Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 1 октября 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей: Ячменева Г.Г., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АЙК" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 3 марта 2014 года по делу N А58-6256/2013 по исковому заявлению Окружной администрации города Якутска к Обществу с ограниченной ответственностью "АЙК" о взыскании 50 613 руб. 20 коп., в том числе арендной платы в размере 30 658 руб. 45 коп. и пени в размере 19 654 руб. 75 коп. (суд первой инстанции - Эверстова Р.И.),
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Окружная администрация города Якутска (ИНН 1435133907, ОГРН 1031402045124, место нахождения: 677020, г. Якутск, пр. Ленина, 15, далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "АЙК" (ИНН 1435018799, ОГРН 1021401065190, место нахождения: 677007, г. Якутск, Покровский тракт, 6 км, далее - ООО "АЙК", Общество, ответчик) о взыскании 50 613 руб. 20 коп., в том числе арендной платы в размере 30 658 руб. 45 коп. и пени в размере 19 654 руб. 75 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 3 марта 2014 года заявленные требования удовлетворены.
Суд первой инстанции посчитал, что поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора, договор аренды от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488 возобновлен на неопределенный срок.
Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований истца о взыскании основного долга по арендной плате в размере 30 958 руб. 45 коп. и взыскании неустойки по договору за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 19 654 руб. 75 коп. начисленные на сумму основного долга за период с 16.04.2010 по 14.10.2013, иного ответчиком не доказано, исковые требования по существу иска не оспорены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 3 марта 2014 года и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на следующее.
Общество указывает, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (статья 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.
Учитывая, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию, осуществлена передача квартир и их регистрация в собственность граждан, а земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, у собственников помещений в таком многоквартирном доме возникло право общей долевой собственности на указанный земельный участок в силу прямого указания закона (пункт 1 статьи 16 Федерального закона "О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
В этой связи, право требования арендной платы у истца отсутствует, так как истец не является собственником земельного участка.
В дополнительных пояснениях Общество, указало, что право требовать у Окружной администрации по договору аренды от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488 уплаты арендной платы с ООО "АЙК" прекратилось с момента ввода объекта в эксплуатацию объекта согласно разрешению NRU14301000-104-11 от 28.12.2011 и с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, где соответствующий земельный участок поступил в долевую собственность иных лиц.
Администрация представила в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 22.04.2014, 15.05.2014, 12.06.2014, 19.06.2014, 20.06.2014, 17.07.2014, 24.07.2014, 18.09.2014, 23.09.2014.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, общество известило суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.
В соответствии с частью 3 статьи 156, частью 3 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с длительным отсутствием ввиду нахождения судьи Никифорюк Е.О. в отпуске на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2014 года в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Никифорюк Е.О. на судью Ячменева Г.Г., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.
В связи с длительным отсутствием ввиду нахождения судьи Басаева Д.В. в отпуске на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2014 года в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Басаева Д.В. на судью Желтоухова Е.В., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.
Судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщены дополнительные доказательства, представленные сторонами.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнительных пояснений, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой истице, 12.04.2010 на основании распоряжения Первого заместителя Главы ГО "Город Якутск" Олейникова И.В. N 1255/1зр ответчику продлен срок аренды земельного участка.
12.04.2010 между Комитетом земельных отношений Окружной администрации города Якутска (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 09-1/2010-0488.
Согласно пунктам 1.1., 1.2 договора арендодатель предоставил ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, под кадастровым номером 14:36:105031:0127, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал "128", площадью 1 370 кв. м, для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора установлен с 12.04.2010 до 12.04.2013.
Пунктом 2.2 договора установлена обязанность 2 раза в год оплачивать арендную плату равными долями не позднее 15 апреля, 15 октября.
Пунктом 2.4 договора определено, что арендная плата за землю может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.
Акт приема-передачи земельного участка между сторонами подписан 12.04.2010.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488 зарегистрирован в установленном порядке 05.05.2010 за регистрационным номером 14-14-01/001/2010-236 на вышеуказанный земельный участок.
Поскольку ответчиком в сроки, установленные договором, арендная плата за период с 12.04.2010 по 31.12.2013 не внесена, истец на основании статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии основания для отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
В соответствии со статьей 71 Закона Российской Федерации "О местном самоуправлении в Российской Федерации" N 1550-1 от 06.07.2001 одним из полномочий местной администрации в сфере земельных правоотношений является взимание платы за землю.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации N 137 от 25.10.01 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В качестве документа, направленного на возникновение прав и обязанностей, представлен договор от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488.
Оценив условия представленного в дело договора и принимая во внимание факт государственной регистрации данного договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт передачи истцом ответчику земельного участка по договору подтверждается актом приема-передачи от 12.04.2010.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, считается заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды основной обязанностью арендатора является уплата арендных платежей.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Таким образом, после приобретения в собственность части помещений в многоквартирном доме, расположенном на сформированном и поставленном на кадастровый учет земельном участке, к собственникам помещений в силу закона переходит и право собственности на этот участок.
Как следует из материалов дела, согласно кадастровой выписке о земельном участке (выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) от 30.05.2014 N 01/097/2014-4065, земельный участок с кадастровым номером 14:36:105031:127, площадью 1370 кв. м, по адресу Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал 128 предоставлен для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.
Многоквартирный жилой дом по указанному адресу введен в эксплуатацию 28.11.2011, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU14301000-104-11.
В материалы дела поступила выписка Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.2014 N 01/099/2014-7722 на нежилые помещения, находящиеся по адресу Республика саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, д. 27, корп. 1.
Судом апелляционной инстанции на основании определения Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2014 года истребованы у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (677007, г. Якутск, ул. Ярославского, д. 37):
- - выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении зарегистрированных прав на объекты, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, дом 27, корпус 1;
- - информация о регистрации права собственности первого лица на любое из помещений объекта долевого строительства: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, дом 27, корпус 1, направив соответствующий запрос.
Во исполнение определения Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) представило суду Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.08.2014 N 01/040/2014-801 и Уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 13.08.2014 N 01/040/2014-801.
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.08.2014 N 01/040/2014-801 следует, что первой квартирой, право собственности на которую зарегистрировано, стала трехкомнатная квартира, площадью 139,1 кв. м, адрес объекта: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, д. 27, корп. 1, кв. 27. Право собственности на данную квартиру зарегистрировано 29.02.2012, номер государственной регистрации N 14-14-01/006/2012-374.
Таким образом, с 29.02.2012 право собственности на спорный земельный участок под домом перешло в общую долевую собственность собственников помещений в этом жилом доме в силу закона.
При этом факт ввода объекта в эксплуатацию не имеет юридического значения для определения момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.
Указанное положение корреспондируется с правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с 29.02.2012 Окружная администрация города Якутска утратила статус арендодателя по договору аренды от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488, в связи с чем арендная плата подлежит взысканию за период с 12.04.2010 по 28.02.2012 (включительно).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Размер арендной платы по земельному участку с кадастровым номером 14:36:105031:0127, находящемуся по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал "128", площадью 1 370 кв. м, следует исчислять:
- за 2010 год - в соответствии с решением Якутской городской Думы РЯГД-22-6 от 17.12.2009 "Об утверждении базовых ставок арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, о льготах и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы" N 100, 22.12.2009;
- за 2011 год - в соответствии с Решением Якутской городской Думы РЯГД-31-2 от 23.12.2010 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы" N 99, 28.12.2010;
- В 2011 году в соответствии с пунктом 7 решения Якутской городской Думы от 23 декабря 2010 года N РЯГД-31-2 подлежит применению поправочный коэффициент 1,06.
- за 2012 год - в соответствии с решением Якутской городской Думы РЯГД-41-8 от 23.12.2011 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы", N 101, 30.12.2011;
- за 2013 год - в соответствии с решением Якутской городской Думы РЯГД-51-8 от 20.12.2012 "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы", N 101, 25.12.2012.
В материалы дела в суде апелляционной инстанции администрацией представлен расчет арендной платы и неустойки по договору аренды от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488. Судом апелляционной инстанции указанный расчет не может быть принят во внимание, так как он не соотносится с заявленными в суде первой инстанции исковыми требованиями.
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции исходит из расчета арендной платы и неустойки по договору аренды от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488, представленного с исковым заявлением (т. 1 л.д. 11-12), иных расчетов материалы дела не содержат.
Расчет арендной платы произведен в следующем порядке:
- за 2010 год: 1 370 (площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка) = 486,93 руб. (годовая плата) (2 срока платежа): за период с 12.04.2010 до 30.06.2010 в размере 106,85 руб. не позднее 15.04.2010, 243,46 руб. не позднее 15.10.2010;
- за 2011 год: 1 370 (площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка)*1,06 (поправочный коэффициент) = 516,14 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа);
- за 2012 год: 1 370 (площадь)*3554,20 (кадастровая стоимость)*1,5% (ставка) = 14 607,76 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа);
- за 2013 год: 1 370 (площадь)*3554,20 (кадастровая стоимость)*1,5% (ставка)*1,06 (поправочный коэффициент) = 15 484,23 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа).
Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно решению Якутской городской Думы РЯГД-41-8 от 23.12.2011 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск" в 2012 году подлежит применению ставка 0,3% (земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов, среднеэтажных жилых домов, многоэтажных жилых домов, земельные участки общежитий, прочие земли жилых зданий); согласно решению Якутской городской Думы РЯГД-51-8 от 20.12.2012 "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск" в 2013 году подлежит применению ставка 0,3% (земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов, среднеэтажных жилых домов, многоэтажных жилых домов, земельные участки общежитий, прочие земли жилых зданий).
При этом проверив указанный расчет, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу о наличии опечатки при указании судом первой инстанции ставок, подлежащих применению в 2012, 2013 годах.
С учетом установленных по делу обстоятельств, за период с 12.04.2010 по 28.02.2012 арендная плата составила:
- за 2010 год: 1 370 (площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка) = 486,93 руб. (годовая плата) (2 срока платежа): за период с 12.04.2010 до 30.06.2010 в размере 106,4 руб. (80 дн.*1,33 (арендная плата в день) не позднее 15.04.2010; 243,46 руб. не позднее 15.10.2010;
- за 2011 год: 1 370 (площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка)*1,06 (поправочный коэффициент) = 516,14 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа);
- за 2012 год: 1 370 (площадь)*3554,20 (кадастровая стоимость)*1,5% (ставка) = 14 607,76 руб. (годовая плата); за период с 01.01.2012 по 28.02.2012=2394,71 руб.
При таких обстоятельствах подлежит удовлетворению требование истца в части взыскания арендной платы за период с 12.04.2010 по 29.02.2012 в общем размере 3260,74 руб.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки по договору за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 19 654,75 руб., начисленные на сумму основного долга за период с 16.04.2010 по 14.10.2013.
В силу пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должнику кредитором в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 2.2 договора установлена обязанность 2 раза в год оплачивать арендную плату равными долями не позднее 15 апреля, 15 октября.
Согласно пункту 2 решения Якутской городской Думы от 23 декабря 2010 года N РЯГД-31-2, пункту 2 решения Якутской городской Думы РЯГД-41-8 от 23.12.2011 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", пункту 2 решения Якутской городской Думы РЯГД-51-8 от 20.12.2012 "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск" арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе "город Якутск", вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря в соответствии с заключенным договорами аренды земельных участков.
Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты в установленные сроки арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,7% от месячного размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчету истца сумма пени по договору составили 19 654,75 руб., расчет произведен от месячного размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки по ставке 0,7%.
Сроки внесения платежей нарушены. Действия истца соответствуют требованиям статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора.
С учетом удовлетворения требований истца в части взыскания арендной платы за период с 12.04.2010 по 29.02.2012 в общем размере 3260,74 руб., с ответчика подлежат взысканию неустойка за просрочку платежей по арендной плате за указанный период.
Пени по платежам за 2010 год рассчитаны следующим образом: пени за один день просрочки составляют - 486,93/12*0,7% =0,28 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.04.2010 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,28*1289дн. = 366,13 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.10.2010 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,28*1109дн. = 315 руб.
Пени по платежам за 2011 год рассчитаны следующим образом: пени за один день просрочки составляют - 516,14/12*0,7% =0,30 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.03.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*929дн. = 279,71 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.06.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*839дн. = 252,61 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.09.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*749дн. = 225,51 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.12.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*659дн. = 198,41 руб.
Пени по платежам за 2012 год рассчитаны следующим образом: пени за один день просрочки составляют -14607,76/12*0,7% =8,52 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.03.2012 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 8,52*569дн. = 4 848,56 руб.
Проверив периоды просрочки, суд установил следующее:
По периоду просрочки с 16.04.2010 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 1278 дней.
По периоду просрочки с 16.10.2010 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 1095 дней.
По периоду просрочки с 16.03.2011 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 944 дня.
По периоду просрочки с 16.06.2011 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 852 дня.
По периоду просрочки с 16.09.2011 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 760 дней.
По периоду просрочки с 16.12.2011 по 14.20.2010 - количество дней просрочки составляет 669 дней.
По периоду просрочки с 16.03.2012 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 578 дней.
Вместе с тем, по количеству дней просрочки по периодам просрочки с 16.03.2011 по 14.10.2013, с 16.06.2011 по 14.10.2013, с 16.09.2011 по 14.10.2013, с 16.12.2011 по 14.20.2010, с 16.03.2012 по 14.10.2013, суд не может выйти за пределы заявленных истцом требований, поэтому полагает возможным взыскание пени в заявленном размере по указанным периодам.
При этом, по периодам просрочки арендных платежей за 2010 год неустойка подлежит пересчету, так как количество дней просрочки меньше заявленного истцом.
Расчет пени за период просрочки с 16.04.2010 по 14.10.2013: 0,28*1278дн. = 357,84 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.10.2010 по 14.10.2013: 0,28*1095дн. = 306,6 руб.
Следовательно, с Общества подлежит взысканию общая сумма пени в размере 6 469,24 руб. В остальной части требование истца о взыскании с общества неустойки удовлетворению не подлежит.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
По правилам пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В силу абзаца 2 пункта 1 разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 81), исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не поступало, контррасчет пени не представлен.
В связи с изложенным апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для снижения по собственной инициативе размера заявленной истцом договорной неустойки, начисленной в соответствии с положениями пункта 5.2 договора аренды.
Данный вывод суда апелляционной инстанции согласуется с правовым подходом, определенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, согласно которому уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятии судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.
С Общества с ограниченной ответственностью "АЙК" в пользу Окружной администрации города Якутска с зачислением в доход местного бюджета городского округа "Город Якутск" подлежит взысканию 9729 руб. 98 коп., в том числе 3 260 руб. 74 коп. арендной платы за период с 12.04.2010 по 28.02.2012 и 6 469 руб. 24 коп. пени за период с 16.04.2010 по 14.10.2013.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно части 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска: до 100 000 рублей составляет 4 процента цены иска, но не менее 2000 руб.
На основании вышеуказанной нормы права, с учетом частичного удовлетворения исковых требований в общей сумме 9729 руб. 98 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб. подлежат взысканию с Общества.
Согласно пп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, п. 33 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 46 от 11 июля 2014 года при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
Обществом платежным поручением N 1 от 04.04.2014 перечислена государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 4000 руб.
На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная по платежному поручению N 1 от 04.04.2014 государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб. подлежит возврату предпринимателю из федерального бюджета.
В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы государственная пошлина за рассмотрение в суде апелляционной инстанции подлежит распределению пропорционально удовлетворенным требованиям, с Окружной администрации города Якутска в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АЙК" подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1616 руб. 60 коп.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 3 марта 2014 года по делу N А58-6256/2013 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АЙК" (ИНН 1435018799, ОГРН 1021401065190, место нахождения: 677007, г. Якутск, Покровский тракт, 6 км) в пользу Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435133907, ОГРН 1031402045124, место нахождения: 677020, г. Якутск, пр. Ленина, 15) с зачислением в доход местного бюджета городского округа "Город Якутск" 9729 руб. 98 коп., в том числе 3 260 руб. 74 коп. арендной платы за период с 12.04.2010 по 28.02.2012 и 6 469 руб. 24 коп. пени за период с 16.04.2010 по 14.10.2013; в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Взыскать с Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435133907, ОГРН 1031402045124, место нахождения: 677020, г. Якутск, пр. Ленина, 15) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АЙК" (ИНН 1435018799, ОГРН 1021401065190, место нахождения: 677007, г. Якутск, Покровский тракт, 6 км) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1616 руб. 60 коп.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "АЙК" (ИНН 1435018799, ОГРН 1021401065190, место нахождения: 677007, г. Якутск, Покровский тракт, 6 км) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Г.Г.ЯЧМЕНЕВ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.10.2014 ПО ДЕЛУ N А58-6256/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 октября 2014 г. по делу N А58-6256/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 1 октября 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей: Ячменева Г.Г., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АЙК" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 3 марта 2014 года по делу N А58-6256/2013 по исковому заявлению Окружной администрации города Якутска к Обществу с ограниченной ответственностью "АЙК" о взыскании 50 613 руб. 20 коп., в том числе арендной платы в размере 30 658 руб. 45 коп. и пени в размере 19 654 руб. 75 коп. (суд первой инстанции - Эверстова Р.И.),
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Окружная администрация города Якутска (ИНН 1435133907, ОГРН 1031402045124, место нахождения: 677020, г. Якутск, пр. Ленина, 15, далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "АЙК" (ИНН 1435018799, ОГРН 1021401065190, место нахождения: 677007, г. Якутск, Покровский тракт, 6 км, далее - ООО "АЙК", Общество, ответчик) о взыскании 50 613 руб. 20 коп., в том числе арендной платы в размере 30 658 руб. 45 коп. и пени в размере 19 654 руб. 75 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 3 марта 2014 года заявленные требования удовлетворены.
Суд первой инстанции посчитал, что поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора, договор аренды от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488 возобновлен на неопределенный срок.
Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований истца о взыскании основного долга по арендной плате в размере 30 958 руб. 45 коп. и взыскании неустойки по договору за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 19 654 руб. 75 коп. начисленные на сумму основного долга за период с 16.04.2010 по 14.10.2013, иного ответчиком не доказано, исковые требования по существу иска не оспорены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 3 марта 2014 года и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на следующее.
Общество указывает, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (статья 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.
Учитывая, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию, осуществлена передача квартир и их регистрация в собственность граждан, а земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, у собственников помещений в таком многоквартирном доме возникло право общей долевой собственности на указанный земельный участок в силу прямого указания закона (пункт 1 статьи 16 Федерального закона "О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
В этой связи, право требования арендной платы у истца отсутствует, так как истец не является собственником земельного участка.
В дополнительных пояснениях Общество, указало, что право требовать у Окружной администрации по договору аренды от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488 уплаты арендной платы с ООО "АЙК" прекратилось с момента ввода объекта в эксплуатацию объекта согласно разрешению NRU14301000-104-11 от 28.12.2011 и с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, где соответствующий земельный участок поступил в долевую собственность иных лиц.
Администрация представила в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 22.04.2014, 15.05.2014, 12.06.2014, 19.06.2014, 20.06.2014, 17.07.2014, 24.07.2014, 18.09.2014, 23.09.2014.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, общество известило суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.
В соответствии с частью 3 статьи 156, частью 3 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с длительным отсутствием ввиду нахождения судьи Никифорюк Е.О. в отпуске на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2014 года в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Никифорюк Е.О. на судью Ячменева Г.Г., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.
В связи с длительным отсутствием ввиду нахождения судьи Басаева Д.В. в отпуске на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2014 года в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Басаева Д.В. на судью Желтоухова Е.В., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.
Судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщены дополнительные доказательства, представленные сторонами.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнительных пояснений, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой истице, 12.04.2010 на основании распоряжения Первого заместителя Главы ГО "Город Якутск" Олейникова И.В. N 1255/1зр ответчику продлен срок аренды земельного участка.
12.04.2010 между Комитетом земельных отношений Окружной администрации города Якутска (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 09-1/2010-0488.
Согласно пунктам 1.1., 1.2 договора арендодатель предоставил ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, под кадастровым номером 14:36:105031:0127, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал "128", площадью 1 370 кв. м, для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора установлен с 12.04.2010 до 12.04.2013.
Пунктом 2.2 договора установлена обязанность 2 раза в год оплачивать арендную плату равными долями не позднее 15 апреля, 15 октября.
Пунктом 2.4 договора определено, что арендная плата за землю может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.
Акт приема-передачи земельного участка между сторонами подписан 12.04.2010.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488 зарегистрирован в установленном порядке 05.05.2010 за регистрационным номером 14-14-01/001/2010-236 на вышеуказанный земельный участок.
Поскольку ответчиком в сроки, установленные договором, арендная плата за период с 12.04.2010 по 31.12.2013 не внесена, истец на основании статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии основания для отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
В соответствии со статьей 71 Закона Российской Федерации "О местном самоуправлении в Российской Федерации" N 1550-1 от 06.07.2001 одним из полномочий местной администрации в сфере земельных правоотношений является взимание платы за землю.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации N 137 от 25.10.01 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В качестве документа, направленного на возникновение прав и обязанностей, представлен договор от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488.
Оценив условия представленного в дело договора и принимая во внимание факт государственной регистрации данного договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт передачи истцом ответчику земельного участка по договору подтверждается актом приема-передачи от 12.04.2010.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, считается заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды основной обязанностью арендатора является уплата арендных платежей.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Таким образом, после приобретения в собственность части помещений в многоквартирном доме, расположенном на сформированном и поставленном на кадастровый учет земельном участке, к собственникам помещений в силу закона переходит и право собственности на этот участок.
Как следует из материалов дела, согласно кадастровой выписке о земельном участке (выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) от 30.05.2014 N 01/097/2014-4065, земельный участок с кадастровым номером 14:36:105031:127, площадью 1370 кв. м, по адресу Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал 128 предоставлен для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.
Многоквартирный жилой дом по указанному адресу введен в эксплуатацию 28.11.2011, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU14301000-104-11.
В материалы дела поступила выписка Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.2014 N 01/099/2014-7722 на нежилые помещения, находящиеся по адресу Республика саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, д. 27, корп. 1.
Судом апелляционной инстанции на основании определения Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2014 года истребованы у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (677007, г. Якутск, ул. Ярославского, д. 37):
- - выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении зарегистрированных прав на объекты, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, дом 27, корпус 1;
- - информация о регистрации права собственности первого лица на любое из помещений объекта долевого строительства: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, дом 27, корпус 1, направив соответствующий запрос.
Во исполнение определения Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) представило суду Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.08.2014 N 01/040/2014-801 и Уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 13.08.2014 N 01/040/2014-801.
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.08.2014 N 01/040/2014-801 следует, что первой квартирой, право собственности на которую зарегистрировано, стала трехкомнатная квартира, площадью 139,1 кв. м, адрес объекта: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, д. 27, корп. 1, кв. 27. Право собственности на данную квартиру зарегистрировано 29.02.2012, номер государственной регистрации N 14-14-01/006/2012-374.
Таким образом, с 29.02.2012 право собственности на спорный земельный участок под домом перешло в общую долевую собственность собственников помещений в этом жилом доме в силу закона.
При этом факт ввода объекта в эксплуатацию не имеет юридического значения для определения момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.
Указанное положение корреспондируется с правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с 29.02.2012 Окружная администрация города Якутска утратила статус арендодателя по договору аренды от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488, в связи с чем арендная плата подлежит взысканию за период с 12.04.2010 по 28.02.2012 (включительно).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Размер арендной платы по земельному участку с кадастровым номером 14:36:105031:0127, находящемуся по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал "128", площадью 1 370 кв. м, следует исчислять:
- за 2010 год - в соответствии с решением Якутской городской Думы РЯГД-22-6 от 17.12.2009 "Об утверждении базовых ставок арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, о льготах и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы" N 100, 22.12.2009;
- за 2011 год - в соответствии с Решением Якутской городской Думы РЯГД-31-2 от 23.12.2010 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы" N 99, 28.12.2010;
- В 2011 году в соответствии с пунктом 7 решения Якутской городской Думы от 23 декабря 2010 года N РЯГД-31-2 подлежит применению поправочный коэффициент 1,06.
- за 2012 год - в соответствии с решением Якутской городской Думы РЯГД-41-8 от 23.12.2011 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы", N 101, 30.12.2011;
- за 2013 год - в соответствии с решением Якутской городской Думы РЯГД-51-8 от 20.12.2012 "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы", N 101, 25.12.2012.
В материалы дела в суде апелляционной инстанции администрацией представлен расчет арендной платы и неустойки по договору аренды от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488. Судом апелляционной инстанции указанный расчет не может быть принят во внимание, так как он не соотносится с заявленными в суде первой инстанции исковыми требованиями.
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции исходит из расчета арендной платы и неустойки по договору аренды от 12.04.2010 N 09-1/2010-0488, представленного с исковым заявлением (т. 1 л.д. 11-12), иных расчетов материалы дела не содержат.
Расчет арендной платы произведен в следующем порядке:
- за 2010 год: 1 370 (площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка) = 486,93 руб. (годовая плата) (2 срока платежа): за период с 12.04.2010 до 30.06.2010 в размере 106,85 руб. не позднее 15.04.2010, 243,46 руб. не позднее 15.10.2010;
- за 2011 год: 1 370 (площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка)*1,06 (поправочный коэффициент) = 516,14 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа);
- за 2012 год: 1 370 (площадь)*3554,20 (кадастровая стоимость)*1,5% (ставка) = 14 607,76 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа);
- за 2013 год: 1 370 (площадь)*3554,20 (кадастровая стоимость)*1,5% (ставка)*1,06 (поправочный коэффициент) = 15 484,23 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа).
Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно решению Якутской городской Думы РЯГД-41-8 от 23.12.2011 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск" в 2012 году подлежит применению ставка 0,3% (земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов, среднеэтажных жилых домов, многоэтажных жилых домов, земельные участки общежитий, прочие земли жилых зданий); согласно решению Якутской городской Думы РЯГД-51-8 от 20.12.2012 "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск" в 2013 году подлежит применению ставка 0,3% (земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов, среднеэтажных жилых домов, многоэтажных жилых домов, земельные участки общежитий, прочие земли жилых зданий).
При этом проверив указанный расчет, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу о наличии опечатки при указании судом первой инстанции ставок, подлежащих применению в 2012, 2013 годах.
С учетом установленных по делу обстоятельств, за период с 12.04.2010 по 28.02.2012 арендная плата составила:
- за 2010 год: 1 370 (площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка) = 486,93 руб. (годовая плата) (2 срока платежа): за период с 12.04.2010 до 30.06.2010 в размере 106,4 руб. (80 дн.*1,33 (арендная плата в день) не позднее 15.04.2010; 243,46 руб. не позднее 15.10.2010;
- за 2011 год: 1 370 (площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка)*1,06 (поправочный коэффициент) = 516,14 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа);
- за 2012 год: 1 370 (площадь)*3554,20 (кадастровая стоимость)*1,5% (ставка) = 14 607,76 руб. (годовая плата); за период с 01.01.2012 по 28.02.2012=2394,71 руб.
При таких обстоятельствах подлежит удовлетворению требование истца в части взыскания арендной платы за период с 12.04.2010 по 29.02.2012 в общем размере 3260,74 руб.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки по договору за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 19 654,75 руб., начисленные на сумму основного долга за период с 16.04.2010 по 14.10.2013.
В силу пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должнику кредитором в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 2.2 договора установлена обязанность 2 раза в год оплачивать арендную плату равными долями не позднее 15 апреля, 15 октября.
Согласно пункту 2 решения Якутской городской Думы от 23 декабря 2010 года N РЯГД-31-2, пункту 2 решения Якутской городской Думы РЯГД-41-8 от 23.12.2011 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", пункту 2 решения Якутской городской Думы РЯГД-51-8 от 20.12.2012 "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск" арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе "город Якутск", вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря в соответствии с заключенным договорами аренды земельных участков.
Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты в установленные сроки арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,7% от месячного размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчету истца сумма пени по договору составили 19 654,75 руб., расчет произведен от месячного размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки по ставке 0,7%.
Сроки внесения платежей нарушены. Действия истца соответствуют требованиям статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора.
С учетом удовлетворения требований истца в части взыскания арендной платы за период с 12.04.2010 по 29.02.2012 в общем размере 3260,74 руб., с ответчика подлежат взысканию неустойка за просрочку платежей по арендной плате за указанный период.
Пени по платежам за 2010 год рассчитаны следующим образом: пени за один день просрочки составляют - 486,93/12*0,7% =0,28 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.04.2010 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,28*1289дн. = 366,13 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.10.2010 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,28*1109дн. = 315 руб.
Пени по платежам за 2011 год рассчитаны следующим образом: пени за один день просрочки составляют - 516,14/12*0,7% =0,30 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.03.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*929дн. = 279,71 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.06.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*839дн. = 252,61 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.09.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*749дн. = 225,51 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.12.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*659дн. = 198,41 руб.
Пени по платежам за 2012 год рассчитаны следующим образом: пени за один день просрочки составляют -14607,76/12*0,7% =8,52 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.03.2012 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 8,52*569дн. = 4 848,56 руб.
Проверив периоды просрочки, суд установил следующее:
По периоду просрочки с 16.04.2010 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 1278 дней.
По периоду просрочки с 16.10.2010 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 1095 дней.
По периоду просрочки с 16.03.2011 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 944 дня.
По периоду просрочки с 16.06.2011 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 852 дня.
По периоду просрочки с 16.09.2011 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 760 дней.
По периоду просрочки с 16.12.2011 по 14.20.2010 - количество дней просрочки составляет 669 дней.
По периоду просрочки с 16.03.2012 по 14.10.2013 - количество дней просрочки составляет 578 дней.
Вместе с тем, по количеству дней просрочки по периодам просрочки с 16.03.2011 по 14.10.2013, с 16.06.2011 по 14.10.2013, с 16.09.2011 по 14.10.2013, с 16.12.2011 по 14.20.2010, с 16.03.2012 по 14.10.2013, суд не может выйти за пределы заявленных истцом требований, поэтому полагает возможным взыскание пени в заявленном размере по указанным периодам.
При этом, по периодам просрочки арендных платежей за 2010 год неустойка подлежит пересчету, так как количество дней просрочки меньше заявленного истцом.
Расчет пени за период просрочки с 16.04.2010 по 14.10.2013: 0,28*1278дн. = 357,84 руб.
Расчет пени за период просрочки с 16.10.2010 по 14.10.2013: 0,28*1095дн. = 306,6 руб.
Следовательно, с Общества подлежит взысканию общая сумма пени в размере 6 469,24 руб. В остальной части требование истца о взыскании с общества неустойки удовлетворению не подлежит.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
По правилам пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В силу абзаца 2 пункта 1 разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 81), исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не поступало, контррасчет пени не представлен.
В связи с изложенным апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для снижения по собственной инициативе размера заявленной истцом договорной неустойки, начисленной в соответствии с положениями пункта 5.2 договора аренды.
Данный вывод суда апелляционной инстанции согласуется с правовым подходом, определенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, согласно которому уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятии судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.
С Общества с ограниченной ответственностью "АЙК" в пользу Окружной администрации города Якутска с зачислением в доход местного бюджета городского округа "Город Якутск" подлежит взысканию 9729 руб. 98 коп., в том числе 3 260 руб. 74 коп. арендной платы за период с 12.04.2010 по 28.02.2012 и 6 469 руб. 24 коп. пени за период с 16.04.2010 по 14.10.2013.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно части 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска: до 100 000 рублей составляет 4 процента цены иска, но не менее 2000 руб.
На основании вышеуказанной нормы права, с учетом частичного удовлетворения исковых требований в общей сумме 9729 руб. 98 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб. подлежат взысканию с Общества.
Согласно пп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, п. 33 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 46 от 11 июля 2014 года при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
Обществом платежным поручением N 1 от 04.04.2014 перечислена государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 4000 руб.
На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная по платежному поручению N 1 от 04.04.2014 государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб. подлежит возврату предпринимателю из федерального бюджета.
В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы государственная пошлина за рассмотрение в суде апелляционной инстанции подлежит распределению пропорционально удовлетворенным требованиям, с Окружной администрации города Якутска в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АЙК" подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1616 руб. 60 коп.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 3 марта 2014 года по делу N А58-6256/2013 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АЙК" (ИНН 1435018799, ОГРН 1021401065190, место нахождения: 677007, г. Якутск, Покровский тракт, 6 км) в пользу Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435133907, ОГРН 1031402045124, место нахождения: 677020, г. Якутск, пр. Ленина, 15) с зачислением в доход местного бюджета городского округа "Город Якутск" 9729 руб. 98 коп., в том числе 3 260 руб. 74 коп. арендной платы за период с 12.04.2010 по 28.02.2012 и 6 469 руб. 24 коп. пени за период с 16.04.2010 по 14.10.2013; в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Взыскать с Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435133907, ОГРН 1031402045124, место нахождения: 677020, г. Якутск, пр. Ленина, 15) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АЙК" (ИНН 1435018799, ОГРН 1021401065190, место нахождения: 677007, г. Якутск, Покровский тракт, 6 км) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1616 руб. 60 коп.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "АЙК" (ИНН 1435018799, ОГРН 1021401065190, место нахождения: 677007, г. Якутск, Покровский тракт, 6 км) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Г.Г.ЯЧМЕНЕВ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)