Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 22.12.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Федина К.А., судей Еремичевой Н.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Батуровой И.В., в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (г. Смоленск, ОГРН 1106732005027, ИНН 6732005079), заинтересованных лиц - государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Михайловской С.М. (г. Смоленск), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1046758340507, ИНН 6730055050), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Ропат" (г. Смоленск), общество с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "ВЕЖ" (г. Смоленск), Салимуллина Людмила Михайловна (г. Смоленск), Денисова Антонина Васильевна (Тюменская область, г. Ялутоворск), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.10.2014 по делу N А62-4691/2014 (судья Красильникова В.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (далее - общество, заявитель) обратилось в суд с заявлением к государственному регистратору управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Михайловской С.М. о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации соглашения об уступке прав требования на квартиру N 45 от 12.05.2014 к договору об участии в долевом строительстве жилья N 45 от 22.05.2012, заключенного между ООО "Стройинвестпроект" и ООО "Ропат", и обязании восстановить нарушенное право.
Определением суда от 22.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган), ООО ФСК "Веж", ООО "Ропат".
В судебном заседании 20.08.2014 в порядке части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд с согласия заявителя привлек к участию в деле управление Росреестра по Смоленской области в качестве соответчика.
Определением от 17.09.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Денисова Антонина Васильевна и Салимуллина Людмила Михайловна.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 07.03.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе заявитель, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования. Заявитель указывает, что раздел земельного участка произошел на основании решения районного суда, в связи с чем согласие участников долевого строительства (залогодержателей) на раздел земельного участка не требуется.
Также отмечает, что, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации не было указано, на необходимость предоставления сведений об извещении залогодержателей о разделе земельного участка.
Кроме того, указывает, что управлением была произведена государственная регистрация ранее поданного соглашения при аналогичных обстоятельствах.
В отзыве на апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Проверив законность судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом, 27.05.2014 ООО "Стройинвестпроект" и ООО ФСК "Веж" обратились в управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке прав на квартиру N 45 от 22.05.2012, расположенную в создаваемом многоквартирном доме по адресу: ул. Н. Неман - Академика Петрова - Трудовая в г. Смоленске.
В связи с поступлением в Росреестр по Смоленской области 27.05.2014 заявления общества государственная регистрация соглашения об уступке прав требования от 12.05.2014 на квартиру N 45, расположенную в создаваемом многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:0119, расположенном по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, в районе улиц Нормандия - Неман - Академика Петрова - Трудовая, приостановлена в порядке статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Закон о регистрации), для подготовки дополнительных документов, о чем общество было уведомлено письмом от 06.06.2014 N 01/104/2014-934.
В частности, в уведомлении указано:
- земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 находится в аренде у застройщика ООО ФСК "Веж". Из ответа на запрос от 21.01.2014, предоставленного Филиалом ФГБУ следует, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате раздела на несколько земельных участков, в т.ч. и на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020503:178 - право собственности на который зарегистрировано согласно сведениям ЕГРП за иным лицом. Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Согласно пункту 4 статьи 22.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
- согласно пункту 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1. залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона; 2. поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 данного Федерального закона. Согласно пункту 1 статьи 13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
- в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Не представлены согласия на внесение изменений либо расторжение договора аренды и раздел земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 всех залогодержателей, кроме того, в соответствии с подпунктом 3 части 1 статьи 21 Закона о долевом участии проектная декларация должна содержать информацию о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства. Не представлены изменения в проектную декларацию, следовательно, представленные на государственную регистрацию документы вышеуказанным требованиям законодательства не соответствуют. Государственная регистрация была приостановлена сроком до 13.07.2014.
Ссылаясь на неправомерность приостановления, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании действий приостановлению государственной регистрации соглашения незаконными.
Апелляционный суд считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта или действия публичного органа или его должностного лица закону либо иному нормативному правовому акту, а также нарушение ненормативным актом, действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Апелляционный суд, соглашаясь с выводом арбитражного суда первой инстанции, считает указанные доводы общества необоснованными ввиду следующего.
Государственная регистрация прав производится по основаниям, перечисленным в статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации), в соответствии с Гражданским кодексом, иными федеральными законами.
Основания отказа в государственной регистрации указаны в статье 20 Закона о регистрации.
В силу части 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации).
В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Из содержания статей 8, 16 названного выше закона у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, то есть на конкретное помещение, и регистрации подлежит право собственности на это помещение.
В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из приведенных выше норм следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214 - ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
В силу части 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.
Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация включает в себя прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов.
В соответствии с положениями названной нормы Россреестр в период приостановления регистрационных действий в порядке правовой экспертизы предъявленных на регистрацию документов установил, что запись о договоре об участии в долевом строительстве от 25.03.2011 внесена в подраздел 3 раздела, открытого на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119.
Из ответа филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Смоленской области, полученных 23.01.2014 по запросу госрегистратора от 21.01.2014, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000060119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате раздела на несколько земельных участков, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 67627600205036178, право собственности на который зарегистрировано за иным лицом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона об ипотеке в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле
Из смысла законодательства об ипотеке (пункт 1 статьи 33, пункты 1, 3 статьи 25, статья 42 Закона об ипотеке) и аналогии законодательства о залоге (пункт 5 статьи 56 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге", часть 4 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует безусловная обязанность залогодателя уведомлять залогодержателей об изменении залога.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что при предъявлении требований Емельяненкова Ю.А., влекущих уменьшение стоимости предмета залога, залогодатель участников долевого строительства (залогодержателей) не уведомлял, к участию в делах, рассмотренных Ленинским районным судом г. Смоленска, залогодержатели не привлекались.
Доказательства уведомления участников долевого строительства (залогодержателей) об изменении предмета залога (право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику) государственному регистратору представлены не были.
Сведения о земельном участке, являющемся измененным предметом залога, на момент совершения оспариваемых действий в ЕГРП отсутствовали.
Указанные обстоятельства являются причинами, препятствующими проведению государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в частности, о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства.
Проектная декларация представляется застройщиком в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 21 Закона N 214-ФЗ).
В силу части 4 статьи 19 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Следовательно, изменение прав застройщика на земельный участок влечет обязанность застройщика внести изменения в проектную декларацию.
Из материалов дела усматривается, что после изменения прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 (в результате его раздела) в проектную декларацию застройщиком не внесены.
При таких обстоятельствах проектная документация содержит не соответствующие действительности сведения о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства, т.к. земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 разделен и снят с кадастрового учета; право собственности на один из земельных участков, образованных в результате раздела, - с кадастровым номером 67:27:0020503:178 - зарегистрировано за иным лицом.
Учитывая то, что в соответствии со статьей 13 Закона о регистрации в целях регистрации сделки регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных документов, проверяет законность сделки, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности выводов Росреестра о том, что внесение изменений в договор на основании спорного соглашения противоречит действующему законодательству. Согласно части 1 статьи 20 о регистрации Закона несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства является основанием для отказа в государственной регистрации прав. Исходя из изложенного, Росреестр обоснованно пришел к выводу о несоответствии представленного на регистрацию соглашения закону.
Таким образом, общество не представило суду доказательств того, что оспариваемый отказ Росреестра противоречит закону и нарушает права и законные интересы общества, в связи с чем заявленные в рамках настоящего дела требования удовлетворению не подлежат.
Довод апелляционной жалобы о том, что управлением было зарегистрировано аналогичное соглашение, был заявлен и в суде первой инстанции и являлся предметом рассмотрения. Как справедливо было указано судом первой инстанции, факт регистрации аналогичного соглашения не является основанием для удовлетворения заявленного требования, поскольку действия государственного регистратора в рамках рассмотрения иных заявлений о регистрации соглашений не являются предметом рассмотрения настоящего спора. Все остальные доводы не имеют правового значения.
Следует учесть, что 24.06.2014 на основании заявления Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области произведена государственная регистрация дополнительного соглашения от 27.03.2014 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 15.06.2007 N 112/з в части его площади и кадастрового номера (N регистрации 67-67-01/166/2014-110). В настоящее время в ЕГРП содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:1706 площадью 6469 кв. м
25.07.2014 ООО "Стройинвестпроект" и ООО ФСК "Веж" повторно обратились в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о проведении государственной регистрации соглашения об уступке прав требования от 12.05.2014 на квартиру N 45.
Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения была произведена 11.07.2014.
Ввиду того, что суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта, всесторонне и полно исследовал доказательства, представленные в материалы дела, дал им надлежащую оценку, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции у судебной коллегии отсутствуют.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.10.2014 по делу N А62-4691/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
К.А.ФЕДИН
Судьи
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Н.В.ЗАИКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.12.2014 ПО ДЕЛУ N А62-4691/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2014 г. по делу N А62-4691/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 22.12.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Федина К.А., судей Еремичевой Н.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Батуровой И.В., в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (г. Смоленск, ОГРН 1106732005027, ИНН 6732005079), заинтересованных лиц - государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Михайловской С.М. (г. Смоленск), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1046758340507, ИНН 6730055050), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Ропат" (г. Смоленск), общество с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "ВЕЖ" (г. Смоленск), Салимуллина Людмила Михайловна (г. Смоленск), Денисова Антонина Васильевна (Тюменская область, г. Ялутоворск), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.10.2014 по делу N А62-4691/2014 (судья Красильникова В.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (далее - общество, заявитель) обратилось в суд с заявлением к государственному регистратору управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Михайловской С.М. о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации соглашения об уступке прав требования на квартиру N 45 от 12.05.2014 к договору об участии в долевом строительстве жилья N 45 от 22.05.2012, заключенного между ООО "Стройинвестпроект" и ООО "Ропат", и обязании восстановить нарушенное право.
Определением суда от 22.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган), ООО ФСК "Веж", ООО "Ропат".
В судебном заседании 20.08.2014 в порядке части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд с согласия заявителя привлек к участию в деле управление Росреестра по Смоленской области в качестве соответчика.
Определением от 17.09.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Денисова Антонина Васильевна и Салимуллина Людмила Михайловна.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 07.03.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе заявитель, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования. Заявитель указывает, что раздел земельного участка произошел на основании решения районного суда, в связи с чем согласие участников долевого строительства (залогодержателей) на раздел земельного участка не требуется.
Также отмечает, что, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации не было указано, на необходимость предоставления сведений об извещении залогодержателей о разделе земельного участка.
Кроме того, указывает, что управлением была произведена государственная регистрация ранее поданного соглашения при аналогичных обстоятельствах.
В отзыве на апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Проверив законность судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом, 27.05.2014 ООО "Стройинвестпроект" и ООО ФСК "Веж" обратились в управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке прав на квартиру N 45 от 22.05.2012, расположенную в создаваемом многоквартирном доме по адресу: ул. Н. Неман - Академика Петрова - Трудовая в г. Смоленске.
В связи с поступлением в Росреестр по Смоленской области 27.05.2014 заявления общества государственная регистрация соглашения об уступке прав требования от 12.05.2014 на квартиру N 45, расположенную в создаваемом многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:0119, расположенном по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, в районе улиц Нормандия - Неман - Академика Петрова - Трудовая, приостановлена в порядке статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Закон о регистрации), для подготовки дополнительных документов, о чем общество было уведомлено письмом от 06.06.2014 N 01/104/2014-934.
В частности, в уведомлении указано:
- земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 находится в аренде у застройщика ООО ФСК "Веж". Из ответа на запрос от 21.01.2014, предоставленного Филиалом ФГБУ следует, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате раздела на несколько земельных участков, в т.ч. и на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020503:178 - право собственности на который зарегистрировано согласно сведениям ЕГРП за иным лицом. Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Согласно пункту 4 статьи 22.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
- согласно пункту 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1. залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона; 2. поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 данного Федерального закона. Согласно пункту 1 статьи 13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
- в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Не представлены согласия на внесение изменений либо расторжение договора аренды и раздел земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 всех залогодержателей, кроме того, в соответствии с подпунктом 3 части 1 статьи 21 Закона о долевом участии проектная декларация должна содержать информацию о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства. Не представлены изменения в проектную декларацию, следовательно, представленные на государственную регистрацию документы вышеуказанным требованиям законодательства не соответствуют. Государственная регистрация была приостановлена сроком до 13.07.2014.
Ссылаясь на неправомерность приостановления, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании действий приостановлению государственной регистрации соглашения незаконными.
Апелляционный суд считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта или действия публичного органа или его должностного лица закону либо иному нормативному правовому акту, а также нарушение ненормативным актом, действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Апелляционный суд, соглашаясь с выводом арбитражного суда первой инстанции, считает указанные доводы общества необоснованными ввиду следующего.
Государственная регистрация прав производится по основаниям, перечисленным в статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации), в соответствии с Гражданским кодексом, иными федеральными законами.
Основания отказа в государственной регистрации указаны в статье 20 Закона о регистрации.
В силу части 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации).
В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Из содержания статей 8, 16 названного выше закона у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, то есть на конкретное помещение, и регистрации подлежит право собственности на это помещение.
В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из приведенных выше норм следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214 - ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
В силу части 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.
Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация включает в себя прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов.
В соответствии с положениями названной нормы Россреестр в период приостановления регистрационных действий в порядке правовой экспертизы предъявленных на регистрацию документов установил, что запись о договоре об участии в долевом строительстве от 25.03.2011 внесена в подраздел 3 раздела, открытого на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119.
Из ответа филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Смоленской области, полученных 23.01.2014 по запросу госрегистратора от 21.01.2014, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000060119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате раздела на несколько земельных участков, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 67627600205036178, право собственности на который зарегистрировано за иным лицом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона об ипотеке в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле
Из смысла законодательства об ипотеке (пункт 1 статьи 33, пункты 1, 3 статьи 25, статья 42 Закона об ипотеке) и аналогии законодательства о залоге (пункт 5 статьи 56 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге", часть 4 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует безусловная обязанность залогодателя уведомлять залогодержателей об изменении залога.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что при предъявлении требований Емельяненкова Ю.А., влекущих уменьшение стоимости предмета залога, залогодатель участников долевого строительства (залогодержателей) не уведомлял, к участию в делах, рассмотренных Ленинским районным судом г. Смоленска, залогодержатели не привлекались.
Доказательства уведомления участников долевого строительства (залогодержателей) об изменении предмета залога (право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику) государственному регистратору представлены не были.
Сведения о земельном участке, являющемся измененным предметом залога, на момент совершения оспариваемых действий в ЕГРП отсутствовали.
Указанные обстоятельства являются причинами, препятствующими проведению государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в частности, о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства.
Проектная декларация представляется застройщиком в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 21 Закона N 214-ФЗ).
В силу части 4 статьи 19 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Следовательно, изменение прав застройщика на земельный участок влечет обязанность застройщика внести изменения в проектную декларацию.
Из материалов дела усматривается, что после изменения прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 (в результате его раздела) в проектную декларацию застройщиком не внесены.
При таких обстоятельствах проектная документация содержит не соответствующие действительности сведения о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства, т.к. земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 разделен и снят с кадастрового учета; право собственности на один из земельных участков, образованных в результате раздела, - с кадастровым номером 67:27:0020503:178 - зарегистрировано за иным лицом.
Учитывая то, что в соответствии со статьей 13 Закона о регистрации в целях регистрации сделки регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных документов, проверяет законность сделки, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности выводов Росреестра о том, что внесение изменений в договор на основании спорного соглашения противоречит действующему законодательству. Согласно части 1 статьи 20 о регистрации Закона несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства является основанием для отказа в государственной регистрации прав. Исходя из изложенного, Росреестр обоснованно пришел к выводу о несоответствии представленного на регистрацию соглашения закону.
Таким образом, общество не представило суду доказательств того, что оспариваемый отказ Росреестра противоречит закону и нарушает права и законные интересы общества, в связи с чем заявленные в рамках настоящего дела требования удовлетворению не подлежат.
Довод апелляционной жалобы о том, что управлением было зарегистрировано аналогичное соглашение, был заявлен и в суде первой инстанции и являлся предметом рассмотрения. Как справедливо было указано судом первой инстанции, факт регистрации аналогичного соглашения не является основанием для удовлетворения заявленного требования, поскольку действия государственного регистратора в рамках рассмотрения иных заявлений о регистрации соглашений не являются предметом рассмотрения настоящего спора. Все остальные доводы не имеют правового значения.
Следует учесть, что 24.06.2014 на основании заявления Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области произведена государственная регистрация дополнительного соглашения от 27.03.2014 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 15.06.2007 N 112/з в части его площади и кадастрового номера (N регистрации 67-67-01/166/2014-110). В настоящее время в ЕГРП содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:1706 площадью 6469 кв. м
25.07.2014 ООО "Стройинвестпроект" и ООО ФСК "Веж" повторно обратились в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о проведении государственной регистрации соглашения об уступке прав требования от 12.05.2014 на квартиру N 45.
Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения была произведена 11.07.2014.
Ввиду того, что суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта, всесторонне и полно исследовал доказательства, представленные в материалы дела, дал им надлежащую оценку, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции у судебной коллегии отсутствуют.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.10.2014 по делу N А62-4691/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
К.А.ФЕДИН
Судьи
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Н.В.ЗАИКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)