Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Оспариваемая сделка по созданию новой квартиры на чердаке и по ее передаче в собственность совершена с пороком субъектного состава в отношении несозданного объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Комиссаров Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Гербекова Б.И.,
судей Антоновой Н.В., Муравецкой Л.В.,
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Муравецкой Л.В. дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителей истца ТСЖ "Сытинъ" по доверенности Т., А.И. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2014 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска товарищества собственников жилья "Сытинъ" к префектуре Центрального административного округа города Москвы, У. о признании договора инвестирования недействительным, аннулировании регистрационной записи о праве собственности, применении последствий недействительности сделки, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, - отказать.
А.И., Т., действующие в интересах товарищества собственников жилья "Сытинъ" обратились в суд с иском к префектуре ЦАО г. Москвы, У. о признании инвестиционного договора недействительным, прекращении права собственности, аннулировании записи о государственной регистрации права и применении последствий недействительности сделки.
Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемая сделка по созданию новой квартиры на чердаке и по ее передаче в собственность совершена с пороком субъектного состава в отношении несозданного объекта. Собственники помещений многоквартирного жилого дома... по ул. Б.Б. в г. Москве никогда не давали своего согласия и не уполномочивали других лиц на заключение каких-либо договоров, в том числе инвестиционного, предметом которых могло стать спорное помещение чердака. Указали, что оспариваемый инвестиционный договор ничтожен в силу статьи 168 ГК РФ. В уточненном иске просили признать инвестиционный договор от 09.06.2003 г. N... (ЦАО) 03 на реконструктивно-восстановительные работы по обустройству длительно простаивающего свободного помещения под жилые цели о создании квартиры N... из нежилого помещения чердака площадью... кв. м, расположенного над квартирой N... в многоквартирном жилом доме... по ул. Б.Б. в г. М., заключенный между У. и префектурой ЦАО г. Москвы полностью недействительным; прекратить право собственности У. на квартиру N 23А, площадью... кв. м, расположенную вышеуказанному адресу; аннулировать регистрационную запись ЕГРП N... от 20.01.2012 г. о государственной регистрации вышеуказанной квартиры; применить последствия ничтожной сделки, возвратив помещению площадью... кв. м, расположенному над квартирой N... в многоквартирном жилом доме... по ул. Б.Б. в г. М., статус нежилого помещения.
В судебном заседании представители ТСЖ "Сытинъ" А.И. и Т. исковые требования поддержали, дали объяснения по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика префектуры Центрального административного округа города Москвы Ч. требования товарищества не признала, дала объяснения по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.
Ответчик У. в судебное заседание не явилась, извещалась по известным суду адресам.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть без участия представителя. Из письменного отзыва на иск следует, что требование об аннулировании записи в ЕГРП на законе не основано, другие исковые требования оставляют на усмотрение суда.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просят представители ТСЖ "Сытинъ" Т. и А.И. по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней, указывая на незаконность и необоснованность решения суда.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца ТСЖ "Сытинъ" Т., А.И., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика префектуры ЦАО г. Москвы по доверенности Г.М.Г., просившего отменить решение суда и удовлетворить жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что требование истцов не основано на законе, поскольку право собственности у ответчика на спорное помещение возникло на основании договора инвестирования, который соответствует требованиям закона и не нарушает прав товарищества, не являющегося стороной договора, в связи с чем оснований для признания инвестиционного договора недействительным, прекращении права собственности на спорную квартиру не имеется.
Однако с указанными выводами суда согласиться нельзя в связи с нижеследующим.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Частью 1 ст. 15 ЖК РФ определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.
В силу ч. 2, 3 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Из искового заявления и пояснений представителей истца в судебном заседании следует, что инвестиционный договор на спорную квартиру не заключался, квартира в эксплуатацию не вводилась, поскольку подписан договор вымышленным лицом и в действительности объект недвижимого имущества - квартира N... не создан, в связи с чем инвестиционный договор ничтожен.
В материалах дела имеются направленные Управлением Росреестра по Москве по запросу суда первой инстанции копии документов, предоставленных для государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. М., ул. Б.Б., д...., кв....
Из оспариваемого инвестиционного договора N... (ЦАО) 03, заключенного 09.06.2003 года между префектурой ЦАО г. Москвы и У. (... г.р., паспорт... выдан 12.06.2002 г. ОВД района Бирюлево Западное г. Москвы) следует, что стороны договорились о реализации инвестиционного проекта по проведению реконструктивно-восстановительных мероприятий на объекте, расположенном по адресу: М., улица Б.Б., дом... над квартирой... площадь объекта... кв. м, согласно проекту, разработанному ЗАО "Дизайн Проект". Под реализацией инвестиционного проекта понималось выполнение У. работ по проведению реконструктивно-восстановительных мероприятий на объекте, а также иных работ в соответствии с условиями этого договора (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 2.3 вышеуказанного договора обустроенное помещение передается в собственность инвестора.
Как видно из копии распоряжения префекта ЦАО г. Москвы от 19.09.2005 г. N 733-РП, законченное строительством переустройство чердачного пространства под жилые цели над квартирой N... в доме... по ул. Б.Б. принято в эксплуатацию.
Из дела следует, что указанный дом представляет собой многоквартирный четырехэтажный жилой дом с подвалом и чердаком.
Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2013 г. N... У. с 20.01.2012 г. является правообладателем квартиры N... площадью... кв. м по адресу: г. М. ул. Б.Б. д...., расположенной на чердаке. Этому объекту недвижимости присвоен кадастровый номер...
Вместе с тем, из отзыва префектуры ЦАО г. Москвы на апелляционную жалобу и пояснений представителя ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции следует, что префектура ЦАО г. Москвы не заключала инвестиционный договор N СК-... от 09.06.2003 г., в префектуре ЦАО г. Москвы не имеется сведений о заключении данного договора. Кроме того, распоряжения префектуры ЦАО г. Москвы N 1182-р от 15.09.2005 г. "Об утверждении Акта Государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию обустроенного чердачного помещения под жилые цели по адресу: ул. Б.Б. д...., над кв...." и N... от 19.09.2005 г. "О вводе в эксплуатацию обустроенного чердачного помещения под жилые цели над квартирой 23 по адресу: ул. Б.Б., д...." не принимались префектурой ЦАО, поскольку на хранение в архив не поступали, напечатаны не на бланках распоряжения, при этом не указана должность подписанта. Представитель префектуры ЦАО г. Москвы также указал, что Распоряжение управы Пресненского района г. Москвы N 1639-15/5 от 21.07.2005 г. "О назначении Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию восстановленного длительно простаивающего свободного чердачного помещения (квартиры) по адресу: ул. Б.Б., д...., над кв...." и Акт от 17.08.2005 г. о приемке спорного объекта в эксплуатацию не имеют юридической силы, поскольку не подписаны управой Тверского района г. Москвы, тогда как жилой дом по вышеуказанному адресу всегда относился к территории Тверского района, а не Пресненского.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключенных между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу вышеприведенных норм права, сделка может состояться, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что оспариваемый инвестиционный договор со стороны префектуры ЦАО г. Москвы не подписан, а со стороны инвестора он подписан и оформлен на лицо, идентифицировать личность которого не представляется возможным, поскольку на запрос суда УФМС по г. Москве сообщило, что У. в г. Москве и Московской области зарегистрированной не значится, а паспортом серии... N 4..., выданным... г. ОВД Гагаринского района г. Москвы был документирован Г.С.М.
Кроме того, из материалов дела следует, что в оспариваемом инвестиционном договоре нет и объекта сделки, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.
В копиях материалов регистрационного дела имеется кадастровый паспорт помещения, датированный.. года, учетный номер... и подписанный начальником Центрального ТБТИ. К., согласно которому недвижимое имущество по адресу: г. М., ул. Б.Б., д...., кв.... расположено на чердаке, площадь помещения... кв. м, назначение помещения - жилое, вид жилого помещения в многоквартирном доме - квартира (л.д. 32 - 33).
Однако, в ответ на адвокатский запрос начальником Бауманского ТБТИ было сообщено, что копия экспликации от 18.10.2011 г., кадастровый паспорт помещения от 18.10.2011 г., копия поэтажного плана от 18.10.2011 г., подготовленные на квартиру N 23а, расположенную по адресу: ул. Б.Б. улица д...., выполнены не сотрудниками Центрального ТБТИ. Подписи, печати, штампы сфальсифицированы. Первичная инвентаризация вышеуказанной квартиры сотрудниками Бауманского (Центрального) ТБТИ не производилась.
По сообщению начальника Бауманского ТБТИ К. на запрос суда по адресу: Б.Б. ул., д.... в архиве БТИ квартира N... не значится, в связи с чем предоставить ксерокопии поэтажного плана и экспликации на вышеуказанную квартиру не представляется возможным (л.д. 133).
Из сообщения Государственного казенного учреждения города Москвы "Инженерная служба Тверского района" от 18.12.2013 г. следует, что квартира N... в доме... по Б.Б. улице города Москвы отсутствует, в связи с чем не имеется возможности предоставить выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета по вышеуказанному адресу (л.д. 134).
В ходе обследования чердачного помещения над квартирами <...> председателем правления ТСЖ "Сытинъ" и собственника кв. 21 Г.С.В. в присутствии собственника кв. 24 А.П. было установлено, что признаков жилого помещения на чердаке не имеется, о чем составлен акт от 03.10.2013 г. (л.д. 38).
При таких обстоятельствах, а также учитывая вышеуказанные положения закона, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании договора инвестирования недействительным, прекращении права собственности на квартиру, поскольку оспариваемый инвестиционный договор заключен неустановленными лицами и указанное в правоустанавливающих документах жилое помещение - квартира N... по адресу: г. М., ул. Б.Б., д...., в том смысле, который содержится в трактовке ст. 16 ЖК РФ в действительности отсутствует. Спорный объект недвижимости, исходя из установленных по делу обстоятельств, представляет собой чердачное помещение, которое не отнесено к жилому фонду.
Вывод суда первой инстанции о том, что права ТСЖ по данному гражданскому делу нарушены не были, являются ошибочными, поскольку спорное чердачное помещение обременено правами собственников жилых помещений вышеуказанного дома, у которых спорное чердачное помещение находится в общей долевой собственности на основании ч. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ и предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, не имеет самостоятельного назначения, предназначено для целей по эксплуатации и содержанию жилого фонда всех собственников квартир.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В связи с тем, что инвестиционный договор заключен не установленными лицами и в отношении несуществующего объекта, судебная коллегия считает, что данная сделка не отвечает требованиям закона, в связи с чем является ничтожной в силу положений ст. 168 ГК РФ.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
На основании статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции, которое постановлено с неправильным применением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил также из пропуска ТСЖ "Сытинъ" срока исковой давности, указывая при этом, что требования о признании недействительной сделки - инвестиционного договора, совершенной в июне 2003 г. заявлены истцом по истечении срока исковой давности, требований о восстановлении пропущенного срока истцом не заявлены.
Судебная коллегия не находит оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности, поскольку при определении срока исковой давности суд не применил нормы закона, подлежавшие применению при разрешении данного дела.
В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ (п. 32 Постановления).
В соответствии со ст. ст. 181, 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
20.01.2012 г. У. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру по вышеуказанному адресу, и именно с этого момента у истца возникло право для обращения в суд с исковыми требованиями о признании недействительной сделки - инвестиционного договора, поскольку исходя из установленных по делу обстоятельств нет оснований полагать, что оспариваемый договор заключен и начал исполняться в 2003 году.
Как усматривается из материалов дела, истец обратился в суд с иском 10.10.2013 г., то есть в пределах срока исковой давности, установленного п. 1 ст. 181 ГК РФ.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в силу статей 208, 304 ГК РФ к спорным правоотношениям срок исковой давности не применяется, так как собственники общего имущества в многоквартирном доме вправе требовать устранения всяких нарушений их прав независимо от того, когда они узнали об этих нарушениях и как долго они продолжались до обращения с иском в суд.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п. 52 Постановления от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что инвестиционный договор послужил основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности У. на квартиру N... по адресу: г. М. ул. Б.Б. д...., а инвестиционный договор признан незаконным, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости внесения изменений в запись о регистрации права собственности У. в отношении указанной квартиры путем исключения сведений о регистрации права собственности.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования товарищества собственников жилья "Сытинъ" удовлетворить.
Признать инвестиционный договор N... (ЦАО) 03 от 09 июня 2003 года на реконструктивно-восстановительные работы по обустройству длительно простаивающего свободного помещения под жилые цели о создании квартиры N... из нежилого помещения чердака площадью... кв. м, расположенного над квартирой N... в многоквартирном жилом доме... по ул. Б.Б. в г. М., заключенный между У. и префектурой Центрального административного округа г. Москвы недействительным.
Прекратить право собственности У. на квартиру N.., расположенную по адресу: г. М. ул. Б.Б. д....
Решение суда является основанием для погашения записи о регистрации права собственности У. на квартиру N... адресу: г. М. ул. Б.Б. д.... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Возвратить помещению площадью.. кв. м, расположенному над квартирой... в многоквартирном доме.. по ул. Б.Б. в г. М. статус нежилого помещения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-32270/2014
Требование: О признании инвестиционного договора недействительным, прекращении права собственности, аннулировании записи о государственной регистрации права и применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Оспариваемая сделка по созданию новой квартиры на чердаке и по ее передаче в собственность совершена с пороком субъектного состава в отношении несозданного объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. по делу N 33-32270/2014
Судья: Комиссаров Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Гербекова Б.И.,
судей Антоновой Н.В., Муравецкой Л.В.,
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Муравецкой Л.В. дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителей истца ТСЖ "Сытинъ" по доверенности Т., А.И. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2014 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска товарищества собственников жилья "Сытинъ" к префектуре Центрального административного округа города Москвы, У. о признании договора инвестирования недействительным, аннулировании регистрационной записи о праве собственности, применении последствий недействительности сделки, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, - отказать.
установила:
А.И., Т., действующие в интересах товарищества собственников жилья "Сытинъ" обратились в суд с иском к префектуре ЦАО г. Москвы, У. о признании инвестиционного договора недействительным, прекращении права собственности, аннулировании записи о государственной регистрации права и применении последствий недействительности сделки.
Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемая сделка по созданию новой квартиры на чердаке и по ее передаче в собственность совершена с пороком субъектного состава в отношении несозданного объекта. Собственники помещений многоквартирного жилого дома... по ул. Б.Б. в г. Москве никогда не давали своего согласия и не уполномочивали других лиц на заключение каких-либо договоров, в том числе инвестиционного, предметом которых могло стать спорное помещение чердака. Указали, что оспариваемый инвестиционный договор ничтожен в силу статьи 168 ГК РФ. В уточненном иске просили признать инвестиционный договор от 09.06.2003 г. N... (ЦАО) 03 на реконструктивно-восстановительные работы по обустройству длительно простаивающего свободного помещения под жилые цели о создании квартиры N... из нежилого помещения чердака площадью... кв. м, расположенного над квартирой N... в многоквартирном жилом доме... по ул. Б.Б. в г. М., заключенный между У. и префектурой ЦАО г. Москвы полностью недействительным; прекратить право собственности У. на квартиру N 23А, площадью... кв. м, расположенную вышеуказанному адресу; аннулировать регистрационную запись ЕГРП N... от 20.01.2012 г. о государственной регистрации вышеуказанной квартиры; применить последствия ничтожной сделки, возвратив помещению площадью... кв. м, расположенному над квартирой N... в многоквартирном жилом доме... по ул. Б.Б. в г. М., статус нежилого помещения.
В судебном заседании представители ТСЖ "Сытинъ" А.И. и Т. исковые требования поддержали, дали объяснения по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика префектуры Центрального административного округа города Москвы Ч. требования товарищества не признала, дала объяснения по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.
Ответчик У. в судебное заседание не явилась, извещалась по известным суду адресам.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть без участия представителя. Из письменного отзыва на иск следует, что требование об аннулировании записи в ЕГРП на законе не основано, другие исковые требования оставляют на усмотрение суда.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просят представители ТСЖ "Сытинъ" Т. и А.И. по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней, указывая на незаконность и необоснованность решения суда.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца ТСЖ "Сытинъ" Т., А.И., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика префектуры ЦАО г. Москвы по доверенности Г.М.Г., просившего отменить решение суда и удовлетворить жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что требование истцов не основано на законе, поскольку право собственности у ответчика на спорное помещение возникло на основании договора инвестирования, который соответствует требованиям закона и не нарушает прав товарищества, не являющегося стороной договора, в связи с чем оснований для признания инвестиционного договора недействительным, прекращении права собственности на спорную квартиру не имеется.
Однако с указанными выводами суда согласиться нельзя в связи с нижеследующим.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Частью 1 ст. 15 ЖК РФ определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.
В силу ч. 2, 3 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Из искового заявления и пояснений представителей истца в судебном заседании следует, что инвестиционный договор на спорную квартиру не заключался, квартира в эксплуатацию не вводилась, поскольку подписан договор вымышленным лицом и в действительности объект недвижимого имущества - квартира N... не создан, в связи с чем инвестиционный договор ничтожен.
В материалах дела имеются направленные Управлением Росреестра по Москве по запросу суда первой инстанции копии документов, предоставленных для государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. М., ул. Б.Б., д...., кв....
Из оспариваемого инвестиционного договора N... (ЦАО) 03, заключенного 09.06.2003 года между префектурой ЦАО г. Москвы и У. (... г.р., паспорт... выдан 12.06.2002 г. ОВД района Бирюлево Западное г. Москвы) следует, что стороны договорились о реализации инвестиционного проекта по проведению реконструктивно-восстановительных мероприятий на объекте, расположенном по адресу: М., улица Б.Б., дом... над квартирой... площадь объекта... кв. м, согласно проекту, разработанному ЗАО "Дизайн Проект". Под реализацией инвестиционного проекта понималось выполнение У. работ по проведению реконструктивно-восстановительных мероприятий на объекте, а также иных работ в соответствии с условиями этого договора (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 2.3 вышеуказанного договора обустроенное помещение передается в собственность инвестора.
Как видно из копии распоряжения префекта ЦАО г. Москвы от 19.09.2005 г. N 733-РП, законченное строительством переустройство чердачного пространства под жилые цели над квартирой N... в доме... по ул. Б.Б. принято в эксплуатацию.
Из дела следует, что указанный дом представляет собой многоквартирный четырехэтажный жилой дом с подвалом и чердаком.
Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2013 г. N... У. с 20.01.2012 г. является правообладателем квартиры N... площадью... кв. м по адресу: г. М. ул. Б.Б. д...., расположенной на чердаке. Этому объекту недвижимости присвоен кадастровый номер...
Вместе с тем, из отзыва префектуры ЦАО г. Москвы на апелляционную жалобу и пояснений представителя ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции следует, что префектура ЦАО г. Москвы не заключала инвестиционный договор N СК-... от 09.06.2003 г., в префектуре ЦАО г. Москвы не имеется сведений о заключении данного договора. Кроме того, распоряжения префектуры ЦАО г. Москвы N 1182-р от 15.09.2005 г. "Об утверждении Акта Государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию обустроенного чердачного помещения под жилые цели по адресу: ул. Б.Б. д...., над кв...." и N... от 19.09.2005 г. "О вводе в эксплуатацию обустроенного чердачного помещения под жилые цели над квартирой 23 по адресу: ул. Б.Б., д...." не принимались префектурой ЦАО, поскольку на хранение в архив не поступали, напечатаны не на бланках распоряжения, при этом не указана должность подписанта. Представитель префектуры ЦАО г. Москвы также указал, что Распоряжение управы Пресненского района г. Москвы N 1639-15/5 от 21.07.2005 г. "О назначении Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию восстановленного длительно простаивающего свободного чердачного помещения (квартиры) по адресу: ул. Б.Б., д...., над кв...." и Акт от 17.08.2005 г. о приемке спорного объекта в эксплуатацию не имеют юридической силы, поскольку не подписаны управой Тверского района г. Москвы, тогда как жилой дом по вышеуказанному адресу всегда относился к территории Тверского района, а не Пресненского.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключенных между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу вышеприведенных норм права, сделка может состояться, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что оспариваемый инвестиционный договор со стороны префектуры ЦАО г. Москвы не подписан, а со стороны инвестора он подписан и оформлен на лицо, идентифицировать личность которого не представляется возможным, поскольку на запрос суда УФМС по г. Москве сообщило, что У. в г. Москве и Московской области зарегистрированной не значится, а паспортом серии... N 4..., выданным... г. ОВД Гагаринского района г. Москвы был документирован Г.С.М.
Кроме того, из материалов дела следует, что в оспариваемом инвестиционном договоре нет и объекта сделки, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.
В копиях материалов регистрационного дела имеется кадастровый паспорт помещения, датированный.. года, учетный номер... и подписанный начальником Центрального ТБТИ. К., согласно которому недвижимое имущество по адресу: г. М., ул. Б.Б., д...., кв.... расположено на чердаке, площадь помещения... кв. м, назначение помещения - жилое, вид жилого помещения в многоквартирном доме - квартира (л.д. 32 - 33).
Однако, в ответ на адвокатский запрос начальником Бауманского ТБТИ было сообщено, что копия экспликации от 18.10.2011 г., кадастровый паспорт помещения от 18.10.2011 г., копия поэтажного плана от 18.10.2011 г., подготовленные на квартиру N 23а, расположенную по адресу: ул. Б.Б. улица д...., выполнены не сотрудниками Центрального ТБТИ. Подписи, печати, штампы сфальсифицированы. Первичная инвентаризация вышеуказанной квартиры сотрудниками Бауманского (Центрального) ТБТИ не производилась.
По сообщению начальника Бауманского ТБТИ К. на запрос суда по адресу: Б.Б. ул., д.... в архиве БТИ квартира N... не значится, в связи с чем предоставить ксерокопии поэтажного плана и экспликации на вышеуказанную квартиру не представляется возможным (л.д. 133).
Из сообщения Государственного казенного учреждения города Москвы "Инженерная служба Тверского района" от 18.12.2013 г. следует, что квартира N... в доме... по Б.Б. улице города Москвы отсутствует, в связи с чем не имеется возможности предоставить выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета по вышеуказанному адресу (л.д. 134).
В ходе обследования чердачного помещения над квартирами <...> председателем правления ТСЖ "Сытинъ" и собственника кв. 21 Г.С.В. в присутствии собственника кв. 24 А.П. было установлено, что признаков жилого помещения на чердаке не имеется, о чем составлен акт от 03.10.2013 г. (л.д. 38).
При таких обстоятельствах, а также учитывая вышеуказанные положения закона, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании договора инвестирования недействительным, прекращении права собственности на квартиру, поскольку оспариваемый инвестиционный договор заключен неустановленными лицами и указанное в правоустанавливающих документах жилое помещение - квартира N... по адресу: г. М., ул. Б.Б., д...., в том смысле, который содержится в трактовке ст. 16 ЖК РФ в действительности отсутствует. Спорный объект недвижимости, исходя из установленных по делу обстоятельств, представляет собой чердачное помещение, которое не отнесено к жилому фонду.
Вывод суда первой инстанции о том, что права ТСЖ по данному гражданскому делу нарушены не были, являются ошибочными, поскольку спорное чердачное помещение обременено правами собственников жилых помещений вышеуказанного дома, у которых спорное чердачное помещение находится в общей долевой собственности на основании ч. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ и предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, не имеет самостоятельного назначения, предназначено для целей по эксплуатации и содержанию жилого фонда всех собственников квартир.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В связи с тем, что инвестиционный договор заключен не установленными лицами и в отношении несуществующего объекта, судебная коллегия считает, что данная сделка не отвечает требованиям закона, в связи с чем является ничтожной в силу положений ст. 168 ГК РФ.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
На основании статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции, которое постановлено с неправильным применением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил также из пропуска ТСЖ "Сытинъ" срока исковой давности, указывая при этом, что требования о признании недействительной сделки - инвестиционного договора, совершенной в июне 2003 г. заявлены истцом по истечении срока исковой давности, требований о восстановлении пропущенного срока истцом не заявлены.
Судебная коллегия не находит оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности, поскольку при определении срока исковой давности суд не применил нормы закона, подлежавшие применению при разрешении данного дела.
В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ (п. 32 Постановления).
В соответствии со ст. ст. 181, 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
20.01.2012 г. У. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру по вышеуказанному адресу, и именно с этого момента у истца возникло право для обращения в суд с исковыми требованиями о признании недействительной сделки - инвестиционного договора, поскольку исходя из установленных по делу обстоятельств нет оснований полагать, что оспариваемый договор заключен и начал исполняться в 2003 году.
Как усматривается из материалов дела, истец обратился в суд с иском 10.10.2013 г., то есть в пределах срока исковой давности, установленного п. 1 ст. 181 ГК РФ.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в силу статей 208, 304 ГК РФ к спорным правоотношениям срок исковой давности не применяется, так как собственники общего имущества в многоквартирном доме вправе требовать устранения всяких нарушений их прав независимо от того, когда они узнали об этих нарушениях и как долго они продолжались до обращения с иском в суд.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п. 52 Постановления от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что инвестиционный договор послужил основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности У. на квартиру N... по адресу: г. М. ул. Б.Б. д...., а инвестиционный договор признан незаконным, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости внесения изменений в запись о регистрации права собственности У. в отношении указанной квартиры путем исключения сведений о регистрации права собственности.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования товарищества собственников жилья "Сытинъ" удовлетворить.
Признать инвестиционный договор N... (ЦАО) 03 от 09 июня 2003 года на реконструктивно-восстановительные работы по обустройству длительно простаивающего свободного помещения под жилые цели о создании квартиры N... из нежилого помещения чердака площадью... кв. м, расположенного над квартирой N... в многоквартирном жилом доме... по ул. Б.Б. в г. М., заключенный между У. и префектурой Центрального административного округа г. Москвы недействительным.
Прекратить право собственности У. на квартиру N.., расположенную по адресу: г. М. ул. Б.Б. д....
Решение суда является основанием для погашения записи о регистрации права собственности У. на квартиру N... адресу: г. М. ул. Б.Б. д.... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Возвратить помещению площадью.. кв. м, расположенному над квартирой... в многоквартирном доме.. по ул. Б.Б. в г. М. статус нежилого помещения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)