Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С.И.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Зодиак": Кычкиной Ларисы Сергеевны по доверенности от 14.11.2013,
от Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края: Строевой Виктории Вячеславовны по доверенности от 04.04.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.12.2013 по делу N А32-20114/2013
принятое в составе судьи Гладкова В.А.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края
об отмене постановления о привлечении к административной ответственности
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" (далее - ООО "Зодиак", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - УНДС Краснодарского края, административный орган) о признании незаконными и отмене постановления от 16.05.2013 N 27п/395 о привлечении общества к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 500 000 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован наличием в действиях общества состава вменяемого ему административного правонарушения, выразившегося в привлечении денежных средств граждан для участия в долевом строительстве с нарушением законодательства о долевом строительстве. Процессуальных нарушений при производстве по административному делу суд не усмотрел. Оснований для применения статьи 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях судом не установлено.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Зодиак" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 19.12.2013 отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что гостиница не относится к разряду жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Привлечение обществом денежных средств граждан связано с возникновением у них права собственности на нежилое помещение в гостинице. Решением Центрального районного суда г. Сочи от 31.10.2013 подтвержден правовой статус объекта как нежилого здания. В решении суда указано, что обстоятельства привлечения денежных средств дольщика отражены в протоколе от 08.02.2012 N 136п/245, однако данный протокол в деле отсутствует.
От ООО "Зодиак" поступило ходатайство о назначении строительной экспертизы.
Рассмотрев указанное ходатайство, судебная коллегия считает его не подлежащим удовлетворению.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 5 и 6 постановления от 20.12.2006 г. N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснил, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений части 2 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Общество при рассмотрении дела судом первой инстанции подобного ходатайства не заявляло, доказательства, обосновывающие уважительность причин невозможности обращения с таким ходатайством в суде первой инстанции, не представило.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель управления против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании приказа от 11.04.2013 N 27-п Управлением по надзору в области долевого строительства Краснодарского края проведена проверка в отношении ООО "Зодиак" по вопросу соблюдения законодательства о долевом строительстве.
В ходе проверки было установлено, что общество осуществляет строительство объекта недвижимости на земельном участке общей площадью 7 881 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенном по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, принадлежащем ему на праве аренды согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.06.2010 N 4900005839 (зарегистрирован в Росреестре 06.08.2010 N 23-23-50/083/2010-311) и договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 N 526 (зарегистрирован в Росреестре 05.10.2010 N 23-23-50/102/2010-015). Разрешение на строительство в ходе проверки не представлено.
Между ООО "Зодиак" и гражданином Стасюлевич Ф.И. заключен предварительный договор участия в долевом строительстве от 14.03.2013 N 18 АП, согласно которому стороны обязуются заключить в срок не позднее 01.09.2013 основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых блоков 12 по строительному адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, в отношении помещения N 18, расположенного в блоке N 5 на 3 этаже. Согласно приложению N 3 к указанному предварительному договору запроектированная площадь квартиры составляет 120,69 кв. м (т. 1 л.д. 53).
В пункте 2.1 предварительного договора указано, что в обеспечение обязательств данного договора участник вносит застройщику сумму обеспечения обязательств в размере 18 103 500 руб., которые засчитываются в счет оплаты 100% стоимости помещения по основному договору участия в долевом строительстве, не позднее 25.03.2013 путем перечисления на реквизиты банковского счета, указанные застройщиком. Стоимость недвижимого имущества определяется исходя из стоимости 150 000 руб. за 1 кв. м квартиры (приложение N 2 к предварительному договору от 14.03.2013) (т. 1 л.д. 52).
Таким образом, ООО "Зодиак" по предварительному договору участия в долевом строительстве от 14.03.2013 N 18 АП привлечены денежные средства гражданина Стасюлевич Ф.И. в сумме 18 103 500 рублей, что подтверждается выпиской по расчетному счету ООО "Зодиак" 40702810530060004189 Юго-Западного Банка ОАО "Сбербанк России", реестром предварительных договоров долевого строительства ООО "Зодиак" по состоянию на 22.04.2013.
По факту привлечения денежных средств граждан для строительства до заключения договора участия в долевом строительстве, зафиксированным в акте от 26.04.2013, в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении от 26.04.2013.
Постановлением управления от 16.05.2013 N 27п/395 ООО "Зодиак" привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 500 000 руб.
Полагая, что указанное постановление является незаконным, общество обратилось в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, или договора аренды такого земельного участка.
В случае привлечения обществом денежных средств граждан, связанного с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, им мог быть заключен только договор участия в долевом строительстве, что прямо следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, запрещается (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона N 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.
Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 13863/09.
Частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Зодиак" является застройщиком объекта капитального строительства, расположенного адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10.
Материалами дела подтверждается, что в нарушение вышеназванных норм заявитель привлек денежные средства для строительства в сумме 18 103 500 рублей путем заключения с гражданином Стасюлевич Ф.И. предварительного договора участия в долевом строительстве от 14.03.2013 N 18 АП.
Таким образом, привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществлялось заявителем до заключения договора участия в долевом строительстве, что является нарушением части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что общество предприняло исчерпывающие меры для соблюдения требований законодательства о долевом строительстве в материалы дела не представлено.
В данном случае, отсутствуют основания полагать, что нарушения вызваны чрезвычайными, объективно непредотвратимыми обстоятельствами и другими препятствиями, находящимися вне контроля общества при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него в целях надлежащего исполнения обязанностей.
Поскольку доказательств принятия заявителем необходимых и достаточных мер для соблюдения указанных требований в материалы дела представлено не было, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии вины общества в совершении правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что привлечение обществом денежных средств граждан связано с возникновением у них права собственности на нежилое помещение в гостинице, а не в многоквартирном доме, не принимается апелляционным судом.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что общество привлекает денежные средства именно для строительства жилых квартир.
Так, согласно приложениям к предварительному договору от 14.03.2013 N 18 АП предметом договора является жилое помещение - квартира (т. 1 л.д. 52-53).
На наличие у строящегося заявителем объекта признаков многоквартирного дома у строящегося объекта указывает Управление государственного строительного надзора Краснодарского края в письме от 16.05.2013 (т. 1 л.д. 32-33)
Процессуальных нарушений при производстве по административному делу управлением не допущено.
Протокол об административном правонарушении от 26.04.2013 и оспариваемое постановление от 16.05.2013 N 27п/395 вынесены в присутствии законного представителя ООО "Зодиак" - генерального директора Пономарева Г.В. (т. 1 л.д. 166-167, 211-213).
Рассматривая спор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности в данном случае квалифицировать совершенное обществом правонарушение как малозначительное.
Судебная коллегия также не находит оснований для применения ст. 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и освобождения общества от административной ответственности.
При таких обстоятельствах, основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2013 по делу N А32-20114/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2014 N 15АП-891/2014 ПО ДЕЛУ N А32-20114/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2014 г. N 15АП-891/2014
Дело N А32-20114/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С.И.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Зодиак": Кычкиной Ларисы Сергеевны по доверенности от 14.11.2013,
от Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края: Строевой Виктории Вячеславовны по доверенности от 04.04.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.12.2013 по делу N А32-20114/2013
принятое в составе судьи Гладкова В.А.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края
об отмене постановления о привлечении к административной ответственности
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" (далее - ООО "Зодиак", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - УНДС Краснодарского края, административный орган) о признании незаконными и отмене постановления от 16.05.2013 N 27п/395 о привлечении общества к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 500 000 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован наличием в действиях общества состава вменяемого ему административного правонарушения, выразившегося в привлечении денежных средств граждан для участия в долевом строительстве с нарушением законодательства о долевом строительстве. Процессуальных нарушений при производстве по административному делу суд не усмотрел. Оснований для применения статьи 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях судом не установлено.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Зодиак" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 19.12.2013 отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что гостиница не относится к разряду жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Привлечение обществом денежных средств граждан связано с возникновением у них права собственности на нежилое помещение в гостинице. Решением Центрального районного суда г. Сочи от 31.10.2013 подтвержден правовой статус объекта как нежилого здания. В решении суда указано, что обстоятельства привлечения денежных средств дольщика отражены в протоколе от 08.02.2012 N 136п/245, однако данный протокол в деле отсутствует.
От ООО "Зодиак" поступило ходатайство о назначении строительной экспертизы.
Рассмотрев указанное ходатайство, судебная коллегия считает его не подлежащим удовлетворению.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 5 и 6 постановления от 20.12.2006 г. N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснил, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений части 2 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Общество при рассмотрении дела судом первой инстанции подобного ходатайства не заявляло, доказательства, обосновывающие уважительность причин невозможности обращения с таким ходатайством в суде первой инстанции, не представило.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель управления против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании приказа от 11.04.2013 N 27-п Управлением по надзору в области долевого строительства Краснодарского края проведена проверка в отношении ООО "Зодиак" по вопросу соблюдения законодательства о долевом строительстве.
В ходе проверки было установлено, что общество осуществляет строительство объекта недвижимости на земельном участке общей площадью 7 881 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенном по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, принадлежащем ему на праве аренды согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.06.2010 N 4900005839 (зарегистрирован в Росреестре 06.08.2010 N 23-23-50/083/2010-311) и договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 N 526 (зарегистрирован в Росреестре 05.10.2010 N 23-23-50/102/2010-015). Разрешение на строительство в ходе проверки не представлено.
Между ООО "Зодиак" и гражданином Стасюлевич Ф.И. заключен предварительный договор участия в долевом строительстве от 14.03.2013 N 18 АП, согласно которому стороны обязуются заключить в срок не позднее 01.09.2013 основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых блоков 12 по строительному адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, в отношении помещения N 18, расположенного в блоке N 5 на 3 этаже. Согласно приложению N 3 к указанному предварительному договору запроектированная площадь квартиры составляет 120,69 кв. м (т. 1 л.д. 53).
В пункте 2.1 предварительного договора указано, что в обеспечение обязательств данного договора участник вносит застройщику сумму обеспечения обязательств в размере 18 103 500 руб., которые засчитываются в счет оплаты 100% стоимости помещения по основному договору участия в долевом строительстве, не позднее 25.03.2013 путем перечисления на реквизиты банковского счета, указанные застройщиком. Стоимость недвижимого имущества определяется исходя из стоимости 150 000 руб. за 1 кв. м квартиры (приложение N 2 к предварительному договору от 14.03.2013) (т. 1 л.д. 52).
Таким образом, ООО "Зодиак" по предварительному договору участия в долевом строительстве от 14.03.2013 N 18 АП привлечены денежные средства гражданина Стасюлевич Ф.И. в сумме 18 103 500 рублей, что подтверждается выпиской по расчетному счету ООО "Зодиак" 40702810530060004189 Юго-Западного Банка ОАО "Сбербанк России", реестром предварительных договоров долевого строительства ООО "Зодиак" по состоянию на 22.04.2013.
По факту привлечения денежных средств граждан для строительства до заключения договора участия в долевом строительстве, зафиксированным в акте от 26.04.2013, в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении от 26.04.2013.
Постановлением управления от 16.05.2013 N 27п/395 ООО "Зодиак" привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 500 000 руб.
Полагая, что указанное постановление является незаконным, общество обратилось в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, или договора аренды такого земельного участка.
В случае привлечения обществом денежных средств граждан, связанного с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, им мог быть заключен только договор участия в долевом строительстве, что прямо следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, запрещается (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона N 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.
Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 13863/09.
Частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Зодиак" является застройщиком объекта капитального строительства, расположенного адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10.
Материалами дела подтверждается, что в нарушение вышеназванных норм заявитель привлек денежные средства для строительства в сумме 18 103 500 рублей путем заключения с гражданином Стасюлевич Ф.И. предварительного договора участия в долевом строительстве от 14.03.2013 N 18 АП.
Таким образом, привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществлялось заявителем до заключения договора участия в долевом строительстве, что является нарушением части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что общество предприняло исчерпывающие меры для соблюдения требований законодательства о долевом строительстве в материалы дела не представлено.
В данном случае, отсутствуют основания полагать, что нарушения вызваны чрезвычайными, объективно непредотвратимыми обстоятельствами и другими препятствиями, находящимися вне контроля общества при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него в целях надлежащего исполнения обязанностей.
Поскольку доказательств принятия заявителем необходимых и достаточных мер для соблюдения указанных требований в материалы дела представлено не было, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии вины общества в совершении правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что привлечение обществом денежных средств граждан связано с возникновением у них права собственности на нежилое помещение в гостинице, а не в многоквартирном доме, не принимается апелляционным судом.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что общество привлекает денежные средства именно для строительства жилых квартир.
Так, согласно приложениям к предварительному договору от 14.03.2013 N 18 АП предметом договора является жилое помещение - квартира (т. 1 л.д. 52-53).
На наличие у строящегося заявителем объекта признаков многоквартирного дома у строящегося объекта указывает Управление государственного строительного надзора Краснодарского края в письме от 16.05.2013 (т. 1 л.д. 32-33)
Процессуальных нарушений при производстве по административному делу управлением не допущено.
Протокол об административном правонарушении от 26.04.2013 и оспариваемое постановление от 16.05.2013 N 27п/395 вынесены в присутствии законного представителя ООО "Зодиак" - генерального директора Пономарева Г.В. (т. 1 л.д. 166-167, 211-213).
Рассматривая спор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности в данном случае квалифицировать совершенное обществом правонарушение как малозначительное.
Судебная коллегия также не находит оснований для применения ст. 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и освобождения общества от административной ответственности.
При таких обстоятельствах, основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2013 по делу N А32-20114/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)