Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 15 октября 2013 года
В полном объеме постановление изготовлено 21 октября 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 10-15 октября 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "ЭДС" на решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2013 года, принятое по делу N А55-4092/2013 (судья Шабанов А.Н.)
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134)
к Закрытому акционерному обществу "ЭДС" (ОГРН 1026300955548)
о взыскании 1 147 719 руб. 78 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Арутюнян Л.Б., представитель по доверенности от 28.05.2013;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Министерство строительства Самарской области обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к ответчику - Закрытому акционерному обществу "ЭДС" о взыскании 1 147 719 руб. 78 коп., в том числе задолженность за период с 01 ноября 2011 года по 31 декабря 2011 года в размере 1 106 769 руб. 66 коп., пени за период с 11 ноября 2011 года по 31 декабря 2011 года в размере 40 950 руб. 12 коп., на основании договора аренды земельного участка N 012853з от 30 сентября 2005 года.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2013 года суд исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с Закрытого акционерному обществу "ЭДС" в пользу Министерства строительства Самарской области 453 187 руб. 60 коп., в том числе задолженность в сумме 437 017 руб. 86 коп. и неустойка в сумме 16 169 руб. 74 коп. В остальной части иска суд отказал. Также, суд взыскал с Закрытого акционерному обществу "ЭДС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 665 руб. 05 коп.
Заявитель - Закрытое акционерное общество "ЭДС", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, поскольку решение является необоснованным, в обжалуемом решении имеет место недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В судебном заседании 10 октября 2013 года был объявлен перерыв до 09 часов 05 минут 15 октября 2013 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом гор. Самары (арендодатель) и ЗАО "ЭДС" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 012853з от 30 сентября 2005 года, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:05 10 003:0001, находящийся по адресу: гор. Самара, Ленинский район, в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой в квартале 96, площадью 9 063,00 кв. м, под завершение строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой.
Согласно пункту 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 31 марта 2005 года и срок действия договора истекает 30 марта 2008 года (пункт 3.2.).
С 01 июля 2006 года Комитет по управлению имуществом гор. Самары утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21 июня 2006 года N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области с 01 июля 2006 года наделено полномочиями по предоставлению земельных участков в городском округе Самара для целей строительства. Соответственно, в настоящее время министерство, как новый представитель государства в силу закона, вправе осуществлять от имени государства все действия как по заключению новых, так и по исполнению ранее заключенных договоров аренды.
Земельный участок передан по акту приема-передачи.
Согласно пунктам 3.1 - 3.3 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 31 марта 2005 года. Срок действия договора истекает 30 марта 2008 года. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации.
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обжалуя решение, заявитель ссылается на то, что положения договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, а изменение условий договора в соответствии с принятым постановлением N 308 надлежащим образом не оформлено; на то, что договор аренды от 30 сентября 2005 года N 012853з прекратился в связи с тем, что многоквартирный дом, построенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела и заслушав пояснения истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению, в связи с тем, что судом первой инстанции не применены положения Постановления N 582.
Доводы заявителя жалобы о том, что договор аренды N 012853з от 30 сентября 2005 года прекратился в связи с тем, что многоквартирный дом, построенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
В силу норм статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Указанные нормы федерального закона вступили в силу с 23 января 2005 года. Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01 марта 2005 года. Договор между сторонами подписан 30 сентября 2005 года. Таким образом, указанные нормы в полной мере распространяются на отношения сторон.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вместе с тем, ответчиком доказательств того, что земельный участок под указанным домом сформирован, в материалы дела не предоставлено.
Кроме того, земельный участок предоставлялся согласно пункту 1.2 договора под завершение строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой, а не только многоквартирного дома.
Довод об одностороннем изменении размера аренды также отклоняется, поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять размер арендных платежей в одностороннем порядке.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
При этом, судом первой инстанции неверное определен размер задолженности и пени, подлежащей взысканию.
Правительством Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом требований указанных Правил.
Пунктом 2 Правил определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно подпункту "а" пункта 3 Правил определения размера арендной платы арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,01 процента в отношении земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30 декабря 2007 года земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510003:1 от 04 октября 2011 года, кадастровая стоимость спорного участка составляет 77 216 488 руб. 11 коп.
Следовательно, арендная плата составляет 3 860 824 руб. 41 коп. (77 216 488,11 x 5%) - в год, 321 735 руб. 37 коп. (3 860 824,41 / 12) - в месяц.
С учетом применения данного расчета, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию основной долг в размере 643 470 руб. 30 коп. за период с 11 ноября 2011 года по 31 декабря 2011 года.
Вследствие ненадлежащего исполнения условий договора, а именно несвоевременного внесения арендной платы у арендатора в соответствии с требованиями статей 330, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникла обязанность по уплате пеней.
Пунктом 7.2 договора предусмотрено условие о начислении за просрочку арендных платежей пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
С учетом изложенного, размер пени за период с 11 ноября 2011 года по 31 декабря 2011 года составил 23 808 руб. 42 коп.
Принимая во внимание вышеизложенные, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд полагает решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2013 года, принятое по делу N А55-4092/2013, подлежащим изменению с принятием по делу нового судебного акта.
Государственная пошлина по иску и по рассмотрению апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2013 года, принятое по делу N А55-4092/2013, изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с Закрытого акционерному обществу "ЭДС" в пользу Министерства строительства Самарской области 667 279 руб. 16 коп., в том числе задолженность в сумме 643 470 руб. 74 коп. и неустойка в сумме 23 808 руб. 42 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Закрытого акционерному обществу "ЭДС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 14 230 руб. 93 коп.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2013 ПО ДЕЛУ N А55-4092/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2013 г. по делу N А55-4092/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 15 октября 2013 года
В полном объеме постановление изготовлено 21 октября 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 10-15 октября 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "ЭДС" на решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2013 года, принятое по делу N А55-4092/2013 (судья Шабанов А.Н.)
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134)
к Закрытому акционерному обществу "ЭДС" (ОГРН 1026300955548)
о взыскании 1 147 719 руб. 78 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Арутюнян Л.Б., представитель по доверенности от 28.05.2013;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Министерство строительства Самарской области обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к ответчику - Закрытому акционерному обществу "ЭДС" о взыскании 1 147 719 руб. 78 коп., в том числе задолженность за период с 01 ноября 2011 года по 31 декабря 2011 года в размере 1 106 769 руб. 66 коп., пени за период с 11 ноября 2011 года по 31 декабря 2011 года в размере 40 950 руб. 12 коп., на основании договора аренды земельного участка N 012853з от 30 сентября 2005 года.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2013 года суд исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с Закрытого акционерному обществу "ЭДС" в пользу Министерства строительства Самарской области 453 187 руб. 60 коп., в том числе задолженность в сумме 437 017 руб. 86 коп. и неустойка в сумме 16 169 руб. 74 коп. В остальной части иска суд отказал. Также, суд взыскал с Закрытого акционерному обществу "ЭДС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 665 руб. 05 коп.
Заявитель - Закрытое акционерное общество "ЭДС", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, поскольку решение является необоснованным, в обжалуемом решении имеет место недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В судебном заседании 10 октября 2013 года был объявлен перерыв до 09 часов 05 минут 15 октября 2013 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом гор. Самары (арендодатель) и ЗАО "ЭДС" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 012853з от 30 сентября 2005 года, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:05 10 003:0001, находящийся по адресу: гор. Самара, Ленинский район, в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой в квартале 96, площадью 9 063,00 кв. м, под завершение строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой.
Согласно пункту 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 31 марта 2005 года и срок действия договора истекает 30 марта 2008 года (пункт 3.2.).
С 01 июля 2006 года Комитет по управлению имуществом гор. Самары утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21 июня 2006 года N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области с 01 июля 2006 года наделено полномочиями по предоставлению земельных участков в городском округе Самара для целей строительства. Соответственно, в настоящее время министерство, как новый представитель государства в силу закона, вправе осуществлять от имени государства все действия как по заключению новых, так и по исполнению ранее заключенных договоров аренды.
Земельный участок передан по акту приема-передачи.
Согласно пунктам 3.1 - 3.3 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 31 марта 2005 года. Срок действия договора истекает 30 марта 2008 года. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации.
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обжалуя решение, заявитель ссылается на то, что положения договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, а изменение условий договора в соответствии с принятым постановлением N 308 надлежащим образом не оформлено; на то, что договор аренды от 30 сентября 2005 года N 012853з прекратился в связи с тем, что многоквартирный дом, построенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела и заслушав пояснения истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению, в связи с тем, что судом первой инстанции не применены положения Постановления N 582.
Доводы заявителя жалобы о том, что договор аренды N 012853з от 30 сентября 2005 года прекратился в связи с тем, что многоквартирный дом, построенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
В силу норм статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Указанные нормы федерального закона вступили в силу с 23 января 2005 года. Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01 марта 2005 года. Договор между сторонами подписан 30 сентября 2005 года. Таким образом, указанные нормы в полной мере распространяются на отношения сторон.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вместе с тем, ответчиком доказательств того, что земельный участок под указанным домом сформирован, в материалы дела не предоставлено.
Кроме того, земельный участок предоставлялся согласно пункту 1.2 договора под завершение строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой, а не только многоквартирного дома.
Довод об одностороннем изменении размера аренды также отклоняется, поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять размер арендных платежей в одностороннем порядке.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
При этом, судом первой инстанции неверное определен размер задолженности и пени, подлежащей взысканию.
Правительством Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом требований указанных Правил.
Пунктом 2 Правил определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно подпункту "а" пункта 3 Правил определения размера арендной платы арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,01 процента в отношении земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30 декабря 2007 года земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510003:1 от 04 октября 2011 года, кадастровая стоимость спорного участка составляет 77 216 488 руб. 11 коп.
Следовательно, арендная плата составляет 3 860 824 руб. 41 коп. (77 216 488,11 x 5%) - в год, 321 735 руб. 37 коп. (3 860 824,41 / 12) - в месяц.
С учетом применения данного расчета, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию основной долг в размере 643 470 руб. 30 коп. за период с 11 ноября 2011 года по 31 декабря 2011 года.
Вследствие ненадлежащего исполнения условий договора, а именно несвоевременного внесения арендной платы у арендатора в соответствии с требованиями статей 330, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникла обязанность по уплате пеней.
Пунктом 7.2 договора предусмотрено условие о начислении за просрочку арендных платежей пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
С учетом изложенного, размер пени за период с 11 ноября 2011 года по 31 декабря 2011 года составил 23 808 руб. 42 коп.
Принимая во внимание вышеизложенные, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд полагает решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2013 года, принятое по делу N А55-4092/2013, подлежащим изменению с принятием по делу нового судебного акта.
Государственная пошлина по иску и по рассмотрению апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2013 года, принятое по делу N А55-4092/2013, изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с Закрытого акционерному обществу "ЭДС" в пользу Министерства строительства Самарской области 667 279 руб. 16 коп., в том числе задолженность в сумме 643 470 руб. 74 коп. и неустойка в сумме 23 808 руб. 42 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Закрытого акционерному обществу "ЭДС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 14 230 руб. 93 коп.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)