Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Хлопина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж., судей Никитиной А.И., Трифоновой О.М., при секретаре Ц. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по заявлению Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" в защиту интересов Г.А., Г.Т. к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" о защите прав потребителя
по апелляционной жалобе Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости"
на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 20 октября 2014 года, которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Акчуриной Г.Ж., объяснения представителя ОРОУ "ОЗПП "Недвижимость" Ш., поддержавшего апелляционную жалобу, объяснения представителя ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" К., возражавшей против апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ОРОУ "ОЗПП "Недвижимость" обратилось в суд с заявлением в защиту интересов Г.А. и Г.Т. к Управляющей инвестиционной компании "Ваш дом" о защите прав потребителей. В обоснование иска учреждение ссылалось на то, что между истцами и ответчиком (дата) был заключен договор участия в долевом строительстве. По условиям договора ответчик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по (адрес) и передать участнику долевого строительства квартиру N, однокомнатную, общей проектной площадью 40,34 кв. м, а Г-вы обязались уплатить установленную договором цену в *** руб. и принять квартиру в сроки определенные договором. Техническая характеристика квартиры указана в схеме, прилагаемой к договору: жилая площадь 17,75 кв. м, площадь квартиры 35,91 кв. м, общая проектная площадь 40,34 кв. м, площадь летних помещений с коэф. 1 - 3,75 кв. м. В соответствии со строительными нормами и правилами общая площадь квартиры составляет сумму площадей ее отапливаемых комнат и помещений, а также не отапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Для балкона установлен коэффициент 0,3. Информация застройщика о том, что участникам долевого строительства передается в собственность квартира с балконом, с применением коэффициента 1, не соответствует действительности. Общая площадь квартиры с учетом балкона должна определяться по коэффициенту 0,3. Полагал, что ответчик не предоставил истцам полную и достоверную информацию о товаре, содержащую наименование технического регламента или иное установленное Законом о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение, чем нарушил Закон о защите прав потребителей, поэтому должен нести ответственность за недостатки товара, возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации. Общество указало, что ответчик умышленно допустил нарушение закона в части применения понижающего коэффициента, чем сознательно ввел участника долевого строительства в заблуждение относительно фактической площади передаваемой квартиры. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы. Общая площадь квартиры, переданная истцам с применением коэффициента 0,3, составляет 37,32 кв. м, разница между общей проектной и фактической площадью составила 3,02 кв. м. Общая сумма, подлежащая возврату истцам вследствие существенных недостатков товара, составила *** руб., что привело к неосновательному обогащению ответчика. Квартира была передана истцам с нарушением установленного договором срока. По договору срок установлен не позднее 30 сентября 2013 года, по акту приема-передачи квартира была передана 28 июля 2014 года. Истцы просили суд взыскать с ответчика за ненадлежащее исполнение договора *** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами *** руб., неустойку в размере 1% от цены товара за нарушение установленных законом сроков для удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке в сумме *** руб., неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в сумме *** руб., компенсацию морального вреда в *** руб. и штраф.
В судебном заседании Г.А. исковые требования поддержал. Пояснил, что дополнительное соглашение к договору об изменении срока передачи квартиры они не подписали. Уведомление о принятии квартиры они получили в марте 2014 года, после чего предъявили ответчику письменную претензию об устранении недостатков в квартире, после устранения недостатков, истцы подписали акт приема-передачи квартиры в июле 2014 года.
Г.Т. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.
Представитель общества защиты прав потребителей Ш. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика К. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что вся информация по квартире до истцов была доведена. Понижающий коэффициент на стоимость квартиры не влияет, он применяется для начисления коммунальных платежей. Сроки сдачи дома в эксплуатацию были перенесены по просьбе подрядчика. Полагал, что застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры участникам долевого строительства. В феврале 2014 года истцам было направлено уведомление о принятии квартиры, претензия относительно недоделок в квартире от истцов не поступала. Г-вы в феврале 2014 года получили 3 экземпляра акта приема-передачи квартиры, но в Управляющую компанию их не вернули.
Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 20 октября 2014 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Управляющая компания "Ваш дом" в пользу Г.А. взыскано *** руб. неустойки за нарушение установленного договором срока передачи квартиры, *** руб. компенсации морального вреда и *** руб. штрафа. С ООО "Управляющая компания "Ваш дом" в пользу Г.Т. взыскано *** руб. - неустойка за нарушение установленного договором срока передачи квартиры, *** руб. - компенсация морального вреда и *** руб. - штраф. Исковые требования в части взыскания суммы за ненадлежащее исполнение условий договора, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки за неудовлетворение требований в добровольном порядке оставлены без удовлетворения. С ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" в пользу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" взыскан штраф в сумме *** руб. С ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" в доход государства взыскана госпошлина в сумме *** руб.
В апелляционной жалобе представитель ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" просит решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 20 октября 2014 года отменить. Полагает незаконными и необоснованными выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания суммы за ненадлежащее исполнение условий договора, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки за неудовлетворение требований в добровольном порядке.
Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что по договору участия в долевом строительстве от (дата) N, заключенному между Г.А., Г.Т. и ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (далее по тексту - Общество), Общество приняло на себя обязательства в срок не позднее 3 квартала 2013 года своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по проезду Нижнему, 8 в г. Оренбурге (1 очередь строительства) и передать участникам долевого строительства в 3 квартале 2013 года объект долевого строительства: квартиру N с количеством комнат - 1, общей проектной площадью 40,34 кв. м, общей стоимостью *** руб. Договором предусмотрено, что площадь квартиры может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной ФГУП "Ростехинвентаризация".
В соответствии с п. 6.4 договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. 2.2 договора не более, чем на 5% от общей площади квартиры, перерасчет цены договора не производится. Если площадь долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. 2.2 договора более чем на 5% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы 5%.
Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с указанной нормой закона сторонами договора согласован план объекта долевого строительства - квартиры N, согласно которому квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, коридора, санузла и имеет балкон. Согласно плану жилая площадь квартиры составляет 17,75 кв. м, общая площадь квартиры - 40,34 кв. м, в том числе площадь балкона 4,43 кв. м.
Свои обязательства по оплате цены договора участники долевого строительства выполнили в полном объеме (дата), что подтверждено приходными кассовыми ордерами (л.д. 51 - 52).
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по проезду (адрес) (первая очередь строительства) выдано ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (дата).
Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от (дата) N многоквартирному жилому дому по проезду (адрес) (первая очередь строительства) установлен адрес: (адрес).
Согласно ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п. 1). В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (п. 2). В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Статьей 10 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ст. 8 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах) (п. 1). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п. 2).
Согласно ст. 10 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 1).
Из содержания п. 2 ст. 10 данного закона следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная пунктом 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам)... (п. 3 ст. 10).
В соответствии со ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (п. 2). При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (п. 4).
Из акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) N, датированного 18 февраля 2014 года, подписанного Г.А. и Г.Т. 27 июля 2014 года следует, что истцы приняли в общую долевую собственность (по? доле каждый) однокомнатную квартиру N, расположенную на ***-м этаже, общей площадью 36 кв. м, в жилом доме по адресу: (адрес).
Техническим планом помещения от (дата), составленным кадастровым инженером Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подтверждено, что в общую площадь квартиры не была включена площадь балкона, составляющая 4,4 кв. м.
Таким образом, площадь квартиры с учетом площади балкона составила 40,4 кв. м. Разница между фактической и проектной площадями построенного объекта долевого строительства составила 0,06 кв. м, что не превышает согласованного договором в процентном соотношении предела, до которого перерасчет цены договора не производится.
В соответствии с п. 2 Акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) N окончательный расчет между сторонами за передаваемую квартиру полностью произведен, претензий со стороны застройщика не имеется.
Поскольку доказательств согласования иного срока передачи квартиры Г. ответчик не представил, суд первой инстанции установил, что квартира была передана истцам позднее 3 квартала 2013 года - срока, установленного договором от (дата). На основании ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ суд правомерно взыскал неустойку (пени) за просрочку исполнения обязательства.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции усмотрел основания для уменьшения неустойки и правомерно снизил ее размер, по причине его несоразмерности последствиям нарушения обязательства, приняв во внимание заявление представителя ответчика о снижении неустойки.
Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами суда и не находит оснований для признания их неправильными по доводам апелляционной жалобы, в которой представитель ОРОУ ОЗПП "Недвижимость" указывает на то, что судом не было установлено исключительных обстоятельств, только при наличии которых возможно снижение неустойки.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены по существу на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.
Таким образом, согласно приведенным нормам материального права, суд может снизить размер ответственности должника на основании ст. 333 ГК РФ при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Учитывая, что неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения, принимая во внимание наличие заявления ответчика, судебная коллегия считает обоснованным вывод суда о необходимости снижения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ до *** руб. в пользу каждого истца.
Отказывая в удовлетворении иска в остальной части требований о взыскании суммы за ненадлежащее исполнение условий договора, взыскании процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, взыскании неустойки за неудовлетворение требования потребителей в добровольном порядке, суд первой инстанции не усмотрел нарушений прав потребителей, допущенных застройщиком при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку материалами дела подтверждено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участникам долевого строительства полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства. В соответствии с законом застройщик согласовал с Г.А. и Г.Т. подробное описание объекта долевого строительства с указанием количества и площади комнат, а также количества, вида и площади вспомогательных помещений. На согласованной сторонами схеме (плане) объекта долевого строительства отражено, что квартира N имеет балкон, площадью 4,43 кв. м. Фактическая площадь балкона после создания объекта недвижимости - квартиры N составила 4,4 кв. м.
Доводы истцов о том, что стоимость одного квадратного метра была завышена застройщиком вследствие применения неверного коэффициента при определении площади балкона, правомерно были отклонены судом первой инстанции, поскольку являются несостоятельными.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Положение заключенного сторонами договора о цене соответствует изложенной норме закона и предусматривает, что общий размер денежных средств, подлежащий уплате участниками долевого строительства для финансирования строительства квартиры N составляет *** руб. и определен как возмещение затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию объекта долевого участия. Общий размер денежных средств является фиксированным, определен на основании свободного волеизъявления сторон и не подлежит изменению в случае удорожания строительства.
Таким образом, цена договора не поставлена сторонами в зависимость от стоимости одного квадратного метра площади. Судом установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны не оговаривали применение каких-либо коэффициентов при определении общей проектной площади квартиры и фактической площади объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства.
В связи с этим подлежат отклонению доводы истца о том, что фактическая площадь возведенного объекта долевого строительства, а именно площадь летнего помещения должна определяться с применением коэффициента 0,3, установленного для балконов в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37.
Данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации. Положения Инструкции в названной сфере в силу части 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" могли применяться лишь до 1 января 2013 года.
Пункт 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий - Приложения 2 к СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78), на который имеется ссылка в апелляционной жалобе также не является обязательным для применения при определении фактической площади объекта долевого строительства, поскольку Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109 данный документ признан утратившим силу, и с 1 октября 2003 года введен в действие СНиП 31-01-2003, который в свою очередь по вопросу определения площади квартиры для целей технического учета отсылает к Инструкции, не подлежащий применению в силу прямого указания закона.
Поскольку стороны не оговорили применение коэффициентов в договоре для определения фактической площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо.
При составлении технического паспорта и проведении кадастрового учета квартиры истцов специалисты Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в техническом паспорте, а также орган кадастрового учета в кадастровом паспорте квартиры N правомерно применили п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, указав общую площадь помещения 36 кв. м. Однако в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве возможная корректировка цены договора поставлена сторонами в зависимость от соотношения общей проектной площади и фактической площади возведенной квартиры (п. 6.4 договора), следовательно, размер общей площади квартиры, определенной для целей ее кадастрового учета, юридического значения при разрешении настоящего спора не имеет.
В связи с этим определение фактической площади возведенной застройщиком квартиры N в размере 40,4 кв. м, включая площадь балкона 4,4 кв. м, является правомерным.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, соответствующую условиям договора. Участники долевого строительства были предупреждены о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади. Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади более чем на определенную договором величину (п. 6.4), однако с учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для перерасчета цены договора не имеется.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что в материалах дела отсутствует проект, а имеется лишь рисунок квартиры, выводов суда не опровергает, поскольку имеющееся в материалах дела описание объекта долевого строительства выполнено в виде чертежа части плана этажа многоквартирного дома, на котором нанесены координационные оси здания (сооружения); толщина стен и перегородок, наименования помещений и их площади, расположение санитарно-технического оборудования, что позволяет установить основные потребительские характеристики объекта долевого строительства. В соответствии с пунктом 1.2.3 договора участия в долевом строительстве от (дата) проектная декларация о строительстве объекта была размещена на официальном сайте ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" 8 февраля 2012 года.
В соответствии со ст. ст. 19, 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о проекте строительства, соответствующую проектной документации, в том числе о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
Таким образом, техническая характеристика квартиры, соответствующая проектной документации многоквартирного дома была доступна для ознакомления всем участникам долевого строительства с момента ее опубликования на Интернет-сайте застройщика.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (п. 5).
Поскольку закон не устанавливает порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового). В заключенном сторонами договоре возможность применения коэффициентов не предусмотрена. Отсутствие условия о применении коэффициента 0,3 для балкона как и иных коэффициентов при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как ущемление права потребителя в значении, предусмотренном п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального значение содержащихся в договоре участия в долевом строительстве от 28 августа 2012 года N слов и выражений, путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также принимая во внимание согласованное сторонами техническое описание объекта долевого строительства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактическая площадь квартиры правомерно определена в размере 40,4 кв. м, что превышает общую проектную площадь объекта долевого строительства. Права истцов не нарушены.
Выводы суда соответствуют установленным на основании исследованных доказательств обстоятельствам дела и закону, подлежащему применению к правоотношениям сторон.
Судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, так как они сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, основаны на неверном толковании норм материального права, и предусмотренных законом оснований для отмены или изменения судебного решения не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 20 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-173/2015(33-8134/2014)
Требование: О защите прав потребителя.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 января 2015 г. по делу N 33-173/2015(33-8134/2014)
Судья Хлопина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж., судей Никитиной А.И., Трифоновой О.М., при секретаре Ц. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по заявлению Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" в защиту интересов Г.А., Г.Т. к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" о защите прав потребителя
по апелляционной жалобе Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости"
на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 20 октября 2014 года, которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Акчуриной Г.Ж., объяснения представителя ОРОУ "ОЗПП "Недвижимость" Ш., поддержавшего апелляционную жалобу, объяснения представителя ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" К., возражавшей против апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ОРОУ "ОЗПП "Недвижимость" обратилось в суд с заявлением в защиту интересов Г.А. и Г.Т. к Управляющей инвестиционной компании "Ваш дом" о защите прав потребителей. В обоснование иска учреждение ссылалось на то, что между истцами и ответчиком (дата) был заключен договор участия в долевом строительстве. По условиям договора ответчик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по (адрес) и передать участнику долевого строительства квартиру N, однокомнатную, общей проектной площадью 40,34 кв. м, а Г-вы обязались уплатить установленную договором цену в *** руб. и принять квартиру в сроки определенные договором. Техническая характеристика квартиры указана в схеме, прилагаемой к договору: жилая площадь 17,75 кв. м, площадь квартиры 35,91 кв. м, общая проектная площадь 40,34 кв. м, площадь летних помещений с коэф. 1 - 3,75 кв. м. В соответствии со строительными нормами и правилами общая площадь квартиры составляет сумму площадей ее отапливаемых комнат и помещений, а также не отапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Для балкона установлен коэффициент 0,3. Информация застройщика о том, что участникам долевого строительства передается в собственность квартира с балконом, с применением коэффициента 1, не соответствует действительности. Общая площадь квартиры с учетом балкона должна определяться по коэффициенту 0,3. Полагал, что ответчик не предоставил истцам полную и достоверную информацию о товаре, содержащую наименование технического регламента или иное установленное Законом о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение, чем нарушил Закон о защите прав потребителей, поэтому должен нести ответственность за недостатки товара, возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации. Общество указало, что ответчик умышленно допустил нарушение закона в части применения понижающего коэффициента, чем сознательно ввел участника долевого строительства в заблуждение относительно фактической площади передаваемой квартиры. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы. Общая площадь квартиры, переданная истцам с применением коэффициента 0,3, составляет 37,32 кв. м, разница между общей проектной и фактической площадью составила 3,02 кв. м. Общая сумма, подлежащая возврату истцам вследствие существенных недостатков товара, составила *** руб., что привело к неосновательному обогащению ответчика. Квартира была передана истцам с нарушением установленного договором срока. По договору срок установлен не позднее 30 сентября 2013 года, по акту приема-передачи квартира была передана 28 июля 2014 года. Истцы просили суд взыскать с ответчика за ненадлежащее исполнение договора *** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами *** руб., неустойку в размере 1% от цены товара за нарушение установленных законом сроков для удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке в сумме *** руб., неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в сумме *** руб., компенсацию морального вреда в *** руб. и штраф.
В судебном заседании Г.А. исковые требования поддержал. Пояснил, что дополнительное соглашение к договору об изменении срока передачи квартиры они не подписали. Уведомление о принятии квартиры они получили в марте 2014 года, после чего предъявили ответчику письменную претензию об устранении недостатков в квартире, после устранения недостатков, истцы подписали акт приема-передачи квартиры в июле 2014 года.
Г.Т. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.
Представитель общества защиты прав потребителей Ш. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика К. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что вся информация по квартире до истцов была доведена. Понижающий коэффициент на стоимость квартиры не влияет, он применяется для начисления коммунальных платежей. Сроки сдачи дома в эксплуатацию были перенесены по просьбе подрядчика. Полагал, что застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры участникам долевого строительства. В феврале 2014 года истцам было направлено уведомление о принятии квартиры, претензия относительно недоделок в квартире от истцов не поступала. Г-вы в феврале 2014 года получили 3 экземпляра акта приема-передачи квартиры, но в Управляющую компанию их не вернули.
Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 20 октября 2014 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Управляющая компания "Ваш дом" в пользу Г.А. взыскано *** руб. неустойки за нарушение установленного договором срока передачи квартиры, *** руб. компенсации морального вреда и *** руб. штрафа. С ООО "Управляющая компания "Ваш дом" в пользу Г.Т. взыскано *** руб. - неустойка за нарушение установленного договором срока передачи квартиры, *** руб. - компенсация морального вреда и *** руб. - штраф. Исковые требования в части взыскания суммы за ненадлежащее исполнение условий договора, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки за неудовлетворение требований в добровольном порядке оставлены без удовлетворения. С ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" в пользу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" взыскан штраф в сумме *** руб. С ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" в доход государства взыскана госпошлина в сумме *** руб.
В апелляционной жалобе представитель ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" просит решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 20 октября 2014 года отменить. Полагает незаконными и необоснованными выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания суммы за ненадлежащее исполнение условий договора, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки за неудовлетворение требований в добровольном порядке.
Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что по договору участия в долевом строительстве от (дата) N, заключенному между Г.А., Г.Т. и ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (далее по тексту - Общество), Общество приняло на себя обязательства в срок не позднее 3 квартала 2013 года своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по проезду Нижнему, 8 в г. Оренбурге (1 очередь строительства) и передать участникам долевого строительства в 3 квартале 2013 года объект долевого строительства: квартиру N с количеством комнат - 1, общей проектной площадью 40,34 кв. м, общей стоимостью *** руб. Договором предусмотрено, что площадь квартиры может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной ФГУП "Ростехинвентаризация".
В соответствии с п. 6.4 договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. 2.2 договора не более, чем на 5% от общей площади квартиры, перерасчет цены договора не производится. Если площадь долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. 2.2 договора более чем на 5% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы 5%.
Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с указанной нормой закона сторонами договора согласован план объекта долевого строительства - квартиры N, согласно которому квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, коридора, санузла и имеет балкон. Согласно плану жилая площадь квартиры составляет 17,75 кв. м, общая площадь квартиры - 40,34 кв. м, в том числе площадь балкона 4,43 кв. м.
Свои обязательства по оплате цены договора участники долевого строительства выполнили в полном объеме (дата), что подтверждено приходными кассовыми ордерами (л.д. 51 - 52).
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по проезду (адрес) (первая очередь строительства) выдано ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (дата).
Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от (дата) N многоквартирному жилому дому по проезду (адрес) (первая очередь строительства) установлен адрес: (адрес).
Согласно ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п. 1). В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (п. 2). В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Статьей 10 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ст. 8 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах) (п. 1). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п. 2).
Согласно ст. 10 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 1).
Из содержания п. 2 ст. 10 данного закона следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная пунктом 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам)... (п. 3 ст. 10).
В соответствии со ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (п. 2). При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (п. 4).
Из акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) N, датированного 18 февраля 2014 года, подписанного Г.А. и Г.Т. 27 июля 2014 года следует, что истцы приняли в общую долевую собственность (по? доле каждый) однокомнатную квартиру N, расположенную на ***-м этаже, общей площадью 36 кв. м, в жилом доме по адресу: (адрес).
Техническим планом помещения от (дата), составленным кадастровым инженером Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подтверждено, что в общую площадь квартиры не была включена площадь балкона, составляющая 4,4 кв. м.
Таким образом, площадь квартиры с учетом площади балкона составила 40,4 кв. м. Разница между фактической и проектной площадями построенного объекта долевого строительства составила 0,06 кв. м, что не превышает согласованного договором в процентном соотношении предела, до которого перерасчет цены договора не производится.
В соответствии с п. 2 Акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) N окончательный расчет между сторонами за передаваемую квартиру полностью произведен, претензий со стороны застройщика не имеется.
Поскольку доказательств согласования иного срока передачи квартиры Г. ответчик не представил, суд первой инстанции установил, что квартира была передана истцам позднее 3 квартала 2013 года - срока, установленного договором от (дата). На основании ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ суд правомерно взыскал неустойку (пени) за просрочку исполнения обязательства.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции усмотрел основания для уменьшения неустойки и правомерно снизил ее размер, по причине его несоразмерности последствиям нарушения обязательства, приняв во внимание заявление представителя ответчика о снижении неустойки.
Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами суда и не находит оснований для признания их неправильными по доводам апелляционной жалобы, в которой представитель ОРОУ ОЗПП "Недвижимость" указывает на то, что судом не было установлено исключительных обстоятельств, только при наличии которых возможно снижение неустойки.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены по существу на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.
Таким образом, согласно приведенным нормам материального права, суд может снизить размер ответственности должника на основании ст. 333 ГК РФ при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Учитывая, что неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения, принимая во внимание наличие заявления ответчика, судебная коллегия считает обоснованным вывод суда о необходимости снижения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ до *** руб. в пользу каждого истца.
Отказывая в удовлетворении иска в остальной части требований о взыскании суммы за ненадлежащее исполнение условий договора, взыскании процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, взыскании неустойки за неудовлетворение требования потребителей в добровольном порядке, суд первой инстанции не усмотрел нарушений прав потребителей, допущенных застройщиком при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку материалами дела подтверждено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участникам долевого строительства полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства. В соответствии с законом застройщик согласовал с Г.А. и Г.Т. подробное описание объекта долевого строительства с указанием количества и площади комнат, а также количества, вида и площади вспомогательных помещений. На согласованной сторонами схеме (плане) объекта долевого строительства отражено, что квартира N имеет балкон, площадью 4,43 кв. м. Фактическая площадь балкона после создания объекта недвижимости - квартиры N составила 4,4 кв. м.
Доводы истцов о том, что стоимость одного квадратного метра была завышена застройщиком вследствие применения неверного коэффициента при определении площади балкона, правомерно были отклонены судом первой инстанции, поскольку являются несостоятельными.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Положение заключенного сторонами договора о цене соответствует изложенной норме закона и предусматривает, что общий размер денежных средств, подлежащий уплате участниками долевого строительства для финансирования строительства квартиры N составляет *** руб. и определен как возмещение затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию объекта долевого участия. Общий размер денежных средств является фиксированным, определен на основании свободного волеизъявления сторон и не подлежит изменению в случае удорожания строительства.
Таким образом, цена договора не поставлена сторонами в зависимость от стоимости одного квадратного метра площади. Судом установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны не оговаривали применение каких-либо коэффициентов при определении общей проектной площади квартиры и фактической площади объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства.
В связи с этим подлежат отклонению доводы истца о том, что фактическая площадь возведенного объекта долевого строительства, а именно площадь летнего помещения должна определяться с применением коэффициента 0,3, установленного для балконов в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37.
Данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации. Положения Инструкции в названной сфере в силу части 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" могли применяться лишь до 1 января 2013 года.
Пункт 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий - Приложения 2 к СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78), на который имеется ссылка в апелляционной жалобе также не является обязательным для применения при определении фактической площади объекта долевого строительства, поскольку Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109 данный документ признан утратившим силу, и с 1 октября 2003 года введен в действие СНиП 31-01-2003, который в свою очередь по вопросу определения площади квартиры для целей технического учета отсылает к Инструкции, не подлежащий применению в силу прямого указания закона.
Поскольку стороны не оговорили применение коэффициентов в договоре для определения фактической площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо.
При составлении технического паспорта и проведении кадастрового учета квартиры истцов специалисты Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в техническом паспорте, а также орган кадастрового учета в кадастровом паспорте квартиры N правомерно применили п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, указав общую площадь помещения 36 кв. м. Однако в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве возможная корректировка цены договора поставлена сторонами в зависимость от соотношения общей проектной площади и фактической площади возведенной квартиры (п. 6.4 договора), следовательно, размер общей площади квартиры, определенной для целей ее кадастрового учета, юридического значения при разрешении настоящего спора не имеет.
В связи с этим определение фактической площади возведенной застройщиком квартиры N в размере 40,4 кв. м, включая площадь балкона 4,4 кв. м, является правомерным.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, соответствующую условиям договора. Участники долевого строительства были предупреждены о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади. Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади более чем на определенную договором величину (п. 6.4), однако с учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для перерасчета цены договора не имеется.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что в материалах дела отсутствует проект, а имеется лишь рисунок квартиры, выводов суда не опровергает, поскольку имеющееся в материалах дела описание объекта долевого строительства выполнено в виде чертежа части плана этажа многоквартирного дома, на котором нанесены координационные оси здания (сооружения); толщина стен и перегородок, наименования помещений и их площади, расположение санитарно-технического оборудования, что позволяет установить основные потребительские характеристики объекта долевого строительства. В соответствии с пунктом 1.2.3 договора участия в долевом строительстве от (дата) проектная декларация о строительстве объекта была размещена на официальном сайте ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" 8 февраля 2012 года.
В соответствии со ст. ст. 19, 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о проекте строительства, соответствующую проектной документации, в том числе о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
Таким образом, техническая характеристика квартиры, соответствующая проектной документации многоквартирного дома была доступна для ознакомления всем участникам долевого строительства с момента ее опубликования на Интернет-сайте застройщика.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (п. 5).
Поскольку закон не устанавливает порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового). В заключенном сторонами договоре возможность применения коэффициентов не предусмотрена. Отсутствие условия о применении коэффициента 0,3 для балкона как и иных коэффициентов при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как ущемление права потребителя в значении, предусмотренном п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального значение содержащихся в договоре участия в долевом строительстве от 28 августа 2012 года N слов и выражений, путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также принимая во внимание согласованное сторонами техническое описание объекта долевого строительства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактическая площадь квартиры правомерно определена в размере 40,4 кв. м, что превышает общую проектную площадь объекта долевого строительства. Права истцов не нарушены.
Выводы суда соответствуют установленным на основании исследованных доказательств обстоятельствам дела и закону, подлежащему применению к правоотношениям сторон.
Судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, так как они сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, основаны на неверном толковании норм материального права, и предусмотренных законом оснований для отмены или изменения судебного решения не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 20 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)