Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Марченко Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Мотрохова А.Б.,
судей областного суда Будылка А.В., Усовой Е.И.,
при секретаре К.Д.,
рассмотрела в судебном заседании 09 июля 2014 года
дело по апелляционным жалобам представителя Администрации Центрального АО г. Омска Б., ответчика И.Е. на решение Центрального районного суда города Омска от 30 апреля 2014 года, которым постановлено:
"Признать Распоряжение Администрации Центрального административного округа города Омска от <...> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в нежилое" - недействительным.
Обязать ответчика И.Е. восстановить <...> состояние предшествующее произведенной перепланировке и переустройству, а именно: восстановить наружную стену многоквартирного <...> в демонтированной части, восстановив оконный проем и оконную раму; демонтировать крыльцо; восстановить отмостку; демонтировать площадку, вымощенную тротуарной плиткой у входа. Восстановить земельный участок, привести тепловые, электрические, водоотводящие и водоподводящие сети в состояние предшествующее проведенным работам по переустройству и перепланировке, согласно проекта".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия
установила:
Истцы К.Н., К.В., К.И., Р. обратились в суд с указанным иском к И.Е., Администрации Центрального АО г. Омска о признании незаконным Распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое, обязании восстановить помещение в первоначальном виде.
В обоснование заявленных требований указали, что являются собственниками квартир <...>.
Согласно распоряжению Администрации Центрального АО г. Омска от <...> собственнику <...> указанном доме И.Е. дано разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, санкционировано проведение работ.
Однако собственником И.Е. проведены работы, затрагивающие общее имущество дома, в частности проведены работы по реконструкции санитарно-технических коммуникаций, разрушена отмостка, зеленая зона, обустроен отдельный вход в нежилое помещение с использованием общего земельного участка без согласования с собственниками жилья.
Просили признать распоряжение Администрации Центрального АО г. Омска N <...> от <...> недействительным. Обязать И.Е. восстановить помещение в первоначальном виде.
В ходе судебного разбирательства истцы неоднократно уточняли требования.
В окончательном варианте просили признать распоряжение Администрации Центрального АО г. Омска от <...> "О переводе жилого помещения расположенного по адресу: г. Омск, <...> нежилое" недействительным. Обязать ответчика вернуть квартиру в состояние, предшествующее произведенной перепланировке и переустройству. Признать изменение оконного проема, путем демонтажа наружной стены многоквартирного дома в дверной проем - самовольной реконструкцией; признать строительство крыльца, произведенного ответчиком, самовольной постройкой; обязать И.Е. восстановить тепловые, электрические, водоподводящие и водоотводящие сети, являющиеся общедомовым имуществом; восстановить наружную стену многоквартирного <...>, в демонтированной части и восстановить оконный проем и оконную раму; демонтировать крыльцо; демонтировать площадку, вымощенную тротуарной плиткой, вернуть земельный участок в состояние, предшествующее произведенным работам.
Дополнительно указали, что действия ответчиков являются реконструкцией, поскольку затрагивают систему инженерных коммуникаций, нарушают целостность несущих перегородок (перекрытие подвала).
В судебном заседании истец К.Н. требования поддержала. Пояснила, что ответчиком начаты работы без согласования с другими собственниками. Своими действиями ответчик нарушает их права на пользование земельным участком, право на комфортное и безопасное проживание в жилом доме.
Истец Р. требования также поддержала. Дополнительно пояснила, что ее квартира расположена рядом с квартирой ответчика. В связи с проводимыми ответчиком строительными работами в квартире нарушена шумоизоляция. Все происходящее в квартире ответчика ей хорошо слышно, это ее беспокоит и мешает комфортному проживанию в собственной квартире.
Истцы К.И. и К.В. требования поддержали.
Представитель истцов Т. пояснил, что, по его мнению, проект перепланировки и переустройства квартиры не соответствует требованиям Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". Несанкционированное переоборудование ответчиком жилого помещения в нежилое повлекло за собой нарушение прав собственности и режима пользования земельным участком.
Представитель истцов Л. дополнительно пояснил, что отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного дома на перевод жилого помещения в нежилое является достаточным основанием для признания распоряжения Администрации Центрального района неправомерным.
Представитель Администрации Центрального АО г. Омска Б. требования не признал. Пояснил, что порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентирован действующим жилищным законодательством. Оснований для отказа И.В.Е. в удовлетворении заявления о переводе жилого помещения в нежилое у Администрации не имелось, поскольку все документы, перечисленные в статье 23 Жилищного кодекса РФ, ответчиком представлены были. Полагал, что иные собственники не вправе препятствовать И.Е. в осуществлении ее права в обеспечении доступа в нежилое помещение, которое также входит в состав многоквартирного дома.
Извещенная надлежащим образом ответчик И.Е. в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения, согласно которым считает необходимым в удовлетворении требований истцов отказать. Полагала, что нормами действующего законодательства не предусмотрено право граждан препятствовать реализации ее прав. Отметила, что к компетенции общего собрания относятся вопросы реконструкции многоквартирного дома, однако в данном случае имела место реконструкция отдельно взятого помещения.
Полагала, что как участник совместной собственности на земельный участок вправе владеть и пользоваться его частью соразмерно доле в общем имуществе. Отметила пропуск истцами срока для обращения в суд за защитой своих прав.
Представитель ответчика Д.М. позицию своего доверителя поддержала. Отметила, что являясь собственниками 4 квартир, истцы не вправе действовать в интересах всех собственников. Земельный участок, на котором расположен дом, предполагает его использование в имеющихся границах под размещение нескольких многоквартирных домов, а потому должны учитываться интересы жителей этих домов. Полагала, что истцами не доказано, что проведенные работы угрожают жизни и здоровью истцов.
Третье лицо Н.В., собственник <...>, полагал требования подлежащими удовлетворению. Действия ответчика по перепланировки и переустройству его возмущают, поскольку при проведении работ было разрушено общее имущество собственников дома, ответчик действовал неаккуратно, в подвале разрушены кладовые, выбиты двери.
Третье лицо Д.Г., собственник <...>, просила требования истцов удовлетворить. Полагает, что переустройство незаконно, так как произведено без согласия других собственников дома.
Третье лицо О., собственник <...>, просила требования истцов удовлетворить. Пояснила, что во время строительных работ супруг ответчика И.В.В. вел себя безобразно по отношению к жильцам. Вопрос можно было решить в добровольном порядке, но ответчики на контакт с жителями дома не идут.
Извещенные надлежащим образом третье лицо С., представитель Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, представитель ООО "УК Восход" в судебном заседании участия не принимали.
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста Н.А., консультант второго территориального отдела Государственной Жилищной Инспекции Омской области пояснил, что несущие конструкции дома, стояки ХГВС являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. Перенос местоположения стояков является реконструкцией, как и увеличение или уменьшение площади дома. Любое использование общего имущество многоквартирного дома, в том числе размещение отдельного входа на общем земельном участке, невозможно без согласования с собственниками.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Администрации Центрального АО г. Омска Б. с решением не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Проверка наличия согласования проведения работ с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме в обязанности администрации не входит. Доказательств нарушения прав истцов оспариваемым распоряжением в материалы дела не представлено. Протокол общего собрания собственников от <...> не может быть признан допустимым доказательством, поскольку к нему не приложен реестр, с указанием персональных данных собственников, в частности, подтверждающих право собственности на жилое помещение, а также количество голосов. Кроме того, распоряжение подписано <...>, направлено собственника почтой <...>, а потому организация и проведение собрания собственников до даты получения распоряжения вызывает у подателя жалобы сомнения. Также не подтверждены полномочия истцов выступать в защиту интересов иных собственников жилых помещений.
Полагал, что судом неверно толкуются нормы процессуального права, поскольку заявление истцов об оспаривании ненормативного акта должно быть рассмотрено в порядке Главы 25 ГПК РФ, к положениям которой применим трехмесячный срок для обращения в суд за защитой нарушенных прав. В настоящем споре указанный срок пропущен, истцы ходатайствовали о его восстановлении, однако уважительных причин не указали. Судом необоснованно применены положения о сроках давности, применимых к исковому производству.
Ответчик И.Е. в апелляционной жалобе также настаивала на пропуске срока для обращения в суд и отсутствии у истцов надлежащих полномочий. Отметила нарушения норм процессуального законодательства, поскольку суд неоднократно принимал уточненные требования истцов, при этом подготовку не проводил, обязанности по доказыванию не распределял. В судебном заседании уточненное исковое заявление, подписанное двумя истцами из четырех, возвращено не было для устранения недостатков, а на месте подписано другими истцами.
Также полагала, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку в данной редакции требования предметом исследования не являлись, рассмотрел не все требования истцов, не распределил судебные расходы.
Резолютивная часть не содержит конкретной формулировки, что затруднит исполнение решения.
Привела доводы, аналогичные пояснениям в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции.
В возражениях на апелляционные жалобы истец К.Н. полагала решение законным и обоснованным.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцами требований, а судебная коллегия с ним согласилась исходя из следующего.
Истцы К.Н., К.В., К.И., Р. являются собственниками жилых помещений <...> в г. Омске.
Ответчику И.Е. на праве собственности принадлежит <...> в г. Омске, перевод которой на основании Распоряжения Администрации Центрального АО г. Омска от <...> в нежилое помещение является предметом спора в рамках рассматриваемого дела.
Оценивая правомерность действий ответчиков - И.Е. и Администрации Центрального АО г. Омска, суд первой инстанции руководствовался нормами действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности, статей 22, 23, 24, 36, 40 Жилищного кодекса РФ.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также отказ в таком переводе, установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (статьи 22 - 24).
Основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое перечислены в статье 24 Жилищного кодекса.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно положениям Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебном заседании установлено, что с целью перевода помещения в нежилое И.Е. подала в Администрацию ЦАО г. Омска документы: заявление собственника, свидетельство о государственной регистрации права, технический паспорт, проект перепланировки, выкопировка из поэтажного плана.
Согласно представленному в материалы дела проекту, подготовленному специалистами Некоммерческого партнерства "Томское проектное объединение по повышению качества проектной продукции", предполагается выполнение перепланировки и переустройства путем демонтажа внутренних перегородок; водоснабжение, теплоснабжение и электроснабжение предусмотреть от существующих сетей с приборами учета; подключение сетей согласовать с владельцами сетей, демонтаж оконного проема, установка крыльца, укладка тротуарной плитки.
Принятие данного проекта без согласования его с собственниками помещений многоквартирного дома судебная коллегия полагает неправомерным.
Производство отдельного входа и обустройство крыльца связано с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Положениями статьи 44 Жилищного кодекса РФ регламентированы полномочия и компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, к ним отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также о пределах использования земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе введение ограничений на его использование.
В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, для этого необходимо согласие собственников всех помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ указания о праве органа местного самоуправления требовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, предусматривающими необходимость получения согласиях всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции установлено, что для перевода квартиры, принадлежащей И.Е., в нежилое помещение необходимо оборудовать отдельный вход в него, что связано с изменением несущих конструкций дома, являющихся общим имуществом, а также изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Поскольку согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме получено не было, суд обоснованно удовлетворил заявленные истцами требования.
Кроме того, материалы дела не содержат данных о согласовании собственником <...> проведения реконструкции инженерных коммуникаций, согласование с балансодержателем здания проведено не было.
В рамках рассмотрения дела представлено заключение по результатам обследования технического состояния жилого <...>, подготовленное ООО "СК "Трест N 4", согласно которому при выполнении работ по возведению крыльца разобрана отмостка, выбран грунт на глубину 20 см, гидроизоляция оголенного фундамента не восстановлена, что приводит к фильтрации влаги в фундамент и цоколь здания, повышенной увлажненности стены и ускоренному разрушению. Указано на необходимость согласования перепланировки квартиры с заинтересованными инстанциями, экспертизой систем отопления, водоснабжения, сохранения звукоизоляции, произвести дополнительное крепление труб в подвале, замонолитить места прохода труб через перекрытия.
В апелляционной жалобе представитель администрации Центрального АО г. Омска Б. указал, что оснований для отказа в удовлетворении заявления И.Е. у администрации не имелось, поскольку заявителем представлены все предусмотренные ст. 23 Жилищного кодекса РФ документы.
Данный довод подлежит отклонению по приведенным выше обстоятельствам.
Указание в жалобе на отсутствие у собственников жилых помещений в доме права препятствовать пользоваться частью общего земельного участка одному из собственников, судебная коллегия полагает верным.
Однако и действия самого собственника, единолично по своему усмотрению использующего часть общего имущества, без принятия решения об этом на общем собрании, не соответствуют нормам действующего законодательства. В рассматриваемых обстоятельствах ответчику надлежало обратиться к собственникам жилых помещений для получения их согласия на перевод помещения в нежилое в избранном им варианте.
Неубедительным признает судебная коллегия и доводы апелляционных жалоб о пропуске истцами срока исковой давности.
Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).
Положениями статьи 23 Жилищного кодекса РФ сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав не установлены, следовательно, к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные статьями 196, 197 ГК РФ.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
При таком положении, учитывая, что оспариваемое Распоряжение состоялось <...>, оснований для утверждения о пропуске срока исковой давности не имеется.
Указание на отсутствие у истцов надлежащих полномочий для обращения в суд с настоящим иском основано на неверном толковании ответчиками норм материального и процессуального права, поскольку в данном случае истцы, являясь собственниками жилых помещений в этом же доме, выступают в защиту собственных интересов, что не противоречит положениям статьи 4 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Отсутствие доказательств, подтверждающих наличие негативных последствий произведенных ответчиком изменений, на что также указывает ответчик в апелляционной жалобе, не имеет правового значения, поскольку требования истцов удовлетворены ввиду установления факта неправомерности действий администрации Центрального АО г. Омска, выдавшей распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое при несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, а также в отсутствие письменного согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Пунктом 3 статьи 29 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственника жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, привести его в первоначальное состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Однако в соответствии с пунктом 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ истец не лишен права обратиться в суд с заявлением о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Указание на нарушение судом требований статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, предусматривающей необходимость возобновления подготовки по делу, судебная коллегия отклоняет, поскольку предмет и основания иска изменены истцами не были, неоднократные уточнения формулировки требований обязанности суда возобновить подготовку по делу не влекут.
Правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться в пределах действия ст. 330 ГПК РФ основаниями к его отмене, апелляционная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
определила:
решение Центрального районного суда города Омска от 30 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Администрации Центрального АО г. Омска Б., ответчика И.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.07.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4366/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июля 2014 г. по делу N 33-4366/2014
Председательствующий: Марченко Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Мотрохова А.Б.,
судей областного суда Будылка А.В., Усовой Е.И.,
при секретаре К.Д.,
рассмотрела в судебном заседании 09 июля 2014 года
дело по апелляционным жалобам представителя Администрации Центрального АО г. Омска Б., ответчика И.Е. на решение Центрального районного суда города Омска от 30 апреля 2014 года, которым постановлено:
"Признать Распоряжение Администрации Центрального административного округа города Омска от <...> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в нежилое" - недействительным.
Обязать ответчика И.Е. восстановить <...> состояние предшествующее произведенной перепланировке и переустройству, а именно: восстановить наружную стену многоквартирного <...> в демонтированной части, восстановив оконный проем и оконную раму; демонтировать крыльцо; восстановить отмостку; демонтировать площадку, вымощенную тротуарной плиткой у входа. Восстановить земельный участок, привести тепловые, электрические, водоотводящие и водоподводящие сети в состояние предшествующее проведенным работам по переустройству и перепланировке, согласно проекта".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия
установила:
Истцы К.Н., К.В., К.И., Р. обратились в суд с указанным иском к И.Е., Администрации Центрального АО г. Омска о признании незаконным Распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое, обязании восстановить помещение в первоначальном виде.
В обоснование заявленных требований указали, что являются собственниками квартир <...>.
Согласно распоряжению Администрации Центрального АО г. Омска от <...> собственнику <...> указанном доме И.Е. дано разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, санкционировано проведение работ.
Однако собственником И.Е. проведены работы, затрагивающие общее имущество дома, в частности проведены работы по реконструкции санитарно-технических коммуникаций, разрушена отмостка, зеленая зона, обустроен отдельный вход в нежилое помещение с использованием общего земельного участка без согласования с собственниками жилья.
Просили признать распоряжение Администрации Центрального АО г. Омска N <...> от <...> недействительным. Обязать И.Е. восстановить помещение в первоначальном виде.
В ходе судебного разбирательства истцы неоднократно уточняли требования.
В окончательном варианте просили признать распоряжение Администрации Центрального АО г. Омска от <...> "О переводе жилого помещения расположенного по адресу: г. Омск, <...> нежилое" недействительным. Обязать ответчика вернуть квартиру в состояние, предшествующее произведенной перепланировке и переустройству. Признать изменение оконного проема, путем демонтажа наружной стены многоквартирного дома в дверной проем - самовольной реконструкцией; признать строительство крыльца, произведенного ответчиком, самовольной постройкой; обязать И.Е. восстановить тепловые, электрические, водоподводящие и водоотводящие сети, являющиеся общедомовым имуществом; восстановить наружную стену многоквартирного <...>, в демонтированной части и восстановить оконный проем и оконную раму; демонтировать крыльцо; демонтировать площадку, вымощенную тротуарной плиткой, вернуть земельный участок в состояние, предшествующее произведенным работам.
Дополнительно указали, что действия ответчиков являются реконструкцией, поскольку затрагивают систему инженерных коммуникаций, нарушают целостность несущих перегородок (перекрытие подвала).
В судебном заседании истец К.Н. требования поддержала. Пояснила, что ответчиком начаты работы без согласования с другими собственниками. Своими действиями ответчик нарушает их права на пользование земельным участком, право на комфортное и безопасное проживание в жилом доме.
Истец Р. требования также поддержала. Дополнительно пояснила, что ее квартира расположена рядом с квартирой ответчика. В связи с проводимыми ответчиком строительными работами в квартире нарушена шумоизоляция. Все происходящее в квартире ответчика ей хорошо слышно, это ее беспокоит и мешает комфортному проживанию в собственной квартире.
Истцы К.И. и К.В. требования поддержали.
Представитель истцов Т. пояснил, что, по его мнению, проект перепланировки и переустройства квартиры не соответствует требованиям Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". Несанкционированное переоборудование ответчиком жилого помещения в нежилое повлекло за собой нарушение прав собственности и режима пользования земельным участком.
Представитель истцов Л. дополнительно пояснил, что отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного дома на перевод жилого помещения в нежилое является достаточным основанием для признания распоряжения Администрации Центрального района неправомерным.
Представитель Администрации Центрального АО г. Омска Б. требования не признал. Пояснил, что порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентирован действующим жилищным законодательством. Оснований для отказа И.В.Е. в удовлетворении заявления о переводе жилого помещения в нежилое у Администрации не имелось, поскольку все документы, перечисленные в статье 23 Жилищного кодекса РФ, ответчиком представлены были. Полагал, что иные собственники не вправе препятствовать И.Е. в осуществлении ее права в обеспечении доступа в нежилое помещение, которое также входит в состав многоквартирного дома.
Извещенная надлежащим образом ответчик И.Е. в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения, согласно которым считает необходимым в удовлетворении требований истцов отказать. Полагала, что нормами действующего законодательства не предусмотрено право граждан препятствовать реализации ее прав. Отметила, что к компетенции общего собрания относятся вопросы реконструкции многоквартирного дома, однако в данном случае имела место реконструкция отдельно взятого помещения.
Полагала, что как участник совместной собственности на земельный участок вправе владеть и пользоваться его частью соразмерно доле в общем имуществе. Отметила пропуск истцами срока для обращения в суд за защитой своих прав.
Представитель ответчика Д.М. позицию своего доверителя поддержала. Отметила, что являясь собственниками 4 квартир, истцы не вправе действовать в интересах всех собственников. Земельный участок, на котором расположен дом, предполагает его использование в имеющихся границах под размещение нескольких многоквартирных домов, а потому должны учитываться интересы жителей этих домов. Полагала, что истцами не доказано, что проведенные работы угрожают жизни и здоровью истцов.
Третье лицо Н.В., собственник <...>, полагал требования подлежащими удовлетворению. Действия ответчика по перепланировки и переустройству его возмущают, поскольку при проведении работ было разрушено общее имущество собственников дома, ответчик действовал неаккуратно, в подвале разрушены кладовые, выбиты двери.
Третье лицо Д.Г., собственник <...>, просила требования истцов удовлетворить. Полагает, что переустройство незаконно, так как произведено без согласия других собственников дома.
Третье лицо О., собственник <...>, просила требования истцов удовлетворить. Пояснила, что во время строительных работ супруг ответчика И.В.В. вел себя безобразно по отношению к жильцам. Вопрос можно было решить в добровольном порядке, но ответчики на контакт с жителями дома не идут.
Извещенные надлежащим образом третье лицо С., представитель Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, представитель ООО "УК Восход" в судебном заседании участия не принимали.
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста Н.А., консультант второго территориального отдела Государственной Жилищной Инспекции Омской области пояснил, что несущие конструкции дома, стояки ХГВС являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. Перенос местоположения стояков является реконструкцией, как и увеличение или уменьшение площади дома. Любое использование общего имущество многоквартирного дома, в том числе размещение отдельного входа на общем земельном участке, невозможно без согласования с собственниками.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Администрации Центрального АО г. Омска Б. с решением не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Проверка наличия согласования проведения работ с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме в обязанности администрации не входит. Доказательств нарушения прав истцов оспариваемым распоряжением в материалы дела не представлено. Протокол общего собрания собственников от <...> не может быть признан допустимым доказательством, поскольку к нему не приложен реестр, с указанием персональных данных собственников, в частности, подтверждающих право собственности на жилое помещение, а также количество голосов. Кроме того, распоряжение подписано <...>, направлено собственника почтой <...>, а потому организация и проведение собрания собственников до даты получения распоряжения вызывает у подателя жалобы сомнения. Также не подтверждены полномочия истцов выступать в защиту интересов иных собственников жилых помещений.
Полагал, что судом неверно толкуются нормы процессуального права, поскольку заявление истцов об оспаривании ненормативного акта должно быть рассмотрено в порядке Главы 25 ГПК РФ, к положениям которой применим трехмесячный срок для обращения в суд за защитой нарушенных прав. В настоящем споре указанный срок пропущен, истцы ходатайствовали о его восстановлении, однако уважительных причин не указали. Судом необоснованно применены положения о сроках давности, применимых к исковому производству.
Ответчик И.Е. в апелляционной жалобе также настаивала на пропуске срока для обращения в суд и отсутствии у истцов надлежащих полномочий. Отметила нарушения норм процессуального законодательства, поскольку суд неоднократно принимал уточненные требования истцов, при этом подготовку не проводил, обязанности по доказыванию не распределял. В судебном заседании уточненное исковое заявление, подписанное двумя истцами из четырех, возвращено не было для устранения недостатков, а на месте подписано другими истцами.
Также полагала, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку в данной редакции требования предметом исследования не являлись, рассмотрел не все требования истцов, не распределил судебные расходы.
Резолютивная часть не содержит конкретной формулировки, что затруднит исполнение решения.
Привела доводы, аналогичные пояснениям в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции.
В возражениях на апелляционные жалобы истец К.Н. полагала решение законным и обоснованным.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцами требований, а судебная коллегия с ним согласилась исходя из следующего.
Истцы К.Н., К.В., К.И., Р. являются собственниками жилых помещений <...> в г. Омске.
Ответчику И.Е. на праве собственности принадлежит <...> в г. Омске, перевод которой на основании Распоряжения Администрации Центрального АО г. Омска от <...> в нежилое помещение является предметом спора в рамках рассматриваемого дела.
Оценивая правомерность действий ответчиков - И.Е. и Администрации Центрального АО г. Омска, суд первой инстанции руководствовался нормами действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности, статей 22, 23, 24, 36, 40 Жилищного кодекса РФ.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также отказ в таком переводе, установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (статьи 22 - 24).
Основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое перечислены в статье 24 Жилищного кодекса.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно положениям Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебном заседании установлено, что с целью перевода помещения в нежилое И.Е. подала в Администрацию ЦАО г. Омска документы: заявление собственника, свидетельство о государственной регистрации права, технический паспорт, проект перепланировки, выкопировка из поэтажного плана.
Согласно представленному в материалы дела проекту, подготовленному специалистами Некоммерческого партнерства "Томское проектное объединение по повышению качества проектной продукции", предполагается выполнение перепланировки и переустройства путем демонтажа внутренних перегородок; водоснабжение, теплоснабжение и электроснабжение предусмотреть от существующих сетей с приборами учета; подключение сетей согласовать с владельцами сетей, демонтаж оконного проема, установка крыльца, укладка тротуарной плитки.
Принятие данного проекта без согласования его с собственниками помещений многоквартирного дома судебная коллегия полагает неправомерным.
Производство отдельного входа и обустройство крыльца связано с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Положениями статьи 44 Жилищного кодекса РФ регламентированы полномочия и компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, к ним отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также о пределах использования земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе введение ограничений на его использование.
В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, для этого необходимо согласие собственников всех помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ указания о праве органа местного самоуправления требовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, предусматривающими необходимость получения согласиях всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции установлено, что для перевода квартиры, принадлежащей И.Е., в нежилое помещение необходимо оборудовать отдельный вход в него, что связано с изменением несущих конструкций дома, являющихся общим имуществом, а также изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Поскольку согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме получено не было, суд обоснованно удовлетворил заявленные истцами требования.
Кроме того, материалы дела не содержат данных о согласовании собственником <...> проведения реконструкции инженерных коммуникаций, согласование с балансодержателем здания проведено не было.
В рамках рассмотрения дела представлено заключение по результатам обследования технического состояния жилого <...>, подготовленное ООО "СК "Трест N 4", согласно которому при выполнении работ по возведению крыльца разобрана отмостка, выбран грунт на глубину 20 см, гидроизоляция оголенного фундамента не восстановлена, что приводит к фильтрации влаги в фундамент и цоколь здания, повышенной увлажненности стены и ускоренному разрушению. Указано на необходимость согласования перепланировки квартиры с заинтересованными инстанциями, экспертизой систем отопления, водоснабжения, сохранения звукоизоляции, произвести дополнительное крепление труб в подвале, замонолитить места прохода труб через перекрытия.
В апелляционной жалобе представитель администрации Центрального АО г. Омска Б. указал, что оснований для отказа в удовлетворении заявления И.Е. у администрации не имелось, поскольку заявителем представлены все предусмотренные ст. 23 Жилищного кодекса РФ документы.
Данный довод подлежит отклонению по приведенным выше обстоятельствам.
Указание в жалобе на отсутствие у собственников жилых помещений в доме права препятствовать пользоваться частью общего земельного участка одному из собственников, судебная коллегия полагает верным.
Однако и действия самого собственника, единолично по своему усмотрению использующего часть общего имущества, без принятия решения об этом на общем собрании, не соответствуют нормам действующего законодательства. В рассматриваемых обстоятельствах ответчику надлежало обратиться к собственникам жилых помещений для получения их согласия на перевод помещения в нежилое в избранном им варианте.
Неубедительным признает судебная коллегия и доводы апелляционных жалоб о пропуске истцами срока исковой давности.
Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).
Положениями статьи 23 Жилищного кодекса РФ сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав не установлены, следовательно, к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные статьями 196, 197 ГК РФ.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
При таком положении, учитывая, что оспариваемое Распоряжение состоялось <...>, оснований для утверждения о пропуске срока исковой давности не имеется.
Указание на отсутствие у истцов надлежащих полномочий для обращения в суд с настоящим иском основано на неверном толковании ответчиками норм материального и процессуального права, поскольку в данном случае истцы, являясь собственниками жилых помещений в этом же доме, выступают в защиту собственных интересов, что не противоречит положениям статьи 4 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Отсутствие доказательств, подтверждающих наличие негативных последствий произведенных ответчиком изменений, на что также указывает ответчик в апелляционной жалобе, не имеет правового значения, поскольку требования истцов удовлетворены ввиду установления факта неправомерности действий администрации Центрального АО г. Омска, выдавшей распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое при несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, а также в отсутствие письменного согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Пунктом 3 статьи 29 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственника жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, привести его в первоначальное состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Однако в соответствии с пунктом 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ истец не лишен права обратиться в суд с заявлением о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Указание на нарушение судом требований статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, предусматривающей необходимость возобновления подготовки по делу, судебная коллегия отклоняет, поскольку предмет и основания иска изменены истцами не были, неоднократные уточнения формулировки требований обязанности суда возобновить подготовку по делу не влекут.
Правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться в пределах действия ст. 330 ГПК РФ основаниями к его отмене, апелляционная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
определила:
решение Центрального районного суда города Омска от 30 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Администрации Центрального АО г. Омска Б., ответчика И.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)