Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кучатова Романа Камилевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2014 по делу N А07-2184/2014 (судья Салихова И.З.).
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Жилсервис" (далее -общество "Жилсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кучатову Роману Камилевичу (далее - предприниматель Кучатов Р.К., ответчик) о взыскании 146 306 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2013, 1 259 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 01.02.2014, расторжении договора аренды от 01.07.2012 N 13-а, заключенного между обществом "Жилсервис" и предпринимателем Кучатовым Р.К., и выселении последнего из нежилого подвального помещения площадью 80,4 кв. м, расположенного в пятиэтажном жилом доме по адресу: р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 11 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 2, л.д. 2-8).
Решением от 26.06.2014 (резолютивная часть объявлена 20.06.2014) суд первой инстанции удовлетворил исковые требования общества "Жилсервис" в полном объеме (т. 2, л.д. 50-61).
С вынесенным по делу решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель Кучатов Р.К. просит данное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (т. 2, л.д. 68-72).
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Ответчик настаивает на незаключенности договора аренды от 01.07.2012 N 13-а ввиду несогласования сторонами объекта аренды. Указывает, что помещения общей площадью 80,4 кв. м предпринимателю Кучатову Р.К. в действительности не передавались, доказательства такой передачи в материалах дела отсутствуют, реальной предпринимательской деятельности Кучатовым Р.К. в спорных помещениях не осуществлялось, представленные истцом в материалы дела договоры аренды и акты приема-передачи Кучатовым Р.К. не подписывались. Отказ ответчика от заявления о фальсификации спорных документов обусловлен только высокой стоимостью соответствующих экспертиз и отсутствием у ответчика необходимых для их оплаты денежных средств.
Также ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о нарушении им как арендатором правил пожарной безопасности, поскольку в соответствии с пунктом 2.1.3 спорного договора аренды обязанность по осуществлению капитального ремонта, который был необходим для устранения нарушений правил противопожарного режима, возложена на арендодателя.
Кроме того, ответчик считает, что суд первой инстанции неправомерно, в отсутствие заявления истца, применил экстрент.
С учетом изложенного, ответчик полагает решение суда по настоящему делу об удовлетворении исковых требований незаконным и необоснованным.
Общество "Жилсервис" представило отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 33701 от 29.09.2014), из содержания которого следует, что истец согласен с выводами суда первой инстанции, а приведенные в жалобе доводы несостоятельными.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждаются следующие обстоятельства.
Общество "Жилсервис" является управляющей организацией многоквартирного дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы на основании договора управления многоквартирным домом от 16.04.2008 (т. 2, л.д. 36, 37).
Решением общего собрания собственников многоквартирного дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы, оформленного протоколом от 19.05.2008 N 1 (т. 2, л.д. 34, 35), разрешено передать подвальные помещения в многоквартирном доме в пользование арендаторам, на заключение договоров аренды уполномочена управляющая организация - общество "Жилсервис", арендная платы установлена в размере, определяемой по методике, установленной решением Совета муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан от 07.03.2008 N 23.
13 декабря 2010 г. между обществом "Жилсервис" (арендодатель) и предпринимателем Кучатовым Р.К. (арендатор) подписан договор аренды N 6-а (т. 2, л.д. 15, 16), в соответствии с которым арендодатель на основании решения собственников многоквартирного дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы (протокол N 1 от 19.05.2008) передает, а арендатор принимает в пользование объекты общего имущества многоквартирного дома - подвальное помещение общей площадью 17,8 кв. м в пятиэтажном доме, расположенном по адресу: р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 11, для торговых целей. Срок аренды установлен сторонами с 14.12.2010 по 01.12.2020 (пункт 1.2 договора). Расчет арендной платы за владение и пользование объектом производится в соответствии с методикой определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет управляющей организацией за месяц вперед с оплатой до 10 числа каждого месяца (пункт 3.4 договора).
Сведений об осуществлении государственной регистрации договора аренды от 13.12.2010 N 6-а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в материалах дела не имеется.
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью данного договора (т. 2, л.д. 11, 17).
01 марта 2012 г. между обществом "Жилсервис" (арендодатель) и предпринимателем Кучатовым Р.К. (арендатор) подписан договор аренды N 1-в (т. 1, л.д. 21, 22), в соответствии с которым истцом на основании решения собственников многоквартирного дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы (протокол N 1 от 19.05.2008) переданы, а арендатором приняты в пользование объекты общего имущества многоквартирного дома - подвальное помещение общей площадью 49,4 кв. м в пятиэтажном доме, расположенном по адресу: Чишминский район, р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 1. Срок аренды установлен сторонами с 01.03.2012 до 01.09.2012 (пункт 1.2 договора). Расчет арендной платы за владение и пользование объектом производится в соответствии с методикой определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет управляющей организацией за месяц вперед с оплатой до 10 числа каждого месяца (пункт 3.4 договора).
Указанный в договоре от 01.03.2012 N 1-в объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью данного договора (т. 1, л.д. 26, т. 2, л.д. 12).
01 марта 2012 г. между обществом "Жилсервис" (арендодатель) и Кучатовым Р.К. (арендатор) подписан договор аренды N 1-б (л.д. 27, 28), в соответствии с которым истцом на основании решения собственников многоквартирного дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы (протокол N 1 от 19.05.2008) переданы, а арендатором приняты в пользование объекты общего имущества многоквартирного дома - подвальное помещение общей площадью 13,2 кв. м в пятиэтажном доме, расположенном по адресу: Чишминский район, р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 11. Срок аренды установлен сторонами с 01.03.2012 до 01.09.2012 (пункт 1.2 договора). Расчет арендной платы за владение и пользование объектом производится в соответствии с методикой определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет управляющей организацией за месяц вперед с оплатой до 10 числа каждого месяца (пункт 3.4 договора).
Указанный в договоре от 01.03.2012 N 1-в объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью данного договора (т. 2, л.д. 13).
Таким образом, согласно представленным актам приема-передачи к вышеуказанным договорам аренды арендатору переданы подвальные помещения в пятиэтажном доме, расположенном по адресу: Чишминский район, р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 11, в совокупности общей площадью 80,4 кв. м.
Доказательств возврата предпринимателем Кучатовым Р.К. указанных помещений арендодателю в материалах дела не имеется.
01 июля 2012 г. между обществом "Жилсервис" и предпринимателем Кучатовым Р.К. подписан договор аренды N 13-а (т. 1, л.д. 23-25), по условиям которого арендатору были переданы в пользование объекты общего имущества многоквартирного дома - подвальное помещение общей площадью 80,4 кв. м в пятиэтажном доме, расположенном по адресу: Чишминский район, р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 11. Срок аренды установлен сторонами с 01.07.2012 до 01.07.2015 (пункт 1.2 договора). Расчет арендной платы за владение и пользование объектом производится в соответствии с методикой определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет управляющей организацией за месяц вперед с оплатой до 10 числа каждого месяца (пункт 3.4 договора).
Сведений об осуществлении государственной регистрации договора аренды от 01.07.2012 N 13-а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в материалах дела не имеется.
К договору аренды от 01.07.2012 N 13-а составлен расчет годовой арендной платы на 2012 г. (т. 1, оборот л.д. 25) в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан, утвержденной решением Совета муниципального района Чишминский район от 07.03.2008 N 23,и решением Совета муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан от 02.02.2012 N 7
"Об утверждении на 2012 год размера стоимости нового строительства (одного квадратного метра общей площади) нежилых помещений в муниципальном районе Чишминский район Республики Башкортостан". В соответствии с данным расчетом годовая арендная плата за пользование арендуемым объектом общей площадью 80,4 кв. м составила 82 424 руб. 73 коп. (6 868 руб. 73 коп. в месяц).
По утверждению истца, акт приема-передачи арендатору подвальных помещений к договору аренды от 01.07.2012 N 13-а не составлялся, поскольку указанные помещения ранее уже были переданы предпринимателю Кучатову Р.К. по договорам аренды от 13.12.2010 и от 01.03.2012.
Ссылаясь на неоплату ответчиком арендных платежей за пользование подвальными помещениями общей площадью 80,4 кв. м в полном объеме, на нарушения им Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390, общество "Жилсервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды от 01.07.2012 N 13-а и выселении ответчика из указанных помещений.
Согласно расчету истца (т. 2, л.д. 10) задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2013 с учетом частичной оплаты в сумме 19 589 руб. 73 коп. составила 146 306 руб. 21 коп.
На задолженность в сумме 8 931 руб. 61 коп., образовавшуюся по состоянию на апрель 2012 г., истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 01.04.2012 по 01.02.2014, исходя из ставки рефинансирования 8% годовых. Согласно расчету истца сумма процентов составила 1 259 руб. 28 коп. (т. 2, л.д. 9).
Претензией от 30.12.2013 N 819 (т. 1, л.д. 16-18) общество "Жилсервис" предложило предпринимателю Кучатову Р.К. погасить образовавшуюся задолженность в срок до 10.01.2014 и подписать, в том числе, соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2012 N 13-а, в противном случае общество "Жилсервис" указало на то, что будет вынуждено обратиться в арбитражный суд с иском в целях принудительного взыскания задолженности и расторжения договора. Данная претензия направлена в адрес предпринимателя Кучатова Р.К. по почте 31.12.2013 (т. 1, л.д. 20).
Удовлетворяя исковые требования общества "Жилсервис", суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами арендных отношений, возникших из договоров аренды от 13.12.2010 N 6-а, от 01.03.2012 NN 1-в, 1-б и от 01.07.2012 N 13-а, доказанности факта задолженности арендатора по уплате арендных платежей за период с 01.04.2012 по 31.12.2013, отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о погашении ответчиком задолженности перед истцом, соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования сторонами спора о расторжении договора, наличии оснований для расторжения договора аренды и выселении арендатора из арендуемых помещений.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Предметом настоящего иска является требование о взыскании задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора, в том числе обязательств по уплате арендных платежей (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование об освобождении ответчиком из арендуемых помещений (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период и процентов.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что первоначально правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договоров аренды от 13.12.2010 N 6-а, от 01.03.2012 NN 1-в, 1-б, совершенных в отношении нежилых помещений общей площадью 17,8 кв. м, 49,4 кв. м и 13,2 кв. м, расположенных в подвале дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы Чишминского района Республики Башкортостан. Впоследствии, между истцом и ответчиком был подписан договор от 01.07.2012 N 13-а в отношении нежилых помещений общей площадью 80,4 кв. м, расположенных в подвале дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы Чишминского района Республики Башкортостан.
Содержание указанных договоров соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договорах указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объектов аренды; условиями договоров предусмотрен порядок расчета размера арендной платы.
Спорные нежилые помещения общей площадью 17,8 кв. м, 49,4 кв. м и 13,2 кв. м (в совокупности 80,4 кв. м) переданы предпринимателю Кучатову Р.К. по актам приема-передачи (т. 2, л.д. 11-13). Поскольку обозначенные акты приема-передачи являются неотъемлемыми частями договоров аренды от 13.12.2010 N 6-а, от 01.03.2012 NN 1-в, 1-б соответственно, судебная коллегия отклоняет довод подателя жалобы о том, что в указанных актах отсутствует дата их составления.
Доказательств возврата указанных помещений арендодателю в материалах дела не имеется.
Доказательств, того, что в процессе исполнения договоров аренды от 13.12.2010 N 6-а, от 01.03.2012 NN 1-в, 1-б и впоследствии договора аренды от 01.07.2012 N 13-а между сторонами возникали разногласия относительно их предмета, в материалах дела также не имеется.
Предприниматель Кучатов Р.К. производил частичную оплату за техобслуживание помещений в сумме 799 руб. 92 коп., арендных платежей в сумме 7 791 руб. 90 коп. и 12 597 руб. 75 коп. в 2011 г. (т. 2, л.д. 28-30).
В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договоры аренды от 01.03.2012 NN 1-в, 1-б государственной регистрации не подлежали как заключенные на срок менее одного года (с 01.03.2012 по 01.09.2012).
Сведений об осуществлении государственной регистрации договора аренды от 13.12.2010 N 6-а и договора аренды от 01.07.2012 N 13-а как заключенных на срок более одного года (с 14.12.2010 по 01.12.2020 и с 01.07.2012 по 01.07.2015 соответственно) суду не представлено.
Вместе с тем согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Судебная коллегия также отмечает, что по смыслу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела, что имеет место быть в рассматриваемом случае, свидетельствуют о том, что отношения сторон возникли из спорных договоров аренды.
К утверждению подателя жалобы о том, что помещения общей площадью 80,4 кв. м предпринимателю Кучатову Р.К. в действительности не передавались, представленные истцом в материалы дела договоры аренды и акты приема-передачи Кучатовым Р.К. не подписывались, судебная коллегия относится критически.
О фальсификации данных документов ответчик в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявил, доказательств, свидетельствующих об объективной невозможности использовать спорные помещения по назначению (в торговых целях) по вине арендодателя не представил.
Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Оснований не следовать принципу состязательности арбитражного процесса судебная коллегия не усматривает, в том числе и с учетом ссылки подателя жалобы на отсутствие средств, необходимых для их оплаты соответствующих экспертиз.
Судебная коллегия также отмечает, что неиспользование или досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Однако предприниматель Кучатов Р.К. принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным помещением надлежащим образом не исполнил, задолженность согласно представленному истцом расчету составила 146 306 руб. 21 коп. за период времени с 01.04.2012 по 31.12.2013 (т. 2, л.д. 10), доказательств погашения задолженности ответчик суду первой инстанции не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), равно как не представил возражений по методике расчета суммы арендной платы.
Проверив представленный истцом расчет арендной платы, судебная коллегия признает его обоснованным, соответствующим условиям спорных договоров аренды.
Согласно положениям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 01.02.2014 обоснованным по праву.
По расчету суда апелляционной инстанции проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 01.02.2014 с применением ставки рефинансирования 8% годовых, начисленных на сумму 8 931 руб. 61 коп., как указал истец в расчете (т. 2, л.д. 9), составляет 1 311 руб. 95 коп.
8 931 руб. 61 коп. * 8% /360 * 661 день просрочки = 1 311 руб. 95 коп.
Доказательств уплаты задолженности материалы дела не содержат.
В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы исковых требований.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика 146 306 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2013, и 1 259 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку арендных платежей за период с 01.04.2012 по 01.02.2014.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 5.3 договора аренды от 01.03.2012 N 13-а стороны предусмотрели, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в установленном порядке после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в двухнедельный срок с выселением арендатора из объектов нежилого фонда в случаях: использования переданных в аренду объектов с существенным нарушением арендатором условий, предусмотренных пунктами 2.3.1, 2.3.4 и 2.3.8 настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями; существенного ухудшения имущества; невнесение арендатором арендной платы и других платежей, предусмотренных пунктами 3.3 - 3.5 договора более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа; неиспользование помещения более трех месяцев подряд; в случаях, предусмотренных пунктами 3.5, 3.6 Положения о порядке учета, управления и распоряжения муниципальным имуществом, находящимся на территории Чишминского района.
В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В претензии от 30.12.2013 N 819 (т. 1, л.д. 16-18) обществом "Жилсервис" ставился вопрос о погашении задолженности в установленный в претензии срок до 10.01.2014, а также о расторжении договора аренды от 01.07.2012 N 13-а в связи с длительными неплатежами и использованием помещений с нарушением условий договора (с нарушением требований пожарной безопасности).
Данное уведомление направлялись ответчику по адресу его проживания (р.п. Чишмы, пер. Почтовый, д. 1, кв. 24) (т. 1, л.д. 20).
Доводов о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в апелляционной жалобе не приведено.
Материалами дела подтверждается наличие просрочки по уплате арендных платежей за достаточно длительный период времени с 01.04.2012 по 31.12.2013 (с учетом условия договоров аренды о помесячных платежах авансом), то есть более двух раз подряд.
При таких обстоятельствах требование о расторжении договора в связи с нарушением обязательств по уплате арендных платежей и требование об обязании ответчика освободить арендуемые помещения также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с доводом подателя жалобы о недоказанности истцом того обстоятельства, что предприниматель Кучатов Р.К. эксплуатировал переданные ему в аренду нежилые помещения с нарушением требований пожарной безопасности.
Из представленного истцом в материалы дела постановления от 22.10.2013 по делу об административном правонарушении в отношении главного инженера общества "Жилсервис" Илалова Э.Ф. (т. 1, л.д. 96-105) данное обстоятельство не следует.
Ссылка истца на то, что предприниматель Кучатов Р.К. был обязан произвести необходимое переустройство арендуемых нежилых помещений в соответствии с пунктом 2.2.7 спорных договоров аренды, является несостоятельной, поскольку из условий договоров аренды не следует, что на арендатора была возложена обязанность осуществить переустройство (реконструкцию) нежилых помещений с целью приведения их состояния в соответствии с требованиями пожарной безопасности. Так, в силу пунктов 2.2.7 спорных договоров аренды арендатор обязался лишь за счет собственных средств произвести необходимый ремонт арендуемых помещений на согласованную сторонами сумму, и не более того (виды и объем ремонтных работ сторонами в договорах не оговаривались).
Однако указанный довод подателя жалобы в рассматриваемом случае не влияет на законность принятого по делу решения.
Доводы подателя жалобы о неправомерном применении судом первой инстанции экстрента в отсутствие соответствующего заявления истца также не принимается судебной коллегией.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта" разъяснено следующее.
Поскольку пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта. Исходя из этого и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения.
Таким образом, доводы жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, опровергая выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Предприниматель Кучатов Р.К. по чеку-ордеру Сбербанка России от 01.09.2014 уплатил государственную пошлину в сумме 2 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 74).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2014 по делу N А07-2184/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кучатова Романа Камилевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2014 N 18АП-9499/2014 ПО ДЕЛУ N А07-2184/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2014 г. N 18АП-9499/2014
Дело N А07-2184/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кучатова Романа Камилевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2014 по делу N А07-2184/2014 (судья Салихова И.З.).
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Жилсервис" (далее -общество "Жилсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кучатову Роману Камилевичу (далее - предприниматель Кучатов Р.К., ответчик) о взыскании 146 306 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2013, 1 259 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 01.02.2014, расторжении договора аренды от 01.07.2012 N 13-а, заключенного между обществом "Жилсервис" и предпринимателем Кучатовым Р.К., и выселении последнего из нежилого подвального помещения площадью 80,4 кв. м, расположенного в пятиэтажном жилом доме по адресу: р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 11 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 2, л.д. 2-8).
Решением от 26.06.2014 (резолютивная часть объявлена 20.06.2014) суд первой инстанции удовлетворил исковые требования общества "Жилсервис" в полном объеме (т. 2, л.д. 50-61).
С вынесенным по делу решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель Кучатов Р.К. просит данное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (т. 2, л.д. 68-72).
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Ответчик настаивает на незаключенности договора аренды от 01.07.2012 N 13-а ввиду несогласования сторонами объекта аренды. Указывает, что помещения общей площадью 80,4 кв. м предпринимателю Кучатову Р.К. в действительности не передавались, доказательства такой передачи в материалах дела отсутствуют, реальной предпринимательской деятельности Кучатовым Р.К. в спорных помещениях не осуществлялось, представленные истцом в материалы дела договоры аренды и акты приема-передачи Кучатовым Р.К. не подписывались. Отказ ответчика от заявления о фальсификации спорных документов обусловлен только высокой стоимостью соответствующих экспертиз и отсутствием у ответчика необходимых для их оплаты денежных средств.
Также ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о нарушении им как арендатором правил пожарной безопасности, поскольку в соответствии с пунктом 2.1.3 спорного договора аренды обязанность по осуществлению капитального ремонта, который был необходим для устранения нарушений правил противопожарного режима, возложена на арендодателя.
Кроме того, ответчик считает, что суд первой инстанции неправомерно, в отсутствие заявления истца, применил экстрент.
С учетом изложенного, ответчик полагает решение суда по настоящему делу об удовлетворении исковых требований незаконным и необоснованным.
Общество "Жилсервис" представило отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 33701 от 29.09.2014), из содержания которого следует, что истец согласен с выводами суда первой инстанции, а приведенные в жалобе доводы несостоятельными.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждаются следующие обстоятельства.
Общество "Жилсервис" является управляющей организацией многоквартирного дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы на основании договора управления многоквартирным домом от 16.04.2008 (т. 2, л.д. 36, 37).
Решением общего собрания собственников многоквартирного дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы, оформленного протоколом от 19.05.2008 N 1 (т. 2, л.д. 34, 35), разрешено передать подвальные помещения в многоквартирном доме в пользование арендаторам, на заключение договоров аренды уполномочена управляющая организация - общество "Жилсервис", арендная платы установлена в размере, определяемой по методике, установленной решением Совета муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан от 07.03.2008 N 23.
13 декабря 2010 г. между обществом "Жилсервис" (арендодатель) и предпринимателем Кучатовым Р.К. (арендатор) подписан договор аренды N 6-а (т. 2, л.д. 15, 16), в соответствии с которым арендодатель на основании решения собственников многоквартирного дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы (протокол N 1 от 19.05.2008) передает, а арендатор принимает в пользование объекты общего имущества многоквартирного дома - подвальное помещение общей площадью 17,8 кв. м в пятиэтажном доме, расположенном по адресу: р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 11, для торговых целей. Срок аренды установлен сторонами с 14.12.2010 по 01.12.2020 (пункт 1.2 договора). Расчет арендной платы за владение и пользование объектом производится в соответствии с методикой определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет управляющей организацией за месяц вперед с оплатой до 10 числа каждого месяца (пункт 3.4 договора).
Сведений об осуществлении государственной регистрации договора аренды от 13.12.2010 N 6-а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в материалах дела не имеется.
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью данного договора (т. 2, л.д. 11, 17).
01 марта 2012 г. между обществом "Жилсервис" (арендодатель) и предпринимателем Кучатовым Р.К. (арендатор) подписан договор аренды N 1-в (т. 1, л.д. 21, 22), в соответствии с которым истцом на основании решения собственников многоквартирного дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы (протокол N 1 от 19.05.2008) переданы, а арендатором приняты в пользование объекты общего имущества многоквартирного дома - подвальное помещение общей площадью 49,4 кв. м в пятиэтажном доме, расположенном по адресу: Чишминский район, р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 1. Срок аренды установлен сторонами с 01.03.2012 до 01.09.2012 (пункт 1.2 договора). Расчет арендной платы за владение и пользование объектом производится в соответствии с методикой определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет управляющей организацией за месяц вперед с оплатой до 10 числа каждого месяца (пункт 3.4 договора).
Указанный в договоре от 01.03.2012 N 1-в объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью данного договора (т. 1, л.д. 26, т. 2, л.д. 12).
01 марта 2012 г. между обществом "Жилсервис" (арендодатель) и Кучатовым Р.К. (арендатор) подписан договор аренды N 1-б (л.д. 27, 28), в соответствии с которым истцом на основании решения собственников многоквартирного дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы (протокол N 1 от 19.05.2008) переданы, а арендатором приняты в пользование объекты общего имущества многоквартирного дома - подвальное помещение общей площадью 13,2 кв. м в пятиэтажном доме, расположенном по адресу: Чишминский район, р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 11. Срок аренды установлен сторонами с 01.03.2012 до 01.09.2012 (пункт 1.2 договора). Расчет арендной платы за владение и пользование объектом производится в соответствии с методикой определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет управляющей организацией за месяц вперед с оплатой до 10 числа каждого месяца (пункт 3.4 договора).
Указанный в договоре от 01.03.2012 N 1-в объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью данного договора (т. 2, л.д. 13).
Таким образом, согласно представленным актам приема-передачи к вышеуказанным договорам аренды арендатору переданы подвальные помещения в пятиэтажном доме, расположенном по адресу: Чишминский район, р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 11, в совокупности общей площадью 80,4 кв. м.
Доказательств возврата предпринимателем Кучатовым Р.К. указанных помещений арендодателю в материалах дела не имеется.
01 июля 2012 г. между обществом "Жилсервис" и предпринимателем Кучатовым Р.К. подписан договор аренды N 13-а (т. 1, л.д. 23-25), по условиям которого арендатору были переданы в пользование объекты общего имущества многоквартирного дома - подвальное помещение общей площадью 80,4 кв. м в пятиэтажном доме, расположенном по адресу: Чишминский район, р.п. Чишмы, ул. Кирова, д. 11. Срок аренды установлен сторонами с 01.07.2012 до 01.07.2015 (пункт 1.2 договора). Расчет арендной платы за владение и пользование объектом производится в соответствии с методикой определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет управляющей организацией за месяц вперед с оплатой до 10 числа каждого месяца (пункт 3.4 договора).
Сведений об осуществлении государственной регистрации договора аренды от 01.07.2012 N 13-а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в материалах дела не имеется.
К договору аренды от 01.07.2012 N 13-а составлен расчет годовой арендной платы на 2012 г. (т. 1, оборот л.д. 25) в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан, утвержденной решением Совета муниципального района Чишминский район от 07.03.2008 N 23,и решением Совета муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан от 02.02.2012 N 7
"Об утверждении на 2012 год размера стоимости нового строительства (одного квадратного метра общей площади) нежилых помещений в муниципальном районе Чишминский район Республики Башкортостан". В соответствии с данным расчетом годовая арендная плата за пользование арендуемым объектом общей площадью 80,4 кв. м составила 82 424 руб. 73 коп. (6 868 руб. 73 коп. в месяц).
По утверждению истца, акт приема-передачи арендатору подвальных помещений к договору аренды от 01.07.2012 N 13-а не составлялся, поскольку указанные помещения ранее уже были переданы предпринимателю Кучатову Р.К. по договорам аренды от 13.12.2010 и от 01.03.2012.
Ссылаясь на неоплату ответчиком арендных платежей за пользование подвальными помещениями общей площадью 80,4 кв. м в полном объеме, на нарушения им Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390, общество "Жилсервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды от 01.07.2012 N 13-а и выселении ответчика из указанных помещений.
Согласно расчету истца (т. 2, л.д. 10) задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2013 с учетом частичной оплаты в сумме 19 589 руб. 73 коп. составила 146 306 руб. 21 коп.
На задолженность в сумме 8 931 руб. 61 коп., образовавшуюся по состоянию на апрель 2012 г., истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 01.04.2012 по 01.02.2014, исходя из ставки рефинансирования 8% годовых. Согласно расчету истца сумма процентов составила 1 259 руб. 28 коп. (т. 2, л.д. 9).
Претензией от 30.12.2013 N 819 (т. 1, л.д. 16-18) общество "Жилсервис" предложило предпринимателю Кучатову Р.К. погасить образовавшуюся задолженность в срок до 10.01.2014 и подписать, в том числе, соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2012 N 13-а, в противном случае общество "Жилсервис" указало на то, что будет вынуждено обратиться в арбитражный суд с иском в целях принудительного взыскания задолженности и расторжения договора. Данная претензия направлена в адрес предпринимателя Кучатова Р.К. по почте 31.12.2013 (т. 1, л.д. 20).
Удовлетворяя исковые требования общества "Жилсервис", суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами арендных отношений, возникших из договоров аренды от 13.12.2010 N 6-а, от 01.03.2012 NN 1-в, 1-б и от 01.07.2012 N 13-а, доказанности факта задолженности арендатора по уплате арендных платежей за период с 01.04.2012 по 31.12.2013, отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о погашении ответчиком задолженности перед истцом, соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования сторонами спора о расторжении договора, наличии оснований для расторжения договора аренды и выселении арендатора из арендуемых помещений.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Предметом настоящего иска является требование о взыскании задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора, в том числе обязательств по уплате арендных платежей (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование об освобождении ответчиком из арендуемых помещений (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период и процентов.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что первоначально правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договоров аренды от 13.12.2010 N 6-а, от 01.03.2012 NN 1-в, 1-б, совершенных в отношении нежилых помещений общей площадью 17,8 кв. м, 49,4 кв. м и 13,2 кв. м, расположенных в подвале дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы Чишминского района Республики Башкортостан. Впоследствии, между истцом и ответчиком был подписан договор от 01.07.2012 N 13-а в отношении нежилых помещений общей площадью 80,4 кв. м, расположенных в подвале дома N 11 по ул. Кирова в р.п. Чишмы Чишминского района Республики Башкортостан.
Содержание указанных договоров соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договорах указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объектов аренды; условиями договоров предусмотрен порядок расчета размера арендной платы.
Спорные нежилые помещения общей площадью 17,8 кв. м, 49,4 кв. м и 13,2 кв. м (в совокупности 80,4 кв. м) переданы предпринимателю Кучатову Р.К. по актам приема-передачи (т. 2, л.д. 11-13). Поскольку обозначенные акты приема-передачи являются неотъемлемыми частями договоров аренды от 13.12.2010 N 6-а, от 01.03.2012 NN 1-в, 1-б соответственно, судебная коллегия отклоняет довод подателя жалобы о том, что в указанных актах отсутствует дата их составления.
Доказательств возврата указанных помещений арендодателю в материалах дела не имеется.
Доказательств, того, что в процессе исполнения договоров аренды от 13.12.2010 N 6-а, от 01.03.2012 NN 1-в, 1-б и впоследствии договора аренды от 01.07.2012 N 13-а между сторонами возникали разногласия относительно их предмета, в материалах дела также не имеется.
Предприниматель Кучатов Р.К. производил частичную оплату за техобслуживание помещений в сумме 799 руб. 92 коп., арендных платежей в сумме 7 791 руб. 90 коп. и 12 597 руб. 75 коп. в 2011 г. (т. 2, л.д. 28-30).
В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договоры аренды от 01.03.2012 NN 1-в, 1-б государственной регистрации не подлежали как заключенные на срок менее одного года (с 01.03.2012 по 01.09.2012).
Сведений об осуществлении государственной регистрации договора аренды от 13.12.2010 N 6-а и договора аренды от 01.07.2012 N 13-а как заключенных на срок более одного года (с 14.12.2010 по 01.12.2020 и с 01.07.2012 по 01.07.2015 соответственно) суду не представлено.
Вместе с тем согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Судебная коллегия также отмечает, что по смыслу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела, что имеет место быть в рассматриваемом случае, свидетельствуют о том, что отношения сторон возникли из спорных договоров аренды.
К утверждению подателя жалобы о том, что помещения общей площадью 80,4 кв. м предпринимателю Кучатову Р.К. в действительности не передавались, представленные истцом в материалы дела договоры аренды и акты приема-передачи Кучатовым Р.К. не подписывались, судебная коллегия относится критически.
О фальсификации данных документов ответчик в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявил, доказательств, свидетельствующих об объективной невозможности использовать спорные помещения по назначению (в торговых целях) по вине арендодателя не представил.
Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Оснований не следовать принципу состязательности арбитражного процесса судебная коллегия не усматривает, в том числе и с учетом ссылки подателя жалобы на отсутствие средств, необходимых для их оплаты соответствующих экспертиз.
Судебная коллегия также отмечает, что неиспользование или досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Однако предприниматель Кучатов Р.К. принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным помещением надлежащим образом не исполнил, задолженность согласно представленному истцом расчету составила 146 306 руб. 21 коп. за период времени с 01.04.2012 по 31.12.2013 (т. 2, л.д. 10), доказательств погашения задолженности ответчик суду первой инстанции не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), равно как не представил возражений по методике расчета суммы арендной платы.
Проверив представленный истцом расчет арендной платы, судебная коллегия признает его обоснованным, соответствующим условиям спорных договоров аренды.
Согласно положениям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 01.02.2014 обоснованным по праву.
По расчету суда апелляционной инстанции проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 01.02.2014 с применением ставки рефинансирования 8% годовых, начисленных на сумму 8 931 руб. 61 коп., как указал истец в расчете (т. 2, л.д. 9), составляет 1 311 руб. 95 коп.
8 931 руб. 61 коп. * 8% /360 * 661 день просрочки = 1 311 руб. 95 коп.
Доказательств уплаты задолженности материалы дела не содержат.
В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы исковых требований.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика 146 306 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2013, и 1 259 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку арендных платежей за период с 01.04.2012 по 01.02.2014.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 5.3 договора аренды от 01.03.2012 N 13-а стороны предусмотрели, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в установленном порядке после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в двухнедельный срок с выселением арендатора из объектов нежилого фонда в случаях: использования переданных в аренду объектов с существенным нарушением арендатором условий, предусмотренных пунктами 2.3.1, 2.3.4 и 2.3.8 настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями; существенного ухудшения имущества; невнесение арендатором арендной платы и других платежей, предусмотренных пунктами 3.3 - 3.5 договора более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа; неиспользование помещения более трех месяцев подряд; в случаях, предусмотренных пунктами 3.5, 3.6 Положения о порядке учета, управления и распоряжения муниципальным имуществом, находящимся на территории Чишминского района.
В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В претензии от 30.12.2013 N 819 (т. 1, л.д. 16-18) обществом "Жилсервис" ставился вопрос о погашении задолженности в установленный в претензии срок до 10.01.2014, а также о расторжении договора аренды от 01.07.2012 N 13-а в связи с длительными неплатежами и использованием помещений с нарушением условий договора (с нарушением требований пожарной безопасности).
Данное уведомление направлялись ответчику по адресу его проживания (р.п. Чишмы, пер. Почтовый, д. 1, кв. 24) (т. 1, л.д. 20).
Доводов о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в апелляционной жалобе не приведено.
Материалами дела подтверждается наличие просрочки по уплате арендных платежей за достаточно длительный период времени с 01.04.2012 по 31.12.2013 (с учетом условия договоров аренды о помесячных платежах авансом), то есть более двух раз подряд.
При таких обстоятельствах требование о расторжении договора в связи с нарушением обязательств по уплате арендных платежей и требование об обязании ответчика освободить арендуемые помещения также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с доводом подателя жалобы о недоказанности истцом того обстоятельства, что предприниматель Кучатов Р.К. эксплуатировал переданные ему в аренду нежилые помещения с нарушением требований пожарной безопасности.
Из представленного истцом в материалы дела постановления от 22.10.2013 по делу об административном правонарушении в отношении главного инженера общества "Жилсервис" Илалова Э.Ф. (т. 1, л.д. 96-105) данное обстоятельство не следует.
Ссылка истца на то, что предприниматель Кучатов Р.К. был обязан произвести необходимое переустройство арендуемых нежилых помещений в соответствии с пунктом 2.2.7 спорных договоров аренды, является несостоятельной, поскольку из условий договоров аренды не следует, что на арендатора была возложена обязанность осуществить переустройство (реконструкцию) нежилых помещений с целью приведения их состояния в соответствии с требованиями пожарной безопасности. Так, в силу пунктов 2.2.7 спорных договоров аренды арендатор обязался лишь за счет собственных средств произвести необходимый ремонт арендуемых помещений на согласованную сторонами сумму, и не более того (виды и объем ремонтных работ сторонами в договорах не оговаривались).
Однако указанный довод подателя жалобы в рассматриваемом случае не влияет на законность принятого по делу решения.
Доводы подателя жалобы о неправомерном применении судом первой инстанции экстрента в отсутствие соответствующего заявления истца также не принимается судебной коллегией.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта" разъяснено следующее.
Поскольку пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта. Исходя из этого и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения.
Таким образом, доводы жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, опровергая выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Предприниматель Кучатов Р.К. по чеку-ордеру Сбербанка России от 01.09.2014 уплатил государственную пошлину в сумме 2 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 74).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2014 по делу N А07-2184/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кучатова Романа Камилевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)