Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ваш Дом": не явились;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Буреягэсстрой-ЖКХ": не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Буреягэсстрой-ЖКХ"
на решение от 15.04.2015
по делу N А04-8124/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Косаревой О.П.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ваш Дом"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Буреягэсстрой-ЖКХ"
об обязании передать техническую документацию
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ваш Дом" (ОГРН 1142813000263, место нахождения: 676770, Амурская область, г. Райчихинск, ул. Победы, 19, оф. 303; далее - ООО "УК Ваш Дом", истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Буреягэсстрой-ЖКХ" (ОГРН 1102813000410, место нахождения: 676770, Амурская область, г. Райчихинск, ул. 30 лет ВЛКСМ, 4; далее - ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ", ответчик) с исковым заявлением с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязании передать техническую и иную документацию на многоквартирные дома по адресу: г. Райчихинск, ул. Дальневосточная 27, ул. Зарубова 16, 18, ул. Ключевая 44, ул. Комсомольская 13, ул. Музыкальная 22, ул. Пономаренко 79, ул. Северная 15, а именно:
документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; копии кадастрового плана (карты) земельного участка; выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирные дома.
При отсутствии, восстановить документацию за свой счет и передать истцу.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 15.04.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявлениях требований в полном объеме.
В обоснование приводит доводы о необоснованном отказе суда в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве соответчика Комитета по управлению имуществом администрации г. Райчихинска, поскольку спорные дома являются муниципальной собственностью и переданы ответчику на период подготовки и проведения конкурса в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Комитет не передавал ответчику документацию для управления домом и судом этот вопрос не исследовался. Истец имел возможность самостоятельно обратиться в Комитет для получения документации.
Истец не имеет право заниматься деятельностью по управлению жилыми домами, ввиду отсутствия лицензии, в связи с чем, с 01.05.2015 истец фактически прекратил деятельность по управлению домами.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2015 жалоба принята к производству, рассмотрение дела назначено на 14 часов 20 минут 21.07.2015, информация об этом размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
Участвующие в деле лица, извещенные о времени рассмотрения жалобы в соответствии с разъяснениям, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.201 N 12), явку своих представителей для участия в заседании суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Отзыв на жалобу не представлен.
Определением суда от 21.07.2015 в целях проверки доводов жалобы судебное заседание отложено на 01.09.2015.
Определением от 01.09.2015 в связи с уходом судьи Дроздовой В.Г. в очередной отпуск, в соответствии с частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). произведена замена судьи Гричановскую Е.В.
В судебное заседание стороны явку своих представителей не обеспечили.
ООО "УК "Ваш Дом" в представленном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения. Дополнительно указало, что в управлении общества находится в настоящее время два жилых дома по адресу: г. Райчихинск, ул. Ключевая 44, и ул. ул. Музыкальная 22. По указанным домам техническая документация не передавалась.
Жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон в порядке статьи 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом по результатам проведенного Комитетом по управлению имуществом г. Райчихинска (далее - Комитет) конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, оформленного протоколом N 2 от 17.01.2013, между Комитетом и ООО "Ваш Дом" (управляющая организация) 18.01.2013 заключено 18 договоров управления многоквартирным домом N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9, N 10, N 11, N 12, N 13, N 14, N 15, N 16, N 17, N 18.
В управление переданы многоквартирные дома по адресу: г. Райчихинск, ул. Дальневосточная, 27, ул. Зарубова, 16, 18, ул. Ключевая, 44, ул. Комсомольская, 13, ул. Милицейская, д. 8, 11, 13, ул. Музыкальная, 22, 33, ул. Октябрьская, 9, ул. Победа, 70, ул. Пономаренко, 79, ул. Северная, 15, ул. Трудовая, 2, ул. Чкалова, 35, ул. Шахтерская, 11, ул. Школьная, 28А.
Срок действия договоров установлен до 31.01.2016.
До проведения конкурса, управление домами по адресу: г. Райчихинск, ул. Дальневосточная 27, ул. Зарубова 16, 18, ул. Ключевая 44, ул. Комсомольская 13, ул. Музыкальная 22, ул. Пономаренко 79, ул. Северная 15 осуществляло ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ" на основании договора управления многоквартирным домом от 20.12.2011, заключенного с Комитетом, как собственником.
В связи с заключением договоров, ООО "Ваш Дом" обратилось к ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ" с просьбой передать техническую документацию на дома, в случае ее отсутствия изготовить за свой счет.
ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ" письмом N 293 от 23.05.2013 сообщило о невозможности передать документацию в полном объеме, в связи с тем, что ранее документация не была передана от предыдущей управляющей компании. Указано, что имеющиеся в наличии поквартирные карточки и карточки регистрации МКД по адресам Пионерская, 43, Победы, 69, Победы, 69а будут переданы согласно акту приема-передачи.
По решению собранию участников ООО "Ваш Дом" от 07.02.2014 общество реорганизовано путем выделения из него ООО "УК Ваш Дом".
Согласно разделительному балансу, утвержденному 07.02.2014 участниками, к ООО "УК Ваш Дом" перешли обязательства по договорам управления многоквартирными домами от 18.01.2013, в том числе договора N 1 в отношении дома 27 по ул. Дальневосточная; договоров N 2 и N 3 в отношении дома 16 и 18 по ул. Зарубова; договора N 4 в отношении дома 44 по ул. Ключевая; договора N 5 в отношении дома 13 по ул. Комсомольская; договора N 9 в отношении дома 22 по ул. Музыкальная; договора N 13 в отношении дома 79 по ул. Пономаренко; договора N 14 в отношении дома 15 по ул. Северная.
Поскольку ответчик не передал вновь выбранной управляющей организации техническую документацию и иные необходимые для управления домами документы, ООО "УК Ваш Дом" обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, пунктом 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России N 170, а также правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09, признал требования истца обоснованным и обязал передать истребуемую документацию, а при отсутствии указанной документации или ее части обязал восстановить документацию за свой счет и передать ООО по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Частью 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", статья 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 1.3., согласно которого деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.
В соответствии со статьей 7 указанного закона юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.
Согласно письменным пояснений Комитета по управлению имуществом г. Райчихинска Амурской области, представленных на основании определения суда, в связи с неполучением ООО "УК "Ваш Дом" до 01.05.2015 лицензии на осуществление предпринимательской деятельности в сфере управления жилым фондом, Комитетом, с 01.05.2015 все дома, находящиеся в управлении истца переданы другим управляющим организациям.
Согласно отзыву ООО "УК "Ваш Дом" в настоящее время в управлении общества на основании договоров управления находится дом 44 по ул. Ключевая, и 22 по ул. Музыкальной в г. Райчихинске.
Таким образом, из заявленных первоначально в иске 8 домов, с учетом пояснений истца и представленных договоров управления в отношении указанных многоквартирных домов, суд апелляционной инстанции исходит из подтверждения материалами дела факта управления ООО "УК "Ваш Дом" на момент рассмотрения дела домами 44 по ул. Ключевая, и 22 по ул. Музыкальной в г. Райчихинске.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
В соответствии с пунктом 24 Правил N 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Согласно иску, ООО "УК "Ваш Дом" истребуются документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.
Вместе с тем, приложениями N 1 к договорам от 18.01.2013 N 4 и N 9 являются акты о состоянии общего имущества собственников помещений в домах, соответствующие форме, утвержденной в Приложении N 1 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.
При таких обстоятельствах, поскольку при заключении договоров управления истцу была передана соответствующая информация относительно состава и состояния общего имущества, истребование указанных актов от предыдущей управляющей компании не может быть признано правомерным.
Как предусмотрено в пункте 26 Правил N 491, в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются, в том числе, копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Исходя из буквального толкования пункта 26 Правил N 491, перечень документов им предусмотренный, относящихся к технической документации на многоквартирный дом должен быть утвержден решением собственников.
Вместе с тем, сведений о принятии собственниками помещений решения об отнесении к технической документации на многоквартирный дом указанных в иске документов, в том числе, в период управления домом ответчиком, в материалах дела отсутствуют.
На момент принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09 по делу N А40-73182/08-19-483 жилищным законодательством и нормативными актами, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не были установлены порядок передачи технической документации на многоквартирный дом, последствия неисполнения обязанности по передаче технической документации в случае ее отсутствия.
Вместе с тем, на момент возникновения спорных правоотношений утвержден порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, закрепленный в разделе V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила N 416).
В соответствии с пунктом 20 Правил N 416 техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами N 491.
Как предусмотрено пунктом 21 Правил N 416, в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил N 416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил N 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
С учетом указанной нормы, а также исходя из буквального толкования части 10 статьи 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, при рассмотрении настоящего спора установлению подлежит факт передачи соответствующей документации на многоквартирный дом лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время, поскольку обязанность по изготовлению (восстановлению) отсутствующей технической документации, предусмотренной нормативными документами на многоквартирный дом, никогда не передавшейся для управления домом, и ее последующая передача другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, законом прямо не предусмотрена.
По смыслу пункта 21 Правил N 416, документация подлежит восстановлению при ее утрате лицом, которому такая документация передавалась в установленном порядке.
Из письменных пояснений ответчика, а также Комитета (представленных в апелляционный суд) следует, что с ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ" были заключены временные договора управления на время проведения открытого конкурса по отбору управляющей компании. Никакой технической документации на многоквартирные дома ответчику не передавалось, так как в Комитете данная документация отсутствует.
Согласно актов о состоянии общего имущества, дома, находящиеся в управлении у истца, 1944 (по ул. Ключевая, 44) и 1979 (по ул. Музыкальная, 22) годов постройки.
Возложение обязанности восстановить проектную документацию на дома на ответчика, деятельность которого (как и истца) является предпринимательской, и который, как управляющая компания в силу закона несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества согласно перечня, условий, порядка финансирования, определенного собственниками на общем собрании, без прямого поручения собственников, не может быть признано правомерным.
С учетом указанных правовых норм, а также установленных судом обстоятельств, требования об обязании ответчика передать документацию на многоквартирные дома по ул. Ключевая, 44, ул. Музыкальная, 22 в г. Райчихинске (копии кадастрового плана (карты) земельного участка; выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирные дома), которая ему никогда не передавалась, а также не была им получена (изготовлена по решению собственников) в период управления, удовлетворению не подлежат.
Поскольку, как установлено, в связи с отсутствием лицензии дома по ул. Дальневосточная 27, ул. Зарубова 16, 18, ул. Комсомольская 13, ул. Пономаренко 79, ул. Северная 15 в г. Райчихинске в управлении истца не находятся, истребование документации на указанные дома, также не может быть признано правомерным.
Решение Арбитражного суда Амурской области от 15.04.2015 подлежит отмене, как принятое с неправильным применением нормы материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).
Судебные расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на истца.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 15.04.2015 по делу N А04-8124/2014 отменить, в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ваш Дом" (ОГРН 1142813000263) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Буреягэсстрой-ЖКХ" (ОГРН 1102813000410) судебные расходы на оплату госпошлины по апелляционной жалобе 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.09.2015 N 06АП-2783/2015 ПО ДЕЛУ N А04-8124/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2015 г. N 06АП-2783/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ваш Дом": не явились;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Буреягэсстрой-ЖКХ": не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Буреягэсстрой-ЖКХ"
на решение от 15.04.2015
по делу N А04-8124/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Косаревой О.П.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ваш Дом"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Буреягэсстрой-ЖКХ"
об обязании передать техническую документацию
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ваш Дом" (ОГРН 1142813000263, место нахождения: 676770, Амурская область, г. Райчихинск, ул. Победы, 19, оф. 303; далее - ООО "УК Ваш Дом", истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Буреягэсстрой-ЖКХ" (ОГРН 1102813000410, место нахождения: 676770, Амурская область, г. Райчихинск, ул. 30 лет ВЛКСМ, 4; далее - ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ", ответчик) с исковым заявлением с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязании передать техническую и иную документацию на многоквартирные дома по адресу: г. Райчихинск, ул. Дальневосточная 27, ул. Зарубова 16, 18, ул. Ключевая 44, ул. Комсомольская 13, ул. Музыкальная 22, ул. Пономаренко 79, ул. Северная 15, а именно:
документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; копии кадастрового плана (карты) земельного участка; выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирные дома.
При отсутствии, восстановить документацию за свой счет и передать истцу.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 15.04.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявлениях требований в полном объеме.
В обоснование приводит доводы о необоснованном отказе суда в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве соответчика Комитета по управлению имуществом администрации г. Райчихинска, поскольку спорные дома являются муниципальной собственностью и переданы ответчику на период подготовки и проведения конкурса в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Комитет не передавал ответчику документацию для управления домом и судом этот вопрос не исследовался. Истец имел возможность самостоятельно обратиться в Комитет для получения документации.
Истец не имеет право заниматься деятельностью по управлению жилыми домами, ввиду отсутствия лицензии, в связи с чем, с 01.05.2015 истец фактически прекратил деятельность по управлению домами.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2015 жалоба принята к производству, рассмотрение дела назначено на 14 часов 20 минут 21.07.2015, информация об этом размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
Участвующие в деле лица, извещенные о времени рассмотрения жалобы в соответствии с разъяснениям, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.201 N 12), явку своих представителей для участия в заседании суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Отзыв на жалобу не представлен.
Определением суда от 21.07.2015 в целях проверки доводов жалобы судебное заседание отложено на 01.09.2015.
Определением от 01.09.2015 в связи с уходом судьи Дроздовой В.Г. в очередной отпуск, в соответствии с частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). произведена замена судьи Гричановскую Е.В.
В судебное заседание стороны явку своих представителей не обеспечили.
ООО "УК "Ваш Дом" в представленном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения. Дополнительно указало, что в управлении общества находится в настоящее время два жилых дома по адресу: г. Райчихинск, ул. Ключевая 44, и ул. ул. Музыкальная 22. По указанным домам техническая документация не передавалась.
Жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон в порядке статьи 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом по результатам проведенного Комитетом по управлению имуществом г. Райчихинска (далее - Комитет) конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, оформленного протоколом N 2 от 17.01.2013, между Комитетом и ООО "Ваш Дом" (управляющая организация) 18.01.2013 заключено 18 договоров управления многоквартирным домом N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9, N 10, N 11, N 12, N 13, N 14, N 15, N 16, N 17, N 18.
В управление переданы многоквартирные дома по адресу: г. Райчихинск, ул. Дальневосточная, 27, ул. Зарубова, 16, 18, ул. Ключевая, 44, ул. Комсомольская, 13, ул. Милицейская, д. 8, 11, 13, ул. Музыкальная, 22, 33, ул. Октябрьская, 9, ул. Победа, 70, ул. Пономаренко, 79, ул. Северная, 15, ул. Трудовая, 2, ул. Чкалова, 35, ул. Шахтерская, 11, ул. Школьная, 28А.
Срок действия договоров установлен до 31.01.2016.
До проведения конкурса, управление домами по адресу: г. Райчихинск, ул. Дальневосточная 27, ул. Зарубова 16, 18, ул. Ключевая 44, ул. Комсомольская 13, ул. Музыкальная 22, ул. Пономаренко 79, ул. Северная 15 осуществляло ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ" на основании договора управления многоквартирным домом от 20.12.2011, заключенного с Комитетом, как собственником.
В связи с заключением договоров, ООО "Ваш Дом" обратилось к ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ" с просьбой передать техническую документацию на дома, в случае ее отсутствия изготовить за свой счет.
ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ" письмом N 293 от 23.05.2013 сообщило о невозможности передать документацию в полном объеме, в связи с тем, что ранее документация не была передана от предыдущей управляющей компании. Указано, что имеющиеся в наличии поквартирные карточки и карточки регистрации МКД по адресам Пионерская, 43, Победы, 69, Победы, 69а будут переданы согласно акту приема-передачи.
По решению собранию участников ООО "Ваш Дом" от 07.02.2014 общество реорганизовано путем выделения из него ООО "УК Ваш Дом".
Согласно разделительному балансу, утвержденному 07.02.2014 участниками, к ООО "УК Ваш Дом" перешли обязательства по договорам управления многоквартирными домами от 18.01.2013, в том числе договора N 1 в отношении дома 27 по ул. Дальневосточная; договоров N 2 и N 3 в отношении дома 16 и 18 по ул. Зарубова; договора N 4 в отношении дома 44 по ул. Ключевая; договора N 5 в отношении дома 13 по ул. Комсомольская; договора N 9 в отношении дома 22 по ул. Музыкальная; договора N 13 в отношении дома 79 по ул. Пономаренко; договора N 14 в отношении дома 15 по ул. Северная.
Поскольку ответчик не передал вновь выбранной управляющей организации техническую документацию и иные необходимые для управления домами документы, ООО "УК Ваш Дом" обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, пунктом 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России N 170, а также правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09, признал требования истца обоснованным и обязал передать истребуемую документацию, а при отсутствии указанной документации или ее части обязал восстановить документацию за свой счет и передать ООО по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Частью 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", статья 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 1.3., согласно которого деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.
В соответствии со статьей 7 указанного закона юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.
Согласно письменным пояснений Комитета по управлению имуществом г. Райчихинска Амурской области, представленных на основании определения суда, в связи с неполучением ООО "УК "Ваш Дом" до 01.05.2015 лицензии на осуществление предпринимательской деятельности в сфере управления жилым фондом, Комитетом, с 01.05.2015 все дома, находящиеся в управлении истца переданы другим управляющим организациям.
Согласно отзыву ООО "УК "Ваш Дом" в настоящее время в управлении общества на основании договоров управления находится дом 44 по ул. Ключевая, и 22 по ул. Музыкальной в г. Райчихинске.
Таким образом, из заявленных первоначально в иске 8 домов, с учетом пояснений истца и представленных договоров управления в отношении указанных многоквартирных домов, суд апелляционной инстанции исходит из подтверждения материалами дела факта управления ООО "УК "Ваш Дом" на момент рассмотрения дела домами 44 по ул. Ключевая, и 22 по ул. Музыкальной в г. Райчихинске.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
В соответствии с пунктом 24 Правил N 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Согласно иску, ООО "УК "Ваш Дом" истребуются документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.
Вместе с тем, приложениями N 1 к договорам от 18.01.2013 N 4 и N 9 являются акты о состоянии общего имущества собственников помещений в домах, соответствующие форме, утвержденной в Приложении N 1 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.
При таких обстоятельствах, поскольку при заключении договоров управления истцу была передана соответствующая информация относительно состава и состояния общего имущества, истребование указанных актов от предыдущей управляющей компании не может быть признано правомерным.
Как предусмотрено в пункте 26 Правил N 491, в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются, в том числе, копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Исходя из буквального толкования пункта 26 Правил N 491, перечень документов им предусмотренный, относящихся к технической документации на многоквартирный дом должен быть утвержден решением собственников.
Вместе с тем, сведений о принятии собственниками помещений решения об отнесении к технической документации на многоквартирный дом указанных в иске документов, в том числе, в период управления домом ответчиком, в материалах дела отсутствуют.
На момент принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09 по делу N А40-73182/08-19-483 жилищным законодательством и нормативными актами, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не были установлены порядок передачи технической документации на многоквартирный дом, последствия неисполнения обязанности по передаче технической документации в случае ее отсутствия.
Вместе с тем, на момент возникновения спорных правоотношений утвержден порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, закрепленный в разделе V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила N 416).
В соответствии с пунктом 20 Правил N 416 техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами N 491.
Как предусмотрено пунктом 21 Правил N 416, в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил N 416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил N 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
С учетом указанной нормы, а также исходя из буквального толкования части 10 статьи 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, при рассмотрении настоящего спора установлению подлежит факт передачи соответствующей документации на многоквартирный дом лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время, поскольку обязанность по изготовлению (восстановлению) отсутствующей технической документации, предусмотренной нормативными документами на многоквартирный дом, никогда не передавшейся для управления домом, и ее последующая передача другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, законом прямо не предусмотрена.
По смыслу пункта 21 Правил N 416, документация подлежит восстановлению при ее утрате лицом, которому такая документация передавалась в установленном порядке.
Из письменных пояснений ответчика, а также Комитета (представленных в апелляционный суд) следует, что с ООО "УК "Буреягэсстрой-ЖКХ" были заключены временные договора управления на время проведения открытого конкурса по отбору управляющей компании. Никакой технической документации на многоквартирные дома ответчику не передавалось, так как в Комитете данная документация отсутствует.
Согласно актов о состоянии общего имущества, дома, находящиеся в управлении у истца, 1944 (по ул. Ключевая, 44) и 1979 (по ул. Музыкальная, 22) годов постройки.
Возложение обязанности восстановить проектную документацию на дома на ответчика, деятельность которого (как и истца) является предпринимательской, и который, как управляющая компания в силу закона несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества согласно перечня, условий, порядка финансирования, определенного собственниками на общем собрании, без прямого поручения собственников, не может быть признано правомерным.
С учетом указанных правовых норм, а также установленных судом обстоятельств, требования об обязании ответчика передать документацию на многоквартирные дома по ул. Ключевая, 44, ул. Музыкальная, 22 в г. Райчихинске (копии кадастрового плана (карты) земельного участка; выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирные дома), которая ему никогда не передавалась, а также не была им получена (изготовлена по решению собственников) в период управления, удовлетворению не подлежат.
Поскольку, как установлено, в связи с отсутствием лицензии дома по ул. Дальневосточная 27, ул. Зарубова 16, 18, ул. Комсомольская 13, ул. Пономаренко 79, ул. Северная 15 в г. Райчихинске в управлении истца не находятся, истребование документации на указанные дома, также не может быть признано правомерным.
Решение Арбитражного суда Амурской области от 15.04.2015 подлежит отмене, как принятое с неправильным применением нормы материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).
Судебные расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на истца.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 15.04.2015 по делу N А04-8124/2014 отменить, в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ваш Дом" (ОГРН 1142813000263) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Буреягэсстрой-ЖКХ" (ОГРН 1102813000410) судебные расходы на оплату госпошлины по апелляционной жалобе 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)