Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 января 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гетмановой Т.С.
судей Михайловой А.И., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Самстрой": Куров В.В., представитель по доверенности от 26.06.2014;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Самстрой"
на решение от 29.10.2014
по делу N А16-806/2014
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Яниной С.В.
по иску товарищества собственников жилья "40 лет Победы 6" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1107901001592, ИНН 7901537280)
к обществу с ограниченной ответственностью "Самстрой" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1097901001494, ИНН 7901535438)
о 84 875,25 рублей
установил:
Товарищество собственников жилья "40 лет Победы 6" (далее - ТСЖ "40 лет Победы 6", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с требованием о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Самстрой" (далее - ООО "Самстрой", общество) суммы в размере 84 875,25 рублей.
Указанную сумму составляет: задолженность за оказанные услуги, образовавшиеся в период с ноября 2010 года по апрель 2014 года в размере 69 975,55 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 14 899,70 рублей.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил свои требования, просил взыскать основной долг за период с июня 2012 года по апрель 2014 года в размере 72 682,91 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с апреля 2012 года по 15.10.2014.
Указанные уточнения приняты судом к рассмотрению.
Решением от 29.10.2014 иск удовлетворен частично.
С товарищества в пользу общества взыскано 47 096,67 руб., из которых: расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома по состоянию на 30.04.2014 в сумме 39 938,53 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.08.2012 по 15.10.2014 в размере 4 933,27 руб.; судебные расходы на получение выписок из ЕГРП и ЕГРЮЛ - 430 рублей; возмещение расходов на оплату государственной пошлины по иску1 794,87 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказано.
ООО "Самстрой" в апелляционной жалобе просит решение от 29.10.2014 изменить, в иске полностью отказать.
По мнению апеллянта за период с марта 2012 г. по март 2013 г. стоимость содержания общего имущества должна рассчитываться исходя из расчета 4 руб. за 1 кв. м, а за период с апреля 2013 г. по апрель 2014 г. - 4,32 руб. за 1 кв. м.
Кроме того, из заявленных истцом требований надлежит исключить стоимость потерь тепловой энергии за период с мая 2012 г. по январь 2013 г. в размере 7 859,85 рублей.
ТСЖ "40 лет Победы 6" в отзыве с доводами жалобы не согласилось, полагало их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а оспариваемый судебный акт оставлению без изменений.
Истцом заявлено ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме. Не возражал против удовлетворения ходатайства истца о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
С учетом установленного, жалоба рассматривается по правилам ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "Самстрой" на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 926,2 кв. м, цокольный этаж, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. 40 лет Победы, д. 6, кадастровый номер 79-79-01/036/2010-392, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 79-АА 019754 от 13.12.2010 года.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о регистрации 79-79-01/036/2010-392.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), протоколом общего собрания собственников жилых помещений спорного дома 17.10.2010 выбрана форма управления - создание товарищества собственников жилья.
ООО "Самстрой" является членом ТСЖ как в силу требований ЖК РФ, так и на основании заявления от 18.10.2010 (том 1 л.д. 96).
Согласно протоколам от 17.10.2010, от 10.03.2012, от 06.04.2013, от 06.05.2014 установлена плата за содержание общего имущества: до 06.04.2013 в размере 6 руб. /кв. м, с апреля 2013 г. до мая 2014 г. - 8 руб. /кв. м, с мая 2014 г. - 9 руб. /кв. м.
В связи с невнесением ответчиком платы за содержание общего имущества на стороне ответчика образовалась задолженность.
Истец своими уведомлениями (претензиями) от 25.09.2013, от 14.03.2014 обратился к ответчику с требованием оплатить задолженность в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомлений.
Оставление указанных претензий без внимания и удовлетворения послужило основанием для обращения Товарищества с настоящими требованиями в суд.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 210 ГК РФ, статьей 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Частью 3 статьи 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Из материалов дела следует, что помещения цокольного этажа жилого дома по ул. 40 лет Победы, 6 NN 4-5 общей площадью 29,2 кв. м, и NN 11-13 общей площадью 25,4 кв. м фактически используются ТСЖ и жильцами многоквартирного жилого дома.
Вместе с тем, данные помещения (54,6 кв. м) не исключены из расчета исковых требований, поскольку не соблюден порядок передачи помещений в общую собственность.
В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.
В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16030/13 от 25.02.2014).
Подпунктом "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), установлено, что в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Согласно пункту 7 Правил в состав общего имущества включается, в том числе, внутридомовая система электроснабжения, к которой относится электрощиты, соответственно помещение, в которой расположена электрощитовая, предназначено для обслуживания более чем одного собственника помещения.
Помещение NN 11-13 общей площадью 25,4 кв. м с момента образования ТСЖ используется жильцами многоквартирного дома (акт от 01.09.2014; том -1, л.д. 107).
А в помещениях N 3в,4-6, общей площадью 29,2 кв. м с момента образования ТСЖ расположена электрощитовая (акт от 01.09.2014).
Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о необходимости перерасчета, подлежащей уплате суммы расходов на содержание общего имущества, начиная с ноября 2010 года.
До 23.07.2013 для расчета ежемесячной платы на содержание общего имущества многоквартирного дома следует принимать площадь, равную 871,6 кв. м (как разницу между 926,2 кв. м - (25,4 кв. м + 29,2 кв. м)).
При разделе единого помещения на отдельные, за обществом право собственности на вышеуказанные помещения не зарегистрировано, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление от 23.07.2009 N 64).
Таким образом, право общей собственности существует, даже если оно не зарегистрировано.
В силу с пункта 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон N 122-ФЗ) в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества, записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Из пунктов 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принятых во исполнение пункта 5 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ и утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.002.1998 N 219, следует, что в случае разделения объекта недвижимости на несколько новых закрывается связанный с ним раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета.
23.07.2013 ООО "Самстрой" образованы новые объекты недвижимости путем раздела общего помещения площадью 926,2 кв. м.
В результате раздела прекратило существование помещение 926,2 кв. м с кадастровым номером 79-79-01/036/2010-392, образованы помещения: кадастровый номер 79:01:0200038:1608 площадью 175,9 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1606 площадью 58,8 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1607 площадью 95,4 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1611 площадью 91,6 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1605 площадью 186,2 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1610 площадью 73 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1609 площадью 131,8 кв. м.
Общая площадь вновь образованных объектов составила 812,7 кв. м.
Погрешность в 58,9 кв. м (871,6-812,7) образовалась в результате перепланировки помещений.
Следовательно, с 23.07.2013 для расчета следует применять площадь принадлежащих обществу на праве собственности помещений равную 812,7 кв. м.
В материалы дела ответчиком представлены свидетельства о государственной регистрации права, которые подтверждают отчуждение обществом принадлежащего ему имущества, что влечет за собой уменьшение площади помещений, принадлежащих ему на праве собственности, и как следствие, уменьшение ежемесячной платы за содержание общего имущества многоквартирного дома:
- 10.09.2013 отчуждено помещение с кадастровым номером 79:01:0200038:1605 площадью 186,2 кв. м (запись в ЕГРП от 10.09.2013).
- С 11.09.2013 для расчета следует применять площадь 626,5 кв. м;
- - 07.11.2013 отчуждены: помещение с кадастровым номером 79:01:0200038:1607 площадью 95,4 кв. м, с кадастровым номером 79:01:0200038:1611 площадью 91,6 кв. м (записи в ЕГРП от 07.11.2013).
- С 08.11.2013 для расчета следует применять площадь 439,5 кв. м;
- - 12.11.2013 отчуждено помещение с кадастровым номером 79:01:0200038:1606 площадью 58,8 кв. м (записи в ЕГРП от 12.11.2013).
- С 13.11.2013 для расчета следует применять площадь 380,7 кв. м;
- - 18.12.2013 отчуждено помещение с кадастровым номером 79:01:0200038:1608 площадью 175,9 кв. м (запись в ЕГРП от 18.12.2013).
С 19.12.2013 для расчета следует применять площадь 204,8 кв. м.
Таким образом, за период с ноября 2010 года по апрель 2014 года обществу начислено к оплате 231 544,98 руб., из них:
- ноябрь, декабрь 2010 года - 10 459,20 руб. (871,6 кв. м х 6 руб. х 2 месяца);
- 2011 год - 62 775,20 руб. (871,6 кв. м х 6 руб. х 12 месяцев);
- 2012 год - 80 187,20 руб. ((871,6 кв. м х 6 руб. х 2 месяца (январь, февраль)) + 871,6 кв. м х 8 руб. х 10 месяцев (март - декабрь));
- 2013 год - 71 569,78 руб. (с учетом вышеуказанного изменения площади);
- 2014 год - 6 553,60 руб. (204,8 кв. м х 8 руб. х 4 месяца (январь - апрель).
Поскольку ООО "Самстрой" произведена оплата истцу за указанный период в размере 191 606,45 руб., задолженность по расходам на содержание общего имущества многоквартирного дома по состоянию на 30.04.2014 составила 39 998,53 рублей.
При этом, обоснованно отклонен довод ответчика об отсутствии обязательств на стороне последнего по внесению платы за содержание общего имущества, в силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как собственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
Размер исковых требований обоснованно рассчитан исходя из площади принадлежащих обществу помещений, количества месяцев и размера стоимости содержания имущества, утвержденного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом товарищество не должно доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Таким образом, исходя из вышеуказанных норм права, у ответчика возникло обязательство по внесению платы за содержание общего имущества в спорном доме.
Следовательно, требования истца о взыскании основного долга законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.
Истцом заявлены требования о взыскании процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
В силу части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Установив факт просрочки исполнения ответчиком своих денежных обязательств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о правомерности заявленного требования.
Вместе с тем, учитывая частичную оплату задолженности в спорный период, отсутствие до июля 2012 задолженности в связи с перерасчетом площади помещений, взысканию подлежат проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.08.2012 по 15.10.2014 в размере 4 933,27 рублей.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено по существу законное и обоснованное решение.
Таким образом, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Государственную пошлину по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, учитывая частичную оплату в размере 1 000 рублей.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 29.10.2014 года по делу N А16-806/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Самстрой" (ОГРН: 097901001494; ИНН: 7901535438) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.С.ГЕТМАНОВА
Судьи
А.И.МИХАЙЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.01.2015 N 06АП-6867/2014 ПО ДЕЛУ N А16-806/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 января 2015 г. N 06АП-6867/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 января 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гетмановой Т.С.
судей Михайловой А.И., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Самстрой": Куров В.В., представитель по доверенности от 26.06.2014;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Самстрой"
на решение от 29.10.2014
по делу N А16-806/2014
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Яниной С.В.
по иску товарищества собственников жилья "40 лет Победы 6" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1107901001592, ИНН 7901537280)
к обществу с ограниченной ответственностью "Самстрой" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1097901001494, ИНН 7901535438)
о 84 875,25 рублей
установил:
Товарищество собственников жилья "40 лет Победы 6" (далее - ТСЖ "40 лет Победы 6", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с требованием о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Самстрой" (далее - ООО "Самстрой", общество) суммы в размере 84 875,25 рублей.
Указанную сумму составляет: задолженность за оказанные услуги, образовавшиеся в период с ноября 2010 года по апрель 2014 года в размере 69 975,55 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 14 899,70 рублей.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил свои требования, просил взыскать основной долг за период с июня 2012 года по апрель 2014 года в размере 72 682,91 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с апреля 2012 года по 15.10.2014.
Указанные уточнения приняты судом к рассмотрению.
Решением от 29.10.2014 иск удовлетворен частично.
С товарищества в пользу общества взыскано 47 096,67 руб., из которых: расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома по состоянию на 30.04.2014 в сумме 39 938,53 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.08.2012 по 15.10.2014 в размере 4 933,27 руб.; судебные расходы на получение выписок из ЕГРП и ЕГРЮЛ - 430 рублей; возмещение расходов на оплату государственной пошлины по иску1 794,87 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказано.
ООО "Самстрой" в апелляционной жалобе просит решение от 29.10.2014 изменить, в иске полностью отказать.
По мнению апеллянта за период с марта 2012 г. по март 2013 г. стоимость содержания общего имущества должна рассчитываться исходя из расчета 4 руб. за 1 кв. м, а за период с апреля 2013 г. по апрель 2014 г. - 4,32 руб. за 1 кв. м.
Кроме того, из заявленных истцом требований надлежит исключить стоимость потерь тепловой энергии за период с мая 2012 г. по январь 2013 г. в размере 7 859,85 рублей.
ТСЖ "40 лет Победы 6" в отзыве с доводами жалобы не согласилось, полагало их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а оспариваемый судебный акт оставлению без изменений.
Истцом заявлено ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме. Не возражал против удовлетворения ходатайства истца о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
С учетом установленного, жалоба рассматривается по правилам ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО "Самстрой" на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 926,2 кв. м, цокольный этаж, расположенный по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. 40 лет Победы, д. 6, кадастровый номер 79-79-01/036/2010-392, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 79-АА 019754 от 13.12.2010 года.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о регистрации 79-79-01/036/2010-392.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), протоколом общего собрания собственников жилых помещений спорного дома 17.10.2010 выбрана форма управления - создание товарищества собственников жилья.
ООО "Самстрой" является членом ТСЖ как в силу требований ЖК РФ, так и на основании заявления от 18.10.2010 (том 1 л.д. 96).
Согласно протоколам от 17.10.2010, от 10.03.2012, от 06.04.2013, от 06.05.2014 установлена плата за содержание общего имущества: до 06.04.2013 в размере 6 руб. /кв. м, с апреля 2013 г. до мая 2014 г. - 8 руб. /кв. м, с мая 2014 г. - 9 руб. /кв. м.
В связи с невнесением ответчиком платы за содержание общего имущества на стороне ответчика образовалась задолженность.
Истец своими уведомлениями (претензиями) от 25.09.2013, от 14.03.2014 обратился к ответчику с требованием оплатить задолженность в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомлений.
Оставление указанных претензий без внимания и удовлетворения послужило основанием для обращения Товарищества с настоящими требованиями в суд.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 210 ГК РФ, статьей 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Частью 3 статьи 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Из материалов дела следует, что помещения цокольного этажа жилого дома по ул. 40 лет Победы, 6 NN 4-5 общей площадью 29,2 кв. м, и NN 11-13 общей площадью 25,4 кв. м фактически используются ТСЖ и жильцами многоквартирного жилого дома.
Вместе с тем, данные помещения (54,6 кв. м) не исключены из расчета исковых требований, поскольку не соблюден порядок передачи помещений в общую собственность.
В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.
В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16030/13 от 25.02.2014).
Подпунктом "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), установлено, что в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Согласно пункту 7 Правил в состав общего имущества включается, в том числе, внутридомовая система электроснабжения, к которой относится электрощиты, соответственно помещение, в которой расположена электрощитовая, предназначено для обслуживания более чем одного собственника помещения.
Помещение NN 11-13 общей площадью 25,4 кв. м с момента образования ТСЖ используется жильцами многоквартирного дома (акт от 01.09.2014; том -1, л.д. 107).
А в помещениях N 3в,4-6, общей площадью 29,2 кв. м с момента образования ТСЖ расположена электрощитовая (акт от 01.09.2014).
Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о необходимости перерасчета, подлежащей уплате суммы расходов на содержание общего имущества, начиная с ноября 2010 года.
До 23.07.2013 для расчета ежемесячной платы на содержание общего имущества многоквартирного дома следует принимать площадь, равную 871,6 кв. м (как разницу между 926,2 кв. м - (25,4 кв. м + 29,2 кв. м)).
При разделе единого помещения на отдельные, за обществом право собственности на вышеуказанные помещения не зарегистрировано, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление от 23.07.2009 N 64).
Таким образом, право общей собственности существует, даже если оно не зарегистрировано.
В силу с пункта 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон N 122-ФЗ) в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества, записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Из пунктов 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принятых во исполнение пункта 5 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ и утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.002.1998 N 219, следует, что в случае разделения объекта недвижимости на несколько новых закрывается связанный с ним раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета.
23.07.2013 ООО "Самстрой" образованы новые объекты недвижимости путем раздела общего помещения площадью 926,2 кв. м.
В результате раздела прекратило существование помещение 926,2 кв. м с кадастровым номером 79-79-01/036/2010-392, образованы помещения: кадастровый номер 79:01:0200038:1608 площадью 175,9 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1606 площадью 58,8 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1607 площадью 95,4 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1611 площадью 91,6 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1605 площадью 186,2 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1610 площадью 73 кв. м; кадастровый номер 79:01:0200038:1609 площадью 131,8 кв. м.
Общая площадь вновь образованных объектов составила 812,7 кв. м.
Погрешность в 58,9 кв. м (871,6-812,7) образовалась в результате перепланировки помещений.
Следовательно, с 23.07.2013 для расчета следует применять площадь принадлежащих обществу на праве собственности помещений равную 812,7 кв. м.
В материалы дела ответчиком представлены свидетельства о государственной регистрации права, которые подтверждают отчуждение обществом принадлежащего ему имущества, что влечет за собой уменьшение площади помещений, принадлежащих ему на праве собственности, и как следствие, уменьшение ежемесячной платы за содержание общего имущества многоквартирного дома:
- 10.09.2013 отчуждено помещение с кадастровым номером 79:01:0200038:1605 площадью 186,2 кв. м (запись в ЕГРП от 10.09.2013).
- С 11.09.2013 для расчета следует применять площадь 626,5 кв. м;
- - 07.11.2013 отчуждены: помещение с кадастровым номером 79:01:0200038:1607 площадью 95,4 кв. м, с кадастровым номером 79:01:0200038:1611 площадью 91,6 кв. м (записи в ЕГРП от 07.11.2013).
- С 08.11.2013 для расчета следует применять площадь 439,5 кв. м;
- - 12.11.2013 отчуждено помещение с кадастровым номером 79:01:0200038:1606 площадью 58,8 кв. м (записи в ЕГРП от 12.11.2013).
- С 13.11.2013 для расчета следует применять площадь 380,7 кв. м;
- - 18.12.2013 отчуждено помещение с кадастровым номером 79:01:0200038:1608 площадью 175,9 кв. м (запись в ЕГРП от 18.12.2013).
С 19.12.2013 для расчета следует применять площадь 204,8 кв. м.
Таким образом, за период с ноября 2010 года по апрель 2014 года обществу начислено к оплате 231 544,98 руб., из них:
- ноябрь, декабрь 2010 года - 10 459,20 руб. (871,6 кв. м х 6 руб. х 2 месяца);
- 2011 год - 62 775,20 руб. (871,6 кв. м х 6 руб. х 12 месяцев);
- 2012 год - 80 187,20 руб. ((871,6 кв. м х 6 руб. х 2 месяца (январь, февраль)) + 871,6 кв. м х 8 руб. х 10 месяцев (март - декабрь));
- 2013 год - 71 569,78 руб. (с учетом вышеуказанного изменения площади);
- 2014 год - 6 553,60 руб. (204,8 кв. м х 8 руб. х 4 месяца (январь - апрель).
Поскольку ООО "Самстрой" произведена оплата истцу за указанный период в размере 191 606,45 руб., задолженность по расходам на содержание общего имущества многоквартирного дома по состоянию на 30.04.2014 составила 39 998,53 рублей.
При этом, обоснованно отклонен довод ответчика об отсутствии обязательств на стороне последнего по внесению платы за содержание общего имущества, в силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как собственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
Размер исковых требований обоснованно рассчитан исходя из площади принадлежащих обществу помещений, количества месяцев и размера стоимости содержания имущества, утвержденного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом товарищество не должно доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Таким образом, исходя из вышеуказанных норм права, у ответчика возникло обязательство по внесению платы за содержание общего имущества в спорном доме.
Следовательно, требования истца о взыскании основного долга законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.
Истцом заявлены требования о взыскании процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
В силу части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Установив факт просрочки исполнения ответчиком своих денежных обязательств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о правомерности заявленного требования.
Вместе с тем, учитывая частичную оплату задолженности в спорный период, отсутствие до июля 2012 задолженности в связи с перерасчетом площади помещений, взысканию подлежат проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.08.2012 по 15.10.2014 в размере 4 933,27 рублей.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено по существу законное и обоснованное решение.
Таким образом, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Государственную пошлину по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, учитывая частичную оплату в размере 1 000 рублей.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 29.10.2014 года по делу N А16-806/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Самстрой" (ОГРН: 097901001494; ИНН: 7901535438) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.С.ГЕТМАНОВА
Судьи
А.И.МИХАЙЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)