Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Рябовой С.Э., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" (далее - общество "Деловой центр") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.07.2013 по делу N А60-12990/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель закрытого акционерного общества "Управляющая компания "НИК Развитие" (далее - общество "УК "НИК Развитие" - Вершинина Е.В. (доверенность от 10.04.2013).
Общество "УК "НИК Развитие" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Деловой центр" о признании права общей долевой собственности на помещения, являющиеся общим имуществом всех собственников здания, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 36 (литера Б):
- - на 1 этаже: N 49 общей площадью 15,6 кв. м (лестничная клетка); N 50 общей площадью 17,0 кв. м (лестничная клетка); N 51 общей площадью 22,4 кв. м (коридор); N 52 общей площадью 10,1 кв. м (тамбур); N 53 общей площадью 7,7 кв. м (тамбур);
- - на 7 этаже: N 1 общей площадью 15,9 кв. м (лестничная клетка); N 24 - общей площадью 15,4 кв. м (лифт-холл);
- - на 8 этаже: N 1 общей площадью 16,6 кв. м (лестничная клетка); N 16 - площадью 17,3 кв. м (лифт-холл);
- - на 9 этаже: N 1 общей площадью 16,6 кв. м (лестничная клетка); N 13 общей площадью 17,1 кв. м (лифт-холл);
- - на 10 этаже: N 1 общей площадью 16,6 кв. м (лестничная клетка); N 21 общей площадью 17,2 кв. м (лифт-холл);
- - на 11 этаже: N 1 общей площадью 16,6 кв. м (лестничная клетка); N 11 общей площадью 17,3 кв. м (лифт-холл),
а также об истребовании из чужого незаконного владения ответчика указанных помещений (с учетом уточнения исковых требований, принятых арбитражным судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определениями суда от 15.04.2013, 06.06.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Агентство Личной Охраны" (далее - общество ЧОП "Агентство Личной Охраны"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.07.2013 (судья Невмеруха Е.Л.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 (судьи Скромова Ю.В., Зеленина Т.Л., Никольская Е.О.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Деловой центр" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы указывает на отсутствие необходимости в признании права общей долевой собственности на спорные помещения, поскольку они расположены на 7, 8, 9, 10, 11 этажах и не связаны с эксплуатацией принадлежащих истцу помещений, расположенных на 2, 3, 4, 5 этажах. В материалах дела отсутствуют доказательства недобросовестного поведения ответчика. Ссылка на акт недоступа, акт проверки деятельности общества ЧОП "Агентство Личной Охраны" не может являться таким доказательством, так как характеризует деятельность охранного предприятия. Заявитель жалобы считает вывод судов о выбытии спорного имущества истца помимо его воли незаконным и необоснованным. Так, общество "Деловой центр" указывает, что приобрело права на спорные объекты в 2008 году, а истец - в 2012 году. При этом заявитель жалобы отмечает, что за истцом на праве единоличной собственности зарегистрированы также технические этажи и подвал. Общество "Деловой центр" считает, что к участию в деле не были привлечены остальные собственники нежилых помещений, расположенных в спорном здании, права которых затрагивают принятые по делу судебные акты.
В отзыве на кассационную жалобу общество "УК "НИК Развитие" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.01.2012 общество "УК "НИК Развитие" по договору купли-продажи N ДКП-16 приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Новосельское" нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 36 (литера Б).
Управлением Росреестра 10.02.2012 зарегистрировано право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Технопарк" под управлением общества "УК "НИК Развитие" на нежилые помещения, приобретенные в составе имущества закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Технопарк" на основании договора купли-продажи от 19.01.2012 N ДКП-16, заключенного между обществом "УК "НИК Развитие" (на основании п. 4 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах") и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Новосельское", которое, в свою очередь, приобрело это имущество по результатам публичных торгов, проведенных 30.03.2011 в рамках сводного исполнительного производства от 09.11.2010 N 65/62/12398/8/2010-СД (протокол от 30.03.2011 N 2-49-3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества), в порядке исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области от 06.11.2009 по делу N А60-33327/2007 об обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.02.2012 серии 66 АЕ N 275892 истцу принадлежат нежилые помещения, расположенные в строении литеры Б общей площадью 2447,4 кв. м, номера помещений на поэтажном плане: подвал - помещения N 17 - 30; 1-й этаж - помещения N 34 - 37, 47, 58; 2-й этаж - помещения N 1 - 16; между 2-м и 3-м этажами - помещения N 4а; между 4-м и 5-м этажами - помещение N 29; 3, 4, 5 технические этажи полностью, находящиеся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 36.
В силу п. 3, 4 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам. Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом. Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда. При отсутствии указания о том, что управляющая компания действует в качестве доверительного управляющего, она обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ей имуществом.
Общество "УК "НИК Развитие", ссылаясь на регистрацию права собственности обществом "Деловой центр" на имущество, являющееся общим имуществом здания, предназначенное для обслуживания более одного помещения в нем, которое принадлежит всем собственникам помещений этого здания на праве общей долевой собственности, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Защита нарушенных прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания права. Способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Пунктом 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума от 23.07.2009 N 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64).
Согласно п. 3 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в нежилом здании, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
Из представленных в материалы дела документов, в частности из экспликации к поэтажному плану здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 36 (литера Б), выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.12.2012 N 66-0-1-159/4003/2012-6340, установлено, что спорные нежилые помещения, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком, являются техническими и необходимы для эксплуатации всего здания в целом, для осуществления доступа в него и дальнейшего прохода к помещениям этажей через лифт-холл либо лестничную площадку.
При этом общество "Деловой центр" не оспаривает факт того, что спорные помещения являются местами общего пользования (ч. 1, 3 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, поскольку спорные объекты являются помещениями, используемыми для обслуживания более одного помещения в здании и выполняющими функции обслуживания других помещений, вывод судов о том, что данные помещения в силу закона является общим имуществом всех собственников помещений в здании и право единоличной собственности на них у ответчика не могло возникнуть, является верным.
В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 9 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 названного Кодекса), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Суд первой инстанции, изучив представленные в материалы дела документы, в частности акт о недопуске от 01.02.2013 N 01/02/2013, акт о недопуске от 04.02.2013 N 04/02/13, письма, направленные в адрес общества ЧОП "Агентство Личной Охраны" от 31.01.2013 N 31/01, от 19.02.2013 N 19/02, пришел к выводу, что работники общества ЧОП "Агентство Личной Охраны" отказывают в доступе к нежилым помещениям представителей собственников общества "УК "НИК Развитие".
Установив, что спорные помещения являются общей собственностью всех собственников помещений в здании, так как предназначены для обслуживания более одного помещения в нем, и к ним ограничен доступ, суды правомерно удовлетворили требования общества "УК "НИК Развитие" об истребовании этих помещений из чужого незаконного владения.
Довод заявителя жалобы об отсутствии необходимости в признании права общей долевой собственности на спорные помещения, поскольку они расположены на 7, 8, 9, 10, 11 этажах и не связаны с эксплуатацией принадлежащих истцу помещений, расположенных на 2, 3, 4, 5 этажах, был предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.
Довод заявителя жалобы о том, что ссылка на акт недоступа, акт проверки деятельности общества ЧОП "Агентство Личной Охраны" не может являться доказательством его неправомерного поведения, связанного с лишением истца права доступа в спорные нежилые помещения, отклоняется судом кассационной инстанции как необоснованный. Как следует из решения суда первой инстанции, представитель ответчика не отрицает факт того, что пропуск через проходную в здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 36 (литера Б), осуществляет именно указанное общество.
Доводы заявителя о том, что за истцом на праве единоличной собственности также зарегистрированы технические этажи и подвал, не влияет на законность принятых судебных актов. В случае нарушения прав иных лиц права истца могут быть оспорены в установленном законом порядке.
Довод заявителя о непривлечении к участию в деле остальных собственников нежилых помещений, расположенных в спорном здании, также не принимается судом кассационной инстанции, так как в силу закона у собственников помещений в здании в любом случае право общей долевой собственности на общее имущество в здании возникает в размере доли в праве общей собственности на общее имущество пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.07.2013 по делу N А60-12990/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
С.Э.РЯБОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 31.03.2014 N Ф09-326/14 ПО ДЕЛУ N А60-12990/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2014 г. N Ф09-326/14
Дело N А60-12990/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Рябовой С.Э., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" (далее - общество "Деловой центр") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.07.2013 по делу N А60-12990/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель закрытого акционерного общества "Управляющая компания "НИК Развитие" (далее - общество "УК "НИК Развитие" - Вершинина Е.В. (доверенность от 10.04.2013).
Общество "УК "НИК Развитие" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Деловой центр" о признании права общей долевой собственности на помещения, являющиеся общим имуществом всех собственников здания, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 36 (литера Б):
- - на 1 этаже: N 49 общей площадью 15,6 кв. м (лестничная клетка); N 50 общей площадью 17,0 кв. м (лестничная клетка); N 51 общей площадью 22,4 кв. м (коридор); N 52 общей площадью 10,1 кв. м (тамбур); N 53 общей площадью 7,7 кв. м (тамбур);
- - на 7 этаже: N 1 общей площадью 15,9 кв. м (лестничная клетка); N 24 - общей площадью 15,4 кв. м (лифт-холл);
- - на 8 этаже: N 1 общей площадью 16,6 кв. м (лестничная клетка); N 16 - площадью 17,3 кв. м (лифт-холл);
- - на 9 этаже: N 1 общей площадью 16,6 кв. м (лестничная клетка); N 13 общей площадью 17,1 кв. м (лифт-холл);
- - на 10 этаже: N 1 общей площадью 16,6 кв. м (лестничная клетка); N 21 общей площадью 17,2 кв. м (лифт-холл);
- - на 11 этаже: N 1 общей площадью 16,6 кв. м (лестничная клетка); N 11 общей площадью 17,3 кв. м (лифт-холл),
а также об истребовании из чужого незаконного владения ответчика указанных помещений (с учетом уточнения исковых требований, принятых арбитражным судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определениями суда от 15.04.2013, 06.06.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Агентство Личной Охраны" (далее - общество ЧОП "Агентство Личной Охраны"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.07.2013 (судья Невмеруха Е.Л.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 (судьи Скромова Ю.В., Зеленина Т.Л., Никольская Е.О.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Деловой центр" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы указывает на отсутствие необходимости в признании права общей долевой собственности на спорные помещения, поскольку они расположены на 7, 8, 9, 10, 11 этажах и не связаны с эксплуатацией принадлежащих истцу помещений, расположенных на 2, 3, 4, 5 этажах. В материалах дела отсутствуют доказательства недобросовестного поведения ответчика. Ссылка на акт недоступа, акт проверки деятельности общества ЧОП "Агентство Личной Охраны" не может являться таким доказательством, так как характеризует деятельность охранного предприятия. Заявитель жалобы считает вывод судов о выбытии спорного имущества истца помимо его воли незаконным и необоснованным. Так, общество "Деловой центр" указывает, что приобрело права на спорные объекты в 2008 году, а истец - в 2012 году. При этом заявитель жалобы отмечает, что за истцом на праве единоличной собственности зарегистрированы также технические этажи и подвал. Общество "Деловой центр" считает, что к участию в деле не были привлечены остальные собственники нежилых помещений, расположенных в спорном здании, права которых затрагивают принятые по делу судебные акты.
В отзыве на кассационную жалобу общество "УК "НИК Развитие" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.01.2012 общество "УК "НИК Развитие" по договору купли-продажи N ДКП-16 приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Новосельское" нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 36 (литера Б).
Управлением Росреестра 10.02.2012 зарегистрировано право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Технопарк" под управлением общества "УК "НИК Развитие" на нежилые помещения, приобретенные в составе имущества закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Технопарк" на основании договора купли-продажи от 19.01.2012 N ДКП-16, заключенного между обществом "УК "НИК Развитие" (на основании п. 4 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах") и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Новосельское", которое, в свою очередь, приобрело это имущество по результатам публичных торгов, проведенных 30.03.2011 в рамках сводного исполнительного производства от 09.11.2010 N 65/62/12398/8/2010-СД (протокол от 30.03.2011 N 2-49-3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества), в порядке исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области от 06.11.2009 по делу N А60-33327/2007 об обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.02.2012 серии 66 АЕ N 275892 истцу принадлежат нежилые помещения, расположенные в строении литеры Б общей площадью 2447,4 кв. м, номера помещений на поэтажном плане: подвал - помещения N 17 - 30; 1-й этаж - помещения N 34 - 37, 47, 58; 2-й этаж - помещения N 1 - 16; между 2-м и 3-м этажами - помещения N 4а; между 4-м и 5-м этажами - помещение N 29; 3, 4, 5 технические этажи полностью, находящиеся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 36.
В силу п. 3, 4 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам. Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом. Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда. При отсутствии указания о том, что управляющая компания действует в качестве доверительного управляющего, она обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ей имуществом.
Общество "УК "НИК Развитие", ссылаясь на регистрацию права собственности обществом "Деловой центр" на имущество, являющееся общим имуществом здания, предназначенное для обслуживания более одного помещения в нем, которое принадлежит всем собственникам помещений этого здания на праве общей долевой собственности, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Защита нарушенных прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания права. Способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Пунктом 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума от 23.07.2009 N 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64).
Согласно п. 3 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в нежилом здании, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
Из представленных в материалы дела документов, в частности из экспликации к поэтажному плану здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 36 (литера Б), выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.12.2012 N 66-0-1-159/4003/2012-6340, установлено, что спорные нежилые помещения, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком, являются техническими и необходимы для эксплуатации всего здания в целом, для осуществления доступа в него и дальнейшего прохода к помещениям этажей через лифт-холл либо лестничную площадку.
При этом общество "Деловой центр" не оспаривает факт того, что спорные помещения являются местами общего пользования (ч. 1, 3 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, поскольку спорные объекты являются помещениями, используемыми для обслуживания более одного помещения в здании и выполняющими функции обслуживания других помещений, вывод судов о том, что данные помещения в силу закона является общим имуществом всех собственников помещений в здании и право единоличной собственности на них у ответчика не могло возникнуть, является верным.
В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 9 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 названного Кодекса), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Суд первой инстанции, изучив представленные в материалы дела документы, в частности акт о недопуске от 01.02.2013 N 01/02/2013, акт о недопуске от 04.02.2013 N 04/02/13, письма, направленные в адрес общества ЧОП "Агентство Личной Охраны" от 31.01.2013 N 31/01, от 19.02.2013 N 19/02, пришел к выводу, что работники общества ЧОП "Агентство Личной Охраны" отказывают в доступе к нежилым помещениям представителей собственников общества "УК "НИК Развитие".
Установив, что спорные помещения являются общей собственностью всех собственников помещений в здании, так как предназначены для обслуживания более одного помещения в нем, и к ним ограничен доступ, суды правомерно удовлетворили требования общества "УК "НИК Развитие" об истребовании этих помещений из чужого незаконного владения.
Довод заявителя жалобы об отсутствии необходимости в признании права общей долевой собственности на спорные помещения, поскольку они расположены на 7, 8, 9, 10, 11 этажах и не связаны с эксплуатацией принадлежащих истцу помещений, расположенных на 2, 3, 4, 5 этажах, был предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.
Довод заявителя жалобы о том, что ссылка на акт недоступа, акт проверки деятельности общества ЧОП "Агентство Личной Охраны" не может являться доказательством его неправомерного поведения, связанного с лишением истца права доступа в спорные нежилые помещения, отклоняется судом кассационной инстанции как необоснованный. Как следует из решения суда первой инстанции, представитель ответчика не отрицает факт того, что пропуск через проходную в здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 36 (литера Б), осуществляет именно указанное общество.
Доводы заявителя о том, что за истцом на праве единоличной собственности также зарегистрированы технические этажи и подвал, не влияет на законность принятых судебных актов. В случае нарушения прав иных лиц права истца могут быть оспорены в установленном законом порядке.
Довод заявителя о непривлечении к участию в деле остальных собственников нежилых помещений, расположенных в спорном здании, также не принимается судом кассационной инстанции, так как в силу закона у собственников помещений в здании в любом случае право общей долевой собственности на общее имущество в здании возникает в размере доли в праве общей собственности на общее имущество пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.07.2013 по делу N А60-12990/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
С.Э.РЯБОВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)