Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Власовой М.Г., Малышевой Н.Н., при участии от товарищества собственников жилья "Омега" Зайцева В.В. (доверенность от 15.06.2012), рассмотрев 14.10.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Омега" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.04.2014 (судья Судас Н.Е.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 (судьи Несмиян С.И., Смирнова Я.Г., Попова Н.М.) по делу N А56-3094/2014,
установил:
Товарищество собственников жилья "Омега", место нахождения: 194295, Санкт-Петербург, пр. Художников, д. 20, корп. 1, ОГРН 5067847017574, ИНН 7802354864 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Выборгского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 194156, Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 24/9, ОГРН 1027801576219, ИНН 7802109446 (далее - Учреждение), о взыскании 2 544 817 руб. 29 коп. задолженности по договорам управления многоквартирными домами, расположенными в Санкт-Петербурге по адресам: пр. Художников, д. 20 корп. 1, ул. Ивана Фомина, д. 5, корп. 1 и 2 (далее - Дома), в том числе 415 812 руб. 85 коп. по договору от 18.10.2006 N 44/06, 1 096 784 руб. 71 коп. по договору от 28.03.2007 N 49/07, 277 038 руб. 32 коп. по договору от 02.04.2009 N 32/09-Т и 755 181 руб. 41 коп. по договору от 01.02.2010 N 32/10-Т (далее - договоры).
Решением от 03.04.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.06.2014, в иске отказано.
В кассационной жалобе ТСЖ, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит указанные решение и постановление отменить, иск удовлетворить. Как утверждает податель жалобы, суды не исследовали условия договоров, возлагающих, по его мнению, обязанность уплачивать платежи за содержание Домов именно на Учреждение. ТСЖ не располагает сведениями о размере задолженности нанимателей спорных помещений и не имеет правовых оснований самостоятельно взыскивать с них задолженность.
В судебном заседании представитель ТСЖ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Учреждение надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ТСЖ (исполнитель) и Учреждение (заказчик) заключили договоры, по условиям которых исполнитель обязался по заданию заказчика обеспечить содержание и ремонт общего имущества Домов, в которых расположены жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, предоставление в указанные помещения коммунальных услуг, а заказчик - возместить расходы исполнителя на выполнение данного поручения.
Задолженность Учреждения за услуги, оказанные по договорам за период с 01.01.2006 по 31.12.2011, составила 2 544 817 руб. 29 коп.
Ссылаясь на наличие в Домах принадлежащих Санкт-Петербургу квартир и на обязанность Учреждения участвовать в содержании общедомового имущества и оплачивать коммунальные услуги, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, приняв во внимание то, что наниматели жилых помещений Домов, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, обязаны вносить плату за работы и услуги, выполняемые ТСЖ, а собственник несет бремя содержания жилых помещений только до их заселения в установленном порядке, в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции согласился с таким решением.
Суд кассационной инстанции также не усматривает оснований для вынесения по делу иного решения.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Вместе с тем в силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) наниматели жилого помещения по договору социального найма и по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения таких договоров обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1). До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (часть 3).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 ЖК РФ).
Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи.
Таким образом, плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные услуги вносят управляющей организации не собственники, а наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных жилых домах. Собственники же несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Из материалов дела следует, что управление Домами осуществляется непосредственно ТСЖ, которое по отношению к собственникам и нанимателям жилых помещений в части надлежащего содержания общего имущества Домов, а также предоставления коммунальных услуг является по своей сути управляющей организацией.
По настоящему делу ТСЖ заявило требования о взыскании только задолженности, образовавшейся в связи с неоплатой нанимателями помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, услуг по обслуживанию Домов и коммунальных, которые были оказаны истцом как организацией, управляющей Домами. Однако указанная задолженность в силу приведенных норм права не может быть взыскана с Учреждения.
Жилищное законодательство прямо устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. При этом приведенные нормы в случае управления домом товариществом собственников жилья не предусматривают возможности возложения бремени содержания жилых помещений, принадлежащих собственникам, но находящихся в пользовании у нанимателей по договору социального найма, на собственников. Требование о взыскании названных расходов с Учреждения направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что недопустимо.
Ссылка ТСЖ на условия договоров, возлагающих обязанность по уплате спорных платежей на Учреждение, подлежит отклонению как не соответствующая материалам дела.
Так, пунктом 3.1.1 договора от 18.10.2006 N 44/06 прямо предусмотрена обязанность нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений жилищного фонда Санкт-Петербурга в многоквартирном доме вносить плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения управляющей организации.
Пунктами 3.1 и 3.2 договоров от 28.03.2007 N 49/07, от 02.04.2009 N 32/09-Т и от 01.02.2010 N 32/10-Т установлена обязанность заказчика вносить плату за работы и услуги по управлению Домами, содержанию и текущему ремонту их общего имущества только в отношении пустующих помещений и обеспечивать перечисление таких платежей нанимателей жилых помещений.
Согласно положениям названных пунктов если плата для нанимателей установлена в меньшем размере, заказчик обязан уплатить за них только разницу между этой платой и суммой начислений за содержание и текущий ремонт общего имущества Домов, предъявленной нанимателям и собственникам жилых помещений.
Доказательств того, что взыскиваемые суммы представляют собой такую разницу, ТСЖ не представило. Обязанность заказчика погасить исполнителю задолженность нанимателей в случае неуплаты ими платежей вообще договорами не установлена.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов по основаниям, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.04.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 по делу N А56-3094/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Омега" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
М.Г.ВЛАСОВА
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 14.10.2014 ПО ДЕЛУ N А56-3094/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. по делу N А56-3094/2014
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Власовой М.Г., Малышевой Н.Н., при участии от товарищества собственников жилья "Омега" Зайцева В.В. (доверенность от 15.06.2012), рассмотрев 14.10.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Омега" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.04.2014 (судья Судас Н.Е.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 (судьи Несмиян С.И., Смирнова Я.Г., Попова Н.М.) по делу N А56-3094/2014,
установил:
Товарищество собственников жилья "Омега", место нахождения: 194295, Санкт-Петербург, пр. Художников, д. 20, корп. 1, ОГРН 5067847017574, ИНН 7802354864 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Выборгского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 194156, Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 24/9, ОГРН 1027801576219, ИНН 7802109446 (далее - Учреждение), о взыскании 2 544 817 руб. 29 коп. задолженности по договорам управления многоквартирными домами, расположенными в Санкт-Петербурге по адресам: пр. Художников, д. 20 корп. 1, ул. Ивана Фомина, д. 5, корп. 1 и 2 (далее - Дома), в том числе 415 812 руб. 85 коп. по договору от 18.10.2006 N 44/06, 1 096 784 руб. 71 коп. по договору от 28.03.2007 N 49/07, 277 038 руб. 32 коп. по договору от 02.04.2009 N 32/09-Т и 755 181 руб. 41 коп. по договору от 01.02.2010 N 32/10-Т (далее - договоры).
Решением от 03.04.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.06.2014, в иске отказано.
В кассационной жалобе ТСЖ, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит указанные решение и постановление отменить, иск удовлетворить. Как утверждает податель жалобы, суды не исследовали условия договоров, возлагающих, по его мнению, обязанность уплачивать платежи за содержание Домов именно на Учреждение. ТСЖ не располагает сведениями о размере задолженности нанимателей спорных помещений и не имеет правовых оснований самостоятельно взыскивать с них задолженность.
В судебном заседании представитель ТСЖ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Учреждение надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ТСЖ (исполнитель) и Учреждение (заказчик) заключили договоры, по условиям которых исполнитель обязался по заданию заказчика обеспечить содержание и ремонт общего имущества Домов, в которых расположены жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, предоставление в указанные помещения коммунальных услуг, а заказчик - возместить расходы исполнителя на выполнение данного поручения.
Задолженность Учреждения за услуги, оказанные по договорам за период с 01.01.2006 по 31.12.2011, составила 2 544 817 руб. 29 коп.
Ссылаясь на наличие в Домах принадлежащих Санкт-Петербургу квартир и на обязанность Учреждения участвовать в содержании общедомового имущества и оплачивать коммунальные услуги, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, приняв во внимание то, что наниматели жилых помещений Домов, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, обязаны вносить плату за работы и услуги, выполняемые ТСЖ, а собственник несет бремя содержания жилых помещений только до их заселения в установленном порядке, в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции согласился с таким решением.
Суд кассационной инстанции также не усматривает оснований для вынесения по делу иного решения.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Вместе с тем в силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) наниматели жилого помещения по договору социального найма и по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения таких договоров обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1). До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (часть 3).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 ЖК РФ).
Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи.
Таким образом, плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные услуги вносят управляющей организации не собственники, а наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных жилых домах. Собственники же несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Из материалов дела следует, что управление Домами осуществляется непосредственно ТСЖ, которое по отношению к собственникам и нанимателям жилых помещений в части надлежащего содержания общего имущества Домов, а также предоставления коммунальных услуг является по своей сути управляющей организацией.
По настоящему делу ТСЖ заявило требования о взыскании только задолженности, образовавшейся в связи с неоплатой нанимателями помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, услуг по обслуживанию Домов и коммунальных, которые были оказаны истцом как организацией, управляющей Домами. Однако указанная задолженность в силу приведенных норм права не может быть взыскана с Учреждения.
Жилищное законодательство прямо устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. При этом приведенные нормы в случае управления домом товариществом собственников жилья не предусматривают возможности возложения бремени содержания жилых помещений, принадлежащих собственникам, но находящихся в пользовании у нанимателей по договору социального найма, на собственников. Требование о взыскании названных расходов с Учреждения направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что недопустимо.
Ссылка ТСЖ на условия договоров, возлагающих обязанность по уплате спорных платежей на Учреждение, подлежит отклонению как не соответствующая материалам дела.
Так, пунктом 3.1.1 договора от 18.10.2006 N 44/06 прямо предусмотрена обязанность нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений жилищного фонда Санкт-Петербурга в многоквартирном доме вносить плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения управляющей организации.
Пунктами 3.1 и 3.2 договоров от 28.03.2007 N 49/07, от 02.04.2009 N 32/09-Т и от 01.02.2010 N 32/10-Т установлена обязанность заказчика вносить плату за работы и услуги по управлению Домами, содержанию и текущему ремонту их общего имущества только в отношении пустующих помещений и обеспечивать перечисление таких платежей нанимателей жилых помещений.
Согласно положениям названных пунктов если плата для нанимателей установлена в меньшем размере, заказчик обязан уплатить за них только разницу между этой платой и суммой начислений за содержание и текущий ремонт общего имущества Домов, предъявленной нанимателям и собственникам жилых помещений.
Доказательств того, что взыскиваемые суммы представляют собой такую разницу, ТСЖ не представило. Обязанность заказчика погасить исполнителю задолженность нанимателей в случае неуплаты ими платежей вообще договорами не установлена.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов по основаниям, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.04.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 по делу N А56-3094/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Омега" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
М.Г.ВЛАСОВА
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)