Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "19" августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "20" августа 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Иванцовой О.А., Белан Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "ЮКО": Клепов А.С., представитель по доверенности от 19.01.2015,
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис": Киридон Р.В., представитель по доверенности от 15.12.2014 N 6,
от Карпенко Оксаны Михайловны: Карпенко Ю.А., представитель по доверенности от 21.09.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮКО"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "20" мая 2015 года по делу N А33-21899/2014, принятое судьей Альтергот М.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (далее - ООО "УК "Красжилсервис", истец) (ИНН 2465090650, ОГРН 1052465032278, г. Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "ЮКО" (далее - ООО "ЮКО", ответчик) (ИНН 2465115625, ОГРН 1072465010045, г. Красноярск) о взыскании 190144 рублей 22 копеек долга, 16067 рублей 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением от 19.01.2015 к производству суда принято встречное исковое заявление о признании ничтожным договора от 03.12.2012 N З-195/12, заключенного между истцом и ответчиком, применении последствий недействительности договора от 03.12.2012 N З-195/12.
Решением от 20.05.2015 первоначальные требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что спорный договор не является заключенным, поскольку он не согласован по предмету; судом не дана оценка тому доводу, что земельный участок занят не самостоятельным строением, а частью нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности третьему лицу; ответчик в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, что явно противоречит условиям договора и действующего законодательства; в цену иска неправомерно включен НДС.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.07.2015, рассмотрение дела откладывалось.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представителем ООО "ЮКО" и Карпенко О.М. заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства, а именно: копии заключения ООО "Агентство независимой оценки" о рыночной стоимости аренды объекта оценки.
Судом в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении заявленного ходатайства отказано, поскольку лицом, заявившим ходатайство, не обоснована невозможность его представления при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: пр. Металлургов, 36 и ООО "УК "Красжилсервис" подписан договор управления многоквартирным домом N 585-у от 01.11.2007. Согласно пункту 1.1 данного договора его предметом является выполнение управляющей организацией за плату работ и услуг по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул. Металлургов, 36, в целях обеспечения надлежащей эксплуатации данного дома, содержания и ремонта его инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также в целях обеспечения предоставления коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления (теплоснабжения).
В соответствии с кадастровым паспортом от 22.05.2009 N 24ЗУ/09-155479 земельный участок, находящийся по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, 36, кадастровый номер 24:50:0400171:329, общей площадью 4709 кв. м, разрешенное использование: размещение многоэтажного многоквартирного жилого дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома.
Как следует из протокола N 129 от 20.07.2009 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, дом 36, собственниками принято решение предоставить физическим и юридическим лицам на возмездной основе права (возможности) использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. ООО "УК "Красжилсервис" предоставлено право решать вопросы пользования общим имуществом в интересах собственников многоквартирного дома, заключать договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, устанавливать цену договора, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.05.2008 серии 24 ЕЕ 866228 за гр. Карпенко О.М. на праве собственности зарегистрировано нежилое помещение общей площадью 77, 8 кв. м, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, д. 36, пом. 170. Основанием регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N К-3028 от 21.04.2008. Как указано в техническом паспорте нежилого помещения от 04.04.2008, застроенная площадь данного объекта равна 95, 3 кв. м, площадь крыльца, соответственно, 9,7 кв. м.
ООО "УК "Красжилсервис" (управляющая компания) и ООО "ЮКО" в лице директора Карпенко О.М. заключили договор аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012.
В соответствии с пунктом 1.1 данного договора управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 9,74 кв. м в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 170 дома N 36 по пр. Металлургов.
Договор имеет силу и значение передаточного акта, часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 2.1 срок аренды части земельного участка устанавливается с 01.11.2012 по 30.09.2013. Договор считается пролонгированным на каждые последующие 11 месяцев, если за 10 дней до истечения срока действия ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении (пункт 2.2 договора).
Размер арендной платы составляет 578 рублей 79 копеек в месяц с учетом НДС (пункт 3.1 договора).
Не позднее двух рабочих дней с момента подписания настоящего договора арендатор оплачивает Управляющей компании двойную месячную арендную плату: арендная плата за первый месяц действия настоящего договора и задаток в счет обеспечения исполнения обязательства по настоящему договору в размере месячной арендной платы. В дальнейшем оплата по договору производится арендатором ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесения их в кассу управляющей компании (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.7 договора размер арендной платы может быть изменен Управляющей компанией в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатору письменного уведомления. Измененный размер арендной платы применяется с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к настоящему договору в данном случае не требуется.
В соответствии с протоколом N 9 от 14.04.2013 собственниками помещений многоквартирного дома по адресу пр. Металлургов, 36 принято решение установить арендную плату за использование общего имущества части земельного участка в размере 1000 рублей за 1 кв. м.
В письме от 22.07.2013 ООО "УК "Красжилсервис" уведомило ООО "ЮКО" о том, что решением от 14.04.2013 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов утвержден размер арендной платы за использование земельного участка в размере 1000 рублей за 1 кв. м, который применяется с 14.04.2013.
Письмом от 22.07.2013 ООО "УК "Красжилсервис" направило ООО "ЮКО" два экземпляра дополнительного соглашения к договору N 3-195/12С от 03.12.2012
Письмом от 30.08.2013 N 197 ООО "УК "Красжилсервис" повторно известило ООО "ЮКО" об изменении размера арендной платы с 14.04.2013. Письмо получено адресатом 03.09.2013.
В уведомлении от 02.03.2014 N 82 ООО "УК "Красжилсервис" обратилось к ООО "ЮКО" с требованиям оплатить задолженность по арендной плате в сумме 97 329 рублей 68 копеек в течении 10 дней с момента получения уведомления.
В соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.01.2013 гр. Карпенко О.М. (арендодатель) сдает арендатору (ООО "ЮКО") за плату во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, д. 36 пом. 170. Согласно пункту 1.2 данного договора объектом аренды является помещение. Вместе с указанным в пункте 1.2 договора помещением к арендатору переходит право пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, д. 36, в пределах прав арендатора. Срок аренды с 01.01.2013 по 01.12.2013 (пункт 1.11 договора). Помещение передано по акту приема-передачи от 01.01.2013 (приложение N 1 к договору).
В соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.12.2013 гр. Карпенко О.М. (арендодатель) сдает арендатору (ООО "ЮКО") за плату во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, д. 36 пом. 170. Согласно пункту 1.2 данного договора объектом аренды является помещение. Вместе с указанным в пункте 1.2 договора помещением к арендатору переходит право пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, д. 36, в пределах прав арендатора. Срок аренды с 01.12.2013 по 01.11.2014 (пункт 1.11 договора). Помещение передано по акту приема-передачи от 01.12.2013 (приложение N 1 к договору).
В соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.11.2014 гр. Карпенко О.М. (арендодатель) сдает арендатору (ООО "ЮКО") за плату во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, д. 36 пом. 170. Согласно пункту 1.2 данного договора объектом аренды является помещение. Вместе с указанным в пункте 1.2 договора помещением к арендатору переходит право пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, д. 36, в пределах прав арендатора. Срок аренды с 01.11.2014 по 01.10.2015 (пункт 1.11 договора). Помещение передано по акту приема-передачи от 01.11.2014 (приложение N 1 к договору).
28.01.2013 ООО "УК "Красжилсервис" и ООО "ЮКО" в лице директора Карпенко О.М. подписали договор N 921-э/р на содержание и ремонт общего имущества много квартирного жилого дома
Заявлением от 29.04.2014 Карпенко О.М. обратилась к исполнительному директору ООО УК "Красжилсервис" с просьбой считать договор N 3-195/1с аренды земельного участка и договора N Р-46/12-с на право использования для установки и эксплуатации рекламной конструкции прекратившими действие, расторгнутыми, поскольку расходы по содержанию и эксплуатации по данным договорам должен нести собственник (физическое лицо).
Согласно заключению кадастрового инженера ООО "Параллель-56" о местоположении входной группы (крыльцо) по адресу: пр. Металлургов, 36 площадь крыльца ООО "ЮКО" на момент проведения работ составляет 12,27 кв. м, из них 8,18 кв. м в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400171:329 и 4,09 кв. м в границах земельного участка, относящегося к землям общего пользования. Заключение подписано Королевым И.П., имеющим аттестат кадастрового инженера серия N 0000011 от 10.12.2010.
В заключении краевого агентства инвентаризации кадастра, картографии и мониторинга зданий "БТИ Красноярского края" (шифр 88-145-14) указано, что строительные конструкции крыльца входа в нежилое помещение N 170 находятся в работоспособном состоянии, крыльцо входа в нежилое помещение N 170 является неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома, в том числе входящего в площадь застройки жилого дома.
Ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 не исполняются, ООО "УК "Красжилсервис" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "ЮКО" 190 144 рублей 22 копеек долга и 16067 рублей 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
ООО "ЮКО" полагая, что договор аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 заключен со стороны арендодателя неуполномоченным лицом, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании указанной сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, спорные отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом по встречному иску заявлены требования о признании договора аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 недействительным и применении последствий недействительности сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "ЮКО" полагает, что данный договор заключен со стороны арендодателя неуполномоченным лицом.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречного требования, исходил из того, что оспариваемый договор не противоречит закону.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанного вывода суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Из материалов дела следует, что за гр. Карпенко О.М. на праве собственности зарегистрировано нежилое помещение общей площадью 77, 8 кв. м, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, д. 36, пом. 170 (свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2008 серии 24 ЕЕ 866228).
ООО "УК "Красжилсервис" (управляющая компания) и ООО "ЮКО" в лице директора Карпенко О.М. заключили договор аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012. В соответствии с пунктом 1.1 данного договора управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 9,74 кв. м в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 170 дома N 36 по пр. Металлургов.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) положения Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивают право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Из разъяснений, изложенных в абзацах 5, 6 пункта 9 указанного Постановления Пленума N 73 следует, что заключение договора аренды, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается лишь в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Части земельных участков всех остальных форм собственности могут быть индивидуализированы в целях передачи их в аренду путем графического и/или текстуального описания той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 189-ФЗ) указано, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 закона N 189-ФЗ по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", (далее - Постановление Пленума N 10/22) если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В соответствии с кадастровым паспортом от 22.05.2009 N 24ЗУ/09-155479 земельный участок, находящийся по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, 36, кадастровый номер 24:50:0400171:329, общей площадью 4709 кв. м, разрешенное использование: размещение многоэтажного многоквартирного жилого дома, сформирован и поставлен на кадастровый учет 12.03.2009 - после даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно определил, что земельный участок с момента проведения кадастрового учета в силу закона перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем, на момент заключения договора аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 указанный земельный участок не находился в публичной собственности.
Как следует из пункта 1.1 договора аренды управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадь. 9,74 кв. м в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 170 дома N 36 по пр. Металлургов. Договор имеет силу и значение передаточного акта, часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора (пункт 1.2 договора). Таким образом, ответчику в аренду передана часть земельного участка, непосредственно занятая крыльцом.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС N 64), по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.
Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что решением внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, дом 36, оформленным протоколом N 129 от 20.07.2009, принято следующее решение:
- предоставить физическим и юридическим лицам на возмездной основе права (возможности) использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. На ООО "УК "Красжилсервис" возложено право решать вопросы пользования общим имуществом в интересах собственников многоквартирного дома, заключать договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, устанавливать цену договора, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров.
Из изложенного следует, что ООО "УК "Красжилсервис" является лицом, уполномоченным предоставлять в интересах собственников помещений многоквартирного дома части земельного участка под многоквартирным домом.
При этом, несмотря на то, что собственники помещений в многоквартирном доме стали собственниками земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400171:329 в соответствующей доле, суд первой инстанции обосновано отметил, что заключение договора аренды земельного участка в соответствующей части (в том числе, под крыльцом к нежилому помещению) не приводит к совпадению должника и кредитора.
Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Наличие права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме в отсутствие согласия других собственников на безвозмездное пользование общим имуществом не предоставляет такому собственнику право безвозмездно использовать общее имущество собственников многоквартирного дома для размещения принадлежащего ему имущества (его частей).
Факт уплаты собственником помещения земельного налога не имеет правового значения, поскольку остальные собственники помещений в многоквартирном доме также являются плательщиками земельного налога. При этом сумма налога определяется пропорционально площади принадлежащих им помещений, независимо от фактического использования каждым из них земельного участка.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка тому факту, что земельный участок занят не самостоятельным строением, а частью нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности третьему лицу, опровергаются содержанием обжалуемого судебного акта.
Так, в обжалуемом решении, суд первой инстанции указал, что то обстоятельство, что третье лицо (Карпенко О.М.) является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400171:329 в соответствующей доле влияет лишь на определение правовой природы отношений по использованию части земельного участка, но не на наличие, либо отсутствие обязанности вносить плату за использование части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности, исключительно для собственных нужд.
В пункте 1.3 договоров аренды от 01.01.2013, от 01.12.2013, от 01.11.2014, подписанных Карпенко О.М. и ООО "ЮКО" говорится, что вместе с указанным в пункте 1.2 договора помещением к арендатору переходит право пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, д. 36, в пределах прав арендатора.
Ссылаясь на указанные условия договора, истец по встречному иску полагает, что право аренды земельного участка ему предоставлено собственником помещения по указанным договорам, а возложение обязанности по оплате арендных платежей по спорному договору неправомерно.
Указанные доводы обосновано отклонены судом первой инстанции, поскольку в силу вышеприведенных норм закона и разъяснений, Карпенко О.М. не предоставлено право на безвозмездную аренду части земельного участка, принадлежащего на праве общедолевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, д. 36.
В силу принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Таким образом, принимая во внимание установленные при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, на основании положений пункта 2 статьи 421, пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу, что договор аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 не противоречит закону.
Ссылка ответчика на то, что данный договор подписан не собственником, а арендатором нежилого помещения обосновано отклонена судом первой инстанции, как не свидетельствующая о его недействительности.
Более того, согласно абзацу 2 пункта 12 Постановления Пленума N 73 доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Исходя из изложенного, в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, переданным ему арендодателем, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество собственным.
Довод ответчика о незаключенности договора аренды по причине того, что последний не согласован по предмету, не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку в содержании договора аренды отражены все характеристики арендованного имущества, которые позволяют индивидуализировать объект аренды.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Договор аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 подписан ответчиком добровольно, добровольно исполнялся, о чем свидетельствует частичная оплата арендных платежей. Ответчик возражений против данного договора до повышения арендной платы не высказывал.
В соответствии с пунктом 2.2 договор считается пролонгированным на каждые последующие 11 месяцев, если за 10 дней до истечения срока действия ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении (пункт 2.2 договора). Доказательства обращения ответчика к истцу с предложением о расторжении договора аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 в установленном договором порядке в материалы дела не представлены.
В апелляционной жалобе ответчик также указал, что неоплата арендных платежей свидетельствует о желании ответчика расторгнуть договор, в обоснование указанного довода сослался на положение пункта 3.7, согласно которому при несогласии арендатора с измененным размером арендной платы договор считается расторгнутым с момента получения Управляющей компанией письменного отказа арендатора от исполнения настоящего договора.
Так, частью 3 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Пунктом 4.4.7. договора предусмотрена обязанность арендатора при отказе от исполнения договора не позднее, чем за месяц письменно сообщить Управляющей компании о предстоящем освобождении земельного участка.
Вместе с тем, доказательств обращения к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды по основаниям несогласия с измененным размером арендной платы в материалах дела не имеется.
Таким образом, указанный довод ответчика является несостоятельным.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления о признании договора аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 недействительным, применении последствий недействительности сделки.
В рамках настоящего дела ООО "УК "Красжилсервис" заявлены требования о взыскании с ответчика с ООО "ЮКО" 190 144 рублей 22 копеек долга, 16067 рублей 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012.
В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт передачи истцом имущества по договору аренды ответчику во временное владение и пользование подтвержден соответствующим актом.
Согласно расчету истца за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 190 144 рубля 22 копейки.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что в рамках настоящего дела установлен факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения руководствуясь следующим.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 578 рублей 79 копеек в месяц с учетом НДС. Оплата по договору производится арендатором ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо внесения их в кассу управляющей компании (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.7 договора размер арендной платы может быть изменен Управляющей компанией в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатору письменного уведомления. Измененный размер арендной платы применяется с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения в настоящему договору в данном случае не требуется.
В соответствии с протоколом N 9 от 14.04.2013 собственниками помещений многоквартирного дома по адресу пр. Металлургов, 36 принято решение установить арендную плату за использование общего имущества части земельного участка в размере 1000 рублей за 1 кв. м.
В письме от 22.07.2013 ООО Управляющая компания "Красжилсервис" уведомило ООО "ЮКО" о том, что решением от 14.04.2013 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов утвержден размер арендной платы за использование земельного участка в размере 1000 рублей за 1 кв. м, который применяется с 14.04.2013. Письмом от 30.08.2013 N 197 ООО Управляющая компания "Красжилсервис" повторно известило ООО "ЮКО" об изменении размера арендной платы с 14.04.2013. Письмо получено адресатом 03.09.2013.
С учетом указанных условий договора, за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 у ООО "ЮКО" образовалась задолженность по арендной плате в размере 190144 рублей 22 копеек
Суд первой инстанции признал расчет суммы долга по арендной плате соответствующим фактическим обстоятельствам дела, верным и удовлетворил заявленное требование в полном объеме.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом установленных по делу обстоятельств и вышеизложенных норм права, суд апелляционной инстанции находит основания для переоценки указанного вывода суда первой инстанции.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе ответчик ссылается в том числе, на одностороннее повышение истцом арендной платы.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, размер арендной платы составляет 578 рублей 79 копеек в месяц с учетом НДС (пункт 3.1 договора).
С соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды (для лизинга), а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Из пункта 21 Постановления Пленума N 73 следует, что норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации носит диспозитивный характер, поэтому допускает изменение условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, даже в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует, однако согласно разъяснениям указанного Постановления такое изменение возможно только по соглашению сторон.
Таким образом, законодатель предусмотрел изменение условий договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год только по соглашению сторон.
Из материалов дела следует, что истцом по истечении четырех месяцев с момента заключения договора, которым стороны предусмотрели размер арендной платы в сумме 578 рублей 79 копеек, в соответствии с протоколом N 9 от 14.04.2013 принято решение об изменении арендной платы за использование общего имущества части земельного участка до размера 1000 рублей за 1 кв. м.
В письме от 22.07.2013 ООО "УК "Красжилсервис" уведомило ООО "ЮКО" о том, что решением от 14.04.2013 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов утвержден размер арендной платы за использование земельного участка в размере 1000 рублей за 1 кв. м, который применяется с 14.04.2013.
Письмом от 22.07.2013 ООО "УК "Красжилсервис" направило ООО "ЮКО" два экземпляра дополнительного соглашения к договору N 3-195/12С от 03.12.2012
Письмом от 30.08.2013 N 197 ООО "УК "Красжилсервис" повторно известило ООО "ЮКО" об изменении размера арендной платы с 14.04.2013. Письмо получено адресатом 03.09.2013.
Вместе с тем, соответствующего согласия ответчика на изменении арендной платы истцом получено не было, дополнительное соглашение со стороны ответчика не подписано.
Суд первой инстанции, принимая расчет истца обоснованным, исходил из положений пункта 3.7 договора, согласно которому размер арендной платы может быть изменен Управляющей компанией в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатору письменного уведомления. Измененный размер арендной платы применяется с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения в настоящему договору в данном случае не требуется.
Вместе с тем, судом не учтено, что такое изменение арендной платы произошло в течение четырех месяцев с момента заключения договора аренды 03.12.2012, которым изначально стороны предусмотрели размер арендной платы в сумме 578 рублей 79 копеек.
Более того, об изменении размера арендной платы истец известил ответчика только в июле 2013, вместе с тем, начисление арендной платы в размере 1000 рублей за 1 кв. м было произведено истцом уже в апреле 2013 года.
Таким образом, истцом в нарушении вышеуказанных норм права и положений пункта 3.7 договора размер арендной платы был изменен в одностороннем порядке до истечения одного года с момента заключения договора и установления арендной платы.
С учетом изложенного, у ответчика отсутствовали основания оплачивать истцу арендную плату по увеличенной в одностороннем порядке ставке арендной платы.
Согласно расчету суда апелляционной инстанции, сумма задолженности по арендной плате с 01.01.2013 по 31.03.2015 с учетом размера арендной платы 578 рублей 79 копеек, изначально согласованной сторонами при заключении договора аренды, и частичной оплаты ответчиком арендных платежей за период пользования арендованным имуществом, составила 9367 рублей 74 копейки.
Доводы ответчика о неправомерном включении сумм НДС в размер арендной платы подлежат отклонению со ссылкой на положение статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Судом апелляционной инстанции установлено, что стороны в соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке свободного волеизъявления при заключении договора аренды согласовали положения о том, что размер арендной платы составляет 578 рублей 79 копеек в месяц с учетом НДС (пункт 3.1 договора).
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.02.2013 по 11.04.2014 в сумме 16067 рублей 19 копеек, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25% годовых.
Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
С учетом изменения размера суммы основного долга, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно расчету суда апелляционной инстанции составил 782 рублей 01 копейку.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
В силу абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Судом произведен взаимозачет судебных расходов по государственной пошлине между истцом и ответчиком за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанциях.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "20" мая 2015 года по делу N А33-21899/2014 изменить в части взыскания долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и государственной пошлины по первоначальному иску. Изложить резолютивную часть в следующей редакции: исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮКО" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" 10149 рублей 75 копеек в том числе 9367 рублей 74 копейки долга и 782 рублей 01 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЮКО" расходы по государственной пошлине в размере 1062 рублей. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" в доход федерального бюджета 1128 рублей государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.А.ИВАНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2015 ПО ДЕЛУ N А33-21899/2014
По делу о взыскании долга по арендной плате по договору аренды земельного участка, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (основное требование).Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2015 г. по делу N А33-21899/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "19" августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "20" августа 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Иванцовой О.А., Белан Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "ЮКО": Клепов А.С., представитель по доверенности от 19.01.2015,
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис": Киридон Р.В., представитель по доверенности от 15.12.2014 N 6,
от Карпенко Оксаны Михайловны: Карпенко Ю.А., представитель по доверенности от 21.09.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮКО"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "20" мая 2015 года по делу N А33-21899/2014, принятое судьей Альтергот М.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (далее - ООО "УК "Красжилсервис", истец) (ИНН 2465090650, ОГРН 1052465032278, г. Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "ЮКО" (далее - ООО "ЮКО", ответчик) (ИНН 2465115625, ОГРН 1072465010045, г. Красноярск) о взыскании 190144 рублей 22 копеек долга, 16067 рублей 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением от 19.01.2015 к производству суда принято встречное исковое заявление о признании ничтожным договора от 03.12.2012 N З-195/12, заключенного между истцом и ответчиком, применении последствий недействительности договора от 03.12.2012 N З-195/12.
Решением от 20.05.2015 первоначальные требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что спорный договор не является заключенным, поскольку он не согласован по предмету; судом не дана оценка тому доводу, что земельный участок занят не самостоятельным строением, а частью нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности третьему лицу; ответчик в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, что явно противоречит условиям договора и действующего законодательства; в цену иска неправомерно включен НДС.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.07.2015, рассмотрение дела откладывалось.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представителем ООО "ЮКО" и Карпенко О.М. заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства, а именно: копии заключения ООО "Агентство независимой оценки" о рыночной стоимости аренды объекта оценки.
Судом в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении заявленного ходатайства отказано, поскольку лицом, заявившим ходатайство, не обоснована невозможность его представления при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: пр. Металлургов, 36 и ООО "УК "Красжилсервис" подписан договор управления многоквартирным домом N 585-у от 01.11.2007. Согласно пункту 1.1 данного договора его предметом является выполнение управляющей организацией за плату работ и услуг по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул. Металлургов, 36, в целях обеспечения надлежащей эксплуатации данного дома, содержания и ремонта его инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также в целях обеспечения предоставления коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления (теплоснабжения).
В соответствии с кадастровым паспортом от 22.05.2009 N 24ЗУ/09-155479 земельный участок, находящийся по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, 36, кадастровый номер 24:50:0400171:329, общей площадью 4709 кв. м, разрешенное использование: размещение многоэтажного многоквартирного жилого дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома.
Как следует из протокола N 129 от 20.07.2009 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, дом 36, собственниками принято решение предоставить физическим и юридическим лицам на возмездной основе права (возможности) использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. ООО "УК "Красжилсервис" предоставлено право решать вопросы пользования общим имуществом в интересах собственников многоквартирного дома, заключать договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, устанавливать цену договора, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.05.2008 серии 24 ЕЕ 866228 за гр. Карпенко О.М. на праве собственности зарегистрировано нежилое помещение общей площадью 77, 8 кв. м, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, д. 36, пом. 170. Основанием регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N К-3028 от 21.04.2008. Как указано в техническом паспорте нежилого помещения от 04.04.2008, застроенная площадь данного объекта равна 95, 3 кв. м, площадь крыльца, соответственно, 9,7 кв. м.
ООО "УК "Красжилсервис" (управляющая компания) и ООО "ЮКО" в лице директора Карпенко О.М. заключили договор аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012.
В соответствии с пунктом 1.1 данного договора управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 9,74 кв. м в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 170 дома N 36 по пр. Металлургов.
Договор имеет силу и значение передаточного акта, часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 2.1 срок аренды части земельного участка устанавливается с 01.11.2012 по 30.09.2013. Договор считается пролонгированным на каждые последующие 11 месяцев, если за 10 дней до истечения срока действия ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении (пункт 2.2 договора).
Размер арендной платы составляет 578 рублей 79 копеек в месяц с учетом НДС (пункт 3.1 договора).
Не позднее двух рабочих дней с момента подписания настоящего договора арендатор оплачивает Управляющей компании двойную месячную арендную плату: арендная плата за первый месяц действия настоящего договора и задаток в счет обеспечения исполнения обязательства по настоящему договору в размере месячной арендной платы. В дальнейшем оплата по договору производится арендатором ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесения их в кассу управляющей компании (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.7 договора размер арендной платы может быть изменен Управляющей компанией в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатору письменного уведомления. Измененный размер арендной платы применяется с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к настоящему договору в данном случае не требуется.
В соответствии с протоколом N 9 от 14.04.2013 собственниками помещений многоквартирного дома по адресу пр. Металлургов, 36 принято решение установить арендную плату за использование общего имущества части земельного участка в размере 1000 рублей за 1 кв. м.
В письме от 22.07.2013 ООО "УК "Красжилсервис" уведомило ООО "ЮКО" о том, что решением от 14.04.2013 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов утвержден размер арендной платы за использование земельного участка в размере 1000 рублей за 1 кв. м, который применяется с 14.04.2013.
Письмом от 22.07.2013 ООО "УК "Красжилсервис" направило ООО "ЮКО" два экземпляра дополнительного соглашения к договору N 3-195/12С от 03.12.2012
Письмом от 30.08.2013 N 197 ООО "УК "Красжилсервис" повторно известило ООО "ЮКО" об изменении размера арендной платы с 14.04.2013. Письмо получено адресатом 03.09.2013.
В уведомлении от 02.03.2014 N 82 ООО "УК "Красжилсервис" обратилось к ООО "ЮКО" с требованиям оплатить задолженность по арендной плате в сумме 97 329 рублей 68 копеек в течении 10 дней с момента получения уведомления.
В соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.01.2013 гр. Карпенко О.М. (арендодатель) сдает арендатору (ООО "ЮКО") за плату во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, д. 36 пом. 170. Согласно пункту 1.2 данного договора объектом аренды является помещение. Вместе с указанным в пункте 1.2 договора помещением к арендатору переходит право пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, д. 36, в пределах прав арендатора. Срок аренды с 01.01.2013 по 01.12.2013 (пункт 1.11 договора). Помещение передано по акту приема-передачи от 01.01.2013 (приложение N 1 к договору).
В соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.12.2013 гр. Карпенко О.М. (арендодатель) сдает арендатору (ООО "ЮКО") за плату во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, д. 36 пом. 170. Согласно пункту 1.2 данного договора объектом аренды является помещение. Вместе с указанным в пункте 1.2 договора помещением к арендатору переходит право пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, д. 36, в пределах прав арендатора. Срок аренды с 01.12.2013 по 01.11.2014 (пункт 1.11 договора). Помещение передано по акту приема-передачи от 01.12.2013 (приложение N 1 к договору).
В соответствии с договором аренды нежилого помещения от 01.11.2014 гр. Карпенко О.М. (арендодатель) сдает арендатору (ООО "ЮКО") за плату во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, д. 36 пом. 170. Согласно пункту 1.2 данного договора объектом аренды является помещение. Вместе с указанным в пункте 1.2 договора помещением к арендатору переходит право пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, д. 36, в пределах прав арендатора. Срок аренды с 01.11.2014 по 01.10.2015 (пункт 1.11 договора). Помещение передано по акту приема-передачи от 01.11.2014 (приложение N 1 к договору).
28.01.2013 ООО "УК "Красжилсервис" и ООО "ЮКО" в лице директора Карпенко О.М. подписали договор N 921-э/р на содержание и ремонт общего имущества много квартирного жилого дома
Заявлением от 29.04.2014 Карпенко О.М. обратилась к исполнительному директору ООО УК "Красжилсервис" с просьбой считать договор N 3-195/1с аренды земельного участка и договора N Р-46/12-с на право использования для установки и эксплуатации рекламной конструкции прекратившими действие, расторгнутыми, поскольку расходы по содержанию и эксплуатации по данным договорам должен нести собственник (физическое лицо).
Согласно заключению кадастрового инженера ООО "Параллель-56" о местоположении входной группы (крыльцо) по адресу: пр. Металлургов, 36 площадь крыльца ООО "ЮКО" на момент проведения работ составляет 12,27 кв. м, из них 8,18 кв. м в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400171:329 и 4,09 кв. м в границах земельного участка, относящегося к землям общего пользования. Заключение подписано Королевым И.П., имеющим аттестат кадастрового инженера серия N 0000011 от 10.12.2010.
В заключении краевого агентства инвентаризации кадастра, картографии и мониторинга зданий "БТИ Красноярского края" (шифр 88-145-14) указано, что строительные конструкции крыльца входа в нежилое помещение N 170 находятся в работоспособном состоянии, крыльцо входа в нежилое помещение N 170 является неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома, в том числе входящего в площадь застройки жилого дома.
Ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 не исполняются, ООО "УК "Красжилсервис" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "ЮКО" 190 144 рублей 22 копеек долга и 16067 рублей 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
ООО "ЮКО" полагая, что договор аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 заключен со стороны арендодателя неуполномоченным лицом, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании указанной сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, спорные отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом по встречному иску заявлены требования о признании договора аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 недействительным и применении последствий недействительности сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "ЮКО" полагает, что данный договор заключен со стороны арендодателя неуполномоченным лицом.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречного требования, исходил из того, что оспариваемый договор не противоречит закону.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанного вывода суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Из материалов дела следует, что за гр. Карпенко О.М. на праве собственности зарегистрировано нежилое помещение общей площадью 77, 8 кв. м, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. Металлургов, д. 36, пом. 170 (свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2008 серии 24 ЕЕ 866228).
ООО "УК "Красжилсервис" (управляющая компания) и ООО "ЮКО" в лице директора Карпенко О.М. заключили договор аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012. В соответствии с пунктом 1.1 данного договора управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 9,74 кв. м в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 170 дома N 36 по пр. Металлургов.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) положения Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивают право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Из разъяснений, изложенных в абзацах 5, 6 пункта 9 указанного Постановления Пленума N 73 следует, что заключение договора аренды, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается лишь в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Части земельных участков всех остальных форм собственности могут быть индивидуализированы в целях передачи их в аренду путем графического и/или текстуального описания той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 189-ФЗ) указано, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 закона N 189-ФЗ по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", (далее - Постановление Пленума N 10/22) если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В соответствии с кадастровым паспортом от 22.05.2009 N 24ЗУ/09-155479 земельный участок, находящийся по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, 36, кадастровый номер 24:50:0400171:329, общей площадью 4709 кв. м, разрешенное использование: размещение многоэтажного многоквартирного жилого дома, сформирован и поставлен на кадастровый учет 12.03.2009 - после даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно определил, что земельный участок с момента проведения кадастрового учета в силу закона перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем, на момент заключения договора аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 указанный земельный участок не находился в публичной собственности.
Как следует из пункта 1.1 договора аренды управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадь. 9,74 кв. м в границах земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов для размещения пристроенного входа (крыльцо, лестничная площадка) в нежилое помещение N 170 дома N 36 по пр. Металлургов. Договор имеет силу и значение передаточного акта, часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора (пункт 1.2 договора). Таким образом, ответчику в аренду передана часть земельного участка, непосредственно занятая крыльцом.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС N 64), по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.
Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что решением внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, дом 36, оформленным протоколом N 129 от 20.07.2009, принято следующее решение:
- предоставить физическим и юридическим лицам на возмездной основе права (возможности) использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. На ООО "УК "Красжилсервис" возложено право решать вопросы пользования общим имуществом в интересах собственников многоквартирного дома, заключать договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, устанавливать цену договора, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров.
Из изложенного следует, что ООО "УК "Красжилсервис" является лицом, уполномоченным предоставлять в интересах собственников помещений многоквартирного дома части земельного участка под многоквартирным домом.
При этом, несмотря на то, что собственники помещений в многоквартирном доме стали собственниками земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400171:329 в соответствующей доле, суд первой инстанции обосновано отметил, что заключение договора аренды земельного участка в соответствующей части (в том числе, под крыльцом к нежилому помещению) не приводит к совпадению должника и кредитора.
Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Наличие права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме в отсутствие согласия других собственников на безвозмездное пользование общим имуществом не предоставляет такому собственнику право безвозмездно использовать общее имущество собственников многоквартирного дома для размещения принадлежащего ему имущества (его частей).
Факт уплаты собственником помещения земельного налога не имеет правового значения, поскольку остальные собственники помещений в многоквартирном доме также являются плательщиками земельного налога. При этом сумма налога определяется пропорционально площади принадлежащих им помещений, независимо от фактического использования каждым из них земельного участка.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка тому факту, что земельный участок занят не самостоятельным строением, а частью нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности третьему лицу, опровергаются содержанием обжалуемого судебного акта.
Так, в обжалуемом решении, суд первой инстанции указал, что то обстоятельство, что третье лицо (Карпенко О.М.) является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400171:329 в соответствующей доле влияет лишь на определение правовой природы отношений по использованию части земельного участка, но не на наличие, либо отсутствие обязанности вносить плату за использование части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности, исключительно для собственных нужд.
В пункте 1.3 договоров аренды от 01.01.2013, от 01.12.2013, от 01.11.2014, подписанных Карпенко О.М. и ООО "ЮКО" говорится, что вместе с указанным в пункте 1.2 договора помещением к арендатору переходит право пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, д. 36, в пределах прав арендатора.
Ссылаясь на указанные условия договора, истец по встречному иску полагает, что право аренды земельного участка ему предоставлено собственником помещения по указанным договорам, а возложение обязанности по оплате арендных платежей по спорному договору неправомерно.
Указанные доводы обосновано отклонены судом первой инстанции, поскольку в силу вышеприведенных норм закона и разъяснений, Карпенко О.М. не предоставлено право на безвозмездную аренду части земельного участка, принадлежащего на праве общедолевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, пр. Металлургов, д. 36.
В силу принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Таким образом, принимая во внимание установленные при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, на основании положений пункта 2 статьи 421, пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу, что договор аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 не противоречит закону.
Ссылка ответчика на то, что данный договор подписан не собственником, а арендатором нежилого помещения обосновано отклонена судом первой инстанции, как не свидетельствующая о его недействительности.
Более того, согласно абзацу 2 пункта 12 Постановления Пленума N 73 доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Исходя из изложенного, в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, переданным ему арендодателем, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество собственным.
Довод ответчика о незаключенности договора аренды по причине того, что последний не согласован по предмету, не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку в содержании договора аренды отражены все характеристики арендованного имущества, которые позволяют индивидуализировать объект аренды.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Договор аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 подписан ответчиком добровольно, добровольно исполнялся, о чем свидетельствует частичная оплата арендных платежей. Ответчик возражений против данного договора до повышения арендной платы не высказывал.
В соответствии с пунктом 2.2 договор считается пролонгированным на каждые последующие 11 месяцев, если за 10 дней до истечения срока действия ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении (пункт 2.2 договора). Доказательства обращения ответчика к истцу с предложением о расторжении договора аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 в установленном договором порядке в материалы дела не представлены.
В апелляционной жалобе ответчик также указал, что неоплата арендных платежей свидетельствует о желании ответчика расторгнуть договор, в обоснование указанного довода сослался на положение пункта 3.7, согласно которому при несогласии арендатора с измененным размером арендной платы договор считается расторгнутым с момента получения Управляющей компанией письменного отказа арендатора от исполнения настоящего договора.
Так, частью 3 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Пунктом 4.4.7. договора предусмотрена обязанность арендатора при отказе от исполнения договора не позднее, чем за месяц письменно сообщить Управляющей компании о предстоящем освобождении земельного участка.
Вместе с тем, доказательств обращения к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды по основаниям несогласия с измененным размером арендной платы в материалах дела не имеется.
Таким образом, указанный довод ответчика является несостоятельным.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления о признании договора аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012 недействительным, применении последствий недействительности сделки.
В рамках настоящего дела ООО "УК "Красжилсервис" заявлены требования о взыскании с ответчика с ООО "ЮКО" 190 144 рублей 22 копеек долга, 16067 рублей 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды земельного участка N 3-195/12-с от 03.12.2012.
В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт передачи истцом имущества по договору аренды ответчику во временное владение и пользование подтвержден соответствующим актом.
Согласно расчету истца за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 190 144 рубля 22 копейки.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что в рамках настоящего дела установлен факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения руководствуясь следующим.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 578 рублей 79 копеек в месяц с учетом НДС. Оплата по договору производится арендатором ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо внесения их в кассу управляющей компании (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.7 договора размер арендной платы может быть изменен Управляющей компанией в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатору письменного уведомления. Измененный размер арендной платы применяется с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения в настоящему договору в данном случае не требуется.
В соответствии с протоколом N 9 от 14.04.2013 собственниками помещений многоквартирного дома по адресу пр. Металлургов, 36 принято решение установить арендную плату за использование общего имущества части земельного участка в размере 1000 рублей за 1 кв. м.
В письме от 22.07.2013 ООО Управляющая компания "Красжилсервис" уведомило ООО "ЮКО" о том, что решением от 14.04.2013 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов утвержден размер арендной платы за использование земельного участка в размере 1000 рублей за 1 кв. м, который применяется с 14.04.2013. Письмом от 30.08.2013 N 197 ООО Управляющая компания "Красжилсервис" повторно известило ООО "ЮКО" об изменении размера арендной платы с 14.04.2013. Письмо получено адресатом 03.09.2013.
С учетом указанных условий договора, за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 у ООО "ЮКО" образовалась задолженность по арендной плате в размере 190144 рублей 22 копеек
Суд первой инстанции признал расчет суммы долга по арендной плате соответствующим фактическим обстоятельствам дела, верным и удовлетворил заявленное требование в полном объеме.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом установленных по делу обстоятельств и вышеизложенных норм права, суд апелляционной инстанции находит основания для переоценки указанного вывода суда первой инстанции.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе ответчик ссылается в том числе, на одностороннее повышение истцом арендной платы.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, размер арендной платы составляет 578 рублей 79 копеек в месяц с учетом НДС (пункт 3.1 договора).
С соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды (для лизинга), а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Из пункта 21 Постановления Пленума N 73 следует, что норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации носит диспозитивный характер, поэтому допускает изменение условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, даже в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует, однако согласно разъяснениям указанного Постановления такое изменение возможно только по соглашению сторон.
Таким образом, законодатель предусмотрел изменение условий договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год только по соглашению сторон.
Из материалов дела следует, что истцом по истечении четырех месяцев с момента заключения договора, которым стороны предусмотрели размер арендной платы в сумме 578 рублей 79 копеек, в соответствии с протоколом N 9 от 14.04.2013 принято решение об изменении арендной платы за использование общего имущества части земельного участка до размера 1000 рублей за 1 кв. м.
В письме от 22.07.2013 ООО "УК "Красжилсервис" уведомило ООО "ЮКО" о том, что решением от 14.04.2013 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 36 по пр. Металлургов утвержден размер арендной платы за использование земельного участка в размере 1000 рублей за 1 кв. м, который применяется с 14.04.2013.
Письмом от 22.07.2013 ООО "УК "Красжилсервис" направило ООО "ЮКО" два экземпляра дополнительного соглашения к договору N 3-195/12С от 03.12.2012
Письмом от 30.08.2013 N 197 ООО "УК "Красжилсервис" повторно известило ООО "ЮКО" об изменении размера арендной платы с 14.04.2013. Письмо получено адресатом 03.09.2013.
Вместе с тем, соответствующего согласия ответчика на изменении арендной платы истцом получено не было, дополнительное соглашение со стороны ответчика не подписано.
Суд первой инстанции, принимая расчет истца обоснованным, исходил из положений пункта 3.7 договора, согласно которому размер арендной платы может быть изменен Управляющей компанией в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатору письменного уведомления. Измененный размер арендной платы применяется с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения в настоящему договору в данном случае не требуется.
Вместе с тем, судом не учтено, что такое изменение арендной платы произошло в течение четырех месяцев с момента заключения договора аренды 03.12.2012, которым изначально стороны предусмотрели размер арендной платы в сумме 578 рублей 79 копеек.
Более того, об изменении размера арендной платы истец известил ответчика только в июле 2013, вместе с тем, начисление арендной платы в размере 1000 рублей за 1 кв. м было произведено истцом уже в апреле 2013 года.
Таким образом, истцом в нарушении вышеуказанных норм права и положений пункта 3.7 договора размер арендной платы был изменен в одностороннем порядке до истечения одного года с момента заключения договора и установления арендной платы.
С учетом изложенного, у ответчика отсутствовали основания оплачивать истцу арендную плату по увеличенной в одностороннем порядке ставке арендной платы.
Согласно расчету суда апелляционной инстанции, сумма задолженности по арендной плате с 01.01.2013 по 31.03.2015 с учетом размера арендной платы 578 рублей 79 копеек, изначально согласованной сторонами при заключении договора аренды, и частичной оплаты ответчиком арендных платежей за период пользования арендованным имуществом, составила 9367 рублей 74 копейки.
Доводы ответчика о неправомерном включении сумм НДС в размер арендной платы подлежат отклонению со ссылкой на положение статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Судом апелляционной инстанции установлено, что стороны в соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке свободного волеизъявления при заключении договора аренды согласовали положения о том, что размер арендной платы составляет 578 рублей 79 копеек в месяц с учетом НДС (пункт 3.1 договора).
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.02.2013 по 11.04.2014 в сумме 16067 рублей 19 копеек, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25% годовых.
Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
С учетом изменения размера суммы основного долга, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно расчету суда апелляционной инстанции составил 782 рублей 01 копейку.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
В силу абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Судом произведен взаимозачет судебных расходов по государственной пошлине между истцом и ответчиком за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанциях.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "20" мая 2015 года по делу N А33-21899/2014 изменить в части взыскания долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и государственной пошлины по первоначальному иску. Изложить резолютивную часть в следующей редакции: исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЮКО" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" 10149 рублей 75 копеек в том числе 9367 рублей 74 копейки долга и 782 рублей 01 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЮКО" расходы по государственной пошлине в размере 1062 рублей. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" в доход федерального бюджета 1128 рублей государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.А.ИВАНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)