Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: На земельном участке, находящемся в собственности ответчика, без разрешения возведен объект незавершенного строительства неправильной формы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шевелев Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Быстрова А.Н.
судей Пархоменко Г.В., Тимошенко Л.И.
по докладу судьи Быстрова А.Н.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Р.Г. по доверенности К.И.В. на решение Центрального районного суда г. Сочи от 10 февраля 2014 года.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
установила:
Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к Р.Г., и др. в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать пятиэтажный (4 надземных и 1 подземный этажи) капитальный объект недвижимости, общей площадью <...> кв. м, расположенный по указанному адресу самовольной постройкой; прекратить право собственности на помещения капитального объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> находящиеся в собственности указанных выше лиц, погасить записи регистрации N <...>; обязать Р.Г. за счет собственных средств осуществить снос самовольно возведенного указанного капитального объекта недвижимости, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>
В обоснование иска указывалось на то, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля по адресу: <...> установлено, что земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по указанному адресу находится в собственности Р.Г., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 08.08.2005 г. N 915 на указанном земельном участке разрешено строительство одноэтажного с мансардной индивидуального жилого дома и фонтана. Однако на участке возведен трехэтажный дом с подвалом объект незавершенного строительства неправильной формы размерами в плане 14,5 м x 20,2 м, площадью застройки <...> кв. м. На момент обследования были выполнены работы по устройству опалубки третьего этажа. Строительство указанного объекта выполнено без соответствующего разрешения, что является признаком самовольной постройки.
Р.Г. подан встречный к администрации г. Сочи, в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать за ним право собственности на жилой дом - объект индивидуального жилищного строительства литер А, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером <...>; обязать Сочинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировать за Р.Г. право собственности на указанный жилой дом.
В обоснование иска указывалось на то, что Р.Г. на праве собственности принадлежит указанный земельный участок, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по указанному адресу, на котором возведен жилой дом общей площадью <...> кв. м, не соответствующий разрешительному документу - Постановлению главы администрации Центрального района г. Сочи от 08.08.2005 г. N 915. При этом Р.Г. указал на то, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Обжалуемым решением первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.
В жалобе представитель Р.Г. - гр. К. просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска администрации г. Сочи отказать; сохранить за ответчиками (по первоначальному иску) право собственности на помещения в спорном капитальном объекте недвижимости, согласно выписке из ЕГРП, имеющейся в материалах дела. Доводы жалобы мотивированы тем, что решение является необоснованным; выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; допущено нарушение норм материального и процессуального права.
В судебном заседании Р.Г. просил решение суда отменить, жалобу удовлетворить, поскольку в соответствии с заключением МЧС дом является безопасным, с обеих сторон к дому есть подъезд, дом не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Л.Л., выступающая в своих интересах и в интересах В. в судебном заседании просила решение суда отменить, указав, что спорное жилье является единственным для ее семьи.
Я. в судебном заседании просила апелляционную жалобу удовлетворить, указав, что она покупала помещение номер 6 в спорном доме, получила свидетельство о государственной регистрации права, подтверждением раздела долей послужил договор купли-продажи; с разрешительной документацией на строительство жилого дома она не знакомилась.
Представитель Г.Д., К.О., П.Р., Л.А. - гр. Б. в судебном заседании просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, ссылаясь на то, что в спорном доме проживает 22 семьи, указанное жилье для всех является единственным. Также указал, что снос дома будет нецелесообразным, к нему проведены все коммуникации, жители создают ТСЖ, из соседей никто не жалуется.
В судебном заседании представитель администрации г. Сочи гр. П. указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что спорный дом построен без соответствующего разрешения, земельный участок используется не по целевому назначению.
Другие участвующие в деле лица в судебное разбирательство суда апелляционной инстанции не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени проведения судебного разбирательства судом апелляционной инстанции, заявлений, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не представили.
При таких обстоятельствах, с учетом мнения явившихся участвующих в деле лиц, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участвующих в деле лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.
В соответствии с положениями ст. 51 и ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ), разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N 698 утверждена единая форма разрешения на строительство, заполняемая в порядке, предусмотренном Приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 года N 120.
Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), в силу п. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, обладают, в том числе, органы местного самоуправления.
В соответствии с п. п. 20 п. 1 ст. 14 Федерального закона РФ N 131-ФЗ от 06.10.2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в ведении органов местного самоуправления находятся вопросы утверждения генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.
Согласно п. 6 Постановления Главы города Сочи от 27 мая 2009 года N 179 "О делегировании отдельных полномочий администрации города Сочи", право подписи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, за исключением отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства предоставлено заместителю Главы города Сочи, курирующему вопросы строительства.
Аналогичные полномочия закреплены в пп. 26 п. 1 ст. 7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности серия <...>, выданному органами Росреестра <...> Р.Г. принадлежал на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства.
Кроме того, из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка (т. 1 л.д. 13 - 16) следует, что указанный земельный участок имеет обременение: Особый режим использования земли. Вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона - "Ж-2", зона малоэтажной застройки коттеджного типа. Вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.
Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 260 ГК РФ, на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
В силу пункта 9.2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных Решением Городского Собрания Сочи N 202 от 29.12.2009 г., в зоне "Ж-2" разрешена малоэтажная жилая застройка коттеджного и блокированного типа до 4 этажей.
Как установлено в судебном заседании, ответчик Р.Г. на указанном земельном участке возвел объект недвижимости - жилой дом, состоящий из пяти (4 надземных этажей и 1 подземный этаж) этажей, без получения соответствующего разрешения на строительство, без проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, с нарушением целевого использования земельного участка.
Указанные обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами:
Из материалов дела следует, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля, проведенного специалистами отдела земельного контроля администрации МО г.-к. Сочи еще в <...> было установлено, что по адресу: <...>, на земельном участке площадью <...> кв. м, Р.Г. возведен трехэтажный с подвалом объект незавершенного строительства неправильной формы размерами в плане 14,5 м x 20,2 м, площадью застройки <...> кв. м, о чем специалистами администрации МО г.-к. Сочи был составлен соответствующий акт от <...>
При этом, постановлением главы администрации Центрального района города Сочи от 08.08.2005 года N 915 на указанном земельном участке разрешено строительство лишь одноэтажного с мансардной индивидуального жилого дома и фонтана.
Кроме того, в соответствии с актом обследования земельного участка от <...>, составленным начальником отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи, по поручению суда, на указанном земельном участке был уже выстроен пятиэтажный жилой дом, размерами 14,5 м x 20,2 м, который фактически является многоквартирным жилым домом, право собственности на который и просил признать во встречном иске Р.Г.
В силу ч. 1 ст. 72 Земельного Кодекса РФ, муниципальный земельный контроль осуществляется органами местного самоуправления.
Часть 2 ст. 72 Земельного Кодекса РФ устанавливает, что муниципальный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Указанные акты земельного контроля, составленные должностными лицами муниципального земельного контроля МО г.-к. Сочи от <...> и <...> в пределах их компетенции и предоставленных полномочий, в соответствии с действующим законодательством, оцениваются судебной коллегией как допустимые доказательства, объективно подтверждающие состоятельность и обоснованность заявленных администрацией МО г.-к. Сочи исковых требований к Р.Г.
В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В судебном заседании представитель администрации г. Сочи указал на то, что Р.Г. не обращался в администрацию МО г.-к.Сочи с заявлениями как о возможности внесения изменений в имеющееся разрешение на строительство, так и с изменением целевого назначения указанного земельного участка и вида его разрешенного использования, соответственно, решения по указанным вопросам не принимались и, в настоящее время законных оснований для удовлетворения таких заявлений, если они и поступят - не имеется.
Из материалов дела также следует, что решением о прекращении права собственности на жилой дом и выделе из него помещений от <...>, Р.Г. произвел реальный раздел жилого дома, расположенного по адресу: <...>, выделив из него в собственность П.Д., К.Л., П.Р., М.В., М.Ж., Я., К.О., И., Л.Л., С., Д., М.Д., М.Е., Б.Г., В., Г.Л., Л.А., Б.Н., А.О., К.И.Н., Р.И., Г.Д., А.В., отдельные помещения.
Кроме того, в соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от <...> N <...>, от <...> N <...> Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации перехода прав и зарегистрировано за указанными выше лицами право собственности на соответствующие жилые помещения и на доли указанного земельного участка.
Согласно выводам назначенной определением суда апелляционной инстанции во исполнение обязательных в силу положений ст. 390 ГПК РФ указаний постановления президиума Краснодарского краевого суда от 28 августа 2013 г. повторной судебной строительно-технической экспертизы, проведенной государственным учреждением Новороссийским филиалом ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ N <...> от <...> функциональным назначением спорного строения, расположенного в <...> является многоквартирный жилой дом, исследуемый объект эксплуатируется.
Спорное строение, расположенное в <...> находится в зоне малоэтажной застройки.
Исследуемый объект является многоквартирным жилым домом, расположенным на земельном участке, по адресу <...> является зданием III группы капитальности и I степени огнестойкости и относящийся по функциональной пожарной опасности к классу Ф 1.3, по набору конструктивных элементов, существующему объемно-планировочному решению, составу, площади, высоте и ширине помещений, инженерному обеспечению и расположению в жилой зоне, соответствует требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим), предъявляемым к жилым домам, и приведенным в сборнике N 4 укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания, СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", ВСН 61-89 (р) "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов", СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий" и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий"; СНКК 22-301-2000 (ТСН 22-302-2000 Краснодарского края) "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края"; СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений"; "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778); "СП 14.13330.2011. Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*"(утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 779).
Исследуемый объект является расположенным на земельном участке, по адресу <...> не соответствует требованиям "СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (утв. Приказом Минрепюна РФ от 28.12.2010 N 820); в части противопожарных разрывов и отступов объекта от проезжей части.
Ввиду нарушения противопожарных норм при возведении спорного строения существует потенциальная угроза жизни и здоровья граждан.
Исследуемый многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу <...>, не соответствует требованиям "СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820); в части противопожарных разрывов и отступов объекта от проезжей части.
Согласно постановлению главы Администрации Центрального района г. Сочи N 915 от 08.08.2005 г. на исследуемом участке разрешено возведение одноэтажного с мансардой индивидуального жилого дома. По состоянию на момент исследования возведен жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу <...> Так как исследуемый объект эксплуатируется и по своему архитектурно-планировочному решению выполнен для эксплуатации как многоквартирный жилой дом, привести объект в соответствие с разрешительной документацией не представляется возможным.
Нарушения градостроительных, пожарных норм и правил являются не устранимыми.
Указанное экспертное заключение проведенной по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы, и его выводы, оцениваются судебной коллегией, как достоверное, выполненное квалифицированным экспертом государственного экспертного учреждения, имеющим стаж работы по профессии с 1999 года, экспертный стаж с 2006 г., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечающее требованиям ст. 555 ГПК РФ доказательство, которое наряду с совокупностью других доказательств по делу, объективно подтверждает состоятельность заявленных администрацией МО г.-к. Сочи исковых требований к Р.Г.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ, многоквартирный дом и индивидуальный жилой дом отличаются по порядку получения разрешительной и проектной документации, порядку ввода в эксплуатацию.
Так согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Виды работ по подготовке проектной документации, которого оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.
Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: 1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); 2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); 3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования; 4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами; 5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарнозащитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.
В силу ч. 1 п. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ, государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Р.Г. не представлено суду разрешения на строительство капитального объекта с количеством этажей надземной части - 4 и количеством этажей подземной части (подвала) - 1.
Кроме того, Р.Г. в ходе судебного разбирательства, как и в своем встречном иске к администрации города Сочи, признал то обстоятельство, что возвел строение по <...> без получения необходимого на то разрешения.
Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
С учетом изложенного, а также Письмом Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 "Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства" отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ч. 2, ч. 3 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
По делу установлено, что Р.Г. в установленном законом порядке, не обращался в администрацию города Сочи с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что Р.Г. обязан был обратиться в администрацию города Сочи с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка с кадастровым номером <...>, поскольку им был возведен в жилой дом с количеством этажей надземной части - 4 и подземной части - 1, что нарушает разрешенный вид использования земельного участка, является законным и обоснованным.
Таким образом, Р.Г., как застройщик дома, не предпринимал надлежащих мер к легализации постройки, в частности не обращался за получением разрешения на строительство, возвел спорный объект недвижимости без проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, как и не предпринял необходимых мер к изменению вида разрешенного использования земельного участка.
Пунктом 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет.
Статьей 25 Федерального закона от 17.11.1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.
Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков). Кроме того пунктом 2 той же статьи, установлены последствия, то есть санкции за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
По буквальному смыслу указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки.
Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Данная правовая позиция выражена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 г. N 595-О-П.
В соответствии с изложенным, суд приходит к выводу, что жилой дом, возведенный Р.Г., является многоквартирным, поскольку как установлено в судебном заседании содержит жилые помещения, имеющие самостоятельные выходы в помещения общего пользования, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, кроме того, на момент рассмотрения гражданского дела, право собственности на жилой дом зарегистрировано за разными собственниками, которые не являются членами одной семьи.
Законом предусмотрено, что самовольные постройки не должны находиться в свободном гражданском обороте, они не являются объектами гражданских прав и в отношении них запрещено совершать какие-либо сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Сделки с самовольными постройками ничтожны, так как они не соответствуют требованиям закона. Объекты самовольного строительства не подлежат также государственной регистрации.
В соответствии со ст. 58 Градостроительного Кодекса РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Из содержания Постановления Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что самовольная постройка может быть сохранена лишь в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Лица, виновные в самовольном строительстве или реконструкции, обязаны устранить допущенное нарушение путем осуществления за свой счет сноса самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Таким образом, по делу достоверно установлено, что спорное строение является самовольной постройкой, и право собственности ответчика Р.Г. на него не может возникнуть в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновения права лица на объект недвижимости. При создании лицом недвижимого имущества, правоустанавливающими документами в соответствии с нормами градостроительного законодательства РФ, являются разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления, проект, утвержденный управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курорт Сочи, разрешение на ввод в эксплуатацию.
Согласно требованиям п. 3 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в данном случае право собственности ответчиков на жилые и нежилые помещения капитального объекта недвижимости, расположенного по адресу город Сочи, Центральный район, ул. Ландышевая, 19/9, могло быть зарегистрировано на основании документов, подтверждающих право собственности на указанный земельный участок.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Таким образом, наличие государственной регистрации права собственности ответчиков на помещения, расположенные в спорном объекте строительства, не препятствует удовлетворению требований истца администрации города Сочи об обязании ответчика осуществить снос капитальной постройки, поскольку сама по себе регистрация не влечет права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.
В соответствии с изложенным, судебная коллегия оценивает как законный и обоснованный вывод суда об удовлетворению требования истца администрации города Сочи о прекращении зарегистрированного за ответчиками права собственности на жилые и нежилые помещения капитального объекта недвижимости, по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Ландышевая, 19/9.
Удовлетворение исковых требований администрации МО г.-к. Сочи, по вышеприведенным основаниям, исключает возможность удовлетворения встречных исковых требований Р.Г. о признании права собственности на самовольной возведенный жилой дом.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции о необходимости удовлетворения иска администрации г. Сочи к Р.Г., и об отказе в удовлетворении встречного иска Р.Г. к администрации г. Сочи, являются законными и обоснованными, а решение суда не подлежащим отмене, либо изменению.
Доводы жалобы обусловлены ошибочным истолкованием самим апеллянтом возникших спорных правоотношений, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции и не опровергают правильность принятого по существу решения.
При рассмотрении дела судом созданы все необходимые условия для всестороннего и полного исследования доказательств по делу. Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно, нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену либо изменения решения суда, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Сочи от 10 февраля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Р.Г. по доверенности <ФИО42> без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 28.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-20/2015
Требование: О признании капитального объекта недвижимости самовольной постройкой, прекращении права собственности на помещения, обязании погасить регистрационные записи, снести объект.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: На земельном участке, находящемся в собственности ответчика, без разрешения возведен объект незавершенного строительства неправильной формы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 мая 2015 г. по делу N 33-20/2015
Судья: Шевелев Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Быстрова А.Н.
судей Пархоменко Г.В., Тимошенко Л.И.
по докладу судьи Быстрова А.Н.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Р.Г. по доверенности К.И.В. на решение Центрального районного суда г. Сочи от 10 февраля 2014 года.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
установила:
Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к Р.Г., и др. в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать пятиэтажный (4 надземных и 1 подземный этажи) капитальный объект недвижимости, общей площадью <...> кв. м, расположенный по указанному адресу самовольной постройкой; прекратить право собственности на помещения капитального объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> находящиеся в собственности указанных выше лиц, погасить записи регистрации N <...>; обязать Р.Г. за счет собственных средств осуществить снос самовольно возведенного указанного капитального объекта недвижимости, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>
В обоснование иска указывалось на то, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля по адресу: <...> установлено, что земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по указанному адресу находится в собственности Р.Г., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 08.08.2005 г. N 915 на указанном земельном участке разрешено строительство одноэтажного с мансардной индивидуального жилого дома и фонтана. Однако на участке возведен трехэтажный дом с подвалом объект незавершенного строительства неправильной формы размерами в плане 14,5 м x 20,2 м, площадью застройки <...> кв. м. На момент обследования были выполнены работы по устройству опалубки третьего этажа. Строительство указанного объекта выполнено без соответствующего разрешения, что является признаком самовольной постройки.
Р.Г. подан встречный к администрации г. Сочи, в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать за ним право собственности на жилой дом - объект индивидуального жилищного строительства литер А, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером <...>; обязать Сочинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировать за Р.Г. право собственности на указанный жилой дом.
В обоснование иска указывалось на то, что Р.Г. на праве собственности принадлежит указанный земельный участок, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по указанному адресу, на котором возведен жилой дом общей площадью <...> кв. м, не соответствующий разрешительному документу - Постановлению главы администрации Центрального района г. Сочи от 08.08.2005 г. N 915. При этом Р.Г. указал на то, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Обжалуемым решением первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.
В жалобе представитель Р.Г. - гр. К. просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска администрации г. Сочи отказать; сохранить за ответчиками (по первоначальному иску) право собственности на помещения в спорном капитальном объекте недвижимости, согласно выписке из ЕГРП, имеющейся в материалах дела. Доводы жалобы мотивированы тем, что решение является необоснованным; выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; допущено нарушение норм материального и процессуального права.
В судебном заседании Р.Г. просил решение суда отменить, жалобу удовлетворить, поскольку в соответствии с заключением МЧС дом является безопасным, с обеих сторон к дому есть подъезд, дом не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Л.Л., выступающая в своих интересах и в интересах В. в судебном заседании просила решение суда отменить, указав, что спорное жилье является единственным для ее семьи.
Я. в судебном заседании просила апелляционную жалобу удовлетворить, указав, что она покупала помещение номер 6 в спорном доме, получила свидетельство о государственной регистрации права, подтверждением раздела долей послужил договор купли-продажи; с разрешительной документацией на строительство жилого дома она не знакомилась.
Представитель Г.Д., К.О., П.Р., Л.А. - гр. Б. в судебном заседании просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, ссылаясь на то, что в спорном доме проживает 22 семьи, указанное жилье для всех является единственным. Также указал, что снос дома будет нецелесообразным, к нему проведены все коммуникации, жители создают ТСЖ, из соседей никто не жалуется.
В судебном заседании представитель администрации г. Сочи гр. П. указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что спорный дом построен без соответствующего разрешения, земельный участок используется не по целевому назначению.
Другие участвующие в деле лица в судебное разбирательство суда апелляционной инстанции не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени проведения судебного разбирательства судом апелляционной инстанции, заявлений, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не представили.
При таких обстоятельствах, с учетом мнения явившихся участвующих в деле лиц, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участвующих в деле лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.
В соответствии с положениями ст. 51 и ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ), разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N 698 утверждена единая форма разрешения на строительство, заполняемая в порядке, предусмотренном Приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 года N 120.
Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), в силу п. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, обладают, в том числе, органы местного самоуправления.
В соответствии с п. п. 20 п. 1 ст. 14 Федерального закона РФ N 131-ФЗ от 06.10.2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в ведении органов местного самоуправления находятся вопросы утверждения генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.
Согласно п. 6 Постановления Главы города Сочи от 27 мая 2009 года N 179 "О делегировании отдельных полномочий администрации города Сочи", право подписи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, за исключением отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства предоставлено заместителю Главы города Сочи, курирующему вопросы строительства.
Аналогичные полномочия закреплены в пп. 26 п. 1 ст. 7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности серия <...>, выданному органами Росреестра <...> Р.Г. принадлежал на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>. Категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства.
Кроме того, из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка (т. 1 л.д. 13 - 16) следует, что указанный земельный участок имеет обременение: Особый режим использования земли. Вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона - "Ж-2", зона малоэтажной застройки коттеджного типа. Вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.
Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 260 ГК РФ, на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
В силу пункта 9.2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных Решением Городского Собрания Сочи N 202 от 29.12.2009 г., в зоне "Ж-2" разрешена малоэтажная жилая застройка коттеджного и блокированного типа до 4 этажей.
Как установлено в судебном заседании, ответчик Р.Г. на указанном земельном участке возвел объект недвижимости - жилой дом, состоящий из пяти (4 надземных этажей и 1 подземный этаж) этажей, без получения соответствующего разрешения на строительство, без проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, с нарушением целевого использования земельного участка.
Указанные обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами:
Из материалов дела следует, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля, проведенного специалистами отдела земельного контроля администрации МО г.-к. Сочи еще в <...> было установлено, что по адресу: <...>, на земельном участке площадью <...> кв. м, Р.Г. возведен трехэтажный с подвалом объект незавершенного строительства неправильной формы размерами в плане 14,5 м x 20,2 м, площадью застройки <...> кв. м, о чем специалистами администрации МО г.-к. Сочи был составлен соответствующий акт от <...>
При этом, постановлением главы администрации Центрального района города Сочи от 08.08.2005 года N 915 на указанном земельном участке разрешено строительство лишь одноэтажного с мансардной индивидуального жилого дома и фонтана.
Кроме того, в соответствии с актом обследования земельного участка от <...>, составленным начальником отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи, по поручению суда, на указанном земельном участке был уже выстроен пятиэтажный жилой дом, размерами 14,5 м x 20,2 м, который фактически является многоквартирным жилым домом, право собственности на который и просил признать во встречном иске Р.Г.
В силу ч. 1 ст. 72 Земельного Кодекса РФ, муниципальный земельный контроль осуществляется органами местного самоуправления.
Часть 2 ст. 72 Земельного Кодекса РФ устанавливает, что муниципальный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Указанные акты земельного контроля, составленные должностными лицами муниципального земельного контроля МО г.-к. Сочи от <...> и <...> в пределах их компетенции и предоставленных полномочий, в соответствии с действующим законодательством, оцениваются судебной коллегией как допустимые доказательства, объективно подтверждающие состоятельность и обоснованность заявленных администрацией МО г.-к. Сочи исковых требований к Р.Г.
В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В судебном заседании представитель администрации г. Сочи указал на то, что Р.Г. не обращался в администрацию МО г.-к.Сочи с заявлениями как о возможности внесения изменений в имеющееся разрешение на строительство, так и с изменением целевого назначения указанного земельного участка и вида его разрешенного использования, соответственно, решения по указанным вопросам не принимались и, в настоящее время законных оснований для удовлетворения таких заявлений, если они и поступят - не имеется.
Из материалов дела также следует, что решением о прекращении права собственности на жилой дом и выделе из него помещений от <...>, Р.Г. произвел реальный раздел жилого дома, расположенного по адресу: <...>, выделив из него в собственность П.Д., К.Л., П.Р., М.В., М.Ж., Я., К.О., И., Л.Л., С., Д., М.Д., М.Е., Б.Г., В., Г.Л., Л.А., Б.Н., А.О., К.И.Н., Р.И., Г.Д., А.В., отдельные помещения.
Кроме того, в соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от <...> N <...>, от <...> N <...> Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации перехода прав и зарегистрировано за указанными выше лицами право собственности на соответствующие жилые помещения и на доли указанного земельного участка.
Согласно выводам назначенной определением суда апелляционной инстанции во исполнение обязательных в силу положений ст. 390 ГПК РФ указаний постановления президиума Краснодарского краевого суда от 28 августа 2013 г. повторной судебной строительно-технической экспертизы, проведенной государственным учреждением Новороссийским филиалом ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ N <...> от <...> функциональным назначением спорного строения, расположенного в <...> является многоквартирный жилой дом, исследуемый объект эксплуатируется.
Спорное строение, расположенное в <...> находится в зоне малоэтажной застройки.
Исследуемый объект является многоквартирным жилым домом, расположенным на земельном участке, по адресу <...> является зданием III группы капитальности и I степени огнестойкости и относящийся по функциональной пожарной опасности к классу Ф 1.3, по набору конструктивных элементов, существующему объемно-планировочному решению, составу, площади, высоте и ширине помещений, инженерному обеспечению и расположению в жилой зоне, соответствует требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим), предъявляемым к жилым домам, и приведенным в сборнике N 4 укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания, СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", ВСН 61-89 (р) "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов", СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий" и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий"; СНКК 22-301-2000 (ТСН 22-302-2000 Краснодарского края) "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края"; СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений"; "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778); "СП 14.13330.2011. Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*"(утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 779).
Исследуемый объект является расположенным на земельном участке, по адресу <...> не соответствует требованиям "СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (утв. Приказом Минрепюна РФ от 28.12.2010 N 820); в части противопожарных разрывов и отступов объекта от проезжей части.
Ввиду нарушения противопожарных норм при возведении спорного строения существует потенциальная угроза жизни и здоровья граждан.
Исследуемый многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу <...>, не соответствует требованиям "СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820); в части противопожарных разрывов и отступов объекта от проезжей части.
Согласно постановлению главы Администрации Центрального района г. Сочи N 915 от 08.08.2005 г. на исследуемом участке разрешено возведение одноэтажного с мансардой индивидуального жилого дома. По состоянию на момент исследования возведен жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу <...> Так как исследуемый объект эксплуатируется и по своему архитектурно-планировочному решению выполнен для эксплуатации как многоквартирный жилой дом, привести объект в соответствие с разрешительной документацией не представляется возможным.
Нарушения градостроительных, пожарных норм и правил являются не устранимыми.
Указанное экспертное заключение проведенной по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы, и его выводы, оцениваются судебной коллегией, как достоверное, выполненное квалифицированным экспертом государственного экспертного учреждения, имеющим стаж работы по профессии с 1999 года, экспертный стаж с 2006 г., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечающее требованиям ст. 555 ГПК РФ доказательство, которое наряду с совокупностью других доказательств по делу, объективно подтверждает состоятельность заявленных администрацией МО г.-к. Сочи исковых требований к Р.Г.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ, многоквартирный дом и индивидуальный жилой дом отличаются по порядку получения разрешительной и проектной документации, порядку ввода в эксплуатацию.
Так согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Виды работ по подготовке проектной документации, которого оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.
Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: 1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); 2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); 3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования; 4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами; 5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарнозащитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.
В силу ч. 1 п. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ, государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Р.Г. не представлено суду разрешения на строительство капитального объекта с количеством этажей надземной части - 4 и количеством этажей подземной части (подвала) - 1.
Кроме того, Р.Г. в ходе судебного разбирательства, как и в своем встречном иске к администрации города Сочи, признал то обстоятельство, что возвел строение по <...> без получения необходимого на то разрешения.
Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
С учетом изложенного, а также Письмом Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 "Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства" отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ч. 2, ч. 3 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
По делу установлено, что Р.Г. в установленном законом порядке, не обращался в администрацию города Сочи с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что Р.Г. обязан был обратиться в администрацию города Сочи с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка с кадастровым номером <...>, поскольку им был возведен в жилой дом с количеством этажей надземной части - 4 и подземной части - 1, что нарушает разрешенный вид использования земельного участка, является законным и обоснованным.
Таким образом, Р.Г., как застройщик дома, не предпринимал надлежащих мер к легализации постройки, в частности не обращался за получением разрешения на строительство, возвел спорный объект недвижимости без проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, как и не предпринял необходимых мер к изменению вида разрешенного использования земельного участка.
Пунктом 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет.
Статьей 25 Федерального закона от 17.11.1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.
Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков). Кроме того пунктом 2 той же статьи, установлены последствия, то есть санкции за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
По буквальному смыслу указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки.
Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Данная правовая позиция выражена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 г. N 595-О-П.
В соответствии с изложенным, суд приходит к выводу, что жилой дом, возведенный Р.Г., является многоквартирным, поскольку как установлено в судебном заседании содержит жилые помещения, имеющие самостоятельные выходы в помещения общего пользования, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, кроме того, на момент рассмотрения гражданского дела, право собственности на жилой дом зарегистрировано за разными собственниками, которые не являются членами одной семьи.
Законом предусмотрено, что самовольные постройки не должны находиться в свободном гражданском обороте, они не являются объектами гражданских прав и в отношении них запрещено совершать какие-либо сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.). Сделки с самовольными постройками ничтожны, так как они не соответствуют требованиям закона. Объекты самовольного строительства не подлежат также государственной регистрации.
В соответствии со ст. 58 Градостроительного Кодекса РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Из содержания Постановления Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что самовольная постройка может быть сохранена лишь в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Лица, виновные в самовольном строительстве или реконструкции, обязаны устранить допущенное нарушение путем осуществления за свой счет сноса самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Таким образом, по делу достоверно установлено, что спорное строение является самовольной постройкой, и право собственности ответчика Р.Г. на него не может возникнуть в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновения права лица на объект недвижимости. При создании лицом недвижимого имущества, правоустанавливающими документами в соответствии с нормами градостроительного законодательства РФ, являются разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления, проект, утвержденный управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курорт Сочи, разрешение на ввод в эксплуатацию.
Согласно требованиям п. 3 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в данном случае право собственности ответчиков на жилые и нежилые помещения капитального объекта недвижимости, расположенного по адресу город Сочи, Центральный район, ул. Ландышевая, 19/9, могло быть зарегистрировано на основании документов, подтверждающих право собственности на указанный земельный участок.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Таким образом, наличие государственной регистрации права собственности ответчиков на помещения, расположенные в спорном объекте строительства, не препятствует удовлетворению требований истца администрации города Сочи об обязании ответчика осуществить снос капитальной постройки, поскольку сама по себе регистрация не влечет права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.
В соответствии с изложенным, судебная коллегия оценивает как законный и обоснованный вывод суда об удовлетворению требования истца администрации города Сочи о прекращении зарегистрированного за ответчиками права собственности на жилые и нежилые помещения капитального объекта недвижимости, по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Ландышевая, 19/9.
Удовлетворение исковых требований администрации МО г.-к. Сочи, по вышеприведенным основаниям, исключает возможность удовлетворения встречных исковых требований Р.Г. о признании права собственности на самовольной возведенный жилой дом.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции о необходимости удовлетворения иска администрации г. Сочи к Р.Г., и об отказе в удовлетворении встречного иска Р.Г. к администрации г. Сочи, являются законными и обоснованными, а решение суда не подлежащим отмене, либо изменению.
Доводы жалобы обусловлены ошибочным истолкованием самим апеллянтом возникших спорных правоотношений, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции и не опровергают правильность принятого по существу решения.
При рассмотрении дела судом созданы все необходимые условия для всестороннего и полного исследования доказательств по делу. Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно, нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену либо изменения решения суда, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Сочи от 10 февраля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Р.Г. по доверенности <ФИО42> без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)