Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сабельникова Н.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Суханкина А.Н.,
судей Киселевой С.Н.,
Некрасовой А.С.
при секретаре Ахметовой Е.Г., рассмотрела в открытом судебном заседании 26.06.2014 гражданское дело
по иску О., В., Н., Ч., М., К. к И. о признании строящегося дома многоквартирным, об обязании И. снести самовольно строящееся капитальное строение
по иску администрации города Екатеринбурга к И. о признании объекта капитального строительства многоквартирным домом, самовольной постройкой, ее сносе
по встречному иску И. к администрации города Екатеринбурга о признании права собственности на объект незавершенного строительства - трехэтажный жилой дом
по апелляционной жалобе ответчика И. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.10.2013.
Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения представителя ответчика И. - Т. (доверенность <...>), поддержавшего доводы апелляционной жалобы; истцов В., Н., К., Г., представителя Г. - А. (доверенность <...>), представителя администрации города Екатеринбурга Б. (доверенность <...>), возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Г., В., Н., Ч., М., К. обратились в суд с иском к И. о признании строящегося дома многоквартирным, об обязании ответчика снести самовольно строящееся капитальное строение, расположенное по адресу: <...>, собственными силами и за свой счет в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу. Указав в обоснование иска, что возводимый ответчиком дом является многоквартирным, нарушает права истцов на благоприятное проживание, возводится на неотведенном для этих целей земельном участке с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Также с иском к И. обратилась администрация города Екатеринбурга, которая указала в обоснование требований, что ответчик создает объект, который по своим архитектурно-планировочным решениям к индивидуальному дому не относится, относится к двухсекционному многоквартирному дому, строение является самовольной постройкой, разрешения на строительство либо иных согласований на строительство фактически возведенного многоквартирного объекта ответчик в Администрации г. Екатеринбурга не получала, ответчиком при возведении оспариваемого объекта допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, почти в два раза превышен предельно допустимый разрешенный процент застройки земельного участка в территориальной зоне Ж-2, который не должен превышать 20% (фактически составляет 36,4%), ответчик создал объект вне зоны допустимого размещения индивидуального жилого дома в нарушение раздела 1 ГПЗУ, объект, по своему назначению и фактическому использованию не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-2.
Определением суда указанные дела были соединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Не согласившись с заявленными требованиями, И. обратилась в суд с встречным иском к Администрации г. Екатеринбурга о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства - трехэтажный жилой дом, расположенный по адресу: <...>. В обоснование встречного иска указано, что И. предпринимались все необходимые меры для того, чтобы оформить в установленном порядке разрешительную документацию для строительства, эти меры предпринимались ею заблаговременно до начала строительства. Полагает, что доводы истцов о многоквартирности жилого дома несостоятельны и не подтверждаются доказательствами, она вправе использовать любые архитектурно-планировочные решения по своему усмотрению на принадлежащей ей на праве собственности земельном участке, законодательство не содержит запрета на использование архитектурно-планировочных решений многоквартирных домов для строительства индивидуальных или блокированных жилых домов, планировочные решения не могут рассматриваться в качестве определяющего признака самовольной постройки, доводы истцов о нарушении прав или угрозе жизни и здоровью третьих лиц также ничем не подтверждены, единственные представленные выводы специалиста <...> основаны на неверной квалификации объекта.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.10.2013 исковые требования В., администрации города Екатеринбурга к И. о признании строящегося дома многоквартирным и об обязании снести самовольно построенное капитальное строение, расположенное по адресу: <...> собственными силами и за свой счет в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, в случае неисполнения решения в указанный срок предоставить право Администрации г. Екатеринбурга осуществить снос указанного объекта самовольного строительства в принудительном порядке за счет ответчика, - удовлетворены. В удовлетворении исков О., Н., Ч., М., К., отказано. В удовлетворении встречного иска, отказано.
С постановленным решением не согласился ответчик И. В апелляционной жалобе указано на то, что не представлено доказательств того, что объект незавершенного строительства является многоквартирным домом, объект имеет два выхода, следовательно, он может быть и блокированным жилым домом на две семьи. Полагает, что не подтверждены доказательствами выводы суда о том, что строящийся объект не безопасен, поскольку безопасность объекта не оспаривалась администрацией города Екатеринбурга.
В суд апелляционной инстанции не явились истцы Ч., М., ответчик И. О времени и месте рассмотрения жалоб извещены своевременно и надлежащим образом. Извещения направлены заблаговременно 09.06.2014. Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. Ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие или об отложении слушания от лиц, участвующих в деле, не поступало. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Суд, рассматривая дело, установил, что И. на основании договора купли-продажи от 15.05.2012 является собственником земельного участка площадью 1 250 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: индивидуальная жилая застройка; кадастровый номер: N; адрес: <...>. В дальнейшем, согласно представленному кадастровому паспорту земельного участка площадь земельного участка указана 1299 кв. м (том 2, л. д. 10). <...> И. повторно взамен свидетельства N серия 66 АЕ от <...> получила свидетельство о государственной регистрации права где указана площадь земельного участка 1 299 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: индивидуальная жилая застройка; адрес: <...>; кадастровый номер: N (том 2, л. д. 68).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от <...> разрешенное использование земельного участка изменилось на: блокированные жилые дома с земельными участками; площадь: 1 299 кв. м (том 2, л. д. 81).
<...> И. обратилась в администрацию города Екатеринбурга с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка на строительство индивидуального жилого дома.
<...> администрация города Екатеринбурга выдала И. градостроительный план земельного участка площадью 1 299 кв. м на объект капитального строительства: индивидуальный жилой дом, располагающийся в северо-западной части земельного участка по <...>, площадь объекта капитального строительства 260 кв. м, предельное количество этажей 2 - 3, максимальный процент застройки в границах земельного участка 20%.
<...> администрация города Екатеринбурга выдала И. разрешение на строительство одноквартирного жилого дома по адресу: <...> с проектными характеристиками: общая площадь дома - 560 кв. м; площадь земельного участка - 1 299 кв. м; количество наземных этажей - 3, количество подземных этажей - нет; высота здания - 12 м.
И., не приступив к строительству одноквартирного жилого дома, <...> обратилась в администрацию города Екатеринбурга с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома с максимальным процентом застройки в границах земельного участка 30% и размещением дома в глубине земельного участка.
<...> администрация города Екатеринбурга в своем письме N 21-3-06/4286 на имя И., разъяснив в каких случаях, может быть рассмотрен вопрос об отклонениях от предельного параметра разрешенного строительства, отказала в удовлетворении ее заявления.
Из объяснений представителей ответчика, даваемых ими как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции, а также согласно представленной проектной документации (т. 1 л. д. 197 - 227) следует, что И. на земельном участке, по их мнению, возводится блокированный жилой дом, рассчитанный на проживание двух семей.
Вместе с тем, данные доводы полностью противоречат представленным в материалы дела письменным допустимым доказательствам.
Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством. Похожее понятие многоквартирного дома приводится в Методических рекомендациях по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета", утвержденного приказом Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79.
Признаки многоквартирного дома содержатся также и в нормах Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым многоквартирный дом состоит из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (статья 49).
Соответственно, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Из акта осмотра объекта капитального строительства от <...>, проведенного ведущим специалистом отдела архитектурно-строительного контроля Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации г. Екатеринбурга с участием старшего помощника прокурора Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга, следует, что на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <...>, расположенном в зоне индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-2, И. осуществляется строительство двухсекционного многоквартирного жилого дома. Из указанного акта осмотра следует, что каждый этаж первой секции многоквартирного жилого дома разбит на шесть отдельных (изолированных) помещений (квартир). Выходы из квартир выполнены в общий коридор и далее на единую лестничную клетку. Каждый этаж второй секции многоквартирного жилого дома разбит на два отдельных (изолированных) помещения (квартиры). Выходы из квартир выполнены в общий коридор и далее на единую лестничную клетку. Квартиры оборудуются жилой комнатой, кухней, санузлом, лоджией и оснащаются системами электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и инженерным оборудованием (т. 1 л. д. 18 - 21).
Согласно инженерно-техническому заключению специалиста ООО <...> <...> от 17.06.2013 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, не относится к индивидуальному или блокированному жилому дому, по своим архитектурно-планировочным и конструктивным решениям относится к многоквартирному жилому дому и фактически может эксплуатироваться в качестве такового (т. 1 л. д. 52).
Судом также было осуществлено выездное судебное заседание 14.10.2013 с участием специалиста <...>, главного инженера проекта <...>, где произведен наружный и внутренний осмотр строящегося объекта на месте на земельном участке по <...> в <...>. При осмотре строящегося объекта указано на имеющиеся множественные каналы естественной вытяжки для кухонь и санузлов. Кроме того были обнаружены следующие нарушения: отсутствие на части здания гидроизоляция фундамента; длина опирания плит в северо-западном торце здания на некоторых участках не соответствует строительным нормам; кирпич в перемычках между первым и вторым этажами уложен не по строительным нормам - пустоты в них должны быть вертикально ориентированные, а сделаны горизонтально; не во всех санузлах сделана естественная вытяжка; некоторые энергокоммуникации выполнены не по проекту. Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал вывод о том, что у него нет достаточной уверенности в безопасности строящегося объекта.
Оспаривая указанный вывод в своей апелляционной жалобе, ответчик, в нарушение положений ст. 56 ГПК Российской Федерации и п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представил доказательств безопасности объекта, тогда как в предмет доказывания по иску о признании права собственности на самовольную постройку входит обстоятельство того, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ответчик И. создала на земельном участке по <...> в <...>, не индивидуальный жилой дом городского типа для проживания одной семьи, а многоквартирный жилой дом коридорного типа из 24-х квартир и данный жилой дом является самовольной постройкой.
Доказательств наличия у строящегося объекта признаков жилого дома блокированной застройки и доказательств, свидетельствующих о том, что И. после <...> обращалась с заявлением о выдаче разрешения на строительство трехэтажного двухсекционного многоквартирного жилого дома, либо жилого дома блокированной застройки, также не представлено.
При этом в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
В данном случае, застройщик фактически изменил вид разрешенного использования земельного участка, возведя многоквартирный дом в зоне застройки индивидуального жилищного строительства, что является существенным нарушением градостроительных и строительных норм.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
На основании ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником самовольной постройки путем обращения с соответствующим иском в суд.
Отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречных требований о признании права собственности ответчика И. на многоквартирный жилой дом никем не оспаривается.
Таким образом, исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствием возведения самовольной постройки, является, как правило, ее снос, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной нормы.
Таким образом, установлено, что объект возведен без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, процент застройки земельного участка почти в два раза превышает установленный нормативным правовым актом процент застройки для данной территории (20%).
В этой связи, суд обоснованно удовлетворил требования о сносе самовольной постройки.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, основаны на иной оценке собранных по делу доказательств, основаниями к отмене решения суда не являются.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.10.2013 - оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика И. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
С.Н.КИСЕЛЕВА
А.С.НЕКРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-8339/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2014 г. по делу N 33-8339/2014
Судья Сабельникова Н.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Суханкина А.Н.,
судей Киселевой С.Н.,
Некрасовой А.С.
при секретаре Ахметовой Е.Г., рассмотрела в открытом судебном заседании 26.06.2014 гражданское дело
по иску О., В., Н., Ч., М., К. к И. о признании строящегося дома многоквартирным, об обязании И. снести самовольно строящееся капитальное строение
по иску администрации города Екатеринбурга к И. о признании объекта капитального строительства многоквартирным домом, самовольной постройкой, ее сносе
по встречному иску И. к администрации города Екатеринбурга о признании права собственности на объект незавершенного строительства - трехэтажный жилой дом
по апелляционной жалобе ответчика И. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.10.2013.
Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения представителя ответчика И. - Т. (доверенность <...>), поддержавшего доводы апелляционной жалобы; истцов В., Н., К., Г., представителя Г. - А. (доверенность <...>), представителя администрации города Екатеринбурга Б. (доверенность <...>), возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Г., В., Н., Ч., М., К. обратились в суд с иском к И. о признании строящегося дома многоквартирным, об обязании ответчика снести самовольно строящееся капитальное строение, расположенное по адресу: <...>, собственными силами и за свой счет в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу. Указав в обоснование иска, что возводимый ответчиком дом является многоквартирным, нарушает права истцов на благоприятное проживание, возводится на неотведенном для этих целей земельном участке с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Также с иском к И. обратилась администрация города Екатеринбурга, которая указала в обоснование требований, что ответчик создает объект, который по своим архитектурно-планировочным решениям к индивидуальному дому не относится, относится к двухсекционному многоквартирному дому, строение является самовольной постройкой, разрешения на строительство либо иных согласований на строительство фактически возведенного многоквартирного объекта ответчик в Администрации г. Екатеринбурга не получала, ответчиком при возведении оспариваемого объекта допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, почти в два раза превышен предельно допустимый разрешенный процент застройки земельного участка в территориальной зоне Ж-2, который не должен превышать 20% (фактически составляет 36,4%), ответчик создал объект вне зоны допустимого размещения индивидуального жилого дома в нарушение раздела 1 ГПЗУ, объект, по своему назначению и фактическому использованию не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-2.
Определением суда указанные дела были соединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Не согласившись с заявленными требованиями, И. обратилась в суд с встречным иском к Администрации г. Екатеринбурга о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства - трехэтажный жилой дом, расположенный по адресу: <...>. В обоснование встречного иска указано, что И. предпринимались все необходимые меры для того, чтобы оформить в установленном порядке разрешительную документацию для строительства, эти меры предпринимались ею заблаговременно до начала строительства. Полагает, что доводы истцов о многоквартирности жилого дома несостоятельны и не подтверждаются доказательствами, она вправе использовать любые архитектурно-планировочные решения по своему усмотрению на принадлежащей ей на праве собственности земельном участке, законодательство не содержит запрета на использование архитектурно-планировочных решений многоквартирных домов для строительства индивидуальных или блокированных жилых домов, планировочные решения не могут рассматриваться в качестве определяющего признака самовольной постройки, доводы истцов о нарушении прав или угрозе жизни и здоровью третьих лиц также ничем не подтверждены, единственные представленные выводы специалиста <...> основаны на неверной квалификации объекта.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.10.2013 исковые требования В., администрации города Екатеринбурга к И. о признании строящегося дома многоквартирным и об обязании снести самовольно построенное капитальное строение, расположенное по адресу: <...> собственными силами и за свой счет в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу, в случае неисполнения решения в указанный срок предоставить право Администрации г. Екатеринбурга осуществить снос указанного объекта самовольного строительства в принудительном порядке за счет ответчика, - удовлетворены. В удовлетворении исков О., Н., Ч., М., К., отказано. В удовлетворении встречного иска, отказано.
С постановленным решением не согласился ответчик И. В апелляционной жалобе указано на то, что не представлено доказательств того, что объект незавершенного строительства является многоквартирным домом, объект имеет два выхода, следовательно, он может быть и блокированным жилым домом на две семьи. Полагает, что не подтверждены доказательствами выводы суда о том, что строящийся объект не безопасен, поскольку безопасность объекта не оспаривалась администрацией города Екатеринбурга.
В суд апелляционной инстанции не явились истцы Ч., М., ответчик И. О времени и месте рассмотрения жалоб извещены своевременно и надлежащим образом. Извещения направлены заблаговременно 09.06.2014. Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. Ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие или об отложении слушания от лиц, участвующих в деле, не поступало. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Суд, рассматривая дело, установил, что И. на основании договора купли-продажи от 15.05.2012 является собственником земельного участка площадью 1 250 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: индивидуальная жилая застройка; кадастровый номер: N; адрес: <...>. В дальнейшем, согласно представленному кадастровому паспорту земельного участка площадь земельного участка указана 1299 кв. м (том 2, л. д. 10). <...> И. повторно взамен свидетельства N серия 66 АЕ от <...> получила свидетельство о государственной регистрации права где указана площадь земельного участка 1 299 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: индивидуальная жилая застройка; адрес: <...>; кадастровый номер: N (том 2, л. д. 68).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от <...> разрешенное использование земельного участка изменилось на: блокированные жилые дома с земельными участками; площадь: 1 299 кв. м (том 2, л. д. 81).
<...> И. обратилась в администрацию города Екатеринбурга с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка на строительство индивидуального жилого дома.
<...> администрация города Екатеринбурга выдала И. градостроительный план земельного участка площадью 1 299 кв. м на объект капитального строительства: индивидуальный жилой дом, располагающийся в северо-западной части земельного участка по <...>, площадь объекта капитального строительства 260 кв. м, предельное количество этажей 2 - 3, максимальный процент застройки в границах земельного участка 20%.
<...> администрация города Екатеринбурга выдала И. разрешение на строительство одноквартирного жилого дома по адресу: <...> с проектными характеристиками: общая площадь дома - 560 кв. м; площадь земельного участка - 1 299 кв. м; количество наземных этажей - 3, количество подземных этажей - нет; высота здания - 12 м.
И., не приступив к строительству одноквартирного жилого дома, <...> обратилась в администрацию города Екатеринбурга с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома с максимальным процентом застройки в границах земельного участка 30% и размещением дома в глубине земельного участка.
<...> администрация города Екатеринбурга в своем письме N 21-3-06/4286 на имя И., разъяснив в каких случаях, может быть рассмотрен вопрос об отклонениях от предельного параметра разрешенного строительства, отказала в удовлетворении ее заявления.
Из объяснений представителей ответчика, даваемых ими как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции, а также согласно представленной проектной документации (т. 1 л. д. 197 - 227) следует, что И. на земельном участке, по их мнению, возводится блокированный жилой дом, рассчитанный на проживание двух семей.
Вместе с тем, данные доводы полностью противоречат представленным в материалы дела письменным допустимым доказательствам.
Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством. Похожее понятие многоквартирного дома приводится в Методических рекомендациях по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета", утвержденного приказом Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79.
Признаки многоквартирного дома содержатся также и в нормах Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым многоквартирный дом состоит из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (статья 49).
Соответственно, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Из акта осмотра объекта капитального строительства от <...>, проведенного ведущим специалистом отдела архитектурно-строительного контроля Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации г. Екатеринбурга с участием старшего помощника прокурора Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга, следует, что на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <...>, расположенном в зоне индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-2, И. осуществляется строительство двухсекционного многоквартирного жилого дома. Из указанного акта осмотра следует, что каждый этаж первой секции многоквартирного жилого дома разбит на шесть отдельных (изолированных) помещений (квартир). Выходы из квартир выполнены в общий коридор и далее на единую лестничную клетку. Каждый этаж второй секции многоквартирного жилого дома разбит на два отдельных (изолированных) помещения (квартиры). Выходы из квартир выполнены в общий коридор и далее на единую лестничную клетку. Квартиры оборудуются жилой комнатой, кухней, санузлом, лоджией и оснащаются системами электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и инженерным оборудованием (т. 1 л. д. 18 - 21).
Согласно инженерно-техническому заключению специалиста ООО <...> <...> от 17.06.2013 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, не относится к индивидуальному или блокированному жилому дому, по своим архитектурно-планировочным и конструктивным решениям относится к многоквартирному жилому дому и фактически может эксплуатироваться в качестве такового (т. 1 л. д. 52).
Судом также было осуществлено выездное судебное заседание 14.10.2013 с участием специалиста <...>, главного инженера проекта <...>, где произведен наружный и внутренний осмотр строящегося объекта на месте на земельном участке по <...> в <...>. При осмотре строящегося объекта указано на имеющиеся множественные каналы естественной вытяжки для кухонь и санузлов. Кроме того были обнаружены следующие нарушения: отсутствие на части здания гидроизоляция фундамента; длина опирания плит в северо-западном торце здания на некоторых участках не соответствует строительным нормам; кирпич в перемычках между первым и вторым этажами уложен не по строительным нормам - пустоты в них должны быть вертикально ориентированные, а сделаны горизонтально; не во всех санузлах сделана естественная вытяжка; некоторые энергокоммуникации выполнены не по проекту. Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал вывод о том, что у него нет достаточной уверенности в безопасности строящегося объекта.
Оспаривая указанный вывод в своей апелляционной жалобе, ответчик, в нарушение положений ст. 56 ГПК Российской Федерации и п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представил доказательств безопасности объекта, тогда как в предмет доказывания по иску о признании права собственности на самовольную постройку входит обстоятельство того, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ответчик И. создала на земельном участке по <...> в <...>, не индивидуальный жилой дом городского типа для проживания одной семьи, а многоквартирный жилой дом коридорного типа из 24-х квартир и данный жилой дом является самовольной постройкой.
Доказательств наличия у строящегося объекта признаков жилого дома блокированной застройки и доказательств, свидетельствующих о том, что И. после <...> обращалась с заявлением о выдаче разрешения на строительство трехэтажного двухсекционного многоквартирного жилого дома, либо жилого дома блокированной застройки, также не представлено.
При этом в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
В данном случае, застройщик фактически изменил вид разрешенного использования земельного участка, возведя многоквартирный дом в зоне застройки индивидуального жилищного строительства, что является существенным нарушением градостроительных и строительных норм.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
На основании ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником самовольной постройки путем обращения с соответствующим иском в суд.
Отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречных требований о признании права собственности ответчика И. на многоквартирный жилой дом никем не оспаривается.
Таким образом, исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствием возведения самовольной постройки, является, как правило, ее снос, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной нормы.
Таким образом, установлено, что объект возведен без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, процент застройки земельного участка почти в два раза превышает установленный нормативным правовым актом процент застройки для данной территории (20%).
В этой связи, суд обоснованно удовлетворил требования о сносе самовольной постройки.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, основаны на иной оценке собранных по делу доказательств, основаниями к отмене решения суда не являются.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 14.10.2013 - оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика И. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
С.Н.КИСЕЛЕВА
А.С.НЕКРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)