Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: В предоставлении земельного участка было отказано по причине его нахождения в границах красных линий.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
В суде первой инстанции слушал дело судья Якимова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе
председательствующего Кустовой С.И.
судей Дорожко С.И., Масловой Т.В.
при секретаре Ч.
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 декабря 2014 года гражданское дело по исковому заявлению С. к Администрации г. Хабаровска о признании права на приобретение земельного участка в собственность
по апелляционной жалобе представителя администрации г. Хабаровска Д., действующего по доверенности на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 19 сентября 2014 г.
заслушав доклад судьи Масловой Т.В., пояснения представителя истца Н., действующего по доверенности, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г. Хабаровска о признании права на приобретение земельного участка в собственность, обязании администрации г. Хабаровска оформить документы на предоставление земельного участка в собственность и заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью 1 174 кв. м. В обоснование заявленных требований указав, что является собственником жилого дома <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ. Принадлежащий объект недвижимости состоит из основной части ДД.ММ.ГГГГ постройки и пристройки ДД.ММ.ГГГГ., расположенных на земельном участке площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N. На данном земельном участке расположен гараж, площадью 27,5 кв. м. В предоставлении земельного участка в собственность отказано по причине нахождения земельного участка в границах "красных линий".
Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 19.09.2014 года исковые требования С. удовлетворены в полном объеме. Судом постановлено.
Признать за С. право на предоставление в собственность за плату земельного участка площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>.
Обязать Администрацию г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>, с С.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель администрации г. Хабаровска Д. просила решение суда отменить, как ограничивающее права собственника земельного участка, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы ссылаясь на нецелевое использование истцом земельного участка и жилого дома, указав, что на спорном земельном участке, который был предоставлен истцу по договору аренды под индивидуальный жилой дом, размещено кафе и автомастерская, которые являются самовольными объектами. Жилого дома N, который принадлежит истцу на праве собственности, нет. При продаже земельного участка целевым использованием которого является индивидуальный жилой дом, цена такого участка будет в несколько раз ниже, чем земельного участка, используемого для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
В возражениях по доводам апелляционной жалобы представитель истца Н. просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца Н., судебная коллегия приходит к следующему.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 11.1, 27, 28, п. 1 ст. 35, ст. *** Земельного кодекса РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, пришел к выводу о том, что допущенное нецелевое использование земельного участка не может ограничивать право собственника расположенных на нем строений, на приобретение земельного участка в собственность в соответствии с разрешенным использованием, при отсутствии сведений о принятии уполномоченным органом мер, направленных на изъятие спорного земельного участка. Обязав Администрацию г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка с С.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда лишь в части, а именно о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании права на приобретение земельного участка. С выводами суда в части возложения обязанности на Администрацию г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка с С. судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела на праве собственности С. принадлежит жилой дом <адрес> общей площадью <данные изъяты> гараж, площадью <данные изъяты>.
Земельный участок, N, площадью 1174 кв. м, расположенным по указанному выше адресу поставлен на государственный кадастровый учет по категории- "Земли населенных пунктов, с разрешенным использованием "под индивидуальный жилой дом" и был предоставлен С. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ., сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
На земельном участке фактически расположено здание, используемое под кафе "Дежавю" и пункт автоуслуг (кузовные работы), что следует из акта Департамента муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ.
В пункте 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ выделено по их целевому назначению семь категорий земель, в том числе земли населенных пунктов, которые в силу п. 2 данной статьи используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан (часть 5).
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи (часть 6).
В данном случае, земельный участок с кадастровым номером N входит в территориальную зону "Зона центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня".
В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", утвержденными решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ. N зона центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня входит в зону "общественно-деловые зоны"- Ц-N (п. 8.1, п. 8.1.5).
Территориальная зона выделена для обеспечения правовых условий формирования местных (локальных) центров с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций районного уровня, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения. В данной зоне могут быть размещены объекты федерального, регионального и местного значения.
В п. 5 Правил приведен перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в ходящих в территориальную зону центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня Ц-2, в состав которых входят здания смешанного использования: с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения; объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания.
Таким образом, допущенное истцом нецелевое использование земельного участка не может ограничивать установленное законом право собственника расположенных на нем строений на приобретение земельного участка в собственность.
Частью 1 статьи 17 ЖК РФ определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).
Факт использования собственником С. жилого помещения не по целевому назначению подтвержден доказательствами по делу.
В силу ч. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В силу ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (часть 4 статьи 23 ЖК РФ).
Учитывая указанные выше обстоятельства и нормы права, целевое назначение арендованного истцом земельного участка предусматривает возможность использования на арендованном земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности С. жилого дома и гаража в качестве объектов общественного питания кафе "Дежавю" и пункта автоуслуг. Однако, собственником должна быть соблюдена процедура изменения статуса жилого помещения в нежилое.
Поскольку истец С. процедуру перевода жилого помещения в нежилое не произвел, осуществляет использование жилого дома по <адрес> не в соответствии с его назначением, а земельным законодательством определены разные порядки приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения (ст. 36 ЖК РФ), для строительства и целей, не связанных со строительством (ст. ст. 30, 34) у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на администрацию г. Хабаровска оформить документы и заключить договор купли-продажи в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
На основании п. 4 ст. 330 ГПК РФ решение суда в части возложения на Администрацию г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка с С. судебная коллегия находит подлежащим отмене, с вынесением нового решения об отказе С. в удовлетворении указанных исковых требований.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 19 сентября 2014 года оставить отменить в части исковых требований об обязании Администрации г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка, вынести в данной части новое решение.
Отказать С. в удовлетворении исковых требований об обязании Администрации г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации г. Хабаровска Д. - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.КУСТОВА
Судьи
С.И.ДОРОЖКО
Т.В.МАСЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 03.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7640/2014
Требование: 1) О признании права на приобретение земельного участка в собственность; 2) Об обязании оформить документы на предоставление участка в собственность и заключить договор купли-продажи.Разделы:
Перевод жилого помещения в нежилое; Жилищное право; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: В предоставлении земельного участка было отказано по причине его нахождения в границах красных линий.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. по делу N 33-7640/2014
В суде первой инстанции слушал дело судья Якимова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе
председательствующего Кустовой С.И.
судей Дорожко С.И., Масловой Т.В.
при секретаре Ч.
рассмотрев в открытом судебном заседании 03 декабря 2014 года гражданское дело по исковому заявлению С. к Администрации г. Хабаровска о признании права на приобретение земельного участка в собственность
по апелляционной жалобе представителя администрации г. Хабаровска Д., действующего по доверенности на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 19 сентября 2014 г.
заслушав доклад судьи Масловой Т.В., пояснения представителя истца Н., действующего по доверенности, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г. Хабаровска о признании права на приобретение земельного участка в собственность, обязании администрации г. Хабаровска оформить документы на предоставление земельного участка в собственность и заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью 1 174 кв. м. В обоснование заявленных требований указав, что является собственником жилого дома <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ. Принадлежащий объект недвижимости состоит из основной части ДД.ММ.ГГГГ постройки и пристройки ДД.ММ.ГГГГ., расположенных на земельном участке площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N. На данном земельном участке расположен гараж, площадью 27,5 кв. м. В предоставлении земельного участка в собственность отказано по причине нахождения земельного участка в границах "красных линий".
Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 19.09.2014 года исковые требования С. удовлетворены в полном объеме. Судом постановлено.
Признать за С. право на предоставление в собственность за плату земельного участка площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>.
Обязать Администрацию г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>, с С.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель администрации г. Хабаровска Д. просила решение суда отменить, как ограничивающее права собственника земельного участка, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы ссылаясь на нецелевое использование истцом земельного участка и жилого дома, указав, что на спорном земельном участке, который был предоставлен истцу по договору аренды под индивидуальный жилой дом, размещено кафе и автомастерская, которые являются самовольными объектами. Жилого дома N, который принадлежит истцу на праве собственности, нет. При продаже земельного участка целевым использованием которого является индивидуальный жилой дом, цена такого участка будет в несколько раз ниже, чем земельного участка, используемого для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
В возражениях по доводам апелляционной жалобы представитель истца Н. просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца Н., судебная коллегия приходит к следующему.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 11.1, 27, 28, п. 1 ст. 35, ст. *** Земельного кодекса РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, пришел к выводу о том, что допущенное нецелевое использование земельного участка не может ограничивать право собственника расположенных на нем строений, на приобретение земельного участка в собственность в соответствии с разрешенным использованием, при отсутствии сведений о принятии уполномоченным органом мер, направленных на изъятие спорного земельного участка. Обязав Администрацию г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка с С.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда лишь в части, а именно о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании права на приобретение земельного участка. С выводами суда в части возложения обязанности на Администрацию г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка с С. судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела на праве собственности С. принадлежит жилой дом <адрес> общей площадью <данные изъяты> гараж, площадью <данные изъяты>.
Земельный участок, N, площадью 1174 кв. м, расположенным по указанному выше адресу поставлен на государственный кадастровый учет по категории- "Земли населенных пунктов, с разрешенным использованием "под индивидуальный жилой дом" и был предоставлен С. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ., сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
На земельном участке фактически расположено здание, используемое под кафе "Дежавю" и пункт автоуслуг (кузовные работы), что следует из акта Департамента муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ.
В пункте 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ выделено по их целевому назначению семь категорий земель, в том числе земли населенных пунктов, которые в силу п. 2 данной статьи используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан (часть 5).
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи (часть 6).
В данном случае, земельный участок с кадастровым номером N входит в территориальную зону "Зона центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня".
В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", утвержденными решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ. N зона центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня входит в зону "общественно-деловые зоны"- Ц-N (п. 8.1, п. 8.1.5).
Территориальная зона выделена для обеспечения правовых условий формирования местных (локальных) центров с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций районного уровня, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения. В данной зоне могут быть размещены объекты федерального, регионального и местного значения.
В п. 5 Правил приведен перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в ходящих в территориальную зону центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня Ц-2, в состав которых входят здания смешанного использования: с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения; объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания.
Таким образом, допущенное истцом нецелевое использование земельного участка не может ограничивать установленное законом право собственника расположенных на нем строений на приобретение земельного участка в собственность.
Частью 1 статьи 17 ЖК РФ определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).
Факт использования собственником С. жилого помещения не по целевому назначению подтвержден доказательствами по делу.
В силу ч. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В силу ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (часть 4 статьи 23 ЖК РФ).
Учитывая указанные выше обстоятельства и нормы права, целевое назначение арендованного истцом земельного участка предусматривает возможность использования на арендованном земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности С. жилого дома и гаража в качестве объектов общественного питания кафе "Дежавю" и пункта автоуслуг. Однако, собственником должна быть соблюдена процедура изменения статуса жилого помещения в нежилое.
Поскольку истец С. процедуру перевода жилого помещения в нежилое не произвел, осуществляет использование жилого дома по <адрес> не в соответствии с его назначением, а земельным законодательством определены разные порядки приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения (ст. 36 ЖК РФ), для строительства и целей, не связанных со строительством (ст. ст. 30, 34) у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на администрацию г. Хабаровска оформить документы и заключить договор купли-продажи в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
На основании п. 4 ст. 330 ГПК РФ решение суда в части возложения на Администрацию г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка с С. судебная коллегия находит подлежащим отмене, с вынесением нового решения об отказе С. в удовлетворении указанных исковых требований.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 19 сентября 2014 года оставить отменить в части исковых требований об обязании Администрации г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка, вынести в данной части новое решение.
Отказать С. в удовлетворении исковых требований об обязании Администрации г. Хабаровска в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда оформить необходимые документы и заключить договор купли-продажи земельного участка
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации г. Хабаровска Д. - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.КУСТОВА
Судьи
С.И.ДОРОЖКО
Т.В.МАСЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)