Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: На основании проекта перепланировки, согласованного администрацией, собственником жилого помещения проведены строительные работы по перепланировке и устройству дополнительного входа с целью оборудования магазина промышленных товаров.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Попова Е.И.
Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Чуфистова И.В., Бутковой Н.А.
при секретаре К.Л.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-4612/2014 по апелляционной жалобе Н., действующей в интересах Л. на основании доверенности, на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 7 ноября 2014 года постановленное по заявлению Л. о признании незаконным отказа администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилой фонд.
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя заявителя - Н., представителя администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга - К.Г., Судебная коллегия
установила:
Л. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказ администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга (далее - администрация, администрация района) в издании распоряжения о переводе жилого помещения - квартиры N <...>, расположенной в <адрес>, в нежилой фонд. В качестве мер по восстановлению нарушенного права просила суд возложить на администрацию района обязанность издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд.
В обоснование требований заявитель указал, что является собственником названной квартиры, приобретенной с целью перевода в нежилой фонд и оборудования в ней магазина промышленных товаров. Для реализации данной цели по заданию заявителя <ЮР.Л.1> разработан проект устройства отдельного входа путем демонтажа оконного проема и переоборудования его в дверной проем. Проект перепланировки жилого помещения согласован администрацией Фрунзенского района Санкт-Петербурга 5 мая 2012 года. Заявителем в соответствии с проектной документацией в 2012 году проведены строительные работы по перепланировке квартиры и устройству дополнительного входа.
Л. обратилась 12 мая 2012 года в администрацию района с заявлением о переводе жилого помещения в нежилой фонд, однако письмом от 10 сентября 2012 года администрация сообщила, что Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга приостановило согласование распоряжений об изменении статуса жилых помещений. В связи с разъяснениями Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, данными в ответ на ее обращение, заявителем получено положительное заключение экспертизы <ЮР.Л.2> о соответствии проектной документации установленным требованиям технических регламентов, национальным стандартам, заданию на проектирование. Кроме того Л. получен отчет <ЮР.Л.2> по обследованию переводимого помещения, на соответствие произведенных работ по перепланировке проектной документации.
Заявитель 17 января 2014 года повторно обратилась с заявлением о согласовании перевода принадлежащего ей жилого помещения в нежилой фонд. Уведомлением от 13 марта 2014 года Л. извещена об отказе в переводе жилого помещения в нежилой фонд.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 7 ноября 2014 года в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе представитель заявителя просит отменить решение, как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и принять по делу новое решение об удовлетворении требований заявителя.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Заявитель Л., представитель заинтересованного лица Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга в суд апелляционной инстанции не явились. О времени судебного разбирательства извещены, доказательств уважительности причин неявки или ходатайства об отложении судебного разбирательства, не представили. Руководствуясь ч. 2 ст. 257, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, Л. является собственником квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> общей площадью <...> кв. м, расположенной на первом этаже многоквартирного дома.
После получения 12 октября 2011 года разрешения Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга на устройство отдельного входа на месте существующего оконного проема со стороны лицевого фасада здания, по поручению заявителя и в соответствии с ним <ЮР.Л.1> разработан проект перепланировки квартиры <адрес> под магазин промышленных товаров и проект обустройства отдельного входа в квартиру со стороны лицевого фасада здания. В соответствии с проектом отдельный вход в квартиру N <...> планируется на месте существующего оконного проема путем демонтажа оконного участка наружной стены по оси "А" (занижение нижней отметки оконного проема до уровня чистого пола первого этажа). Верхняя отметка проектируемого дверного проема остается на прежнем уровне верхней отметки оконных проемов. Конструкция отдельного входа выполняется из металла. Наружный лестничный марш шириной 2500 мм проектируется перпендикулярно фасаду здания с отм. -1800 мм (уровень существующего асфальта) до -0,000 (площадка размером 2500 x 1500 перед входной дверью). Конструкция отдельного входа выполняется из металла. Также проектом предусмотрены демонтаж части существующих внутренних перегородок и устройство новых перегородок из гипсокартонных листов по металлическому каркасу с целью устройства торговых залов.
Решением администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга N <...> от 5 мая 2012 года дано согласие на перепланировку квартиры <адрес> в соответствии с представленной проектной документацией.
Письмом заместителя главы администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга N <...> от 13 марта 2014 года заявитель уведомлена об отказе в переводе жилого помещения в нежилой фонд. В качестве основания отказа указано, что в представленном проекте отсутствует информация о проведении технического обследования конструкций крупнопанельного здания с выявлением осуществленных ранее проемов и проведением проверочных расчетов всего здания на горизонтальные и вертикальные нагрузки, также отсутствует информация о площади нежилых помещений с учетом переведенных жилых помещений в нежилой фонд дома. Кроме того указано на то, что в представленном экспертном заключении <ЮР.Л.2> от 2013 года в п. 2.3 отсутствуют сведения о выполненных видах инженерных изысканиях. Также указано на позицию Прокуратуры Санкт-Петербурга, согласно которой принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое возможно при предоставлении заявителем дополнительных материалов, подтверждающих обеспечение безопасности зданий и сооружений, а перевод жилых помещений в нежилой фонд не может превышать более 30% общей площади жилого дома.
Кроме того, в период разрешения спора в суде первой инстанции, представителем администрации указано на отсутствие согласия собственников общего имущества многоквартирного дома на устройство отдельного входя в квартиру заявителя, влекущее изменение фасада здания и функционального назначения фасадной панели здания, в которой ранее имелся оконный проем, подлежащий переустройству в дверной, а также по вопросу использования части земельного участка для оборудования крыльца или лестницы.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ администрации в переводе жилого помещения в нежилой фонд является законным и обоснованным, поскольку заявителем не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу возможности использования Л. в личных целях части общего имущества с целью оборудования отдельного входа в магазин.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.
Так, в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно п. "в" ч. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу положений ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалы гражданского представлены сведения о формировании земельного участка, находящегося под многоквартирным домом <адрес>, и о проведении его кадастрового учета (Л.д.<...>).
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, при рассмотрении дела имеет значение то обстоятельство, что устройство отдельного входа в помещение предполагает занятие части земельного участка под оборудование крыльца и лестницы, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства отдельного входа в квартиру.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Частью 3 ст. 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Пунктами 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку перепланировка и обустройство отдельного входа в квартиру заявителя неизбежно повлечет разрушение части несущей стены многоквартирного дома, и изменение как порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, так и порядка использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, то выполнение таких работ напрямую затрагивает права и законные интересы собственников помещений указанного многоквартирного дома. Следовательно, на основании положений ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ и п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для реализации проекта устройства отдельного входа с крыльцом со стороны фасада здания необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Между тем документ, подтверждающий выражение согласия всеми собственниками помещений многоквартирного дома на занятие заявителем в личных целях части общего имущества и изменение назначения его использования, заявителем суду не представлен.
Так, в материалы дела представлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, проведенного в форме заочного голосования <дата> 2012 года, согласно которому в голосовании по вопросу о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме собственником квартиры N <...> - Л. посредством устройства отдельного входа стороны лицевого фасада здания с оборудованием крыльца приняли участие собственники помещений общей площадью <...> кв. м, при общей площади жилых и нежилых помещений дома <...> кв. м, в том числе в собственности Санкт-Петербурга <...> кв. м, что составило 83,1% общей полезной площади помещений многоквартирного дома. Согласно протоколу общего собрания, за принятие решения о согласии на обустройство отдельных входов в квартиру заявителя подано 8672,5 голосов, против - 640 голосов (л.д. <...>).
Следовательно, представленный Л. протокол общего собрания не только не подтверждает получение заявителем согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и изменение назначения его использования, но, напротив, указывает на наличие таких собственников, которые выразили свое несогласие с предложенным заявителем проектом.
Выражение воли теми собственниками помещений многоквартирного дома, которые на общем собрании голосовали против представленного проекта обустройства отдельных входов в квартиру, не может быть преодолено посредством принятия решения в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (не менее 2/3 голоса от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), поскольку в данном случае собственниками разрешается вопрос не о пределах использования земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а об уменьшении размера земельного участка, используемого всеми собственниками помещений многоквартирного дома для его обслуживания, так как в случае согласования проекта перепланировки в представленном заявителем виде и последующего занятия им части земельного участка под конструкцию крыльца, без которого невозможно пользование планируемого нежилого помещения для целей обозначенных заявителем, а также государственной регистрации права частной собственности заявителя на перепланированное нежилое помещение, последующий возврат данной части земельного участка в общее пользование по решению собственников помещений дома без согласия заявителя будет невозможен.
Частью 1 ст. 22 ЖК РФ установлено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.
Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ), ввиду отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование части общего имущества в личных целях Л., изменение назначения части общего имущества и его уменьшение является достаточным основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилой фонд.
Кроме того, из ч. 9 ст. 23 ЖК РФ следует, что завершение указанных в части 8 настоящей статьи работ по переустройству, и (или) перепланировке, и (или) иных работ, проведение которых разрешено органом, осуществляющим перевод помещений, и проведение которых необходимо для дальнейшего использования помещения в качестве нежилого (или жилого) подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Между тем акт МВК администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга, подтверждающий окончание работ по перепланировке и реконструкции жилого помещения, а также соответствие выполненных работ проекту перепланировки и переоборудования жилого помещения, согласованному с администрацией, суду не представлен по причине его несоставления МВК района. Следовательно, доказательств возможного использования жилого помещения в качестве нежилого в деле не имеется.
Совокупность вышеприведенных обстоятельств свидетельствует о правомерности отказа администрации в переводе жилого помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, в нежилой фонд.
Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал верную оценку собранным доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.
Апелляционная жалоба не содержит указаний на обстоятельства, которые не были бы проверены судом первой инстанции. По существу доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию администрации, выраженную в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 7 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.03.2015 N 33-4198/2015 ПО ДЕЛУ N 2-4612/2014
Требование: О признании незаконным отказа администрации района в переводе жилого помещения в нежилой фонд.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: На основании проекта перепланировки, согласованного администрацией, собственником жилого помещения проведены строительные работы по перепланировке и устройству дополнительного входа с целью оборудования магазина промышленных товаров.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 марта 2015 г. N 33-4198/2015
Судья: Попова Е.И.
Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т.М.
судей Чуфистова И.В., Бутковой Н.А.
при секретаре К.Л.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело N 2-4612/2014 по апелляционной жалобе Н., действующей в интересах Л. на основании доверенности, на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 7 ноября 2014 года постановленное по заявлению Л. о признании незаконным отказа администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилой фонд.
Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя заявителя - Н., представителя администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга - К.Г., Судебная коллегия
установила:
Л. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказ администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга (далее - администрация, администрация района) в издании распоряжения о переводе жилого помещения - квартиры N <...>, расположенной в <адрес>, в нежилой фонд. В качестве мер по восстановлению нарушенного права просила суд возложить на администрацию района обязанность издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд.
В обоснование требований заявитель указал, что является собственником названной квартиры, приобретенной с целью перевода в нежилой фонд и оборудования в ней магазина промышленных товаров. Для реализации данной цели по заданию заявителя <ЮР.Л.1> разработан проект устройства отдельного входа путем демонтажа оконного проема и переоборудования его в дверной проем. Проект перепланировки жилого помещения согласован администрацией Фрунзенского района Санкт-Петербурга 5 мая 2012 года. Заявителем в соответствии с проектной документацией в 2012 году проведены строительные работы по перепланировке квартиры и устройству дополнительного входа.
Л. обратилась 12 мая 2012 года в администрацию района с заявлением о переводе жилого помещения в нежилой фонд, однако письмом от 10 сентября 2012 года администрация сообщила, что Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга приостановило согласование распоряжений об изменении статуса жилых помещений. В связи с разъяснениями Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, данными в ответ на ее обращение, заявителем получено положительное заключение экспертизы <ЮР.Л.2> о соответствии проектной документации установленным требованиям технических регламентов, национальным стандартам, заданию на проектирование. Кроме того Л. получен отчет <ЮР.Л.2> по обследованию переводимого помещения, на соответствие произведенных работ по перепланировке проектной документации.
Заявитель 17 января 2014 года повторно обратилась с заявлением о согласовании перевода принадлежащего ей жилого помещения в нежилой фонд. Уведомлением от 13 марта 2014 года Л. извещена об отказе в переводе жилого помещения в нежилой фонд.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 7 ноября 2014 года в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе представитель заявителя просит отменить решение, как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и принять по делу новое решение об удовлетворении требований заявителя.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Заявитель Л., представитель заинтересованного лица Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга в суд апелляционной инстанции не явились. О времени судебного разбирательства извещены, доказательств уважительности причин неявки или ходатайства об отложении судебного разбирательства, не представили. Руководствуясь ч. 2 ст. 257, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, Л. является собственником квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> общей площадью <...> кв. м, расположенной на первом этаже многоквартирного дома.
После получения 12 октября 2011 года разрешения Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга на устройство отдельного входа на месте существующего оконного проема со стороны лицевого фасада здания, по поручению заявителя и в соответствии с ним <ЮР.Л.1> разработан проект перепланировки квартиры <адрес> под магазин промышленных товаров и проект обустройства отдельного входа в квартиру со стороны лицевого фасада здания. В соответствии с проектом отдельный вход в квартиру N <...> планируется на месте существующего оконного проема путем демонтажа оконного участка наружной стены по оси "А" (занижение нижней отметки оконного проема до уровня чистого пола первого этажа). Верхняя отметка проектируемого дверного проема остается на прежнем уровне верхней отметки оконных проемов. Конструкция отдельного входа выполняется из металла. Наружный лестничный марш шириной 2500 мм проектируется перпендикулярно фасаду здания с отм. -1800 мм (уровень существующего асфальта) до -0,000 (площадка размером 2500 x 1500 перед входной дверью). Конструкция отдельного входа выполняется из металла. Также проектом предусмотрены демонтаж части существующих внутренних перегородок и устройство новых перегородок из гипсокартонных листов по металлическому каркасу с целью устройства торговых залов.
Решением администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга N <...> от 5 мая 2012 года дано согласие на перепланировку квартиры <адрес> в соответствии с представленной проектной документацией.
Письмом заместителя главы администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга N <...> от 13 марта 2014 года заявитель уведомлена об отказе в переводе жилого помещения в нежилой фонд. В качестве основания отказа указано, что в представленном проекте отсутствует информация о проведении технического обследования конструкций крупнопанельного здания с выявлением осуществленных ранее проемов и проведением проверочных расчетов всего здания на горизонтальные и вертикальные нагрузки, также отсутствует информация о площади нежилых помещений с учетом переведенных жилых помещений в нежилой фонд дома. Кроме того указано на то, что в представленном экспертном заключении <ЮР.Л.2> от 2013 года в п. 2.3 отсутствуют сведения о выполненных видах инженерных изысканиях. Также указано на позицию Прокуратуры Санкт-Петербурга, согласно которой принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое возможно при предоставлении заявителем дополнительных материалов, подтверждающих обеспечение безопасности зданий и сооружений, а перевод жилых помещений в нежилой фонд не может превышать более 30% общей площади жилого дома.
Кроме того, в период разрешения спора в суде первой инстанции, представителем администрации указано на отсутствие согласия собственников общего имущества многоквартирного дома на устройство отдельного входя в квартиру заявителя, влекущее изменение фасада здания и функционального назначения фасадной панели здания, в которой ранее имелся оконный проем, подлежащий переустройству в дверной, а также по вопросу использования части земельного участка для оборудования крыльца или лестницы.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ администрации в переводе жилого помещения в нежилой фонд является законным и обоснованным, поскольку заявителем не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу возможности использования Л. в личных целях части общего имущества с целью оборудования отдельного входа в магазин.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.
Так, в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно п. "в" ч. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу положений ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалы гражданского представлены сведения о формировании земельного участка, находящегося под многоквартирным домом <адрес>, и о проведении его кадастрового учета (Л.д.<...>).
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, при рассмотрении дела имеет значение то обстоятельство, что устройство отдельного входа в помещение предполагает занятие части земельного участка под оборудование крыльца и лестницы, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства отдельного входа в квартиру.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Частью 3 ст. 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Пунктами 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку перепланировка и обустройство отдельного входа в квартиру заявителя неизбежно повлечет разрушение части несущей стены многоквартирного дома, и изменение как порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, так и порядка использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, то выполнение таких работ напрямую затрагивает права и законные интересы собственников помещений указанного многоквартирного дома. Следовательно, на основании положений ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ и п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для реализации проекта устройства отдельного входа с крыльцом со стороны фасада здания необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Между тем документ, подтверждающий выражение согласия всеми собственниками помещений многоквартирного дома на занятие заявителем в личных целях части общего имущества и изменение назначения его использования, заявителем суду не представлен.
Так, в материалы дела представлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, проведенного в форме заочного голосования <дата> 2012 года, согласно которому в голосовании по вопросу о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме собственником квартиры N <...> - Л. посредством устройства отдельного входа стороны лицевого фасада здания с оборудованием крыльца приняли участие собственники помещений общей площадью <...> кв. м, при общей площади жилых и нежилых помещений дома <...> кв. м, в том числе в собственности Санкт-Петербурга <...> кв. м, что составило 83,1% общей полезной площади помещений многоквартирного дома. Согласно протоколу общего собрания, за принятие решения о согласии на обустройство отдельных входов в квартиру заявителя подано 8672,5 голосов, против - 640 голосов (л.д. <...>).
Следовательно, представленный Л. протокол общего собрания не только не подтверждает получение заявителем согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и изменение назначения его использования, но, напротив, указывает на наличие таких собственников, которые выразили свое несогласие с предложенным заявителем проектом.
Выражение воли теми собственниками помещений многоквартирного дома, которые на общем собрании голосовали против представленного проекта обустройства отдельных входов в квартиру, не может быть преодолено посредством принятия решения в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (не менее 2/3 голоса от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), поскольку в данном случае собственниками разрешается вопрос не о пределах использования земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а об уменьшении размера земельного участка, используемого всеми собственниками помещений многоквартирного дома для его обслуживания, так как в случае согласования проекта перепланировки в представленном заявителем виде и последующего занятия им части земельного участка под конструкцию крыльца, без которого невозможно пользование планируемого нежилого помещения для целей обозначенных заявителем, а также государственной регистрации права частной собственности заявителя на перепланированное нежилое помещение, последующий возврат данной части земельного участка в общее пользование по решению собственников помещений дома без согласия заявителя будет невозможен.
Частью 1 ст. 22 ЖК РФ установлено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.
Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ), ввиду отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование части общего имущества в личных целях Л., изменение назначения части общего имущества и его уменьшение является достаточным основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилой фонд.
Кроме того, из ч. 9 ст. 23 ЖК РФ следует, что завершение указанных в части 8 настоящей статьи работ по переустройству, и (или) перепланировке, и (или) иных работ, проведение которых разрешено органом, осуществляющим перевод помещений, и проведение которых необходимо для дальнейшего использования помещения в качестве нежилого (или жилого) подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Между тем акт МВК администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга, подтверждающий окончание работ по перепланировке и реконструкции жилого помещения, а также соответствие выполненных работ проекту перепланировки и переоборудования жилого помещения, согласованному с администрацией, суду не представлен по причине его несоставления МВК района. Следовательно, доказательств возможного использования жилого помещения в качестве нежилого в деле не имеется.
Совокупность вышеприведенных обстоятельств свидетельствует о правомерности отказа администрации в переводе жилого помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, в нежилой фонд.
Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал верную оценку собранным доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.
Апелляционная жалоба не содержит указаний на обстоятельства, которые не были бы проверены судом первой инстанции. По существу доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию администрации, выраженную в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 7 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)