Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - жилищно-строительного кооператива "Хоста" (ИНН 2319027321, ОГРН 1022302834245) - Карповича В.Г. (доверенность от 12.03.2014), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город-курорт Сочи, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2014 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-34980/2014, установил следующее.
ЖСК "Хоста" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о возложении на администрацию муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - департамент) обязанности заключить договор аренды от 09.06.2014 N 4900009518 земельного участка площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, изложив пункт 3.2 договора в редакции протокола разногласий "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 11 618 рублей 33 копейки".
Заявленные требования мотивированы неверным методом расчета арендной платы, произведенным органом местного управления.
Решением от 02.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.02.2015, заявленные требования удовлетворены. На департамент возложена обязанность по заключению с кооперативом договора аренды от 09.06.2014 N 4900009518 земельного участка площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, с изложением его пункта 3.2 в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 11 618 рублей 33 копейки"; распределены судебные расходы. Суды посчитали, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком, не соответствует постановлению администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Сочи" (далее - постановление от 03.06.2011 N 1061). Расчет арендной платы, произведенный в соответствии с постановлением от 30.06.201 N 1061, признан судами обоснованным. Установление арендной платы в указанном размере обеспечивает достижение баланса интересов сторон договора, размер арендной платы определен на основании отчета об оценке, в соответствии с нормативными актами Краснодарского края и города Сочи.
В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. Податели жалобы полагают, что размер арендной платы по договору в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 N 210) должен устанавливаться на основании отчета об определении рыночной стоимости такой платы, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). В отчете от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014 определен размер годовой арендной платы за участок. Достоверность стоимости объекта оценки, рассчитанной независимым оценщиком, общество в установленном порядке не опровергло, у судов отсутствовали основания для определения размера арендной платы по договору в ином порядке.
В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, приведенную в письменных пояснениях, просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты.
Иные лица явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено согласно статье 156 Кодекса.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в рамках дела N А32-8307/2012 кооператив обратился в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, МКР "Звездочка", ул. Шоссейная. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2012 по данному делу заявленные требования удовлетворены на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Суд обязал администрацию в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении в аренду кооперативу спорного земельного участка, подготовить и направить заявителю проект договора аренды с предложением о его заключении.
В соответствии с судебным актом по делу N А32-8307/2012 и постановлением администрации от 07.11.2013 N 2442 обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304007:1002 по ул. Шоссейной в Хостинском районе г. Сочи (л. д. 23); департаменту поручено заключить с обществом договор аренды.
9 июня 2014 года муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4900009518, пунктом 3.2 которого предусмотрен размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002 в размере 121 218 рублей, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014.
Не согласившись с величиной рыночной стоимости ежегодной арендной платы, определенной на основании отчета об оценке от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014, общество отказалось от подписания договора на данных условиях, направило в адрес департамента протокол разногласий с указанием расчета арендной платы (л. д. 38-41).
Протокол разногласий в установленный срок не рассмотрен, что послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.
Поскольку общество является собственником объекта недвижимости, заключение договора аренды земельного участка, необходимого для его использования, обязательно для администрации (статья 36 Земельного кодекса).
В пункте 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок.
В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
При формулировании условий пункта 3.2 проекта договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления от 30.06.2009 N 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.
Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), постановлением от 27.01.2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05.09.2011) главы администрации (губернатора) Краснодарского края (далее - постановление N 50) утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.
Согласно пункту 2 данного нормативного правового акта органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано не позднее 01.03.2011 привести в соответствие с постановлением N 50 свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке. Пунктом 1 постановления N 50 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 рассматриваемого постановления.
Во исполнение краевого постановления, администрация издала постановление от 03.06.2011 N 1061 об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи). В преамбуле к Правилам г. Сочи указано, что они применяются и для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Согласно пункту 4.1 Правил г. Сочи размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап (арендная плата) = Р (рыночная стоимость участка) х С (ставка арендной платы) х Ки (коэффициент инфляции в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил г. Сочи). В преамбуле к Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
На основании пункта 5.2 раздела 5 Правил г. Сочи при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки коэффициент Ки принимается равным 1.
В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса.
Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014 по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что им определена не только рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1002 (1 936 389 рублей), но и стоимость его годовой арендной платы (121 218 рублей).
Поскольку включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению от 03.06.2011 N 1061, суды обоснованно удовлетворили заявленные требования, изложив спорный пункт договора аренды в редакции истца. Судами учтено приложение N 2 к постановлению от 03.06.2011 N 1061, согласно которому ставка арендной платы составляет 0,6% (земельные участки, приобретенные (предоставленные) для целей жилищного строительства в случае, если построенные на таких земельных участках по истечении трех лет с даты их предоставления объекты недвижимости не введены в эксплуатацию).
Довод подателей жалобы о том, что истец не представил доказательств недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы спорного земельного участка, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014, отклоняется, так как опровергается имеющими в деле доказательствами.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по делу N А32-34980/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 30.04.2015 N Ф08-2321/2015 ПО ДЕЛУ N А32-34980/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2015 г. по делу N А32-34980/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - жилищно-строительного кооператива "Хоста" (ИНН 2319027321, ОГРН 1022302834245) - Карповича В.Г. (доверенность от 12.03.2014), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город-курорт Сочи, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2014 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-34980/2014, установил следующее.
ЖСК "Хоста" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о возложении на администрацию муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - департамент) обязанности заключить договор аренды от 09.06.2014 N 4900009518 земельного участка площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, изложив пункт 3.2 договора в редакции протокола разногласий "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 11 618 рублей 33 копейки".
Заявленные требования мотивированы неверным методом расчета арендной платы, произведенным органом местного управления.
Решением от 02.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.02.2015, заявленные требования удовлетворены. На департамент возложена обязанность по заключению с кооперативом договора аренды от 09.06.2014 N 4900009518 земельного участка площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, с изложением его пункта 3.2 в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 11 618 рублей 33 копейки"; распределены судебные расходы. Суды посчитали, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком, не соответствует постановлению администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Сочи" (далее - постановление от 03.06.2011 N 1061). Расчет арендной платы, произведенный в соответствии с постановлением от 30.06.201 N 1061, признан судами обоснованным. Установление арендной платы в указанном размере обеспечивает достижение баланса интересов сторон договора, размер арендной платы определен на основании отчета об оценке, в соответствии с нормативными актами Краснодарского края и города Сочи.
В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. Податели жалобы полагают, что размер арендной платы по договору в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 N 210) должен устанавливаться на основании отчета об определении рыночной стоимости такой платы, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). В отчете от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014 определен размер годовой арендной платы за участок. Достоверность стоимости объекта оценки, рассчитанной независимым оценщиком, общество в установленном порядке не опровергло, у судов отсутствовали основания для определения размера арендной платы по договору в ином порядке.
В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, приведенную в письменных пояснениях, просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты.
Иные лица явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено согласно статье 156 Кодекса.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в рамках дела N А32-8307/2012 кооператив обратился в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, МКР "Звездочка", ул. Шоссейная. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2012 по данному делу заявленные требования удовлетворены на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Суд обязал администрацию в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении в аренду кооперативу спорного земельного участка, подготовить и направить заявителю проект договора аренды с предложением о его заключении.
В соответствии с судебным актом по делу N А32-8307/2012 и постановлением администрации от 07.11.2013 N 2442 обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304007:1002 по ул. Шоссейной в Хостинском районе г. Сочи (л. д. 23); департаменту поручено заключить с обществом договор аренды.
9 июня 2014 года муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4900009518, пунктом 3.2 которого предусмотрен размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 519 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304007:1002 в размере 121 218 рублей, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014.
Не согласившись с величиной рыночной стоимости ежегодной арендной платы, определенной на основании отчета об оценке от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014, общество отказалось от подписания договора на данных условиях, направило в адрес департамента протокол разногласий с указанием расчета арендной платы (л. д. 38-41).
Протокол разногласий в установленный срок не рассмотрен, что послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.
Поскольку общество является собственником объекта недвижимости, заключение договора аренды земельного участка, необходимого для его использования, обязательно для администрации (статья 36 Земельного кодекса).
В пункте 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок.
В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
При формулировании условий пункта 3.2 проекта договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления от 30.06.2009 N 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.
Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), постановлением от 27.01.2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05.09.2011) главы администрации (губернатора) Краснодарского края (далее - постановление N 50) утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.
Согласно пункту 2 данного нормативного правового акта органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано не позднее 01.03.2011 привести в соответствие с постановлением N 50 свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке. Пунктом 1 постановления N 50 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 рассматриваемого постановления.
Во исполнение краевого постановления, администрация издала постановление от 03.06.2011 N 1061 об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи). В преамбуле к Правилам г. Сочи указано, что они применяются и для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Согласно пункту 4.1 Правил г. Сочи размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап (арендная плата) = Р (рыночная стоимость участка) х С (ставка арендной платы) х Ки (коэффициент инфляции в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил г. Сочи). В преамбуле к Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
На основании пункта 5.2 раздела 5 Правил г. Сочи при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки коэффициент Ки принимается равным 1.
В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса.
Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014 по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что им определена не только рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:49:0304007:1002 (1 936 389 рублей), но и стоимость его годовой арендной платы (121 218 рублей).
Поскольку включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению от 03.06.2011 N 1061, суды обоснованно удовлетворили заявленные требования, изложив спорный пункт договора аренды в редакции истца. Судами учтено приложение N 2 к постановлению от 03.06.2011 N 1061, согласно которому ставка арендной платы составляет 0,6% (земельные участки, приобретенные (предоставленные) для целей жилищного строительства в случае, если построенные на таких земельных участках по истечении трех лет с даты их предоставления объекты недвижимости не введены в эксплуатацию).
Довод подателей жалобы о том, что истец не представил доказательств недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы спорного земельного участка, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 19.03.2014 N 2/11/ОЗ-2014, отклоняется, так как опровергается имеющими в деле доказательствами.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по делу N А32-34980/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)