Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шуваева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Дедюевой М.В., Зиновьевой Г.Н.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 23 июля 2013 года, которым исковые требования Б.Л.И. удовлетворены частично. На ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" возложена обязанность передать Б.Л.И. техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>: 1) акты приемки выполненных работ ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" за период действия договора управления многоквартирным домом; 2) паспорт готовности дома к отопительному сезону 2012-2013 года; 3) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций (сетей тепло-, водо-, электроснабжения, канализации), общедомовых приборов учета холодного, горячего водоснабжения, отопления, электроснабжения, механического оборудования (запорных устройств, домофонов и др.), электрического оборудования (приборы учета, поэтажные плиты, ВРУ и др.), санитарно-технического оборудования (отопительные приборы в местах общего пользования, мусоропровод, оборудование для уборки и чистки мусорокамер, оборудование для уборки мест общего пользования, ливнеприемники, канализационная вытяжка), иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; 4) паспорта лифтового хозяйства; 5) сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; 6) протоколы измерений сопротивлений электросетей. В удовлетворении исковых требований в остальной части Б.Л.И. отказано.
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения Б.Л.И., ее представителя С., судебная коллегия
установила:
Б.Л.И. обратилась в суд с иском к ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" об обязании передать ООО "КФК-44" техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>. В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения в указанном доме. Между ответчиком и собственниками жилых помещений дома был заключении договор управления многоквартирным домом. ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственниками принято решение о выборе нового способа управления - непосредственного управления домом собственниками, расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" в связи с невыполнением данной организацией условий договора. ДД.ММ.ГГГГ собственники указанного многоквартирного дома заключили с ООО "Управляющая компания "КФК-44" договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, управляющая компания приступила к выполнению обязанностей по договору. Однако ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" до настоящего времени не передало техническую документацию и документы, связанные с управлением домом, новой управляющей компании ООО "Управляющая компания "КФК-44", что препятствует исполнению последней обязанностей по договору. Ответчик в установленном порядке не оспорил решение собственников о расторжении договора управления многоквартирным домом, с ДД.ММ.ГГГГ функции по управлению домом не осуществляет, в связи с чем у него отсутствуют основания для удержания технической документации. Состав технической и иной документации, передаваемой управляющей организацией, установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170.
В дальнейшем истец Б.Л.И. исковые требования неоднократно уточняла, окончательно просила обязать ответчика ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" передать ей, Б.Л.И., следующую техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, а в случае отсутствия отдельных документов, восстановить их за свой счет либо своими силами: 1) акты приемки выполненных работ ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" за период действия договора управления многоквартирным домом; 2) паспорт готовности дома к отопительному сезону 2012 - 2013 года; 3) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций (сетей тепло-, водо-, электроснабжения, канализации), общедомовых приборов учета холодного, горячего водоснабжения, отопления, электроснабжения, механического оборудования (запорных устройств, домофонов и др.), электрического оборудования (приборы учета, поэтажные плиты, ВРУ и др.), санитарно-технического оборудования (отопительные приборы в местах общего пользования, мусоропровод, оборудование для уборки и чистки мусорокамер, оборудование для уборки мест общего пользования, ливнеприемники, канализационная вытяжка), иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, канализации, центрального отопления и др.; паспорт лифтового хозяйства; исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; протоколы измерения сопротивления электросетей; акты проверки газовых сетей.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Управляющая компания "КФК-44".
Судом постановлено указанное выше решение о частичном удовлетворении исковых требований Б.Л.И.
В апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Б.Л.И. в полном объеме. Считает решение незаконным, необоснованным, принятым при неправильном применении норм материального права. Считает, что протокол общего собрания собственников помещений дома является незаконным (нелегитимным) в связи с отсутствием кворума, поскольку решения собственников квартир N являются недействительными по причине того, что они голосовали за расторжение договора не с ответчиком, а с ЗАО "Управляющая компания "Костромской Дом", и в их решениях не указана дата расторжения договора. Оспаривая вывод суда о том, что отсутствующая у ответчика или утраченная им техническая документация подлежит восстановлению за его счет, заявитель жалобы ссылается на то, что ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" приняло от предыдущей управляющей компании ЗАО "Управляющая компания "Костромской Дом" техническую документацию в следующем составе: технический паспорт на многоквартирный дом, паспорта лифтового хозяйства (2 шт.). Иная техническая документация на многоквартирный дом у ЗАО "Управляющая компания "Костромской Дом" отсутствовала, так как ей не передавалась. В Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами не указано, что в случае отсутствия у ранее управлявшей домом организации документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, данная организация обязана принять меры к ее восстановлению за счет собственных средств. В связи с этим полагает, что ответчик обязан восстановить техническую документацию (в части ее отсутствия) за счет средств лицевого счета многоквартирного дома, поскольку техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме и передается из одной управляющей организации в другую при принятии дома в управление на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Также считает, что у ответчика отсутствуют правовые основания для передачи следующей технической документации, требуемой истцом: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, канализации, центрального отопления и др.; исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику. Обосновывает это тем, что указанные документы не входят в состав технической документации, предусмотренной Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Б.Л.И. и ее представитель С. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считая ее доводы необоснованными, а решение суда законным.
Представители ответчика ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" и третьего лица ООО "Управляющая компания "КФК-44" в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания в суде апелляционной инстанции извещены, дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда согласно статье 327.1 ГПК РФ по доводам жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в ДД.ММ.ГГГГ ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" и собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (собственники) заключили сроком на три года договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников в течение всего срока действия договора за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию, обслуживанию и текущему ремонту общедомового имущества многоквартирного дома (п. п. 1.1, 9.1). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или пересмотре договора управления многоквартирным жилым домом за 30 дней до окончания срока его действия такой договор считается продленным на тех же условиях, на тот же срок (п. 8 ст. 162 ЖК РФ) (п. 9.2).
ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников указанного многоквартирного дома, на котором принято решение изменить способ управления многоквартирным домом, избрать непосредственное управление в качестве способа управления многоквартирным домом, расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ договор управления многоквартирным домом с ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" (невыполнение условий договора), поручить генеральному директору ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" в соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы собственнику Б.Л.И.
ДД.ММ.ГГГГ Б.Л.И. обратилась к ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" с уведомлением о принятом общим собранием собственников дома решением о расторжении договора управления с ДД.ММ.ГГГГ и предложением в установленном законом порядке передать ей техническую документацию.
Однако ответчик уклоняется от совершения действий по передаче технической документации, что послужило основанием для обращения Б.Л.И. в суд с настоящим иском в соответствии положениями ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что собственники квартир многоквартирного дома в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ приняли решение о расторжении договорных отношений с ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+".
Оспаривая в жалобе правомерность общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ., отсутствие кворума, необходимого для принятия решения о расторжении договора с управляющей компанией и изменении способа управления домом, ответчик приводит те же доводы, которые выдвигались им в суде первой инстанции. Они были предметом тщательного исследования судом, мотивированные выводы по ним со ссылкой на нормы закона, примененные судом, исследованные судом доказательства содержатся в решении.
В частности, судом установлено, что кворум, предусмотренный п. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решений о выборе способа управления домом и расторжении договора с управляющей компанией, на собрании имелся даже без учета голосования собственников квартир N, N, N, на которые ответчик указывает в жалобе. Судом на основании анализа сведений технического учета домовладения установлено, что площадь всех помещений дома составляет <данные изъяты> кв. м, без учета названных квартир за принятие оспариваемого решения проголосовали собственники, обладающие в совокупности <данные изъяты>% от общего числа голосов собственников помещений дома. Эти выводы суда в жалобе ответчиком не опровергнуты.
Поскольку дом находится в непосредственном управлении собственников, собственники вправе требовать от управляющей компании, договорные отношения с которой расторгнуты, передачи названной в части 10 статьи 162 ЖК РФ документации на дом.
Так как общим собранием собственников при изменении способа управления домом Б.Л.И. была уполномочена получить от ООО "Управляющая компания "Костромской дом +" техническую документацию, суд обоснованно признал ее правомочной заявлять предъявленные в суд требования.
Выбрав способ управления непосредственное управление, общее собрание собственников приняло решение заключить договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества с ООО "Управляющая компания "КФК-44", этот договор был заключен. ООО "Управляющая компания "КФК-44", участвуя в деле в качестве третьего лица, поддерживала позицию истца.
Разрешая спор о перечне документации, которая должна быть передана ответчиком, суд исходил из того, что нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда содержит перечень документации, включаемой в состав технической документации дома, а также перечень иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом.
Согласно п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416, техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно пункту 26 названных Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В соответствии с п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416, в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Из пояснений ответчика судом установлено, что технические документы, предусмотренные п. п. 24, 26 указанных Правил, такие как акты приемки выполненных ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" работ за период действия договора управления многоквартирным домом; паспорт готовности дома к отопительному сезону 2012 - 2013 г.; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций (сетей тепло-, водо-, электроснабжения, канализации), общедомовых приборов учета холодного, горячего водоснабжения, отопления, электроснабжения, механического оборудования (запорных устройств, домофонов и др.), электрического оборудования (приборы учета, поэтажные плиты, ВРУ и др.), санитарно-технического оборудования (отопительные приборы в местах общего пользования, мусоропровод, оборудование для уборки и чистки мусорокамер, оборудование для уборки мест общего пользования, ливнеприемники, канализационная вытяжка), иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; паспорта лифтового хозяйства; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; протоколы измерений сопротивлений электросетей у ответчика имеются и могут быть переданы истцу.
Определяя перечень подлежащих передаче ответчиком документов, суд учел вышеприведенные положения нормативных правовых актов о перечне технической документации многоквартирного дома, объяснения ответчика о том, что не все из перечисленных в иске документов были переданы управляющей компании, исследовал представленные сторонами по этому вопросу доказательства и согласился с доводами ответчика о том, что истребованы у него могут быть только те документы, которые были переданы управляющей компании, а также составленные самой управляющей компанией в период осуществления обязанностей по управлению домом. С учетом этого суд удовлетворил требования истицы частично.
Оспаривая в апелляционной жалобе доводы истца о необходимости передачи плана участка, схем внутридомовых сетей, исполнительных чертежей контуров заземления, актов технического состояния дома, представитель ответчика не учитывает, что суд отказал истице в удовлетворении исковых требований о передачи указанных документов, в резолютивной части решения выводы о передаче указанных документов либо об их восстановлении за счет ответчика отсутствуют.
Не соглашаясь с содержащимся в мотивировочной части решения выводом суда о том, что в случае отсутствия у управляющей компании подлежащих передаче документов она должна восстановить их за свой счет, представитель ответчика полагает, что обязанность восстановления указанных документов должна быть исполнена за счет средств лицевого счета дома. Однако восстановление документов, утраченных самой управляющей организацией, за счет средств собственников дома нормативными документами, регламентирующими порядок ведения, хранения и восстановления технической документации многоквартирного дома, не предусмотрено.
Учитывая то, что суд возложил на ответчика обязанность передать только те документы, наличие которых ответчиком не оспаривалось, в том числе документы, составленные управляющей компанией в период осуществления своих договорных обязательств по управлению домом, доводы жалобы об отсутствии у ответчика обязанности восстанавливать за свой счет документы, которые ему не передавались предшествующей управляющей компанией, выходят за пределы принятого судом решения.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 23 июля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1682
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 октября 2013 г. по делу N 33-1682
Судья Шуваева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Дедюевой М.В., Зиновьевой Г.Н.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 23 июля 2013 года, которым исковые требования Б.Л.И. удовлетворены частично. На ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" возложена обязанность передать Б.Л.И. техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>: 1) акты приемки выполненных работ ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" за период действия договора управления многоквартирным домом; 2) паспорт готовности дома к отопительному сезону 2012-2013 года; 3) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций (сетей тепло-, водо-, электроснабжения, канализации), общедомовых приборов учета холодного, горячего водоснабжения, отопления, электроснабжения, механического оборудования (запорных устройств, домофонов и др.), электрического оборудования (приборы учета, поэтажные плиты, ВРУ и др.), санитарно-технического оборудования (отопительные приборы в местах общего пользования, мусоропровод, оборудование для уборки и чистки мусорокамер, оборудование для уборки мест общего пользования, ливнеприемники, канализационная вытяжка), иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; 4) паспорта лифтового хозяйства; 5) сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; 6) протоколы измерений сопротивлений электросетей. В удовлетворении исковых требований в остальной части Б.Л.И. отказано.
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения Б.Л.И., ее представителя С., судебная коллегия
установила:
Б.Л.И. обратилась в суд с иском к ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" об обязании передать ООО "КФК-44" техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>. В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения в указанном доме. Между ответчиком и собственниками жилых помещений дома был заключении договор управления многоквартирным домом. ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственниками принято решение о выборе нового способа управления - непосредственного управления домом собственниками, расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" в связи с невыполнением данной организацией условий договора. ДД.ММ.ГГГГ собственники указанного многоквартирного дома заключили с ООО "Управляющая компания "КФК-44" договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, управляющая компания приступила к выполнению обязанностей по договору. Однако ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" до настоящего времени не передало техническую документацию и документы, связанные с управлением домом, новой управляющей компании ООО "Управляющая компания "КФК-44", что препятствует исполнению последней обязанностей по договору. Ответчик в установленном порядке не оспорил решение собственников о расторжении договора управления многоквартирным домом, с ДД.ММ.ГГГГ функции по управлению домом не осуществляет, в связи с чем у него отсутствуют основания для удержания технической документации. Состав технической и иной документации, передаваемой управляющей организацией, установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170.
В дальнейшем истец Б.Л.И. исковые требования неоднократно уточняла, окончательно просила обязать ответчика ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" передать ей, Б.Л.И., следующую техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, а в случае отсутствия отдельных документов, восстановить их за свой счет либо своими силами: 1) акты приемки выполненных работ ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" за период действия договора управления многоквартирным домом; 2) паспорт готовности дома к отопительному сезону 2012 - 2013 года; 3) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций (сетей тепло-, водо-, электроснабжения, канализации), общедомовых приборов учета холодного, горячего водоснабжения, отопления, электроснабжения, механического оборудования (запорных устройств, домофонов и др.), электрического оборудования (приборы учета, поэтажные плиты, ВРУ и др.), санитарно-технического оборудования (отопительные приборы в местах общего пользования, мусоропровод, оборудование для уборки и чистки мусорокамер, оборудование для уборки мест общего пользования, ливнеприемники, канализационная вытяжка), иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, канализации, центрального отопления и др.; паспорт лифтового хозяйства; исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; протоколы измерения сопротивления электросетей; акты проверки газовых сетей.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Управляющая компания "КФК-44".
Судом постановлено указанное выше решение о частичном удовлетворении исковых требований Б.Л.И.
В апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Б.Л.И. в полном объеме. Считает решение незаконным, необоснованным, принятым при неправильном применении норм материального права. Считает, что протокол общего собрания собственников помещений дома является незаконным (нелегитимным) в связи с отсутствием кворума, поскольку решения собственников квартир N являются недействительными по причине того, что они голосовали за расторжение договора не с ответчиком, а с ЗАО "Управляющая компания "Костромской Дом", и в их решениях не указана дата расторжения договора. Оспаривая вывод суда о том, что отсутствующая у ответчика или утраченная им техническая документация подлежит восстановлению за его счет, заявитель жалобы ссылается на то, что ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" приняло от предыдущей управляющей компании ЗАО "Управляющая компания "Костромской Дом" техническую документацию в следующем составе: технический паспорт на многоквартирный дом, паспорта лифтового хозяйства (2 шт.). Иная техническая документация на многоквартирный дом у ЗАО "Управляющая компания "Костромской Дом" отсутствовала, так как ей не передавалась. В Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами не указано, что в случае отсутствия у ранее управлявшей домом организации документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, данная организация обязана принять меры к ее восстановлению за счет собственных средств. В связи с этим полагает, что ответчик обязан восстановить техническую документацию (в части ее отсутствия) за счет средств лицевого счета многоквартирного дома, поскольку техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме и передается из одной управляющей организации в другую при принятии дома в управление на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Также считает, что у ответчика отсутствуют правовые основания для передачи следующей технической документации, требуемой истцом: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, канализации, центрального отопления и др.; исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику. Обосновывает это тем, что указанные документы не входят в состав технической документации, предусмотренной Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Б.Л.И. и ее представитель С. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считая ее доводы необоснованными, а решение суда законным.
Представители ответчика ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" и третьего лица ООО "Управляющая компания "КФК-44" в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания в суде апелляционной инстанции извещены, дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда согласно статье 327.1 ГПК РФ по доводам жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в ДД.ММ.ГГГГ ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" и собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (собственники) заключили сроком на три года договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников в течение всего срока действия договора за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию, обслуживанию и текущему ремонту общедомового имущества многоквартирного дома (п. п. 1.1, 9.1). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или пересмотре договора управления многоквартирным жилым домом за 30 дней до окончания срока его действия такой договор считается продленным на тех же условиях, на тот же срок (п. 8 ст. 162 ЖК РФ) (п. 9.2).
ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников указанного многоквартирного дома, на котором принято решение изменить способ управления многоквартирным домом, избрать непосредственное управление в качестве способа управления многоквартирным домом, расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ договор управления многоквартирным домом с ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" (невыполнение условий договора), поручить генеральному директору ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" в соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы собственнику Б.Л.И.
ДД.ММ.ГГГГ Б.Л.И. обратилась к ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" с уведомлением о принятом общим собранием собственников дома решением о расторжении договора управления с ДД.ММ.ГГГГ и предложением в установленном законом порядке передать ей техническую документацию.
Однако ответчик уклоняется от совершения действий по передаче технической документации, что послужило основанием для обращения Б.Л.И. в суд с настоящим иском в соответствии положениями ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что собственники квартир многоквартирного дома в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ приняли решение о расторжении договорных отношений с ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+".
Оспаривая в жалобе правомерность общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ., отсутствие кворума, необходимого для принятия решения о расторжении договора с управляющей компанией и изменении способа управления домом, ответчик приводит те же доводы, которые выдвигались им в суде первой инстанции. Они были предметом тщательного исследования судом, мотивированные выводы по ним со ссылкой на нормы закона, примененные судом, исследованные судом доказательства содержатся в решении.
В частности, судом установлено, что кворум, предусмотренный п. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решений о выборе способа управления домом и расторжении договора с управляющей компанией, на собрании имелся даже без учета голосования собственников квартир N, N, N, на которые ответчик указывает в жалобе. Судом на основании анализа сведений технического учета домовладения установлено, что площадь всех помещений дома составляет <данные изъяты> кв. м, без учета названных квартир за принятие оспариваемого решения проголосовали собственники, обладающие в совокупности <данные изъяты>% от общего числа голосов собственников помещений дома. Эти выводы суда в жалобе ответчиком не опровергнуты.
Поскольку дом находится в непосредственном управлении собственников, собственники вправе требовать от управляющей компании, договорные отношения с которой расторгнуты, передачи названной в части 10 статьи 162 ЖК РФ документации на дом.
Так как общим собранием собственников при изменении способа управления домом Б.Л.И. была уполномочена получить от ООО "Управляющая компания "Костромской дом +" техническую документацию, суд обоснованно признал ее правомочной заявлять предъявленные в суд требования.
Выбрав способ управления непосредственное управление, общее собрание собственников приняло решение заключить договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества с ООО "Управляющая компания "КФК-44", этот договор был заключен. ООО "Управляющая компания "КФК-44", участвуя в деле в качестве третьего лица, поддерживала позицию истца.
Разрешая спор о перечне документации, которая должна быть передана ответчиком, суд исходил из того, что нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда содержит перечень документации, включаемой в состав технической документации дома, а также перечень иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом.
Согласно п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416, техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно пункту 26 названных Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В соответствии с п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416, в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Из пояснений ответчика судом установлено, что технические документы, предусмотренные п. п. 24, 26 указанных Правил, такие как акты приемки выполненных ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" работ за период действия договора управления многоквартирным домом; паспорт готовности дома к отопительному сезону 2012 - 2013 г.; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций (сетей тепло-, водо-, электроснабжения, канализации), общедомовых приборов учета холодного, горячего водоснабжения, отопления, электроснабжения, механического оборудования (запорных устройств, домофонов и др.), электрического оборудования (приборы учета, поэтажные плиты, ВРУ и др.), санитарно-технического оборудования (отопительные приборы в местах общего пользования, мусоропровод, оборудование для уборки и чистки мусорокамер, оборудование для уборки мест общего пользования, ливнеприемники, канализационная вытяжка), иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; паспорта лифтового хозяйства; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; протоколы измерений сопротивлений электросетей у ответчика имеются и могут быть переданы истцу.
Определяя перечень подлежащих передаче ответчиком документов, суд учел вышеприведенные положения нормативных правовых актов о перечне технической документации многоквартирного дома, объяснения ответчика о том, что не все из перечисленных в иске документов были переданы управляющей компании, исследовал представленные сторонами по этому вопросу доказательства и согласился с доводами ответчика о том, что истребованы у него могут быть только те документы, которые были переданы управляющей компании, а также составленные самой управляющей компанией в период осуществления обязанностей по управлению домом. С учетом этого суд удовлетворил требования истицы частично.
Оспаривая в апелляционной жалобе доводы истца о необходимости передачи плана участка, схем внутридомовых сетей, исполнительных чертежей контуров заземления, актов технического состояния дома, представитель ответчика не учитывает, что суд отказал истице в удовлетворении исковых требований о передачи указанных документов, в резолютивной части решения выводы о передаче указанных документов либо об их восстановлении за счет ответчика отсутствуют.
Не соглашаясь с содержащимся в мотивировочной части решения выводом суда о том, что в случае отсутствия у управляющей компании подлежащих передаче документов она должна восстановить их за свой счет, представитель ответчика полагает, что обязанность восстановления указанных документов должна быть исполнена за счет средств лицевого счета дома. Однако восстановление документов, утраченных самой управляющей организацией, за счет средств собственников дома нормативными документами, регламентирующими порядок ведения, хранения и восстановления технической документации многоквартирного дома, не предусмотрено.
Учитывая то, что суд возложил на ответчика обязанность передать только те документы, наличие которых ответчиком не оспаривалось, в том числе документы, составленные управляющей компанией в период осуществления своих договорных обязательств по управлению домом, доводы жалобы об отсутствии у ответчика обязанности восстанавливать за свой счет документы, которые ему не передавались предшествующей управляющей компанией, выходят за пределы принятого судом решения.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 23 июля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Костромской Дом+" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)