Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Ночевника С.Г., Переверзиной Е.Б.
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Ч. на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 3 октября 2013 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Ч. к ООО <...>, ООО <...> о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., представителя Ч. К.А., представителя ООО <...> С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Ч. обратился в суд с иском к ООО <...>, ООО <...> о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <...>, в размере <...>%.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <...> между ним и ООО <...> был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома по указанному адресу, на основании которого он должен был приобрести в собственность трехкомнатную квартиру, площадью <...> кв. м.
Ответчик обязался построить объект в предусмотренный п. п. 2.1.2 п. 2 договора срок - <...>. Он свои обязательства выполнил и своевременно внес денежные средства в соответствии с установленным графиком платежей: <...> - <...> до подписания договора долевого участия в строительстве, и <...> - <...>, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовому ордеру N от <...>, и N от <...>.
Ответчик до настоящего времени свои обязательства по передаче ему квартиры не исполнил. По полученной им, истцом, информации из выписки из ЕГРП объем возведенной части объекта незавершенного строительства составляет <...>% равный <...> кв. м. Им оплачены денежные средства за <...> кв. м, что составляет <...>% от площади, указанной в выписке из ЕГРП.
В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить.
Представители ответчиков ООО <...>, ООО <...> возражали против удовлетворения заявленных исковых требований.
Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 3 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований Ч. отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В апелляционной жалобе указано на безосновательность выводов суда о том, что генеральный директор <ФИО1> не вправе был подписать приходно-кассовые ордера, подтверждающие передачу денег истцом в счет оплаты квартиры. Из всех предоставленных в дело документов следует, что правом подписи в организации обладал только <ФИО1>, который также являлся главным бухгалтером. Отсутствие сведений о поступлении денежных средств на расчетный счет юридического лица, само по себе не свидетельствует о недостоверности представленных приходно-кассовых ордеров.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ следует, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1).
Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2).
Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (часть 3).
Статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (от 23.07.2008 N 160-ФЗ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).
Частью 4 статьи 4 названного Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (от 23.07.2008 N 160-ФЗ) установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Из части 5 статьи 4 названного Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (от 23.07.2008 N 160-ФЗ) следует, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Из материалов гражданского что <...> между ООО <...>, в лице генерального директора <ФИО1>Г., и Ч. заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 7 - 10), согласно которому истец своими средствами участвует в финансировании строительства трехкомнатной квартиры, предварительный номер <...>, общая площадь <...> кв. м, обязуется оплатить стоимость квартиры в размере <...>.
Согласно пункту 1.4. договора планируемый срок окончания строительства дома определяется <...>
Из данного договора следует, что общество принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, на основании договора N о строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, от <...>, распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга N, общество уступает дольщику право на участие в инвестировании строительства дома в объеме финансирования квартиры с характеристиками, согласно пункту 1.2. договора (пункт 1.1.).
Таким образом, из договора усматривается, что ООО <...>, не являлось застройщиком указанного жилого дома, а также как другие дольщики принимало участие в инвестировании его строительства. При таких обстоятельствах, как правильно указал суд, оно не вправе было заключать с гражданином договор долевого участия в строительстве.
Суд также правильно указал, что договор не содержит данных, позволяющих индивидуализировать недвижимое имущество, подлежащее передаче истцу, а именно, в нем отсутствуют технические характеристики квартиры - количество и наименование подсобных помещений, их площади, этаж, на котором находится квартира, строительные оси, в которых находится помещение, и другие данные, позволяющие выделить объект в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома.
Учитывая, что существенные условия договора, установленные ст. 4 Федерального закона от <...> N от <...> N между сторонами не были согласованы, суд пришел к правильному выводу о том, что договор нельзя признать заключенным.
Судом также установлено, что трехэтажный жилой дом (без номера), незавершенный строительством, готовность <...>% инв. N, условный номер N, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о государственной регистрации права от <...> принадлежал на праве собственности ООО <...> (т. 1 л.д. 13).
ООО <...> осуществляло строительство дома на основании разрешения на строительство N от <...> (т. 2 л.д. 14).
По данным Тосненского БТИ по состоянию на <...> процент готовности объекта незавершенного строительства составляет <...>% (т. 1 л.д. 108 - 112).
До настоящего времени жилой дом в эксплуатацию не сдавался, право собственности на квартиру N, общей площадью <...> кв. м, не зарегистрировано, договор долевого участия в строительстве N от <...> в Управлении Росреестра по Ленинградской области не зарегистрирован (т. 1 л.д. 125 - 126), и согласно представленным из Управления Росреестра по Ленинградской области документам собственником дома на основании определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <...>, вступившего в законную силу, по арбитражному делу N, с <...> является ООО <...>, дольщиков по договору долевого участия в строительстве N от <...> не имеется (т. 1 л.д. 16, 91 - 135).
В силу части 2 статьи 27 названного Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (от 23.07.2008 N 160-ФЗ) действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Поскольку разрешение на строительство было получено ООО <...> после вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то договор о долевом участии в строительстве N от <...>, заключенный с истцом, должен был быть зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ленинградской области, что не было сделано.
Кроме того, как следует из материалов гражданского дела, на момент заключения договора долевого участия с истцом, <ФИО1> не являлся генеральным директором ООО <...> и был не вправе заключать сделки от имени общества. Полномочия <ФИО1>, как генерального директора, были прекращены решением общего собрания участников ООО <...> от <...>. Новым директором был избран <ФИО2> Законность общего собрания участников общества была подтверждена постановлением Тринадцатого апелляционного арбитражного суда от <...> и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от <...> по делу N
Поскольку на момент подписания договора с Ч. <ФИО1> не обладал соответствующими полномочиями, а ООО <...> в лице генерального директора <ФИО2> не одобрило в последующем данную сделку, договор долевого участия от <...> N является незаключенным и не порождает каких-либо прав для ООО <...> или его правопреемников.
В подтверждение полной оплаты стоимости квартиры истцом представлены квитанции к приходному кассовому ордеру N от <...> на сумму <...>, и N от <...> на сумму <...>, подписанные за главного бухгалтера и кассира ООО <...> генеральным директором общества <ФИО1>
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации.
Унифицированные формы первичной учетной документации по учету кассовых операций были утверждены Постановлением Госкомстата РФ от 18 августа 1998 года N 88 (ред. от 03.05.2000 г.), согласно которому для оформления поступления наличных денег в кассу организации применяется приходный кассовый ордер (форма N КО-1), приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным.
Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.
В соответствии с п. 14 Приказа Минфина РФ от 29 июля 1998 года N 34н (ред. от 26.03.2007 г.) "Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ", без подписи главного бухгалтера или уполномоченного им на то лица денежные и расчетные документы считаются недействительными и не должны приниматься к исполнению.
Судом установлено, что денежные средства в размере <...> в счет оплаты стоимости квартиры в кассу ответчика истцом не вносились и данные о том, что они поступили на расчетный счет ООО <...> в материалы дела не представлены. Согласно выпискам по лицевому счету ООО <...> по расчетным счетам, открытым ООО <...> (т. 1 л.д. 179 - 182) в ЗАО <...> (т. 1 л.д. 211 - 218), и филиале <...> (т. 1 л.д. 191 - 194), денежные средства в сумме <...> - <...>, и в сумме <...> - <...>, и в <...> в целом, от истца не поступали.
Указанные денежные средства истец передал бывшему генеральному директору ООО <...> <ФИО1>. Он же, <ФИО1>, расписался за главного бухгалтера <ФИО3> и кассира в квитанциях к приходным кассовым ордерам.
Куда в дальнейшем <ФИО1> направил указанные денежные средства неизвестно, однако в кассу ООО <...> он их не внес. Передачу денежной суммы в счет оплаты стоимости квартиры бывшему генеральному директору, нельзя расценивать как надлежащее исполнение покупателем условий договора, порождающее обязанность ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.
Приговором Тосненского городского суда Ленинградской области от 4 мая 2012 года по уголовному делу N <ФИО1> осужден <...>
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что представленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру, по форме и содержанию не соответствуют установленным требованиям, и не подтверждают выполнение истцом своих обязательств по договору.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется. Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда, соответствующих нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 3 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.12.2013 N 33-5774/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2013 г. N 33-5774/2013
Судья Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Ночевника С.Г., Переверзиной Е.Б.
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Ч. на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 3 октября 2013 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Ч. к ООО <...>, ООО <...> о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., представителя Ч. К.А., представителя ООО <...> С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Ч. обратился в суд с иском к ООО <...>, ООО <...> о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <...>, в размере <...>%.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <...> между ним и ООО <...> был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома по указанному адресу, на основании которого он должен был приобрести в собственность трехкомнатную квартиру, площадью <...> кв. м.
Ответчик обязался построить объект в предусмотренный п. п. 2.1.2 п. 2 договора срок - <...>. Он свои обязательства выполнил и своевременно внес денежные средства в соответствии с установленным графиком платежей: <...> - <...> до подписания договора долевого участия в строительстве, и <...> - <...>, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовому ордеру N от <...>, и N от <...>.
Ответчик до настоящего времени свои обязательства по передаче ему квартиры не исполнил. По полученной им, истцом, информации из выписки из ЕГРП объем возведенной части объекта незавершенного строительства составляет <...>% равный <...> кв. м. Им оплачены денежные средства за <...> кв. м, что составляет <...>% от площади, указанной в выписке из ЕГРП.
В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить.
Представители ответчиков ООО <...>, ООО <...> возражали против удовлетворения заявленных исковых требований.
Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 3 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований Ч. отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В апелляционной жалобе указано на безосновательность выводов суда о том, что генеральный директор <ФИО1> не вправе был подписать приходно-кассовые ордера, подтверждающие передачу денег истцом в счет оплаты квартиры. Из всех предоставленных в дело документов следует, что правом подписи в организации обладал только <ФИО1>, который также являлся главным бухгалтером. Отсутствие сведений о поступлении денежных средств на расчетный счет юридического лица, само по себе не свидетельствует о недостоверности представленных приходно-кассовых ордеров.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ следует, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1).
Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2).
Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (часть 3).
Статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (от 23.07.2008 N 160-ФЗ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).
Частью 4 статьи 4 названного Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (от 23.07.2008 N 160-ФЗ) установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Из части 5 статьи 4 названного Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (от 23.07.2008 N 160-ФЗ) следует, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Из материалов гражданского что <...> между ООО <...>, в лице генерального директора <ФИО1>Г., и Ч. заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 7 - 10), согласно которому истец своими средствами участвует в финансировании строительства трехкомнатной квартиры, предварительный номер <...>, общая площадь <...> кв. м, обязуется оплатить стоимость квартиры в размере <...>.
Согласно пункту 1.4. договора планируемый срок окончания строительства дома определяется <...>
Из данного договора следует, что общество принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, на основании договора N о строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, от <...>, распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга N, общество уступает дольщику право на участие в инвестировании строительства дома в объеме финансирования квартиры с характеристиками, согласно пункту 1.2. договора (пункт 1.1.).
Таким образом, из договора усматривается, что ООО <...>, не являлось застройщиком указанного жилого дома, а также как другие дольщики принимало участие в инвестировании его строительства. При таких обстоятельствах, как правильно указал суд, оно не вправе было заключать с гражданином договор долевого участия в строительстве.
Суд также правильно указал, что договор не содержит данных, позволяющих индивидуализировать недвижимое имущество, подлежащее передаче истцу, а именно, в нем отсутствуют технические характеристики квартиры - количество и наименование подсобных помещений, их площади, этаж, на котором находится квартира, строительные оси, в которых находится помещение, и другие данные, позволяющие выделить объект в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома.
Учитывая, что существенные условия договора, установленные ст. 4 Федерального закона от <...> N от <...> N между сторонами не были согласованы, суд пришел к правильному выводу о том, что договор нельзя признать заключенным.
Судом также установлено, что трехэтажный жилой дом (без номера), незавершенный строительством, готовность <...>% инв. N, условный номер N, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о государственной регистрации права от <...> принадлежал на праве собственности ООО <...> (т. 1 л.д. 13).
ООО <...> осуществляло строительство дома на основании разрешения на строительство N от <...> (т. 2 л.д. 14).
По данным Тосненского БТИ по состоянию на <...> процент готовности объекта незавершенного строительства составляет <...>% (т. 1 л.д. 108 - 112).
До настоящего времени жилой дом в эксплуатацию не сдавался, право собственности на квартиру N, общей площадью <...> кв. м, не зарегистрировано, договор долевого участия в строительстве N от <...> в Управлении Росреестра по Ленинградской области не зарегистрирован (т. 1 л.д. 125 - 126), и согласно представленным из Управления Росреестра по Ленинградской области документам собственником дома на основании определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <...>, вступившего в законную силу, по арбитражному делу N, с <...> является ООО <...>, дольщиков по договору долевого участия в строительстве N от <...> не имеется (т. 1 л.д. 16, 91 - 135).
В силу части 2 статьи 27 названного Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (от 23.07.2008 N 160-ФЗ) действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Поскольку разрешение на строительство было получено ООО <...> после вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то договор о долевом участии в строительстве N от <...>, заключенный с истцом, должен был быть зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ленинградской области, что не было сделано.
Кроме того, как следует из материалов гражданского дела, на момент заключения договора долевого участия с истцом, <ФИО1> не являлся генеральным директором ООО <...> и был не вправе заключать сделки от имени общества. Полномочия <ФИО1>, как генерального директора, были прекращены решением общего собрания участников ООО <...> от <...>. Новым директором был избран <ФИО2> Законность общего собрания участников общества была подтверждена постановлением Тринадцатого апелляционного арбитражного суда от <...> и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от <...> по делу N
Поскольку на момент подписания договора с Ч. <ФИО1> не обладал соответствующими полномочиями, а ООО <...> в лице генерального директора <ФИО2> не одобрило в последующем данную сделку, договор долевого участия от <...> N является незаключенным и не порождает каких-либо прав для ООО <...> или его правопреемников.
В подтверждение полной оплаты стоимости квартиры истцом представлены квитанции к приходному кассовому ордеру N от <...> на сумму <...>, и N от <...> на сумму <...>, подписанные за главного бухгалтера и кассира ООО <...> генеральным директором общества <ФИО1>
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации.
Унифицированные формы первичной учетной документации по учету кассовых операций были утверждены Постановлением Госкомстата РФ от 18 августа 1998 года N 88 (ред. от 03.05.2000 г.), согласно которому для оформления поступления наличных денег в кассу организации применяется приходный кассовый ордер (форма N КО-1), приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным.
Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.
В соответствии с п. 14 Приказа Минфина РФ от 29 июля 1998 года N 34н (ред. от 26.03.2007 г.) "Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ", без подписи главного бухгалтера или уполномоченного им на то лица денежные и расчетные документы считаются недействительными и не должны приниматься к исполнению.
Судом установлено, что денежные средства в размере <...> в счет оплаты стоимости квартиры в кассу ответчика истцом не вносились и данные о том, что они поступили на расчетный счет ООО <...> в материалы дела не представлены. Согласно выпискам по лицевому счету ООО <...> по расчетным счетам, открытым ООО <...> (т. 1 л.д. 179 - 182) в ЗАО <...> (т. 1 л.д. 211 - 218), и филиале <...> (т. 1 л.д. 191 - 194), денежные средства в сумме <...> - <...>, и в сумме <...> - <...>, и в <...> в целом, от истца не поступали.
Указанные денежные средства истец передал бывшему генеральному директору ООО <...> <ФИО1>. Он же, <ФИО1>, расписался за главного бухгалтера <ФИО3> и кассира в квитанциях к приходным кассовым ордерам.
Куда в дальнейшем <ФИО1> направил указанные денежные средства неизвестно, однако в кассу ООО <...> он их не внес. Передачу денежной суммы в счет оплаты стоимости квартиры бывшему генеральному директору, нельзя расценивать как надлежащее исполнение покупателем условий договора, порождающее обязанность ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.
Приговором Тосненского городского суда Ленинградской области от 4 мая 2012 года по уголовному делу N <ФИО1> осужден <...>
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что представленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру, по форме и содержанию не соответствуют установленным требованиям, и не подтверждают выполнение истцом своих обязательств по договору.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется. Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда, соответствующих нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 3 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)