Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Царева С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Масленкиной С.Ю., Чеботаревой Е.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании 12 марта 2014 года
дело по апелляционной жалобе ответчика Б.В.Р. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 26 декабря 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник 8" к Б.В.Р. о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества удовлетворить.
Взыскать с Б.В.Р. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник 8" задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с <...> по <...> в сумме <...> рубля <...> копейки, расходы на оплату справки о регистрации права собственности на нежилое помещение в размере <...> рублей, почтовые расходы в сумме <...> рублей <...> копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> рубля <...> копеек".
Заслушав доклад судьи областного суда Масленкиной С.Ю., судебная коллегия
установила:
ООО УК "Жилищник-8" обратилось в суд с иском, мотивируя тем, что на основании договора N <...> от <...> осуществляет управление, содержание и ремонт общего имущества и придомовой территории многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, <...>. Б.В.Р. является собственником нежилого помещения площадью <...> кв. м в указанном доме. С 2010 года по март 2013 года Б.В.Р. не оплачивает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, в связи с чем у ответчика перед управляющей компанией образовалась задолженность в размере <...> рублей <...> копеек. В адрес ответчика была направлена претензия с приложением акта и счетов по задолженности, однако Б.В.Р. оставила ее без внимания, обязанность по оплате задолженности не исполнила.
Просили взыскать с Б.В.Р. задолженность по оплате услуг за содержание и ремонт жилья в размере <...> рубля <...> копейку за период с <...> по <...> года, расходы по получению выписки из ЕГРП в размере 600 рублей, почтовые расходы в размере <...> копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца З.К.Н, действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Суду пояснила, что расчет первоначально предъявленной ко взысканию задолженности был уточнен. Учтено, что арендатор помещения ООО "Клиника "Неврология для всех" оплатило в 2010 году <...> рублей <...> копеек, в 2011, 2012 году по <...> рублей <...> копейки, в 2013 году <...> рублей <...> копеек. Также учтено, что ответчик самостоятельно нес расходы по вывозу твердых бытовых отходов в 2010 году в сумме <...> рубля <...> копейка, в 2011 году - <...> рублей <...> копеек, в 2012 году на сумму <...> рублей, в 2013 году <...> рублей. Кроме того, в связи с неоказанием ООО УК "Жилищник-8" ряда услуг произведен перерасчет задолженности за 2010 год в сумме <...> рубль <...> копеек, за 2011-2012 годы <...> рубля <...> копеек, за 2013 год <...> рублей <...> копеек. С учетом ходатайства Б.В.Р. о применении срока исковой давности уточнен период взыскания задолженности с <...> по <...>.
Ответчик Б.В.Р., о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель ответчика адвокат И.А.Л., действующая на основании ордера, исковые требования не признала, указала, что Б.В.Р. не может являться надлежащим ответчиком по делу, так как в спорный период сдавала принадлежащее ей помещение в аренду. По условиям договора аренды арендатор К.И.А. был обязан нести расходы, связанные с содержанием и обслуживанием общего имущества. Истец не оказывал весь перечень услуг, а договор N <...> от <...> подписан не уполномоченным лицом. Общее собрание собственников многоквартирного дома по вопросу утверждения размера платы за содержание и обслуживание общего имущества не проводилось.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Б.В.Р. просит решение суда первой инстанции отменить. Считает, что судом при расчете задолженности не были учтены произведенные арендатором помещения ООО "Клиника "Неврология для всех" и субарендатором ООО "Шаг вперед" платежи за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, за изготовление и монтаж оконных конструкций, за работы по проведению профилактических испытаний и измерений электрооборудования, за услуги по вывозу твердых бытовых отходов, крупногабаритного мусора и уборке контейнерных площадок. Суд не дал правовой оценки тому, что истец в 2012 году неправомерно использовал тариф <...> рублей и в 2013 году <...> рублей.
Истцом не представлено доказательств фактического оказания большей части услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества. Аварийное обслуживание и обслуживание внутридомового газового оборудования не осуществлялось, кроме того помещение, принадлежащее ответчику, не подключено к газовому оборудованию, поэтому услуга фактически не оказывалась.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом <...> (л.д. 151-152).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика Б.В.Р., И.А.Л., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "УК "Жилищник-8" З.К.Н, полагавшую решение законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению, судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно ч. 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность собственника помещения нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме также установлена п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 N 491 "Об утверждении Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Б.В.Р. является собственником нежилого помещения площадью <...> кв. м, литера <...>, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, <...>. Право собственности Б.В.Р. на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем <...> в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
Согласно протоколу внеочередного собрания собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме от <...>, проведенного в форме заочного голосования, собственники помещений многоквартирного жилого дома единогласно приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО "Управляющая компания Жилищник-8" и заключили договор на выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества и придомовой территории указанного жилого дома. Таким образом, собственники реализовали свое право, предусмотренное ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ по выбору одного из способов управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией.
В силу ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решение указанного собрания является обязательным для ответчика.
Пунктом 8.2 договора управления с управляющей организацией от <...> предусмотрено, что все приложения и дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора и вступают в силу с момента подписания сторонами.
Согласно перечню услуг, предоставляемых за счет платежей населения по установленным ценам и тарифам на техническое обслуживание, подписанному сторонами договора управления многоквартирным домом, ООО УК "Жилищник-8" осуществляет услуги по эксплуатации жилого дома, в состав которых входит оказание услуг по содержанию общего имущества жилого дома, в частности: техническое обслуживание общестроительных конструкций, внутридомовых сетей и устройств (кроме газоснабжения), подготовка сезонной эксплуатации жилых зданий, обслуживание лифтов, обслуживание мусоропроводов и мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов, уборка придомовой территории, уборка лестничных клеток, вывоз твердых бытовых отходов. Также в состав перечня входит оказание услуг по текущему ремонту общего имущества жилого дома: восстановление поврежденных участков фундамента, ремонт кровли, оконных и дверных заполнений (лестничных клеток, подвалов), крылец, козырьков, лестниц, балконов, внутренней отделки подъездов, технических помещений, полов, лестничных площадок, тамбуров, систем отопления, систем водоснабжения, канализации, систем энергоснабжения, мусоропроводов, объектов внешнего благоустройства (отмосток, скамеек, ограждений, хозяйственных площадок, площадок мусоросборников, площадок для отдыха, детских площадок).
В соответствии с пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковый для всех собственников помещений.
Собственники помещений многоквартирного <...> в г. Омске соответствующие решения принимали в 2009, 2010, 2011 и 2012 годах, что подтверждается протоколами общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Так, в 2011 и 2012 годах размер платы по содержанию и текущему ремонту для всех собственников помещений составил <...> рублей за 1 кв. м. В связи с тем, что собственники помещений указанного многоквартирного дома не принимали решения на общем собрании об установлении размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения на 2013 год, тариф оплаты за содержание жилья на 2013 год в размере <...> руб. за 1 кв. м был установлен постановлением администрации г. Омска N 1546-п от 28 ноября 2012 года, что соответствует требованиям ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ.
Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение Б.В.Р. обязанности по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ ни ответчик, ни его представитель суду не представили.
При таких обстоятельствах с учетом заявленного ответчиком о применении срока исковой давности на взыскание задолженности за период январь - март 2010 года суд первой инстанции, руководствуясь положениями приведенных выше правовых норм, правомерно взыскал с ответчика задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества за период с <...> по <...> в сумме <...> рубля <...> копейка.
Доводы о незаконном применении управляющей организацией тарифов в размере <...> руб. <...> коп. за 1 кв. м в 2012 году и <...> руб. <...> коп. за 1 кв. м в 2013 году с учетом изложенного выше являются не состоятельными, так как противоречат установленным по делу обстоятельствам и не основаны на нормах материального права - ст. 158 Жилищного кодекса РФ. В судебном заседании судебной коллегии представитель ответчика И.А.Л. пояснила, что решения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме об установлении размера оплаты за содержание и текущий ремонт общего имущества они не обжаловали.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Б.В.Р. является ненадлежащим ответчиком, так как сдала принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение в аренду ИП К.И.А., который по условиям договора аренды должен нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, не могут быть приняты во внимание.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1, 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Как следует из материалов дела, <...> Б.В.Р. и ИП К.И.А. заключили договор аренды, предметом которого является административное помещение, расположенное по адресу: г. Омск, <...>. Впоследствии договор был пролонгирован на тех же условиях <...>, <...>. По условиям договора аренды (п. 2.4.5) обязанность по несению расходов, связанных с содержанием и обслуживанием общего имущества многоквартирного дома, возлагается на арендатора.
<...> предприниматель К.И.А. и ООО "Клиника "Неврология для всех" заключили договор субаренды нежилого помещения, по которому субарендатору было передано нежилое помещение по адресу: г. Омск, <...>, общей площадью <...> кв. м. Впоследствии стороны перезаключали договор <...>, <...>, <...>.
Кроме того, <...> ИП К.И.А. заключил договор субаренды с ООО "Шаг вперед", по которому субарендатору переданы нежилые помещения по адресу г. Омск, ул. <...> кв. м на срок до <...>.
Вместе с тем, ни арендатор ИП К.И.А., ни сударендаторы ООО "Клиника "Неврология для всех" и ООО "Шаг вперед" не оплачивали в полном объеме расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В данной связи указание в договоре аренды об обязанности арендатора нести расходы по содержанию общего имущества не лишает истца права обратиться с иском о взыскании образовавшейся задолженности к собственнику нежилого помещения и с учетом требований, установленных названными выше нормами Жилищного кодекса РФ и ст. 210 Гражданского кодекса РФ, не освобождает собственника помещений от несения таких расходов.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при расчете задолженности не были учтены понесенные субарендаторами ООО "Клиника "Неврология для всех" и ООО "Шаг вперед" расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, к которым, по мнению заявителя, относятся расходы за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, изготовление и монтаж оконных конструкций, по проведению профилактических испытаний и измерений электрооборудования, подлежат отклонению за необоснованностью.
Согласно пункту 11 названных выше Правил содержание общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, и другие виды работ.
В соответствии с п. 7 названных Правил в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно- распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Исходя из положений ст. 154, 158 Жилищного кодекса РФ и пунктов 7, 11 Правил, внесенная по договору от <...>, заключенному между ООО "Клиника "Неврология для всех" и ООО "УК "Жилищник-8", за период с мая 2012 года по март 2013 года плата в сумме <...> руб. <...> коп. за установку и эксплуатацию рекламных конструкции является платой за использование общего имущества многоквартирного дома, а не за его содержание.
В соответствии с пунктами 15, 19 названных Правил в состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не входят содержание и ремонт дверей и окон, расположенных внутри жилого и нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений. В данной связи понесенные ООО "Клиника "Неврология для всех" расходы за изготовление и монтаж оконных конструкций внутри нежилого помещения, принадлежащего Б.В.Р., уплаченные ООО "Евроокно-Гарант" в сумме <...> руб. <...> коп., также правомерно не отнесены судом к расходам по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
По указанным основаниям не может быть принята во внимание ссылка в апелляционной жалобе на то, что арендатор ИП К.И.А. в 2011 году самостоятельно выполнил работы по текущему ремонту фасада и внутридомового инженерного оборудования на сумму <...> руб., так как согласно представленному стороной ответчика акту выполненных работ от <...> в стоимость работ были включены работы по ремонту наружных откосов окон, наружных откосов дверных проемов, ремонту входного крыльца, монтаж и устройство вентиляционной системы, что не относится к содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Кроме того, иных доказательств, подтверждающих выполнение индивидуальным предпринимателем К.И.А. указанных в акте работ и фактическое несение им расходов по выполнению этих работ, за исключением названного акта, подписанного только ИП К.И.А.. и Б.В.Р., ответчиком суду не представлено.
Применительно к положениям ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как пояснила представитель ответчика И.А.Л. в суде апелляционной инстанции, работы по проведению профилактических испытаний и измерений электрооборудования ООО "СОМ-Делсот" проводило внутри помещения, находящегося в субаренде ООО "Клиника "Неврология для всех", до ввода системы электроснабжения в нежилое помещение, в связи с чем оплата данных работ в сумме 8805 руб. не может быть отнесена к расходам по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
С учетом представленного истцом уточненного расчета исковых требований из суммы задолженности были исключены уплаченные ООО "Клиника "Неврология для всех" денежные средства ООО "УК "Жилищник-8" за техническое обслуживание нежилых помещений площадью 76 кв. м за период 2010 - март 2013 года в сумме <...> руб. <...> коп. и за вывоз твердых бытовых отходов, в том числе за содержание контейнерной площадки, за указанный период иной организации ООО "Чистый двор" в сумме <...> руб. <...> коп. В данной связи доводы апелляционной жалобы о том, что оплата за услуги по вывозу твердых бытовых отходов, произведенная субарендатором ООО "Клиника "Неврология для всех", не была учтена при определении подлежащей взысканию с ответчика задолженности, являются не состоятельными.
Доводы заявителя о том, что большая часть услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома истцом не оказывалась, судом проверены и своего подтверждения не нашли.
Как следует из представленных истцом доказательств: отчетов о доходах и расходах управляющей организации по содержанию и текущему ремонту на жилом <...>, актов приемки жилого дома и придомовой территории, подготовленных к весенне-летнему сезону, журнала заявок, показаний свидетеля С.В.А., в спорный период истцом оказывались услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Представленные истцом доказательства отвечают требованиям, установленным ст. ст. 55, 58 Гражданского процессуального кодекса РФ, и обоснованно приняты судом. Доказательств, опровергающих доводы истца, ни ответчиком, ни его представителем суду представлено не было.
Кроме того, в связи с неоказанием услуг управляющей организацией по уборке лестничных клеток, уборки технического этажа, чердака, технического подвала, дератизации, дезинфекции, уборке земельного участка, уходу за зелеными насаждениями в 2010-2012 годах, а также по организации для накопления ртутьсодержащих ламп, уборки помещений общего пользования и организации работ по предоставлению коммунальных услуг в 2013 году, указанные расходы в общей сумме <...> руб. <...> коп. были исключены истцом из общей суммы задолженности, подлежащей взысканию с ответчика.
Дополнительное несение субарендаторами ООО "Клиника "Неврология для всех" и ООО "Шаг вперед" расходов по оплате услуг по уборке прилегающей территории и содержанию систем водоснабжения и канализации, расположенных внутри нежилого помещения, не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Доводы автора апелляционной жалобы о том, что в тариф за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома включены услуги за аварийное обслуживание внутридомового газового оборудования в размере <...> руб. и <...> руб. за 1 кв. м, которые истец не оказывал, своего подтверждения не нашли.
Согласно перечню услуг, предоставляемых за счет платежей населения по установленным ценам и тарифам на техническое обслуживание, подписанному сторонами по договору на управление многоквартирным домом - представителем собственников помещений многоквартирного <...> в г. Омске и ООО "УК "Жилищник-8", управляющая компания оказывает услуги по техническому обслуживанию внутридомовых сетей и устройств, за исключением газоснабжения.
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 26 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1416/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2014 г. по делу N 33-1416/2014
Председательствующий: Царева С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Масленкиной С.Ю., Чеботаревой Е.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании 12 марта 2014 года
дело по апелляционной жалобе ответчика Б.В.Р. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 26 декабря 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник 8" к Б.В.Р. о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества удовлетворить.
Взыскать с Б.В.Р. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник 8" задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с <...> по <...> в сумме <...> рубля <...> копейки, расходы на оплату справки о регистрации права собственности на нежилое помещение в размере <...> рублей, почтовые расходы в сумме <...> рублей <...> копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> рубля <...> копеек".
Заслушав доклад судьи областного суда Масленкиной С.Ю., судебная коллегия
установила:
ООО УК "Жилищник-8" обратилось в суд с иском, мотивируя тем, что на основании договора N <...> от <...> осуществляет управление, содержание и ремонт общего имущества и придомовой территории многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, <...>. Б.В.Р. является собственником нежилого помещения площадью <...> кв. м в указанном доме. С 2010 года по март 2013 года Б.В.Р. не оплачивает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, в связи с чем у ответчика перед управляющей компанией образовалась задолженность в размере <...> рублей <...> копеек. В адрес ответчика была направлена претензия с приложением акта и счетов по задолженности, однако Б.В.Р. оставила ее без внимания, обязанность по оплате задолженности не исполнила.
Просили взыскать с Б.В.Р. задолженность по оплате услуг за содержание и ремонт жилья в размере <...> рубля <...> копейку за период с <...> по <...> года, расходы по получению выписки из ЕГРП в размере 600 рублей, почтовые расходы в размере <...> копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца З.К.Н, действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Суду пояснила, что расчет первоначально предъявленной ко взысканию задолженности был уточнен. Учтено, что арендатор помещения ООО "Клиника "Неврология для всех" оплатило в 2010 году <...> рублей <...> копеек, в 2011, 2012 году по <...> рублей <...> копейки, в 2013 году <...> рублей <...> копеек. Также учтено, что ответчик самостоятельно нес расходы по вывозу твердых бытовых отходов в 2010 году в сумме <...> рубля <...> копейка, в 2011 году - <...> рублей <...> копеек, в 2012 году на сумму <...> рублей, в 2013 году <...> рублей. Кроме того, в связи с неоказанием ООО УК "Жилищник-8" ряда услуг произведен перерасчет задолженности за 2010 год в сумме <...> рубль <...> копеек, за 2011-2012 годы <...> рубля <...> копеек, за 2013 год <...> рублей <...> копеек. С учетом ходатайства Б.В.Р. о применении срока исковой давности уточнен период взыскания задолженности с <...> по <...>.
Ответчик Б.В.Р., о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель ответчика адвокат И.А.Л., действующая на основании ордера, исковые требования не признала, указала, что Б.В.Р. не может являться надлежащим ответчиком по делу, так как в спорный период сдавала принадлежащее ей помещение в аренду. По условиям договора аренды арендатор К.И.А. был обязан нести расходы, связанные с содержанием и обслуживанием общего имущества. Истец не оказывал весь перечень услуг, а договор N <...> от <...> подписан не уполномоченным лицом. Общее собрание собственников многоквартирного дома по вопросу утверждения размера платы за содержание и обслуживание общего имущества не проводилось.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Б.В.Р. просит решение суда первой инстанции отменить. Считает, что судом при расчете задолженности не были учтены произведенные арендатором помещения ООО "Клиника "Неврология для всех" и субарендатором ООО "Шаг вперед" платежи за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, за изготовление и монтаж оконных конструкций, за работы по проведению профилактических испытаний и измерений электрооборудования, за услуги по вывозу твердых бытовых отходов, крупногабаритного мусора и уборке контейнерных площадок. Суд не дал правовой оценки тому, что истец в 2012 году неправомерно использовал тариф <...> рублей и в 2013 году <...> рублей.
Истцом не представлено доказательств фактического оказания большей части услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества. Аварийное обслуживание и обслуживание внутридомового газового оборудования не осуществлялось, кроме того помещение, принадлежащее ответчику, не подключено к газовому оборудованию, поэтому услуга фактически не оказывалась.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом <...> (л.д. 151-152).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика Б.В.Р., И.А.Л., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "УК "Жилищник-8" З.К.Н, полагавшую решение законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению, судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно ч. 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность собственника помещения нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме также установлена п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 N 491 "Об утверждении Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Б.В.Р. является собственником нежилого помещения площадью <...> кв. м, литера <...>, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, <...>. Право собственности Б.В.Р. на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем <...> в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
Согласно протоколу внеочередного собрания собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме от <...>, проведенного в форме заочного голосования, собственники помещений многоквартирного жилого дома единогласно приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО "Управляющая компания Жилищник-8" и заключили договор на выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества и придомовой территории указанного жилого дома. Таким образом, собственники реализовали свое право, предусмотренное ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ по выбору одного из способов управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией.
В силу ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решение указанного собрания является обязательным для ответчика.
Пунктом 8.2 договора управления с управляющей организацией от <...> предусмотрено, что все приложения и дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора и вступают в силу с момента подписания сторонами.
Согласно перечню услуг, предоставляемых за счет платежей населения по установленным ценам и тарифам на техническое обслуживание, подписанному сторонами договора управления многоквартирным домом, ООО УК "Жилищник-8" осуществляет услуги по эксплуатации жилого дома, в состав которых входит оказание услуг по содержанию общего имущества жилого дома, в частности: техническое обслуживание общестроительных конструкций, внутридомовых сетей и устройств (кроме газоснабжения), подготовка сезонной эксплуатации жилых зданий, обслуживание лифтов, обслуживание мусоропроводов и мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов, уборка придомовой территории, уборка лестничных клеток, вывоз твердых бытовых отходов. Также в состав перечня входит оказание услуг по текущему ремонту общего имущества жилого дома: восстановление поврежденных участков фундамента, ремонт кровли, оконных и дверных заполнений (лестничных клеток, подвалов), крылец, козырьков, лестниц, балконов, внутренней отделки подъездов, технических помещений, полов, лестничных площадок, тамбуров, систем отопления, систем водоснабжения, канализации, систем энергоснабжения, мусоропроводов, объектов внешнего благоустройства (отмосток, скамеек, ограждений, хозяйственных площадок, площадок мусоросборников, площадок для отдыха, детских площадок).
В соответствии с пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковый для всех собственников помещений.
Собственники помещений многоквартирного <...> в г. Омске соответствующие решения принимали в 2009, 2010, 2011 и 2012 годах, что подтверждается протоколами общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Так, в 2011 и 2012 годах размер платы по содержанию и текущему ремонту для всех собственников помещений составил <...> рублей за 1 кв. м. В связи с тем, что собственники помещений указанного многоквартирного дома не принимали решения на общем собрании об установлении размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения на 2013 год, тариф оплаты за содержание жилья на 2013 год в размере <...> руб. за 1 кв. м был установлен постановлением администрации г. Омска N 1546-п от 28 ноября 2012 года, что соответствует требованиям ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ.
Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение Б.В.Р. обязанности по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ ни ответчик, ни его представитель суду не представили.
При таких обстоятельствах с учетом заявленного ответчиком о применении срока исковой давности на взыскание задолженности за период январь - март 2010 года суд первой инстанции, руководствуясь положениями приведенных выше правовых норм, правомерно взыскал с ответчика задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества за период с <...> по <...> в сумме <...> рубля <...> копейка.
Доводы о незаконном применении управляющей организацией тарифов в размере <...> руб. <...> коп. за 1 кв. м в 2012 году и <...> руб. <...> коп. за 1 кв. м в 2013 году с учетом изложенного выше являются не состоятельными, так как противоречат установленным по делу обстоятельствам и не основаны на нормах материального права - ст. 158 Жилищного кодекса РФ. В судебном заседании судебной коллегии представитель ответчика И.А.Л. пояснила, что решения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме об установлении размера оплаты за содержание и текущий ремонт общего имущества они не обжаловали.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Б.В.Р. является ненадлежащим ответчиком, так как сдала принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение в аренду ИП К.И.А., который по условиям договора аренды должен нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, не могут быть приняты во внимание.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1, 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Как следует из материалов дела, <...> Б.В.Р. и ИП К.И.А. заключили договор аренды, предметом которого является административное помещение, расположенное по адресу: г. Омск, <...>. Впоследствии договор был пролонгирован на тех же условиях <...>, <...>. По условиям договора аренды (п. 2.4.5) обязанность по несению расходов, связанных с содержанием и обслуживанием общего имущества многоквартирного дома, возлагается на арендатора.
<...> предприниматель К.И.А. и ООО "Клиника "Неврология для всех" заключили договор субаренды нежилого помещения, по которому субарендатору было передано нежилое помещение по адресу: г. Омск, <...>, общей площадью <...> кв. м. Впоследствии стороны перезаключали договор <...>, <...>, <...>.
Кроме того, <...> ИП К.И.А. заключил договор субаренды с ООО "Шаг вперед", по которому субарендатору переданы нежилые помещения по адресу г. Омск, ул. <...> кв. м на срок до <...>.
Вместе с тем, ни арендатор ИП К.И.А., ни сударендаторы ООО "Клиника "Неврология для всех" и ООО "Шаг вперед" не оплачивали в полном объеме расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В данной связи указание в договоре аренды об обязанности арендатора нести расходы по содержанию общего имущества не лишает истца права обратиться с иском о взыскании образовавшейся задолженности к собственнику нежилого помещения и с учетом требований, установленных названными выше нормами Жилищного кодекса РФ и ст. 210 Гражданского кодекса РФ, не освобождает собственника помещений от несения таких расходов.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при расчете задолженности не были учтены понесенные субарендаторами ООО "Клиника "Неврология для всех" и ООО "Шаг вперед" расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, к которым, по мнению заявителя, относятся расходы за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, изготовление и монтаж оконных конструкций, по проведению профилактических испытаний и измерений электрооборудования, подлежат отклонению за необоснованностью.
Согласно пункту 11 названных выше Правил содержание общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, и другие виды работ.
В соответствии с п. 7 названных Правил в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно- распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Исходя из положений ст. 154, 158 Жилищного кодекса РФ и пунктов 7, 11 Правил, внесенная по договору от <...>, заключенному между ООО "Клиника "Неврология для всех" и ООО "УК "Жилищник-8", за период с мая 2012 года по март 2013 года плата в сумме <...> руб. <...> коп. за установку и эксплуатацию рекламных конструкции является платой за использование общего имущества многоквартирного дома, а не за его содержание.
В соответствии с пунктами 15, 19 названных Правил в состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не входят содержание и ремонт дверей и окон, расположенных внутри жилого и нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений. В данной связи понесенные ООО "Клиника "Неврология для всех" расходы за изготовление и монтаж оконных конструкций внутри нежилого помещения, принадлежащего Б.В.Р., уплаченные ООО "Евроокно-Гарант" в сумме <...> руб. <...> коп., также правомерно не отнесены судом к расходам по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
По указанным основаниям не может быть принята во внимание ссылка в апелляционной жалобе на то, что арендатор ИП К.И.А. в 2011 году самостоятельно выполнил работы по текущему ремонту фасада и внутридомового инженерного оборудования на сумму <...> руб., так как согласно представленному стороной ответчика акту выполненных работ от <...> в стоимость работ были включены работы по ремонту наружных откосов окон, наружных откосов дверных проемов, ремонту входного крыльца, монтаж и устройство вентиляционной системы, что не относится к содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Кроме того, иных доказательств, подтверждающих выполнение индивидуальным предпринимателем К.И.А. указанных в акте работ и фактическое несение им расходов по выполнению этих работ, за исключением названного акта, подписанного только ИП К.И.А.. и Б.В.Р., ответчиком суду не представлено.
Применительно к положениям ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как пояснила представитель ответчика И.А.Л. в суде апелляционной инстанции, работы по проведению профилактических испытаний и измерений электрооборудования ООО "СОМ-Делсот" проводило внутри помещения, находящегося в субаренде ООО "Клиника "Неврология для всех", до ввода системы электроснабжения в нежилое помещение, в связи с чем оплата данных работ в сумме 8805 руб. не может быть отнесена к расходам по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
С учетом представленного истцом уточненного расчета исковых требований из суммы задолженности были исключены уплаченные ООО "Клиника "Неврология для всех" денежные средства ООО "УК "Жилищник-8" за техническое обслуживание нежилых помещений площадью 76 кв. м за период 2010 - март 2013 года в сумме <...> руб. <...> коп. и за вывоз твердых бытовых отходов, в том числе за содержание контейнерной площадки, за указанный период иной организации ООО "Чистый двор" в сумме <...> руб. <...> коп. В данной связи доводы апелляционной жалобы о том, что оплата за услуги по вывозу твердых бытовых отходов, произведенная субарендатором ООО "Клиника "Неврология для всех", не была учтена при определении подлежащей взысканию с ответчика задолженности, являются не состоятельными.
Доводы заявителя о том, что большая часть услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома истцом не оказывалась, судом проверены и своего подтверждения не нашли.
Как следует из представленных истцом доказательств: отчетов о доходах и расходах управляющей организации по содержанию и текущему ремонту на жилом <...>, актов приемки жилого дома и придомовой территории, подготовленных к весенне-летнему сезону, журнала заявок, показаний свидетеля С.В.А., в спорный период истцом оказывались услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Представленные истцом доказательства отвечают требованиям, установленным ст. ст. 55, 58 Гражданского процессуального кодекса РФ, и обоснованно приняты судом. Доказательств, опровергающих доводы истца, ни ответчиком, ни его представителем суду представлено не было.
Кроме того, в связи с неоказанием услуг управляющей организацией по уборке лестничных клеток, уборки технического этажа, чердака, технического подвала, дератизации, дезинфекции, уборке земельного участка, уходу за зелеными насаждениями в 2010-2012 годах, а также по организации для накопления ртутьсодержащих ламп, уборки помещений общего пользования и организации работ по предоставлению коммунальных услуг в 2013 году, указанные расходы в общей сумме <...> руб. <...> коп. были исключены истцом из общей суммы задолженности, подлежащей взысканию с ответчика.
Дополнительное несение субарендаторами ООО "Клиника "Неврология для всех" и ООО "Шаг вперед" расходов по оплате услуг по уборке прилегающей территории и содержанию систем водоснабжения и канализации, расположенных внутри нежилого помещения, не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Доводы автора апелляционной жалобы о том, что в тариф за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома включены услуги за аварийное обслуживание внутридомового газового оборудования в размере <...> руб. и <...> руб. за 1 кв. м, которые истец не оказывал, своего подтверждения не нашли.
Согласно перечню услуг, предоставляемых за счет платежей населения по установленным ценам и тарифам на техническое обслуживание, подписанному сторонами по договору на управление многоквартирным домом - представителем собственников помещений многоквартирного <...> в г. Омске и ООО "УК "Жилищник-8", управляющая компания оказывает услуги по техническому обслуживанию внутридомовых сетей и устройств, за исключением газоснабжения.
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 26 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)