмотренных ст. 445 ГК РФ вариантов: направить извещение об акцепте о безоговорочном заключении договора, отказ от акцепта; акцепт на иных условиях с протоколом разногласий. Однако, данные требования законодательства ответчиком не были соблюдены.
Принимая во внимание, что решением суда первой инстанции не возложено на вновь избранную управляющую компанию УК обязанности заключить договор управления многоквартирным домом именно на условиях утвержденных общим собранием собственниками, таких требований истцом не заявлялось, коллегия в целом соглашается с постановленным судебным решением, так как по существу является правильным.
Возможность расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрена положениями ст. 162 ЖК РФ, а именно частями 8, 8.1 и 8.2 данной статьи.
В силу ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Исходя из системного анализа приведенных норм следует, что право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом законодатель предоставил только собственникам помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений этого дома; у управляющей организации соответствующего права не имеется.
Принимая во внимание, что решение собрания собственников, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ никем не оспорено, суд обосновано удовлетворил требования истца, без конкретизации условий договора.
Представитель УК в суде апелляционной инстанции подтвердил, что фактически УК осуществляет управление многоквартирным домом истицы, все документы от Ж переданы.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Жилищный кодекс РФ не устанавливает обязанность управляющей организации заключить договор управления на тех условиях, которые без ее участия определены собственниками помещений многоквартирного дома. При выборе управляющей организации собственники должны ознакомиться с предлагаемым ею вариантом договора управления, либо присоединиться к нему, либо обсудить вопросы о внесении в него изменений.
Таким образом, выбирая управляющую организацию, собственники одновременно выбирают и предложенные ею условия договора.
По смыслу ст. 426 ГК РФ коммерческая организация в случае ее избрания на общем собрании собственников управляющей организацией, не вправе отказать собственникам в заключении с ними договора управления на предлагаемых ею условиях. Вместе с тем, обязанность безоговорочно принять любые предложенные собственниками условия договора, на нее законом не возложена.
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
При выборе управляющей организации собственники должны либо принять предложенные управляющей организацией условия договора, либо согласовать с нею их изменения, либо избрать другую управляющую организацию, условия договора с которой их устраивают.
С учетом изложенного довод апеллянта о том, что договор управления многоквартирным домом не является публичным и не обязателен для управляющей компании к заключению, не влияет на правильность принятого решения, так как суд возложил на ответчика обязанность заключить договор без конкретизации на условия утвержденные общим собранием.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Нарушений норм материального или норм процессуального права, которые могут повлечь отмену решения в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Искитимского районного суда Новосибирской области от 13 апреля 2015 г. в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя УК - А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5715/2015
Требование: Об обязанности заключить договор.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец является собственником квартиры и проголосовал за ответчика в качестве управляющей организации. Договор управления направлен для согласования и подписания ответчику.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июля 2015 г. по делу N 33-5715/2015
Судья: Никитенко А.В.
Докладчик: Быкова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Быковой И.В.,
Судей Черных С.В., Жегалова Е.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 09 июля 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя УК - А. на решение Искитимского районного суда Новосибирской области от 13 апреля 2015 года по делу по иску М.Г.Я. к УК об обязанности заключить договор, которым постановлено:
Признать противоправными действия УК по уклонению от заключения договора управления многоквартирным домом N <адрес>.
Обязать УК заключить с М.Г.Я. договор управления многоквартирным домом N <адрес>.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения М.Г.Я., представителя УК К., судебная коллегия
установила:
М.Г.Я. обратился в суд с иском к УК", в котором просила признать противоправными действия УК по уклонению от заключения договора управления многоквартирным домом N <адрес>, обязать УК заключить договор управления многоквартирным домом N <адрес>.
В обоснование своих требований истец указал, что собственники многоквартирного дома N <адрес> на общем собрании (Протокол от ДД.ММ.ГГГГ. N) приняли решение о смене управляющей организации Ж и о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией УК". Решением общего собрания на заключение договора с УК было избрано уполномоченное лицо.
Истец является собственником квартиры N дома N и также проголосовала за смену управляющей организации и выборе УК в качестве управляющей организации.
Протокол общего собрания собственников помещений <адрес> вместе с Договором управления для согласования и подписания управляющей организацией УК был представлен в данную управляющую организацию ДД.ММ.ГГГГ.
В силу закона договор управления многоквартирным домом N <адрес> для УК является обязательным к заключению.
Соответственно при получении от собственников многоквартирного дома N <адрес> протокола общего собрания собственников и договора на управление многоквартирным домом N (оферту), УК была обязана по истечении 30 дней предоставить уполномоченному собственниками лицу в письменном виде ответ.
Ответ УК в обязательном порядке во исполнение требований законодательства должен быть дан ДД.ММ.ГГГГ г., но даже после письменного обращения уполномоченного собственниками лица (председателя совета дома N М.Г.Я.) требования законодательства не были соблюдены. Данный факт можно квалифицировать как необоснованное уклонение обязательной стороны от заключения договора управления многоквартирным домом N <адрес>.
Договор управления является возмездным, а истец является гражданином, выразившим намерение получать от исполнителя УК услуги по управлению и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания в многоквартирном доме, однако, необоснованным уклонением от подписания договора УК нарушило права истца как потребителя услуг и работ, закрепленные положениями действующего законодательства РФ.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель УК - А., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении требований М.Г.Я. отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы представитель ответчика ссылается на принцип свободы договора, обращает внимание суда на то, что ГК РФ и ЖК РФ не предусматривают обязанности управляющей организации заключить договор с обратившимися к ней собственниками многоквартирного дома.
Апеллянт указывает, что при отсутствии прямой нормы закона, обязывающей управляющую организацию заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома, обязанность заключения такого договора может следовать только из отнесения его к публичным договорам, однако, данный договор не является публичным, так как не отвечает признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ.
Представитель ответчика полагает, что заключение договора управления многоквартирным домом становится обязательным для управляющей компании только в случае ее участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления, УК в таком конкурсе не участвовало.
Апеллянт полагает, что вывод суда об обязательности заключения договора управления для Управляющей компании (без ее согласия вступить в договорные отношения) приведет к невозможности исполнения других норм ЖК РФ.
На апелляционную жалобу принесены возражения М.Г.Я., в которых содержится просьба об оставлении решения суда первой инстанции без изменения, а апелляционной жалобы - без удовлетворения.
Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, собственники многоквартирного дома N <адрес> на общем собрании, проведенном путем заочного голосования (Протокол от ДД.ММ.ГГГГ. N), приняли решение о смене управляющей организации Ж, расторжении с ней договора управления многоквартирным домом и о выборе способа управления МКД управляющей организацией УК", утвержден договор управления МКД с УК". Решением общего собрания на заключение договора с УК было избрано уполномоченное лицо М.Г.Я.
Истец М.Г.Я. является собственником квартиры N дома N и также принимала участие в голосовании и проголосовала за смену управляющей организации и выборе УК в качестве управляющей организации.
Протокол общего собрания собственников помещений дома N вместе с Договором управления для согласования и подписания управляющей организацией УК был представлен в данную управляющую организацию ДД.ММ.ГГГГ
Постанавливая решение об удовлетворении заявленного требования суд руководствовался нормами ст. 162 ЖК РФ и пришел к выводу о том, что в силу закона договор управления многоквартирным домом N <адрес> для УК является обязательным к заключению.
Суд указал в решении, что при получении от собственников многоквартирного дома N <адрес> протокола общего собрания собственников и договора на управление МКД N (оферту), УК, на основании ст. 445 ГК РФ обязана была по истечении 30 дней предоставить уполномоченному собственниками лицу в письменном виде ответ, содержащий один из предусмотренных ст. 445 ГК РФ вариантов: направить извещение об акцепте о безоговорочном заключении договора, отказ от акцепта; акцепт на иных условиях с протоколом разногласий. Однако, данные требования законодательства ответчиком не были соблюдены.
Принимая во внимание, что решением суда первой инстанции не возложено на вновь избранную управляющую компанию УК обязанности заключить договор управления многоквартирным домом именно на условиях утвержденных общим собранием собственниками, таких требований истцом не заявлялось, коллегия в целом соглашается с постановленным судебным решением, так как по существу является правильным.
Возможность расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрена положениями ст. 162 ЖК РФ, а именно частями 8, 8.1 и 8.2 данной статьи.
В силу ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Исходя из системного анализа приведенных норм следует, что право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом законодатель предоставил только собственникам помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений этого дома; у управляющей организации соответствующего права не имеется.
Принимая во внимание, что решение собрания собственников, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ никем не оспорено, суд обосновано удовлетворил требования истца, без конкретизации условий договора.
Представитель УК в суде апелляционной инстанции подтвердил, что фактически УК осуществляет управление многоквартирным домом истицы, все документы от Ж переданы.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Жилищный кодекс РФ не устанавливает обязанность управляющей организации заключить договор управления на тех условиях, которые без ее участия определены собственниками помещений многоквартирного дома. При выборе управляющей организации собственники должны ознакомиться с предлагаемым ею вариантом договора управления, либо присоединиться к нему, либо обсудить вопросы о внесении в него изменений.
Таким образом, выбирая управляющую организацию, собственники одновременно выбирают и предложенные ею условия договора.
По смыслу ст. 426 ГК РФ коммерческая организация в случае ее избрания на общем собрании собственников управляющей организацией, не вправе отказать собственникам в заключении с ними договора управления на предлагаемых ею условиях. Вместе с тем, обязанность безоговорочно принять любые предложенные собственниками условия договора, на нее законом не возложена.
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
При выборе управляющей организации собственники должны либо принять предложенные управляющей организацией условия договора, либо согласовать с нею их изменения, либо избрать другую управляющую организацию, условия договора с которой их устраивают.
С учетом изложенного довод апеллянта о том, что договор управления многоквартирным домом не является публичным и не обязателен для управляющей компании к заключению, не влияет на правильность принятого решения, так как суд возложил на ответчика обязанность заключить договор без конкретизации на условия утвержденные общим собранием.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Нарушений норм материального или норм процессуального права, которые могут повлечь отмену решения в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Искитимского районного суда Новосибирской области от 13 апреля 2015 г. в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя УК - А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)