Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Жданюк Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Мареевой Е.Ю. и Вьюговой Н.М.,
при секретаре Б.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Стройгрупп" Т.
на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 ноября 2013 г., которым постановлено: взыскать с ООО "Стройгрупп" в пользу Н......., проценты за пользование денежным средствами....., компенсацию морального вреда... руб., штраф....., компенсацию расходов по оплате услуг представителя... руб.
Признать недействительным п. 5.1.3 договора в части возложения обязанности по внесению авансового платежа за 4 месяца.
В удовлетворении остальной части требований - отказать.
Взыскать с ООО "Стройгрупп" в доход местного бюджета государственную пошлину....,
Н.С., уточнив требования, просит обязать ООО "Стройгрупп" исключить из п. 4.2 договора N... условие, ущемляющее права потребителя и применить к площади балкона коэффициент равный 0,3; обязать ООО "Стройгрупп" в п. 1.2 договора заменить указанную площадь квартиры... кв. м на площадь, соответствующую обмерам БТИ - .. кв. м, где коридор - ..., санузел - ..., кухня - .., балкон - ..., комната - ..., кладовка - ...; возложить на ООО "Стройгрупп" расходы, связанные в переоформлением договора; обязать ООО "Стройгрупп" выплатить денежную сумму, переплаченную по договору в размере.... руб.; неустойку в размере.... коп., признать п. 5.1.3 договора недействительным, так как он ущемляет права потребителя, противоречит ст. ст. 8, 12 закона РФ "О защите прав потребителей", пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ; признать незаконными требования эксплуатационной компании ООО "Управляющая компания "Стройгрупп" по оплате коммунальных платежей в сумме..... по состоянию на 29.12.2012 г.; взыскать с ООО "Стройгрупп" компенсацию морального вреда... руб., штраф, компенсировать расходы по оплате услуг представителя... руб.
В судебном заседании истец Н.С. и ее представитель Ф. уточненные требований поддержали.
Представитель ответчика ООО "Стройгрупп" К.Ю. иск не признал по доводам ранее представленных возражений.
Представитель ответчика ООО "Управляющая компания "Стройгрупп" К.В. (генеральный директор) в судебное заседание явился, иск не признал.
Третье лицо ЗАО "Азбука жилья" просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Управление Роспотребнадзора по г. Москве представителя для участия в судебном заседании не направило, ранее представило заключение, полагая требования истца обоснованными.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика ООО "Стройгрупп" Т. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав истца Н.А., ее представителя Ф., представителя ответчика ООО "Стройгрупп" К.Ю., обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившегося ответчика ООО "Управляющая компания "Стройгрупп" и третьих лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение суда подлежит изменению.
Судом первой инстанции установлено, что... года между ООО "Стройгрупп" и Н.С. заключен договор... долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: ...
Согласно п. 1.2 договора, объектом долевого участия в строительстве является квартира со следующими характеристиками: подъезд 1, этаж 2, номер на площадке 2 (слева направо от лифтов), предварительный N 7, площадь... кв. м прив. площадь балкона/лоджии... кв. м, Фактическая площадь.... кв. м. Согласно 4.1 договора, цена договора составляет... руб., НДС не облагается. Согласно п. 4.2 договора, стоимость одного квадратного метра фактической площади объекта долевого строительства (площадь лоджий и балконов учтены в составе площади объекта долевого строительства с коэффициентом равным 1) составляет... руб. Стоимость 1 кв. м носит фиксированный характер и не подлежит изменению при осуществлении окончательных взаиморасчетов, но не включает стоимость отделочных работ. Проектная площадь квартиры до обмеров БТИ составляет... кв. м, включая площадь балкона с коэффициентом 1. Согласно п. 5.1.3 договора, участник долевого строительства несет эксплуатационные затраты с момента его уведомления о вводе дома в эксплуатацию. В течение 3-дней он заключает договор с эксплуатирующей организацией на эксплуатацию квартиры и оплату услуг по электроснабжению, отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению по действующим тарифам, с внесением авансового платежа за 4 месяца вперед. Договор в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области.
Обязательства по оплате по договору истец выполнила, уплатив на счет ООО "Стройгрупп"... руб. платежным поручением N 47077 от 14.11.2011 г.
ООО "Стройгрупп" исполнило свои обязательства по договору в части строительства дома. Распоряжением администрации г.о. Химки МО N RU50301000-112 от 27.07.2012 г. жилой многоэтажный дом по адресу: .... введен в эксплуатацию, дому присвоен N 7 корпус 1.
Согласно копии поэтажного плата и экспликации квартиры N 7, расположенной по адресу: .., квартира истца имеет 6 помещений: коридор фактической площадью... кв. м, санузел фактической площадью.. кв. м, кухня фактической площадью... кв. м, балкон фактической площадью... кв. м, с коэффициентом - ... кв. м, комнаты фактической площадью... кв. м, кладовки фактической площадью.... кв. м, всего площадью... кв. м, в том числе общей площадью жилых помещений.... кв. м.
Н.С. в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии о возврате денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры по результатам обмеров БТИ. Претензии истца оставлены ответчиком без удовлетворения.
...года сторонами подписан передаточный акт по договору участия в долевом строительстве N.... от... г., согласно которому (п. 2) по данным технического паспорта здания, составленного Химкинским филиалом ГУП МО "МОБТИ", параметры квартиры с применением понижающих коэффициентов по балконам и лоджиям составляют: площадь квартиры.... (ранее...) кв. м, приведенная площадь балкона.... (ранее...) кв. м, фактическая площадь.... (ранее...) кв. м.
Разрешая спор, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца о признании п. 5.1.3 заключенного между сторонами договора недействительным в части обязания внесения авансового платежа за 4 месяца. При этом суд исходил из того, что данное условие договора противоречит положениям ст. ст. 153, 155 ЖК РФ, регламентирующим сроки и порядок оплаты жилья и коммунальных услуг и не предусматривающим обязательное внесение авансовых платежей.
В указанной части решение не обжалуется.
Одновременно, суд не усмотрел правовых оснований для исключения из договора долевого участия условия об определении площади квартиры и применении к площади балкона коэффициента, а также для обязания ООО "Стройгрупп" в 1.2 договора заменить указанную площадь квартиры.... кв. м на площадь, соответствующую обмерам БТИ, в соответствии с техническим паспортом здания - .... кв. м, где коридор - ..., санузел - .., кухня - .., балкон - ..., комната - ..., кладовка - ..., возложения на ООО "Стройгрупп" расходов, связанных в переоформлением договора, обоснованно указав на то, что фактическая площадь квартиры указана в договоре согласно проектной документации и подлежит уточнению после получения разрешения на эксплуатацию жилого дома.
При этом вывод суда о ничтожности приведенных положений договора, как противоречащих закону, неправомерен. Судом в решении не приведен закон, которому противоречили бы условия заключенного сторонами договора долевого участия в части определения оплачиваемой площади квартиры.
Рассматривая требования о взыскании с ответчика денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры и неустойки, суд руководствовался положениями ст. ст. 1102 - 1109, 395 ГК РФ и исходил из того, что у ООО "Стройгрупп" возникло обязательство по возврату излишне уплаченных истцом по договору денежных средств, поскольку фактическая площадь квартиры согласно передаточному акту составила менее проектной площади, указанной в договоре на... кв. м (....) и, не выходя за рамки исковых требований, взыскал с указанного ответчика в пользу истца...., составляющую, по мнению суда, неосновательное обогащение ответчика, а также взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные за период с момента их уплаты истцом (14.11.2011 г.) по 13.07.2013 г. (согласно исковых требований), то есть за 1 год 8 мес., по ставке рефинансирования ЦБ РФ (8,25% годовых), что составляет... коп.
При этом суд отклонил доводы ответчика о том, что в соответствии с условиями п. п. 4.6, 4.7 договора, указание в техническом (кадастровом) паспорте на жилой дом и или объект долевого строительства, в последующем и в свидетельстве о государственной регистрации права площадей лоджий и балконов в составе инвентарной площади объекта долевого строительства с учетом понижающих коэффициентов, применяемых в соответствии с п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ не считается уменьшением фактической площади объекта долевого строительства, не влечет изменения цены договора, а фактическая площадь объекта строительства по результатам БТИ будет считаться как сумма всех частей объекта долевого строительства (площади лоджий и балконов учтены с коэффициентом равным 1) (п. 4.7).
С выводами суда в этой части согласиться не представляется возможным.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с ч. ч. 1, 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. о договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Согласно статье 5 названного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Суд первой инстанции не учел, что в договоре долевого участия стороны, как того требуют положения ст. ст. 4 и 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г., согласовали оплату фактической площади объекта (квартиры) и цену с условием о применении коэффициента, равного единице к площади лоджии и балкона, т.е. без применения понижающего коэффициента.
Площадь балкона входит в площадь продаваемого объекта, а цена в размере 51 940 рублей установлена договором для каждого квадратного метра этого объекта, т.е. как для общей площади квартиры, так и для площади помещений вспомогательного использования.
Как следует из документов БТИ, квартира истца состоит из: коридора фактической площадью... кв. м, санузла фактической площадью... кв. м, кухни фактической площадью... кв. м, балкон фактической площадью... кв. м (с коэффициентом - ... кв. м), комнаты фактической площадью... кв. м, кладовки фактической площадью... кв. м (л.д. 82). Таким образом, фактическая площадь квартиры (без учета примененного к площади балкона коэффициента) составляет... кв. м (л.д. 82).
Балкон, как составная часть квартиры, был построен для истца, а потому при расчете стоимости всего объекта недвижимого имущества подлежит учету его фактическая площадь по обмерам, а не вычисленная с применением понижающего коэффициента БТИ.
При этом данные акта от... г. (л.д. 204) в части переданной площади указаны с учетом понижающего коэффициента, примененного БТИ и фактические размеры не отражают.
Оснований для применения при расчете стоимости площади понижающих коэффициентов, не предусмотренных договором, у суда первой инстанции не имелось.
Ссылки истца на положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г., Приказ Росстата от 11 марта 2009 г. несостоятельны, поскольку указанные документы не регулируют вопросы установления цены по договору участия в долевом строительстве и не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям, на что обоснованно указывает ответчик в апелляционной жалобе.
С учетом изложенного, признавая обоснованными доводы апелляционной жалобы о неправильном применении при расчете метража и стоимости квартиры понижающего коэффициента, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к изменению решения.
Исходя из того, что истцу, оплатившему за объект площадью... кв. м, фактически передана квартира площадью... кв. м, с ответчика в его пользу подлежат взысканию.... оплаченных, но не полученных квадратных метра. (... (стоимость 1 кв. м x 0,06).
В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
На взыскиваемую сумму подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами по основаниям ст. 395 ГК РФ за период с 01.07.2012 г. (даты получения ответчиком претензии истца (л.д. 25)) по 18.07.2013 г. в размере..... Оснований для начисления неустойки с даты уплаты истцом денежных средств по договору не имеется, поскольку обязанность по возврату излишне уплаченной суммы за уменьшение метража возникла у ответчика только после получения данных об обмерах БТИ, что согласовано сторонами в п. 4.7 Договора.
В связи с изменением решения в части размера взыскиваемой денежной суммы, судебная коллегия находит необходимым уменьшить размер компенсации морального вреда до... рублей, признавая эту сумму соразмерной степени вины ответчика и степени нравственных страданий истца, согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 151 ГК РФ.
Подлежит изменению также размер подлежащего взысканию в пользу истца штрафа по основаниям п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", который составит... руб.....
На основании ст. 100 ГПК РФ подлежат частичному удовлетворению - на сумму.... рублей требования истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах, с учетом сложности дела и объема работы представителя.
Кроме того, с ответчика ООО "Стройгрупп" должна быть взыскана госпошлина в соответствии со ст. 98 ГПК РФ в доход местного бюджета пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере.... рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 ноября 2013 года изменить в части взыскания с ООО "Стройгрупп" в пользу Н.С. денежных средств и в части взыскания госпошлины в доход местного бюджета.
Взыскать с ООО "Стройгрупп" в пользу Н........., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере...., ... рублей в счет компенсации морального вреда, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.... рубля, в счет расходов на оплату услуг представителя.... рублей.
Взыскать с ООО "Стройгрупп" в доход местного бюджета.... рублей.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3580
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2014 г. по делу N 33-3580
Судья Жданюк Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Мареевой Е.Ю. и Вьюговой Н.М.,
при секретаре Б.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Стройгрупп" Т.
на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 ноября 2013 г., которым постановлено: взыскать с ООО "Стройгрупп" в пользу Н......., проценты за пользование денежным средствами....., компенсацию морального вреда... руб., штраф....., компенсацию расходов по оплате услуг представителя... руб.
Признать недействительным п. 5.1.3 договора в части возложения обязанности по внесению авансового платежа за 4 месяца.
В удовлетворении остальной части требований - отказать.
Взыскать с ООО "Стройгрупп" в доход местного бюджета государственную пошлину....,
установила:
Н.С., уточнив требования, просит обязать ООО "Стройгрупп" исключить из п. 4.2 договора N... условие, ущемляющее права потребителя и применить к площади балкона коэффициент равный 0,3; обязать ООО "Стройгрупп" в п. 1.2 договора заменить указанную площадь квартиры... кв. м на площадь, соответствующую обмерам БТИ - .. кв. м, где коридор - ..., санузел - ..., кухня - .., балкон - ..., комната - ..., кладовка - ...; возложить на ООО "Стройгрупп" расходы, связанные в переоформлением договора; обязать ООО "Стройгрупп" выплатить денежную сумму, переплаченную по договору в размере.... руб.; неустойку в размере.... коп., признать п. 5.1.3 договора недействительным, так как он ущемляет права потребителя, противоречит ст. ст. 8, 12 закона РФ "О защите прав потребителей", пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ; признать незаконными требования эксплуатационной компании ООО "Управляющая компания "Стройгрупп" по оплате коммунальных платежей в сумме..... по состоянию на 29.12.2012 г.; взыскать с ООО "Стройгрупп" компенсацию морального вреда... руб., штраф, компенсировать расходы по оплате услуг представителя... руб.
В судебном заседании истец Н.С. и ее представитель Ф. уточненные требований поддержали.
Представитель ответчика ООО "Стройгрупп" К.Ю. иск не признал по доводам ранее представленных возражений.
Представитель ответчика ООО "Управляющая компания "Стройгрупп" К.В. (генеральный директор) в судебное заседание явился, иск не признал.
Третье лицо ЗАО "Азбука жилья" просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Управление Роспотребнадзора по г. Москве представителя для участия в судебном заседании не направило, ранее представило заключение, полагая требования истца обоснованными.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика ООО "Стройгрупп" Т. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав истца Н.А., ее представителя Ф., представителя ответчика ООО "Стройгрупп" К.Ю., обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившегося ответчика ООО "Управляющая компания "Стройгрупп" и третьих лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение суда подлежит изменению.
Судом первой инстанции установлено, что... года между ООО "Стройгрупп" и Н.С. заключен договор... долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: ...
Согласно п. 1.2 договора, объектом долевого участия в строительстве является квартира со следующими характеристиками: подъезд 1, этаж 2, номер на площадке 2 (слева направо от лифтов), предварительный N 7, площадь... кв. м прив. площадь балкона/лоджии... кв. м, Фактическая площадь.... кв. м. Согласно 4.1 договора, цена договора составляет... руб., НДС не облагается. Согласно п. 4.2 договора, стоимость одного квадратного метра фактической площади объекта долевого строительства (площадь лоджий и балконов учтены в составе площади объекта долевого строительства с коэффициентом равным 1) составляет... руб. Стоимость 1 кв. м носит фиксированный характер и не подлежит изменению при осуществлении окончательных взаиморасчетов, но не включает стоимость отделочных работ. Проектная площадь квартиры до обмеров БТИ составляет... кв. м, включая площадь балкона с коэффициентом 1. Согласно п. 5.1.3 договора, участник долевого строительства несет эксплуатационные затраты с момента его уведомления о вводе дома в эксплуатацию. В течение 3-дней он заключает договор с эксплуатирующей организацией на эксплуатацию квартиры и оплату услуг по электроснабжению, отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению по действующим тарифам, с внесением авансового платежа за 4 месяца вперед. Договор в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области.
Обязательства по оплате по договору истец выполнила, уплатив на счет ООО "Стройгрупп"... руб. платежным поручением N 47077 от 14.11.2011 г.
ООО "Стройгрупп" исполнило свои обязательства по договору в части строительства дома. Распоряжением администрации г.о. Химки МО N RU50301000-112 от 27.07.2012 г. жилой многоэтажный дом по адресу: .... введен в эксплуатацию, дому присвоен N 7 корпус 1.
Согласно копии поэтажного плата и экспликации квартиры N 7, расположенной по адресу: .., квартира истца имеет 6 помещений: коридор фактической площадью... кв. м, санузел фактической площадью.. кв. м, кухня фактической площадью... кв. м, балкон фактической площадью... кв. м, с коэффициентом - ... кв. м, комнаты фактической площадью... кв. м, кладовки фактической площадью.... кв. м, всего площадью... кв. м, в том числе общей площадью жилых помещений.... кв. м.
Н.С. в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии о возврате денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры по результатам обмеров БТИ. Претензии истца оставлены ответчиком без удовлетворения.
...года сторонами подписан передаточный акт по договору участия в долевом строительстве N.... от... г., согласно которому (п. 2) по данным технического паспорта здания, составленного Химкинским филиалом ГУП МО "МОБТИ", параметры квартиры с применением понижающих коэффициентов по балконам и лоджиям составляют: площадь квартиры.... (ранее...) кв. м, приведенная площадь балкона.... (ранее...) кв. м, фактическая площадь.... (ранее...) кв. м.
Разрешая спор, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца о признании п. 5.1.3 заключенного между сторонами договора недействительным в части обязания внесения авансового платежа за 4 месяца. При этом суд исходил из того, что данное условие договора противоречит положениям ст. ст. 153, 155 ЖК РФ, регламентирующим сроки и порядок оплаты жилья и коммунальных услуг и не предусматривающим обязательное внесение авансовых платежей.
В указанной части решение не обжалуется.
Одновременно, суд не усмотрел правовых оснований для исключения из договора долевого участия условия об определении площади квартиры и применении к площади балкона коэффициента, а также для обязания ООО "Стройгрупп" в 1.2 договора заменить указанную площадь квартиры.... кв. м на площадь, соответствующую обмерам БТИ, в соответствии с техническим паспортом здания - .... кв. м, где коридор - ..., санузел - .., кухня - .., балкон - ..., комната - ..., кладовка - ..., возложения на ООО "Стройгрупп" расходов, связанных в переоформлением договора, обоснованно указав на то, что фактическая площадь квартиры указана в договоре согласно проектной документации и подлежит уточнению после получения разрешения на эксплуатацию жилого дома.
При этом вывод суда о ничтожности приведенных положений договора, как противоречащих закону, неправомерен. Судом в решении не приведен закон, которому противоречили бы условия заключенного сторонами договора долевого участия в части определения оплачиваемой площади квартиры.
Рассматривая требования о взыскании с ответчика денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры и неустойки, суд руководствовался положениями ст. ст. 1102 - 1109, 395 ГК РФ и исходил из того, что у ООО "Стройгрупп" возникло обязательство по возврату излишне уплаченных истцом по договору денежных средств, поскольку фактическая площадь квартиры согласно передаточному акту составила менее проектной площади, указанной в договоре на... кв. м (....) и, не выходя за рамки исковых требований, взыскал с указанного ответчика в пользу истца...., составляющую, по мнению суда, неосновательное обогащение ответчика, а также взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные за период с момента их уплаты истцом (14.11.2011 г.) по 13.07.2013 г. (согласно исковых требований), то есть за 1 год 8 мес., по ставке рефинансирования ЦБ РФ (8,25% годовых), что составляет... коп.
При этом суд отклонил доводы ответчика о том, что в соответствии с условиями п. п. 4.6, 4.7 договора, указание в техническом (кадастровом) паспорте на жилой дом и или объект долевого строительства, в последующем и в свидетельстве о государственной регистрации права площадей лоджий и балконов в составе инвентарной площади объекта долевого строительства с учетом понижающих коэффициентов, применяемых в соответствии с п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ не считается уменьшением фактической площади объекта долевого строительства, не влечет изменения цены договора, а фактическая площадь объекта строительства по результатам БТИ будет считаться как сумма всех частей объекта долевого строительства (площади лоджий и балконов учтены с коэффициентом равным 1) (п. 4.7).
С выводами суда в этой части согласиться не представляется возможным.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с ч. ч. 1, 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. о договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Согласно статье 5 названного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Суд первой инстанции не учел, что в договоре долевого участия стороны, как того требуют положения ст. ст. 4 и 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г., согласовали оплату фактической площади объекта (квартиры) и цену с условием о применении коэффициента, равного единице к площади лоджии и балкона, т.е. без применения понижающего коэффициента.
Площадь балкона входит в площадь продаваемого объекта, а цена в размере 51 940 рублей установлена договором для каждого квадратного метра этого объекта, т.е. как для общей площади квартиры, так и для площади помещений вспомогательного использования.
Как следует из документов БТИ, квартира истца состоит из: коридора фактической площадью... кв. м, санузла фактической площадью... кв. м, кухни фактической площадью... кв. м, балкон фактической площадью... кв. м (с коэффициентом - ... кв. м), комнаты фактической площадью... кв. м, кладовки фактической площадью... кв. м (л.д. 82). Таким образом, фактическая площадь квартиры (без учета примененного к площади балкона коэффициента) составляет... кв. м (л.д. 82).
Балкон, как составная часть квартиры, был построен для истца, а потому при расчете стоимости всего объекта недвижимого имущества подлежит учету его фактическая площадь по обмерам, а не вычисленная с применением понижающего коэффициента БТИ.
При этом данные акта от... г. (л.д. 204) в части переданной площади указаны с учетом понижающего коэффициента, примененного БТИ и фактические размеры не отражают.
Оснований для применения при расчете стоимости площади понижающих коэффициентов, не предусмотренных договором, у суда первой инстанции не имелось.
Ссылки истца на положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г., Приказ Росстата от 11 марта 2009 г. несостоятельны, поскольку указанные документы не регулируют вопросы установления цены по договору участия в долевом строительстве и не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям, на что обоснованно указывает ответчик в апелляционной жалобе.
С учетом изложенного, признавая обоснованными доводы апелляционной жалобы о неправильном применении при расчете метража и стоимости квартиры понижающего коэффициента, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к изменению решения.
Исходя из того, что истцу, оплатившему за объект площадью... кв. м, фактически передана квартира площадью... кв. м, с ответчика в его пользу подлежат взысканию.... оплаченных, но не полученных квадратных метра. (... (стоимость 1 кв. м x 0,06).
В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
На взыскиваемую сумму подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами по основаниям ст. 395 ГК РФ за период с 01.07.2012 г. (даты получения ответчиком претензии истца (л.д. 25)) по 18.07.2013 г. в размере..... Оснований для начисления неустойки с даты уплаты истцом денежных средств по договору не имеется, поскольку обязанность по возврату излишне уплаченной суммы за уменьшение метража возникла у ответчика только после получения данных об обмерах БТИ, что согласовано сторонами в п. 4.7 Договора.
В связи с изменением решения в части размера взыскиваемой денежной суммы, судебная коллегия находит необходимым уменьшить размер компенсации морального вреда до... рублей, признавая эту сумму соразмерной степени вины ответчика и степени нравственных страданий истца, согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 151 ГК РФ.
Подлежит изменению также размер подлежащего взысканию в пользу истца штрафа по основаниям п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", который составит... руб.....
На основании ст. 100 ГПК РФ подлежат частичному удовлетворению - на сумму.... рублей требования истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах, с учетом сложности дела и объема работы представителя.
Кроме того, с ответчика ООО "Стройгрупп" должна быть взыскана госпошлина в соответствии со ст. 98 ГПК РФ в доход местного бюджета пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере.... рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 ноября 2013 года изменить в части взыскания с ООО "Стройгрупп" в пользу Н.С. денежных средств и в части взыскания госпошлины в доход местного бюджета.
Взыскать с ООО "Стройгрупп" в пользу Н........., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере...., ... рублей в счет компенсации морального вреда, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.... рубля, в счет расходов на оплату услуг представителя.... рублей.
Взыскать с ООО "Стройгрупп" в доход местного бюджета.... рублей.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)