Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2013 по делу N А07-11898/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).
Общество с ограниченной ответственностью "Дирекция капитального строительства Фонда жилищного строительства Республики Башкортостан" (далее - ООО "ДКС ФЖС РБ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), в котором просило:
- - признать недействительным сообщение от 08.05.2013 N 01/151/2013-423 об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271;
- - возложить на Управление Росреестра обязанность произвести действия по государственной регистрации прекращения права аренды указанного земельного участка (т. 1, л.д. 10-12).
Определением от 24.09.2013 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, третье лицо; т. 1, л.д. 96-98).
Решением от 22.10.2013 (резолютивная часть объявлена 18.10.2013), с учетом определения от 22.10.2013 об исправлении опечатки (т. 1, л.д. 174-176), требования заявителя удовлетворены. Суд признал незаконным сообщение от 08.05.2013 N 01/151/2013-423, а также возложил на заинтересованное лицо обязанность произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды земельного участка от 29.12.2007 N 1676-07 (т. 1, л.д. 166-173).
В апелляционной жалобе Управление Росреестра просит решение отменить, в удовлетворении заявления ООО "ДКС ФЖС РБ" отказать (т. 2, л.д. 3-6). Приводит следующие доводы.
Вывод суда первой инстанции о том, что в результате регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) прав собственности некоторых участников долевого строительства в отношении отдельных квартир в многоквартирном доме, построенном на арендуемом земельном участке, соответствующий участок земли перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, основан на неправильном применении норм материального права (Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ) и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В отношении арендованного земельного участка (г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271) в ЕГРП имеются записи о регистрации ипотек в пользу банков, а также в пользу участников долевого строительства. Залог земельного участка может быть прекращен с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком участникам долевого строительства (статьи 12.1, 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Поскольку обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), для целей совершения испрашиваемого регистрационного действия заявитель должен был предоставить в Управление Росреестра документы, подтверждающие передачу жилых помещений участникам долевого строительства. Решение об отказе в погашении записи об аренде является законным, так как ООО "ДКС ФЖС РБ" не представило такого рода документов.
Суд первой инстанции не учел, что согласно пункту 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункту 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82) регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. У регистрирующего органа не имелось оснований для погашения записи об аренде земельного участка, так как к моменту подачи обществом соответствующего заявления, в ЕГРП не были зарегистрированы права собственности всех участников долевого строительства.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что по договору от 29.12.2007 N 1676-07 Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) передал обществу "ДКС ФЖС РБ" (арендатор) в аренду, на срок с 21.12.2007 по 21.12.2010, для проектирования и строительства жилого дома, земельный участок общей площадью 7048 кв. м с кадастровым номером 02:55:010605:0030, расположенный по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271 (т. 1, л.д. 14-18, 135-138).
16.05.2008 договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 17, 138).
31.12.2010 Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в интересах ООО "ДКС ФЖС РБ" было выдано разрешение N RU03308000-37-ЖА на ввод в эксплуатацию жилой части многоэтажного жилого дома по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271 (ул. Мингажева, 140; т. 1, л.д. 20-21). 31.03.2011 этим же органом власти в интересах заявителя было выдано разрешение N RU03308000-16-ПА на ввод в эксплуатацию встроенных помещений и подземной автостоянки многоэтажного жилого дома по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271 (ул. Мингажева, 140; т. 1, л.д. 22-23).
В период с января 2011 г. по октябрь 2012 г. общество "ДКС ФЖС РБ" по двухсторонним актам передало различным субъектам (участникам долевого строительства) помещения, расположенные во вновь построенном здании (т. 1, л.д. 25-56).
26.07.2011 в ЕГРП была внесена запись о праве собственности Михайлова Анатолия Михайловича на квартиру N 112, расположенную в доме по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, 140 (выписка из ЕГРП - т. 1, л.д. 83). Данная квартира была передана Михайлову А.М. по акту от 20.04.2011 во исполнение обществом "ДКС ФЖС РБ" условий договора участия в долевом строительстве от 18.02.2010 N 112-10-0459 (т. 1, л.д. 55). Кроме того, 26.03.2013 в ЕГРП была внесена запись о праве собственности Кашинцевой Виктории Александровны на квартиру N 35, расположенную в доме по вышеуказанному адресу (свидетельство о праве - т. 1, л.д. 58).
05.12.2012 между Управлением по земельным ресурсам (правопреемник Комитета по управлению муниципальной собственностью) и обществом "ДКС ФЖС РБ" было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 29.12.2007 N 1676-07 с 31.03.2011 (т. 1, л.д. 19).
25.03.2013 общество "ДКС ФЖС РБ" обратилось в Управление Росреестра с заявлением, в котором просило погасить регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:010605:0030, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271 (т. 1, л.д. 24, 144-146).
Уведомлением от 02.04.2013 N 01/151/2013-423 государственный регистратор сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации по заявлению от 25.03.2013 (т. 1, л.д. 149-151). В обоснование принятого решения Управление Росреестра указало, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ для государственной регистрации прав. Для целей устранения выявленного нарушения обществу предложено представить документы для погашения в ЕГРП всех записей об ипотеке права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства.
Письмом от 08.05.2013 N 01/151/2013-423 регистрирующий орган со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сообщил заявителю об отказе в совершении испрашиваемого регистрационного действия (т. 1, л.д. 59-61, 152-154).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что выраженный в письме от 08.05.2013 N 01/151/2013-423 отказ нарушает его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО "ДКС ФЖС РБ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя требования заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что с регистрацией в ЕГРП права собственности одного из участников долевого строительства на соответствующее помещение в здании возникло право долевой собственности в отношении занимаемого этим зданием земельного участка. В свою очередь, обязательственные правоотношения между органом местного самоуправления и застройщиком прекращены. При рассмотрении спора по существу суд руководствовался официальным толкованием норм материального права, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
По смыслу статей 197 - 200 АПК РФ основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Изучив обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции при надлежащем применении норм материального и процессуального права пришел к правильному выводу об отсутствии у Управления Росреестра правовых оснований для отказа в погашении в ЕГРП записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:010605:0030.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Земельный участок, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства (пункты 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Принимая во внимание регламентированное пунктом 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, следует признать, что земельный участок, занимаемый введенным в эксплуатацию зданием, поступает в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в этом доме. Аналогичная правовая позиция приведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Как указано выше, 26.07.2011 и 26.03.2013 в ЕГРП были внесены записи о регистрации прав собственности физических лиц на квартиры вновь построенного обществом "ДКС ФЖС РБ" и введенного в эксплуатацию органом местного самоуправления многоквартирного жилого дома по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, 140 (т. 1, л.д. 58, 83).
Тем самым, права на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010605:0030 перешли в общую долевую собственность собственников помещений многоэтажного здания. В свою очередь, обязательственные правоотношения из договора аренды от 29.12.2007 N 1676-07 прекращены в силу перехода права собственности на землю к иному лицу, а также в силу совпадения в одном лице должника и кредитора в арендном обязательстве (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изложенная в уведомлении от 02.04.2013 N 01/151/2013-423 и сообщении от 08.05.2013 N 01/151/2013-423 позиция Управления Росреестра о том, что для целей погашения записи об аренде земельного участка необходимо представить акты о передаче застройщиком всех объектов долевого строительства соответствующим участникам долевого строительства, а также зарегистрировать в ЕГРП вещные права всех этих участников на помещения в здании, является ошибочной, основанной на неверном толковании норм материального права.
Ссылки заинтересованного лица на статьи 12.1, 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), а также на пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82), являются несостоятельными.
Приведенные регистрирующим органом статьи федерального закона регламентируют общий порядок погашения записи об ипотеке права аренды, но не устанавливают правил погашении записи об аренде земельного участка.
В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации вещное право органа местного самоуправления в отношении предоставленного под строительство многоквартирного дома земельного участка не позднее 26.07.2011 перешло к иным субъектам (собственникам помещений здания). При этом обязательственные правоотношения по поводу аренды земли прекращены в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с переходом в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации прав арендодателя к собственникам помещений многоквартирного дома также перешли права арендатора.
Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом в пункте 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Данное требование не ставится в зависимость от основания прекращения залога: по подпункту 1, 2, 3 или 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иному основанию - в любом случае регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке подлежит погашению в случае прекращения самого залога.
Поскольку в данном случае (в интересах, прежде всего, самих участников долевого строительства) прекращено обеспечиваемое залогом основное обязательство (из договора аренды от 29.12.2007 N 1676-07), ипотека права аренды была также прекращена.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. По общему правилу орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций (пункты 1, 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).
Изложенные в уведомлении от 02.04.2013 N 01/151/2013-423 требования, а также приведенные в тексте сообщения от 08.05.2013 N 01/151/2013-423 выводы Управления Росреестра, не соответствуют федеральному закону и необоснованно ограничивают права общества "ДКС ФЖС РБ".
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах правильное по существу решение арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба Управления Росреестра не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2013 по делу N А07-11898/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.12.2013 N 18АП-13598/2013 ПО ДЕЛУ N А07-11898/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 декабря 2013 г. N 18АП-13598/2013
Дело N А07-11898/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2013 по делу N А07-11898/2013 (судья Абдуллина Э.Р.).
Общество с ограниченной ответственностью "Дирекция капитального строительства Фонда жилищного строительства Республики Башкортостан" (далее - ООО "ДКС ФЖС РБ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), в котором просило:
- - признать недействительным сообщение от 08.05.2013 N 01/151/2013-423 об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271;
- - возложить на Управление Росреестра обязанность произвести действия по государственной регистрации прекращения права аренды указанного земельного участка (т. 1, л.д. 10-12).
Определением от 24.09.2013 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, третье лицо; т. 1, л.д. 96-98).
Решением от 22.10.2013 (резолютивная часть объявлена 18.10.2013), с учетом определения от 22.10.2013 об исправлении опечатки (т. 1, л.д. 174-176), требования заявителя удовлетворены. Суд признал незаконным сообщение от 08.05.2013 N 01/151/2013-423, а также возложил на заинтересованное лицо обязанность произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды земельного участка от 29.12.2007 N 1676-07 (т. 1, л.д. 166-173).
В апелляционной жалобе Управление Росреестра просит решение отменить, в удовлетворении заявления ООО "ДКС ФЖС РБ" отказать (т. 2, л.д. 3-6). Приводит следующие доводы.
Вывод суда первой инстанции о том, что в результате регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) прав собственности некоторых участников долевого строительства в отношении отдельных квартир в многоквартирном доме, построенном на арендуемом земельном участке, соответствующий участок земли перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, основан на неправильном применении норм материального права (Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ) и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В отношении арендованного земельного участка (г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271) в ЕГРП имеются записи о регистрации ипотек в пользу банков, а также в пользу участников долевого строительства. Залог земельного участка может быть прекращен с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком участникам долевого строительства (статьи 12.1, 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Поскольку обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), для целей совершения испрашиваемого регистрационного действия заявитель должен был предоставить в Управление Росреестра документы, подтверждающие передачу жилых помещений участникам долевого строительства. Решение об отказе в погашении записи об аренде является законным, так как ООО "ДКС ФЖС РБ" не представило такого рода документов.
Суд первой инстанции не учел, что согласно пункту 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункту 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82) регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. У регистрирующего органа не имелось оснований для погашения записи об аренде земельного участка, так как к моменту подачи обществом соответствующего заявления, в ЕГРП не были зарегистрированы права собственности всех участников долевого строительства.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что по договору от 29.12.2007 N 1676-07 Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) передал обществу "ДКС ФЖС РБ" (арендатор) в аренду, на срок с 21.12.2007 по 21.12.2010, для проектирования и строительства жилого дома, земельный участок общей площадью 7048 кв. м с кадастровым номером 02:55:010605:0030, расположенный по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271 (т. 1, л.д. 14-18, 135-138).
16.05.2008 договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 17, 138).
31.12.2010 Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в интересах ООО "ДКС ФЖС РБ" было выдано разрешение N RU03308000-37-ЖА на ввод в эксплуатацию жилой части многоэтажного жилого дома по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271 (ул. Мингажева, 140; т. 1, л.д. 20-21). 31.03.2011 этим же органом власти в интересах заявителя было выдано разрешение N RU03308000-16-ПА на ввод в эксплуатацию встроенных помещений и подземной автостоянки многоэтажного жилого дома по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271 (ул. Мингажева, 140; т. 1, л.д. 22-23).
В период с января 2011 г. по октябрь 2012 г. общество "ДКС ФЖС РБ" по двухсторонним актам передало различным субъектам (участникам долевого строительства) помещения, расположенные во вновь построенном здании (т. 1, л.д. 25-56).
26.07.2011 в ЕГРП была внесена запись о праве собственности Михайлова Анатолия Михайловича на квартиру N 112, расположенную в доме по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, 140 (выписка из ЕГРП - т. 1, л.д. 83). Данная квартира была передана Михайлову А.М. по акту от 20.04.2011 во исполнение обществом "ДКС ФЖС РБ" условий договора участия в долевом строительстве от 18.02.2010 N 112-10-0459 (т. 1, л.д. 55). Кроме того, 26.03.2013 в ЕГРП была внесена запись о праве собственности Кашинцевой Виктории Александровны на квартиру N 35, расположенную в доме по вышеуказанному адресу (свидетельство о праве - т. 1, л.д. 58).
05.12.2012 между Управлением по земельным ресурсам (правопреемник Комитета по управлению муниципальной собственностью) и обществом "ДКС ФЖС РБ" было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 29.12.2007 N 1676-07 с 31.03.2011 (т. 1, л.д. 19).
25.03.2013 общество "ДКС ФЖС РБ" обратилось в Управление Росреестра с заявлением, в котором просило погасить регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:010605:0030, расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, квартал 271 (т. 1, л.д. 24, 144-146).
Уведомлением от 02.04.2013 N 01/151/2013-423 государственный регистратор сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации по заявлению от 25.03.2013 (т. 1, л.д. 149-151). В обоснование принятого решения Управление Росреестра указало, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ для государственной регистрации прав. Для целей устранения выявленного нарушения обществу предложено представить документы для погашения в ЕГРП всех записей об ипотеке права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства.
Письмом от 08.05.2013 N 01/151/2013-423 регистрирующий орган со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сообщил заявителю об отказе в совершении испрашиваемого регистрационного действия (т. 1, л.д. 59-61, 152-154).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что выраженный в письме от 08.05.2013 N 01/151/2013-423 отказ нарушает его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО "ДКС ФЖС РБ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя требования заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что с регистрацией в ЕГРП права собственности одного из участников долевого строительства на соответствующее помещение в здании возникло право долевой собственности в отношении занимаемого этим зданием земельного участка. В свою очередь, обязательственные правоотношения между органом местного самоуправления и застройщиком прекращены. При рассмотрении спора по существу суд руководствовался официальным толкованием норм материального права, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
По смыслу статей 197 - 200 АПК РФ основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Изучив обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции при надлежащем применении норм материального и процессуального права пришел к правильному выводу об отсутствии у Управления Росреестра правовых оснований для отказа в погашении в ЕГРП записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:010605:0030.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Земельный участок, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства (пункты 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Принимая во внимание регламентированное пунктом 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, следует признать, что земельный участок, занимаемый введенным в эксплуатацию зданием, поступает в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в этом доме. Аналогичная правовая позиция приведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Как указано выше, 26.07.2011 и 26.03.2013 в ЕГРП были внесены записи о регистрации прав собственности физических лиц на квартиры вновь построенного обществом "ДКС ФЖС РБ" и введенного в эксплуатацию органом местного самоуправления многоквартирного жилого дома по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, 140 (т. 1, л.д. 58, 83).
Тем самым, права на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010605:0030 перешли в общую долевую собственность собственников помещений многоэтажного здания. В свою очередь, обязательственные правоотношения из договора аренды от 29.12.2007 N 1676-07 прекращены в силу перехода права собственности на землю к иному лицу, а также в силу совпадения в одном лице должника и кредитора в арендном обязательстве (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изложенная в уведомлении от 02.04.2013 N 01/151/2013-423 и сообщении от 08.05.2013 N 01/151/2013-423 позиция Управления Росреестра о том, что для целей погашения записи об аренде земельного участка необходимо представить акты о передаче застройщиком всех объектов долевого строительства соответствующим участникам долевого строительства, а также зарегистрировать в ЕГРП вещные права всех этих участников на помещения в здании, является ошибочной, основанной на неверном толковании норм материального права.
Ссылки заинтересованного лица на статьи 12.1, 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), а также на пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82), являются несостоятельными.
Приведенные регистрирующим органом статьи федерального закона регламентируют общий порядок погашения записи об ипотеке права аренды, но не устанавливают правил погашении записи об аренде земельного участка.
В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации вещное право органа местного самоуправления в отношении предоставленного под строительство многоквартирного дома земельного участка не позднее 26.07.2011 перешло к иным субъектам (собственникам помещений здания). При этом обязательственные правоотношения по поводу аренды земли прекращены в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с переходом в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации прав арендодателя к собственникам помещений многоквартирного дома также перешли права арендатора.
Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом в пункте 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Данное требование не ставится в зависимость от основания прекращения залога: по подпункту 1, 2, 3 или 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иному основанию - в любом случае регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке подлежит погашению в случае прекращения самого залога.
Поскольку в данном случае (в интересах, прежде всего, самих участников долевого строительства) прекращено обеспечиваемое залогом основное обязательство (из договора аренды от 29.12.2007 N 1676-07), ипотека права аренды была также прекращена.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. По общему правилу орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций (пункты 1, 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).
Изложенные в уведомлении от 02.04.2013 N 01/151/2013-423 требования, а также приведенные в тексте сообщения от 08.05.2013 N 01/151/2013-423 выводы Управления Росреестра, не соответствуют федеральному закону и необоснованно ограничивают права общества "ДКС ФЖС РБ".
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах правильное по существу решение арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба Управления Росреестра не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2013 по делу N А07-11898/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)