Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Натали"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2013 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-8002/2013
по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, (ОГРН 1066315051824; ИНН 6315800964), к обществу с ограниченной ответственностью "Натали", г. Самара, (ОГРН 1026301416877; ИНН 6317001565) о взыскании 1 331 628 руб. и расторжении договора аренды,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Натали" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 18.09.2006 по 31.05.2012 в размере 347 871 руб. 62 коп., пеней за период с 03.03.2002 по 31.05.2012 в размере 983 756 руб. 78 коп., о расторжении договора от 12.02.2002 N 010610з аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская/ул. Л.Толстого, 74/66, площадью 73,37 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0511001:0517.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013, иск в части взыскания задолженности и пеней удовлетворен в полном объеме. Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 12.02.2002 N 014061з оставлены без рассмотрения.
В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить, мотивируя неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель жалобы указывает, что ответчик, как собственник помещения в многоквартирном жилом доме, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации является собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом, и не может быть одновременно арендатором этого же земельного участка, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имелось.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы города Самары от 13.07.2001 N 1089 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 12.02.2002 N 010610з аренды земельного участка площадью 73,37 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская/ул. Л.Толстого, 74/66, встроенное нежилое помещение, используемое под магазин, сроком с 13.07.2001 по 12.06.2002.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Разделом 4 договора предусмотрено, что арендная плата в размере, определяемом в соответствии с приложением N 3 к договору, вносится ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца.
Пунктом 4.3 договора стороны согласовали условие об изменении арендной платы, в соответствии с которым арендная плата может пересматриваться в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от 17.12.2010 земельный участок площадью 73,37 кв. м поставлен на кадастровый учет 07.12.2005.
Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, с 01.07.2006 полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, наделен истец.
Ссылаясь на то, что ответчик по истечении срока действия договора продолжал пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок, однако в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, ответчик не исполнял обязанности по внесению арендной платы за период с 18.09.2006 по 31.05.2012, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам и пеней, судебные инстанции, руководствуясь положениями статей 606, 614, 621, 424, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 22 Земельного кодекса Российской Федерации, проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, исходили из того, что ответчик не представил доказательства погашения задолженности, а также доказательств прекращения договора аренды и возврата земельного участка арендодателю.
Вместе с тем, судами не принято во внимание следующее.
Из представленной в материалы дела выписки из реестра от 02.04.2007 N РИ-07358гп, выданной Самарским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" и технического паспорта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Галактионовская/ул. Л.Толстого, 74/66, следует, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, находится в цокольном этаже здания многоквартирного жилого дома.
Указанное свидетельствует о том, что нежилое помещение ответчика не имеет самостоятельного назначения, поскольку имеет отношение к жилому дому в смысле положений Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 66 того же Постановления разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Однако, при разрешении спора, судебные инстанции не исследовали вопрос о том, поставлен ли на государственный кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом.
Выводы судов о наличии задолженности по оплате арендных платежей за пользование земельным участком сделаны при неполно исследованных и установленных обстоятельствах дела, без учета того, что спорный земельный участок находится под многоквартирным жилым домом.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе формирование земельного участка для эксплуатации данного дома, перешел ли земельный участок, на котором расположено принадлежащее ответчику помещение, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 по делу N А55-8002/2013 отменить, данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 10.02.2014 ПО ДЕЛУ N А55-8002/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2014 г. по делу N А55-8002/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Натали"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2013 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-8002/2013
по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, (ОГРН 1066315051824; ИНН 6315800964), к обществу с ограниченной ответственностью "Натали", г. Самара, (ОГРН 1026301416877; ИНН 6317001565) о взыскании 1 331 628 руб. и расторжении договора аренды,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Натали" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 18.09.2006 по 31.05.2012 в размере 347 871 руб. 62 коп., пеней за период с 03.03.2002 по 31.05.2012 в размере 983 756 руб. 78 коп., о расторжении договора от 12.02.2002 N 010610з аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская/ул. Л.Толстого, 74/66, площадью 73,37 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0511001:0517.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013, иск в части взыскания задолженности и пеней удовлетворен в полном объеме. Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 12.02.2002 N 014061з оставлены без рассмотрения.
В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить, мотивируя неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель жалобы указывает, что ответчик, как собственник помещения в многоквартирном жилом доме, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации является собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом, и не может быть одновременно арендатором этого же земельного участка, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имелось.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы города Самары от 13.07.2001 N 1089 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 12.02.2002 N 010610з аренды земельного участка площадью 73,37 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская/ул. Л.Толстого, 74/66, встроенное нежилое помещение, используемое под магазин, сроком с 13.07.2001 по 12.06.2002.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Разделом 4 договора предусмотрено, что арендная плата в размере, определяемом в соответствии с приложением N 3 к договору, вносится ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца.
Пунктом 4.3 договора стороны согласовали условие об изменении арендной платы, в соответствии с которым арендная плата может пересматриваться в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от 17.12.2010 земельный участок площадью 73,37 кв. м поставлен на кадастровый учет 07.12.2005.
Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, с 01.07.2006 полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, наделен истец.
Ссылаясь на то, что ответчик по истечении срока действия договора продолжал пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок, однако в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, ответчик не исполнял обязанности по внесению арендной платы за период с 18.09.2006 по 31.05.2012, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам и пеней, судебные инстанции, руководствуясь положениями статей 606, 614, 621, 424, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 22 Земельного кодекса Российской Федерации, проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, исходили из того, что ответчик не представил доказательства погашения задолженности, а также доказательств прекращения договора аренды и возврата земельного участка арендодателю.
Вместе с тем, судами не принято во внимание следующее.
Из представленной в материалы дела выписки из реестра от 02.04.2007 N РИ-07358гп, выданной Самарским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" и технического паспорта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Галактионовская/ул. Л.Толстого, 74/66, следует, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, находится в цокольном этаже здания многоквартирного жилого дома.
Указанное свидетельствует о том, что нежилое помещение ответчика не имеет самостоятельного назначения, поскольку имеет отношение к жилому дому в смысле положений Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 66 того же Постановления разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Однако, при разрешении спора, судебные инстанции не исследовали вопрос о том, поставлен ли на государственный кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом.
Выводы судов о наличии задолженности по оплате арендных платежей за пользование земельным участком сделаны при неполно исследованных и установленных обстоятельствах дела, без учета того, что спорный земельный участок находится под многоквартирным жилым домом.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе формирование земельного участка для эксплуатации данного дома, перешел ли земельный участок, на котором расположено принадлежащее ответчику помещение, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 07.08.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 по делу N А55-8002/2013 отменить, данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)