Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей О.А. Ереминой, Б.Т. Чотчаева
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от Администрации города Сочи: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена;
- от ООО "Яхт-клуб "Имеретинская бухта": Ларионова С.Ю., паспорт, по доверенности от 03.02.2014 г.;
- от ЖСК "Инвест-Глобал": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Яхт-клуб "Имеретинская бухта"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13.01.2014 по делу N А32-15998/2013
по иску Администрации города Сочи
к ответчикам - ООО "Яхт-клуб "Имеретинская бухта", ЖСК "Инвест-Глобал"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Данько М.М.
установил:
Администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Яхт-клуб "Имеретинская бухта" (далее - общество), жилищно-строительному кооперативу "Инвест-Глобал" (далее - кооператив) о взыскании с кооператива платы за использование земельного участка за период с 07.11.2009 года по 20.12.2010 года в размере 19 682 226, 11 руб.; с общества - платы за использование земельного участка за период с 21.12.2010 года по 30.09.2013 года в размере 21 587 081 руб. 72 коп. (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13 января 2014 года с общества в пользу администрации взыскано 21 587 081, 72 руб. задолженности за период с 21.12.2010 г. по 30.09.2013 г. С кооператива в пользу администрации взыскано 19 682 226, 11 руб. задолженности за период с 07.11.2009 г. по 20.12.2010 г. С общества в доход федерального бюджета взыскана госпошлина по иску в размере 130 935, 41 руб. С кооператива в доход федерального бюджета взыскана госпошлина по иску в размере 130 935, 41 руб.
Общество обжаловало решение суд в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение суда в части удовлетворения требований к обществу отменить, принять новый судебный акт по делу об отказе в иске к обществу. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие правовых оснований для расчета арендной платы за спорный период с применением базовых ставок; из пункта 6 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582, а также Постановления главы города Сочи от 30.06.2009 г. N 2010 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" следует, что основным критерием определения арендной платы по договорам аренды федеральной и муниципальной собственности в виде земельных участков является рыночная стоимость. При установлении кадастровой стоимости земельного участка также необходимо исходить из того, что кадастровая оценка земельного участка должна быть максимально приближена к его рыночной стоимости, а согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации не должна превышать ее. При начислении задолженности по базовым ставкам истцом в одностороннем порядке изменен принцип, методика (формула) расчета арендной платы, установленные дополнительным соглашением от 20 декабря 2006 года N 04-26/11, которым установлен принцип расчета арендной платы по кадастровой стоимости (0,15%), что составляло 1 525 718 руб. 68 коп. в год; данный размер арендной платы является фиксированным, а одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы договором не предусмотрено. В расчетах истца имеются неточности (например, неверно указана площадь земельного участка). Ответчик не получал от истца уведомления об изменении арендной платы; сам по себе факт опубликования для общего сведения нормативно-правового акта, изменяющего размер арендной платы, не является уведомлением арендатора. Суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие вины общества, что подтверждается его неоднократными обращениями к истцу о предоставлении информации о действующем размере годовой арендной ставки, наличии/отсутствии задолженности у ответчика, о необходимости заключения дополнительного соглашения об изменении годовой арендной платы, которые не были удовлетворены истцом.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы своей апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить.
Администрация и кооператив, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.
Поскольку решение суда первой инстанции оспаривается только в части взыскания задолженности с общества и в судебном заседании общество не заявило возражений относительно проверки законности судебного акта только в обжалуемой части, постольку законность и обоснованность судебного акта проверяется в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции не подлежит изменению или отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27 апреля 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и ОАО "Агрофирма "Кудепста" был подписан договор N 04-24/198С о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49: 04 08 000:0038 общей площадью 114 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок N 25 и предназначенного для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 27 апреля 2006 года.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Договором от 7 июля 2006 года N 25 права и обязанности арендатора по спорному договору переданы ЖСК "Монолит".
Договором от 12 марта 2007 года N 25/25 права и обязанности арендатора по спорному договору переданы ЖСК "Инвест-глобал".
Договором от 13 декабря 2010 года права и обязанности арендатора по спорному договору переданы ООО "Яхт-клуб "Имеретинская бухта"; данный переход прав зарегистрирован 21 декабря 2010 года.
Сделки по передаче права и обязанностей арендатора были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметками регистрирующего органа на них.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю N 966-р от 4 сентября 2009 года право собственности на спорный земельный участок было передано муниципальному образованию город-курорт Сочи. 7 ноября 2009 года данное право было зарегистрировано в ЕГРП (свидетельство 23-АЖ N 463474).
В связи со сменой собственника объекта аренды спорному договору аренды был присвоен номер 4900770198.
30 ноября 2012 года к спорному договору было заключено дополнительное соглашение между муниципальным образованием город-курорт Сочи (в лице начальника департамента имущественных отношений администрации) и обществом.
Факт отсутствия подписанного сторонами соглашения о замене арендодателя - Российской Федерации на муниципальное образование город Сочи в связи со сменой собственника объекта аренды в период с 21 ноября 2010 года до 30 ноября 2012 года не свидетельствует о том, что последнее не являлось арендодателем в отношении спорного земельного участка в указанный период, поскольку согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка.
Таким образом, субъектами спорных правоотношений в период с 21 декабря 2010 года по 30 сентября 2013 года являлись муниципальное образование город Сочи (арендодатель) и общество (арендатор).
По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой, правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Факт использования спорного земельного участка обществом в период с 21 декабря 2010 года по 30 сентября 2013 года в рамках правоотношений из спорного договора сторонами не оспаривается.
При таких обстоятельствах субъектом права требования арендной платы за использование спорного участка в рамках обязательств являлось муниципальное образование город Сочи.
При проверке законности и обоснованности решения суда по доводам апелляционной жалобы о необоснованности расчета арендной платы за спорный период по базовым ставкам апелляционный суд установил следующее.
Статья 424 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 ЗК РФ следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.
Постановлением главы города Сочи N 791 от 15 июня 2007 года "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи" ставка годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.
Данная ставка не превышает ставку арендной платы, установленную подпунктом "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 (далее - Правила N 582), для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 9 Правил N 582, подлежащих применению к спорным правоотношениям по смыслу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года N 15837/11, при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 марта 2008 года N 9504/07, постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом.
8 февраля 2010 года в газете "Кубанские новости", являвшейся источником официального опубликования нормативных правовых актов Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 6 июня 1995 года N 7-КЗ "О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края", было опубликовано постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края", которым кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 11 709 881 874 руб. 90 коп. (приложение N 1, таблица 3).
Данный нормативный акт в части кадастровой стоимости спорного земельного участка ни обществом, ни кооперативом на основании статьи 13 ГК РФ по правилам главы 23 АПК РФ, а равно в ином судебном порядке обжалован и признан недействительным не был.
Довод о неприменении данного нормативного акта при рассмотрении настоящего дела на основании абзаца двенадцатого статьи 12 ГК РФ как противоречащего закону (по причине не соответствия принципам и ориентирам установления арендной платы, установленным Постановлением Правительства N 582) при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно при рассмотрении дела апелляционным судом, заявлен не был.
24 ноября 2011 года в газете "Кубанские новости", являющейся источником официального опубликования нормативных правовых актов Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 6 июня 1995 года N 7-КЗ "О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края", был опубликован приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22 ноября 2011 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края", исходя из установленной которым удельной ставки кадастровой стоимости (25 613 руб. 86 коп. - приложение N 1) кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 2 940 906 563 руб. 60 коп.
Данный нормативный акт в части кадастровой стоимости спорного земельного участка ни обществом, ни кооперативом на основании статьи 13 ГК РФ по правилам главы 23 АПК РФ, а равно в ином судебном порядке обжалован и признан недействительным не был.
Довод о неприменении данного нормативного акта при рассмотрении настоящего дела на основании абзаца двенадцатого статьи 12 ГК РФ как противоречащего закону (по причине не соответствия принципам и ориентирам установления арендной платы, установленным Постановлением Правительства N 582) при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно при рассмотрении дела апелляционным судом, заявлен не был.
При таких обстоятельствах размер арендной платы за спорный земельный участок за 2011 год подлежит определению по установленной Постановлением главы города Сочи N 791 от 15 июня 2007 года "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи" ставке (0,15%) от кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58, за 2012 год и период с 1 января 2013 года по 9 сентября 2013 года - по указанной ставке от кадастровой стоимости, установленной на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756.
Общая сумма арендной платы, установленной указанным способом, причитающаяся к уплате обществом за пользование арендованным земельным участком за спорный период составляет 25 239 381 руб. 20 коп.
Из представленного истцом расчета исковых требований следует, что им признается факт оплаты обществом в уплату арендной платы суммы в размере 3 493 588 руб. 05 коп.
При таких обстоятельствах сумма задолженности общества за аренду земельного участка за спорный период составляет 21 745 793 руб. 15 коп.
Сумма искового требования к обществу определена истцом в размере 21 587 081 руб. 72 коп. Суд не вправе выходить за определенные истцом пределы исковых требований.
Как следует из материалов дела собственником спорного земельного участка, а соответственно, арендодателем в спорных правоотношениях, выступает муниципальное образование город Сочи, являющееся субъектом гражданских правоотношений в соответствии со статьей 125 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии с частью 1 статьи 38 Устава муниципального образования город-курорт Сочи, утв. решением Городского Собрания Сочи от 29 июля 2010 года N 92, администрация представляет собой исполнительно-распорядительный орган города Сочи, наделенный полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных федеральными законами и законами Краснодарского края. Статьей 40 Устава администрация наделена полномочиями в сфере регулирования земельных отношений, в том числе полномочием по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Таким образом, администрация является органом местного самоуправления, уполномоченным выступать от имени муниципального образования город-курорт Сочи в спорных правоотношениях.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части взыскания с общества в пользу администрации как уполномоченного органа собственника (муниципального образования город Сочи) задолженности в сумме 21 587 081 руб. 72 коп. не может быть признано неправильным.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии вины общества подлежит отклонению как не имеющий юридического значения при рассмотрении спора о взыскании задолженности. Требование о применении к обществу мер ответственности в предмет иска по настоящему делу не входит.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 января 2014 года по делу N А32-15998/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.04.2014 N 15АП-1897/2014 ПО ДЕЛУ N А32-15998/2013
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2014 г. N 15АП-1897/2014
Дело N А32-15998/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей О.А. Ереминой, Б.Т. Чотчаева
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от Администрации города Сочи: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена;
- от ООО "Яхт-клуб "Имеретинская бухта": Ларионова С.Ю., паспорт, по доверенности от 03.02.2014 г.;
- от ЖСК "Инвест-Глобал": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Яхт-клуб "Имеретинская бухта"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13.01.2014 по делу N А32-15998/2013
по иску Администрации города Сочи
к ответчикам - ООО "Яхт-клуб "Имеретинская бухта", ЖСК "Инвест-Глобал"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Данько М.М.
установил:
Администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Яхт-клуб "Имеретинская бухта" (далее - общество), жилищно-строительному кооперативу "Инвест-Глобал" (далее - кооператив) о взыскании с кооператива платы за использование земельного участка за период с 07.11.2009 года по 20.12.2010 года в размере 19 682 226, 11 руб.; с общества - платы за использование земельного участка за период с 21.12.2010 года по 30.09.2013 года в размере 21 587 081 руб. 72 коп. (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13 января 2014 года с общества в пользу администрации взыскано 21 587 081, 72 руб. задолженности за период с 21.12.2010 г. по 30.09.2013 г. С кооператива в пользу администрации взыскано 19 682 226, 11 руб. задолженности за период с 07.11.2009 г. по 20.12.2010 г. С общества в доход федерального бюджета взыскана госпошлина по иску в размере 130 935, 41 руб. С кооператива в доход федерального бюджета взыскана госпошлина по иску в размере 130 935, 41 руб.
Общество обжаловало решение суд в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение суда в части удовлетворения требований к обществу отменить, принять новый судебный акт по делу об отказе в иске к обществу. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие правовых оснований для расчета арендной платы за спорный период с применением базовых ставок; из пункта 6 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582, а также Постановления главы города Сочи от 30.06.2009 г. N 2010 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" следует, что основным критерием определения арендной платы по договорам аренды федеральной и муниципальной собственности в виде земельных участков является рыночная стоимость. При установлении кадастровой стоимости земельного участка также необходимо исходить из того, что кадастровая оценка земельного участка должна быть максимально приближена к его рыночной стоимости, а согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации не должна превышать ее. При начислении задолженности по базовым ставкам истцом в одностороннем порядке изменен принцип, методика (формула) расчета арендной платы, установленные дополнительным соглашением от 20 декабря 2006 года N 04-26/11, которым установлен принцип расчета арендной платы по кадастровой стоимости (0,15%), что составляло 1 525 718 руб. 68 коп. в год; данный размер арендной платы является фиксированным, а одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы договором не предусмотрено. В расчетах истца имеются неточности (например, неверно указана площадь земельного участка). Ответчик не получал от истца уведомления об изменении арендной платы; сам по себе факт опубликования для общего сведения нормативно-правового акта, изменяющего размер арендной платы, не является уведомлением арендатора. Суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие вины общества, что подтверждается его неоднократными обращениями к истцу о предоставлении информации о действующем размере годовой арендной ставки, наличии/отсутствии задолженности у ответчика, о необходимости заключения дополнительного соглашения об изменении годовой арендной платы, которые не были удовлетворены истцом.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы своей апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить.
Администрация и кооператив, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.
Поскольку решение суда первой инстанции оспаривается только в части взыскания задолженности с общества и в судебном заседании общество не заявило возражений относительно проверки законности судебного акта только в обжалуемой части, постольку законность и обоснованность судебного акта проверяется в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции не подлежит изменению или отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27 апреля 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и ОАО "Агрофирма "Кудепста" был подписан договор N 04-24/198С о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49: 04 08 000:0038 общей площадью 114 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок N 25 и предназначенного для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 27 апреля 2006 года.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Договором от 7 июля 2006 года N 25 права и обязанности арендатора по спорному договору переданы ЖСК "Монолит".
Договором от 12 марта 2007 года N 25/25 права и обязанности арендатора по спорному договору переданы ЖСК "Инвест-глобал".
Договором от 13 декабря 2010 года права и обязанности арендатора по спорному договору переданы ООО "Яхт-клуб "Имеретинская бухта"; данный переход прав зарегистрирован 21 декабря 2010 года.
Сделки по передаче права и обязанностей арендатора были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметками регистрирующего органа на них.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю N 966-р от 4 сентября 2009 года право собственности на спорный земельный участок было передано муниципальному образованию город-курорт Сочи. 7 ноября 2009 года данное право было зарегистрировано в ЕГРП (свидетельство 23-АЖ N 463474).
В связи со сменой собственника объекта аренды спорному договору аренды был присвоен номер 4900770198.
30 ноября 2012 года к спорному договору было заключено дополнительное соглашение между муниципальным образованием город-курорт Сочи (в лице начальника департамента имущественных отношений администрации) и обществом.
Факт отсутствия подписанного сторонами соглашения о замене арендодателя - Российской Федерации на муниципальное образование город Сочи в связи со сменой собственника объекта аренды в период с 21 ноября 2010 года до 30 ноября 2012 года не свидетельствует о том, что последнее не являлось арендодателем в отношении спорного земельного участка в указанный период, поскольку согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка.
Таким образом, субъектами спорных правоотношений в период с 21 декабря 2010 года по 30 сентября 2013 года являлись муниципальное образование город Сочи (арендодатель) и общество (арендатор).
По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой, правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Факт использования спорного земельного участка обществом в период с 21 декабря 2010 года по 30 сентября 2013 года в рамках правоотношений из спорного договора сторонами не оспаривается.
При таких обстоятельствах субъектом права требования арендной платы за использование спорного участка в рамках обязательств являлось муниципальное образование город Сочи.
При проверке законности и обоснованности решения суда по доводам апелляционной жалобы о необоснованности расчета арендной платы за спорный период по базовым ставкам апелляционный суд установил следующее.
Статья 424 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 ЗК РФ следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.
Постановлением главы города Сочи N 791 от 15 июня 2007 года "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи" ставка годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.
Данная ставка не превышает ставку арендной платы, установленную подпунктом "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 (далее - Правила N 582), для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 9 Правил N 582, подлежащих применению к спорным правоотношениям по смыслу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года N 15837/11, при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 марта 2008 года N 9504/07, постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом.
8 февраля 2010 года в газете "Кубанские новости", являвшейся источником официального опубликования нормативных правовых актов Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 6 июня 1995 года N 7-КЗ "О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края", было опубликовано постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края", которым кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 11 709 881 874 руб. 90 коп. (приложение N 1, таблица 3).
Данный нормативный акт в части кадастровой стоимости спорного земельного участка ни обществом, ни кооперативом на основании статьи 13 ГК РФ по правилам главы 23 АПК РФ, а равно в ином судебном порядке обжалован и признан недействительным не был.
Довод о неприменении данного нормативного акта при рассмотрении настоящего дела на основании абзаца двенадцатого статьи 12 ГК РФ как противоречащего закону (по причине не соответствия принципам и ориентирам установления арендной платы, установленным Постановлением Правительства N 582) при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно при рассмотрении дела апелляционным судом, заявлен не был.
24 ноября 2011 года в газете "Кубанские новости", являющейся источником официального опубликования нормативных правовых актов Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 6 июня 1995 года N 7-КЗ "О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края", был опубликован приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22 ноября 2011 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края", исходя из установленной которым удельной ставки кадастровой стоимости (25 613 руб. 86 коп. - приложение N 1) кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 2 940 906 563 руб. 60 коп.
Данный нормативный акт в части кадастровой стоимости спорного земельного участка ни обществом, ни кооперативом на основании статьи 13 ГК РФ по правилам главы 23 АПК РФ, а равно в ином судебном порядке обжалован и признан недействительным не был.
Довод о неприменении данного нормативного акта при рассмотрении настоящего дела на основании абзаца двенадцатого статьи 12 ГК РФ как противоречащего закону (по причине не соответствия принципам и ориентирам установления арендной платы, установленным Постановлением Правительства N 582) при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно при рассмотрении дела апелляционным судом, заявлен не был.
При таких обстоятельствах размер арендной платы за спорный земельный участок за 2011 год подлежит определению по установленной Постановлением главы города Сочи N 791 от 15 июня 2007 года "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи" ставке (0,15%) от кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58, за 2012 год и период с 1 января 2013 года по 9 сентября 2013 года - по указанной ставке от кадастровой стоимости, установленной на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756.
Общая сумма арендной платы, установленной указанным способом, причитающаяся к уплате обществом за пользование арендованным земельным участком за спорный период составляет 25 239 381 руб. 20 коп.
Из представленного истцом расчета исковых требований следует, что им признается факт оплаты обществом в уплату арендной платы суммы в размере 3 493 588 руб. 05 коп.
При таких обстоятельствах сумма задолженности общества за аренду земельного участка за спорный период составляет 21 745 793 руб. 15 коп.
Сумма искового требования к обществу определена истцом в размере 21 587 081 руб. 72 коп. Суд не вправе выходить за определенные истцом пределы исковых требований.
Как следует из материалов дела собственником спорного земельного участка, а соответственно, арендодателем в спорных правоотношениях, выступает муниципальное образование город Сочи, являющееся субъектом гражданских правоотношений в соответствии со статьей 125 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии с частью 1 статьи 38 Устава муниципального образования город-курорт Сочи, утв. решением Городского Собрания Сочи от 29 июля 2010 года N 92, администрация представляет собой исполнительно-распорядительный орган города Сочи, наделенный полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных федеральными законами и законами Краснодарского края. Статьей 40 Устава администрация наделена полномочиями в сфере регулирования земельных отношений, в том числе полномочием по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Таким образом, администрация является органом местного самоуправления, уполномоченным выступать от имени муниципального образования город-курорт Сочи в спорных правоотношениях.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части взыскания с общества в пользу администрации как уполномоченного органа собственника (муниципального образования город Сочи) задолженности в сумме 21 587 081 руб. 72 коп. не может быть признано неправильным.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии вины общества подлежит отклонению как не имеющий юридического значения при рассмотрении спора о взыскании задолженности. Требование о применении к обществу мер ответственности в предмет иска по настоящему делу не входит.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 января 2014 года по делу N А32-15998/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)