Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: После заключения договоров истцу стало известно, что приобретенные подвалы являются общим имуществом дома, в котором расположены инженерные коммуникации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шкарупина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего: Крамаренко О.А.
Судей: Мариной С.В., Ивановой О.В.
при секретаре: Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Мастер-Строй" на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 07 апреля 2014 года, которым исковые требования И., В., Б. к ООО "Весава", ООО "Мастер-Строй", К.Э. удовлетворены в полном объеме.
Нежилые помещения лит. N из лит. N, общей площадью 76,2 кв.м, лит. N из лит. N, общей площадью 75,1 кв.м, расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признаны общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Признан недействительным договор на участие в инвестировании встроенного нежилого помещения N, заключенный 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", в силу его ничтожности.
Применены последствия недействительности ничтожной сделки: ООО "Мастер-строй" возвращены перечисленные в ООО "Весава" по договору N на участие в инвестировании строительства встроенного нежилого помещения от 16 января 2006 года денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; прекращено право собственности ООО "Мастер-строй" на нежилое помещение лит. N из лит. N, общей площадью 76,2 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Признан недействительным договор N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенный 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э., и применены последствия недействительности ничтожной сделки: К.Э. возвращены перечисленные в ООО "Мастер-Строй" по договору денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; нежилое помещение лит. N из лит. N, общей площадью 76,2 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, возвращено в общую долевую собственность собственникам помещений данного многоквартирного дома.
Признан недействительным договор на участие в инвестировании встроенного нежилого помещения N, заключенный 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", в силу его ничтожности.
Применены последствия недействительности ничтожной сделки: ООО "Мастер-строй" возвращены перечисленные в ООО "Весава" по договору N на участие в инвестировании строительства встроенного нежилого помещения от 16 января 2006 года денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; прекращено право собственности ООО "Мастер-строй" на нежилое помещение лит. N из лит. N, общей площадью 75,1 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Признан недействительным договор N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенный 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э., и применены последствия недействительности ничтожной сделки: К.Э. возвращены перечисленные в ООО "Мастер-Строй" по договору денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; нежилое помещение лит. N из лит. N, общей площадью 75,1 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, возвращено в общую долевую собственность собственникам помещений данного многоквартирного дома.
Указано, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении права собственности К.Э., ООО "Мастер-Строй" на указанный выше объект недвижимости.
Заслушав доклад судьи Мариной С.В., объяснения представителя ответчика ООО "Мастер-Строй" - К.С., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя И., В., Б. - П., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
К.Э. обратился в суд с иском к ООО "Мастер-Строй" об оспаривании заключенных 04 февраля 2013 года договоров купли-продажи недвижимого имущества и о применении последствий недействительности этих сделок.
Определением суда от 05 декабря 2013 года часть исковых требований К.Э. к ООО "Мастер-Строй" выделены в отдельные производства. В настоящее гражданское дело выделены исковые требования К.Э. к ООО "Мастер-Строй" о признании недействительным (ничтожным) договора недействительным N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э., и применении последствий недействительности ничтожной сделки: возвращении перечисленных им в ООО "Мастер-Строй" по договору денежных средств в размере <данные изъяты> рублей; признании недействительным (ничтожным) договора N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э., и применении последствия недействительности ничтожной сделки: возвращении перечисленных им в ООО "Мастер-Строй" по договору денежных средств в размере <данные изъяты> рублей.
В обоснование заявленных исковых требований истец указывал, что 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э. по результатам электронных торгов были заключены договоры купли-продажи N, N недвижимого имущества - нежилого помещения (литера N из литеры N), общей площадью 75,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, стоимостью <данные изъяты> рублей; нежилого помещения (литера N из литеры N), общей площадью 76,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, стоимостью <данные изъяты> рублей. Однако, в ходе судебного разбирательства Гурьевским районным судом Калининградской области гражданского дела N, ему стало известно о том, что приобретенные им у ответчика нежилые помещения - подвалы являются общим имуществом собственников квартир жилого дома, в котором расположены инженерные коммуникации этого дома, в связи с чем они не подлежали включению в конкурсную массу и у ООО "Мастер-Строй" не возникло право собственности на указанные объекты недвижимости. Таким образом, договоры купли-продажи в отношении указанного выше недвижимого имущества являются ничтожными сделками.
В ходе рассмотрения дела привлеченные к его участию в качестве третьих лиц И., В., Б. обратились в суд с самостоятельным иском к ООО "Весава", ООО "Мастер-Строй", К.Э., в котором просили признать недействительными договоры на участие в инвестировании встроенного нежилого помещения N, N, заключенные 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй"; признать недействительными договоры N и N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенные 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э.; применить последствия недействительности сделок.
В обоснование заявленных требований они указывали, что являются собственниками квартир в доме, расположенном по адресу: <адрес>, который был построен на средства инвесторов (собственников квартир), с которыми ООО "Весава" заключило договоры на участие в инвестировании строительства квартир. Во время строительства жилого дома и впоследствии при продаже квартир застройщик в лице ООО "Весава" проинформировал каждого будущего собственника о том, что за каждой квартирой будет закреплено одно подвальное помещение, которое входит в общую стоимость оплачиваемой дольщиком квартиры. При передаче по акту жилых помещений прорабом ООО "Весава" всем собственникам квартир, в том числе истцам, были выданы ключи от входной двери в подвал и распределены хозяйственные помещения, расположенные в цокольном этаже дома. В указанных технических нежилых помещениях, право собственности на которые, как стало известно истцам в настоящее время, зарегистрировано за ООО "Мастер-Строй", расположены инженерные коммуникации дома: водопровод, канализация с запорно-распределительным оборудованием и люками ревизии, системы электроснабжения, включая распределительный электрощит. В них также оборудованы пункты подкачки воды, электрощитовые, щитовые с оборудованием для доступа в интернет, а также кладовые для жильцов дома. Назначение помещений цокольного этажа подтверждается заданием на проектирование, которое является неотъемлемой частью проектной документации, и, согласно сводному экспертному заключению N управления Главэкспертизы России по Калининградской области, утвержденному 02 мая 2006 года, многоквартирный дом, в котором располагается спорное нежилое помещение, запроектирован как жилое здание с размещением в цокольном этаже электрощитовой, водомерного узла и кладовых для жильцов дома. Бремя содержания и эксплуатации вышеуказанного помещения несут собственники квартир многоквартирного жилого дома.
Ссылаясь на изложенное, истцы считали, что в силу закона это помещение не могло принадлежать ООО "Мастер-Строй" на праве собственности и не подлежало включению в конкурсную массу.
Судом вынесено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "Мастер-Строй" в лице конкурсного управляющего Д. просит решение отменить, полагая, что у суда отсутствовали законные основания для удовлетворения требований о признании договоров купли-продажи N и N от 04 февраля 2013 года недействительными, поскольку оспариваемые истцами договоры купли-продажи были заключены ООО "Мастер-Строй" с К.Э. по результатам открытых торгов, проводившихся в рамках процедуры банкротства. Сделки, совершаемые в ходе проведения торгов и договоры, заключаемые по результатам их проведения, рассматриваются как единый юридический состав. В этой связи законность заключенных договоров купли-продажи может быть проверена только при оспаривании непосредственно самих торгов. Поскольку сами торги оспорены не были, оснований для признания заключенных по их результатам договоров у суда не имелось.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворении исковых требований К.Э. к ООО "Мастер-Строй", исковых требований И., В., Б. к ООО "Весава", ООО "Мастер-Строй", К.Э. соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.
Из материалов дела следует, что И., В., Б. и другие граждане согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 ноября 2013 года N являются собственниками квартир многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании заключенных в 2004 - 2005 гг. между ними и ООО "Весава" договоров на участие в инвестировании строительства квартир.
В установленном законом порядке за ними было зарегистрировано право собственности на квартиры в указанном жилом доме.
Из анализа положений статей 12, 16 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 16, 36 Жилищного Кодекса РФ многоквартирный дом как комплексный объект права состоит из жилых помещений, нежилых помещений и вспомогательных помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих судьбе жилых и нежилых помещений.
Как следует из статей 218, 219, 290 ГК РФ жилые помещения и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Согласно статье 21 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в том числе о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
Существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с частью 1.1 статьи 9 указанного закона являются основаниями для расторжения договора долевого строительства.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что строительство упомянутого в приведенных выше договорах двухсекционного многоквартирного жилого дома со встроенным нежилым помещением велось генеральным подрядчиком ООО "Весава" на основании выданного 29 сентября 2004 года разрешения на строительство объекта недвижимости N.
Как следует из исследованных в судебном заседании доказательств по строительству жилого дома, рабочим проектом многоквартирного жилого дома N со встроенными нежилыми помещениями по <адрес> (I очередь) предусматривалось расположение в цокольном этаже дома офисных помещений, электрощитовой, водомерного узла и хозяйственных сараев для жильцов дома.
27 декабря 2005 года законченный строительством объект - 30-квартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по <адрес> был принят в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, о чем был составлен акт.
Из данного акта, а также технической документации на дом видно, что законченный строительством объект осуществлен без отступления от проекта, за исключением внутренней отделки квартир, которая выполнена в объеме, согласованном с владельцами квартир, в том числе в цокольном этаже были оборудованы самостоятельные нежилые помещения площадью около 3 - 4 кв.м каждое.
Постановлением главы администрации Гурьевского городского округа Калининградской области N от 22 июня 2006 года утвержден акт приемки в эксплуатацию 30-квартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями ООО "Весава" в г. Гурьевске.
Согласно сводному экспертному заключению N от 02 июня 2006 года по рабочему проекту на строительство жилого квартала "Я." по <адрес> (I-я очередь строительства - 5 жилых домов N, N, N, N, N по генплану), утвержденному 02 июня 2006 года, жилой дом N (строительный номер - жилой дом N по ген. плану) представляет собой здание жилого дома двухсекционное, в цокольном этаже расположены офисные помещения, электрощитовая, водомерный узел и кладовые для жильцов дома, на остальных этажах - жилые квартиры.
Экспертной группой по результатам рассмотрения представленных материалов был сделан вывод, что рабочий проект на строительство жилого квартала "Я." в г. Гурьевске Калининградской области соответствует действующим нормативным документам и, с учетом заключений органов специализированной экспертизы, рекомендуется к утверждению со следующими технико-экономическими показателями по указанному выше многоквартирному жилому дому: общая площадь помещений ниже отм. 0.000-315,70 кв.м, общая площадь офисных помещений - 173,00 кв.м, что соответствует общей площади офисных помещений лит. N, лит. N, лит. N, лит. N.
Судом установлено, что пользование спорными помещениями в качестве подвальных с момента ввода дома в эксплуатацию осуществляли собственники квартир названного дома.
Согласно техническому отчету N, составленному по результатам обследования в апреле 2013 года цокольного этажа в доме N по <адрес>, спорные помещения цокольного этажа эксплуатируются как внеквартирные хозяйственные кладовые и помещения общественного назначения с обособленными входами. Исходя из результатов обследования, в соответствии с положениями СП 54.13330.2011, специалист пришел к выводу о том, что спорные помещения цокольного этажа с проложенными по ним инженерными коммуникациями могут эксплуатироваться только как технические.
В то же время, как следует из материалов дела, 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" был заключен договор N на участие в инвестировании строительства встроенного нежилого помещения, по условиям которого ООО "Мастер-Строй" оплачивает ООО "Весава" стоимость встроенного нежилого помещения, строительный номер N, общей проектной площадью 76,2 кв.м, в данном доме, в размере <данные изъяты> рублей, а ООО "Весава" после сдачи дома в эксплуатацию передает это нежилое помещение инвестору. При этом из приложения N 1 к настоящему договору "План строящегося встроенного нежилого помещения в цокольном этаже" видно, что подлежащее передаче ООО "Мастер-Строй" встроенное нежилое помещение представляет собой ряд подвальных помещений площадью от 2.9 до 4.2 кв.м.
Также 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" был заключен договор N на участие в инвестировании строительства встроенного нежилого помещения, по условиям которого ООО "Мастер-Строй" оплачивает ООО "Весава" стоимость встроенного нежилого помещения строительный номер N, общей проектной площадью 75,1 кв.м, в данном доме в размере <данные изъяты> рублей, а ООО "Весава" после сдачи дома в эксплуатацию передает это нежилое помещение инвестору. При этом из приложения N 1 к настоящему договору "План строящегося встроенного нежилого помещения в цокольном этаже" видно, что подлежащее передаче ООО "Мастер-Строй" встроенное нежилое помещение представляет собой ряд подвальных помещений площадью от 2,6 до 4,0 кв.м.
Таким образом, предметом сделок фактически явились нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу завершенного строительством многоквартирного дома (ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Регистрация права собственности ООО "Мастер-Строй" на указанные нежилые помещения была произведена 12 и 16 января 2007 года.
Однако к этому времени была произведена государственная регистрация права собственности граждан на ряд квартир в указанном доме, принятом в эксплуатацию, в связи с чем ООО "Весава" неправомерно, в нарушение статей 218, 19, 247, 289, 290 Гражданского кодекса РФ, статей 36, 44 Жилищного кодекса РФ, единолично приняло решение об отчуждении помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, что свидетельствует о нарушении этой сделкой прав собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Факт незаконного, помимо воли собственников помещений в многоквартирном доме, распоряжения ООО "Весава" спорными помещениями также подтвержден и неправомерным изменением ООО "Весава" предназначения нежилых помещений в цокольном этаже в технической документации.
Так, согласно техническому паспорту на жилой дом (инв. N) в цокольном этаже (литер N) первоначально по состоянию на 23 ноября 2005 года значились помещения общего пользования площадью 147,4 кв.м под N - 4 коридора и 32 вспомогательных помещения, и встроенные нежилые помещения площадью 205,3 кв.м: лит. N, общей площадью 54,1 кв.м, лит. N, общей площадью 48,8 кв.м, лит. N, общей площадью 55,0 кв.м, лит. N, общей площадью 47,4 кв.м.
В дальнейшем, 31 мая 2006 года, в технический паспорт были внесены изменения, в соответствии с которыми в цокольном этаже (литер N) значатся встроенное помещение лит. N, общей площадью 76,2 кв.м, состоящее из помещений под N - 2 коридора и 16 вспомогательных помещений, встроенное помещение лит. N, общей площадью 75,1 кв.м, состоящее из помещений под N - 2 коридора и 16 вспомогательных помещений, и приведенные выше встроенные нежилые помещения лит. N, N, N, N.
При этом, как следует из записей в техническом паспорте, пояснений сторон, назначения помещений, расположенных во встроенном нежилом помещении лит. N и лит. N фактически изменены не были - 4 коридора и 32 вспомогательных помещения (хозяйственные сараи, водомерный узел, электрощитовая).
О внесении указанных выше изменений в техническую документацию дома, а также о передаче вспомогательных помещений в собственность ООО "Мастер-строй" собственники квартир как участники долевого строительства дома в известность поставлены не были.
МУП ЖКХ "Управляющей компанией Гурьевского городского округа", в управлении которого находится указанный многоквартирный жилой дом, суду была предоставлена копия технического паспорта на жилой дом, который приведенные выше изменения не содержит.
Из материалов дела со всей очевидностью следует, что о незаконности отчуждения спорных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, ООО "Мастер-Строй" было осведомлено, поскольку ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" имеют одинаковый юридический адрес, договоры инвестирования с гражданами заключены от имени ООО "Весава" финансовым директором П., которая одновременно является директором ООО "Мастер-Строй".
Доказательств обратного ответчиком суду представлено не было.
Также в ходе исследования доводов стороны истца судом установлено, что ООО "Мастер-Строй" фактически указанными выше нежилыми помещениями никогда не пользовалось, бремя его содержания не несло, интереса к недвижимому имуществу на протяжении всего времени не проявляло.
При таких обстоятельствах, учитывая, что при проектировании многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, его строительстве и приемке в эксплуатацию лит. N из лит. N и лит. N из лит. N, расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, как единые самостоятельные объекты права предусмотрены не были, самостоятельного целевого назначения не имели, по сути являлись и являются техническими помещениями (вспомогательными помещениями), предназначенными для использования в целях обслуживания нужд домовладельцев упомянутого дома (хозяйственные сараи, коридоры, водомерный узел, электрощитовая), суд приходит к выводу, что данные помещения подлежали включению в общее имущество в многоквартирном доме и не могли быть переданы застройщиком ООО "Весава" по договорам об инвестировании в единоличную собственность ООО "Мастер-Строй".
В связи с этим договоры на участие в инвестировании строительства спорных встроенных нежилых помещений, заключенные 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", являются ничтожными.
Таким образом, у ООО "Мастер-Строй" на основании ничтожных сделок не возникло право собственности на спорные объекты права, в связи с чем указанные нежилые помещения не подлежали включению в конкурсную массу, что вопреки доводам жалобы влечет недействительность заключенных по результатам электронных торгов сделок - договора N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э. в отношении нежилого помещения лит. N из лит. N, общей площадью 75,1 кв.м, и договора N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э. в отношении нежилого помещения лит. N из лит. N, общей площадью 76,2 кв.м.
Принимая во внимание изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о доказанности доводов И., В., Б. о нарушении их прав и законных интересов при заключении оспариваемых сделок, и правомерно удовлетворил заявленные ими исковые требования.
При таком положении, отсутствие самостоятельного требования истцов об оспаривании торгов, по результатам которых с покупателем К.Э. ООО "Мастер-Строй" были заключены указанные договоры купли-продажи, при том, что у продавца ООО "Мастер-Строй" на основании ничтожных сделок не возникло право собственности на спорные объекты права, основанием к отказу в иске служить не может.
Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы, оспаривая заключенную по результатам торгов сделку, истцы по существу оспаривали и сами торги.
Все значимые для дела обстоятельства установлены судом правильно. Представленные в дело доказательства, а также доводы ответчика проверены и надлежаще оценены.
Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 07 апреля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4072/2014
Требование: Об оспаривании договоров купли-продажи недвижимого имущества.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: После заключения договоров истцу стало известно, что приобретенные подвалы являются общим имуществом дома, в котором расположены инженерные коммуникации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2014 г. по делу N 33-4072/2014
Судья: Шкарупина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего: Крамаренко О.А.
Судей: Мариной С.В., Ивановой О.В.
при секретаре: Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Мастер-Строй" на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 07 апреля 2014 года, которым исковые требования И., В., Б. к ООО "Весава", ООО "Мастер-Строй", К.Э. удовлетворены в полном объеме.
Нежилые помещения лит. N из лит. N, общей площадью 76,2 кв.м, лит. N из лит. N, общей площадью 75,1 кв.м, расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, признаны общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Признан недействительным договор на участие в инвестировании встроенного нежилого помещения N, заключенный 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", в силу его ничтожности.
Применены последствия недействительности ничтожной сделки: ООО "Мастер-строй" возвращены перечисленные в ООО "Весава" по договору N на участие в инвестировании строительства встроенного нежилого помещения от 16 января 2006 года денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; прекращено право собственности ООО "Мастер-строй" на нежилое помещение лит. N из лит. N, общей площадью 76,2 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Признан недействительным договор N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенный 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э., и применены последствия недействительности ничтожной сделки: К.Э. возвращены перечисленные в ООО "Мастер-Строй" по договору денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; нежилое помещение лит. N из лит. N, общей площадью 76,2 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, возвращено в общую долевую собственность собственникам помещений данного многоквартирного дома.
Признан недействительным договор на участие в инвестировании встроенного нежилого помещения N, заключенный 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", в силу его ничтожности.
Применены последствия недействительности ничтожной сделки: ООО "Мастер-строй" возвращены перечисленные в ООО "Весава" по договору N на участие в инвестировании строительства встроенного нежилого помещения от 16 января 2006 года денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; прекращено право собственности ООО "Мастер-строй" на нежилое помещение лит. N из лит. N, общей площадью 75,1 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Признан недействительным договор N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенный 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э., и применены последствия недействительности ничтожной сделки: К.Э. возвращены перечисленные в ООО "Мастер-Строй" по договору денежные средства в размере <данные изъяты> рублей; нежилое помещение лит. N из лит. N, общей площадью 75,1 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, возвращено в общую долевую собственность собственникам помещений данного многоквартирного дома.
Указано, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении права собственности К.Э., ООО "Мастер-Строй" на указанный выше объект недвижимости.
Заслушав доклад судьи Мариной С.В., объяснения представителя ответчика ООО "Мастер-Строй" - К.С., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя И., В., Б. - П., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
К.Э. обратился в суд с иском к ООО "Мастер-Строй" об оспаривании заключенных 04 февраля 2013 года договоров купли-продажи недвижимого имущества и о применении последствий недействительности этих сделок.
Определением суда от 05 декабря 2013 года часть исковых требований К.Э. к ООО "Мастер-Строй" выделены в отдельные производства. В настоящее гражданское дело выделены исковые требования К.Э. к ООО "Мастер-Строй" о признании недействительным (ничтожным) договора недействительным N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э., и применении последствий недействительности ничтожной сделки: возвращении перечисленных им в ООО "Мастер-Строй" по договору денежных средств в размере <данные изъяты> рублей; признании недействительным (ничтожным) договора N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э., и применении последствия недействительности ничтожной сделки: возвращении перечисленных им в ООО "Мастер-Строй" по договору денежных средств в размере <данные изъяты> рублей.
В обоснование заявленных исковых требований истец указывал, что 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э. по результатам электронных торгов были заключены договоры купли-продажи N, N недвижимого имущества - нежилого помещения (литера N из литеры N), общей площадью 75,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, стоимостью <данные изъяты> рублей; нежилого помещения (литера N из литеры N), общей площадью 76,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, стоимостью <данные изъяты> рублей. Однако, в ходе судебного разбирательства Гурьевским районным судом Калининградской области гражданского дела N, ему стало известно о том, что приобретенные им у ответчика нежилые помещения - подвалы являются общим имуществом собственников квартир жилого дома, в котором расположены инженерные коммуникации этого дома, в связи с чем они не подлежали включению в конкурсную массу и у ООО "Мастер-Строй" не возникло право собственности на указанные объекты недвижимости. Таким образом, договоры купли-продажи в отношении указанного выше недвижимого имущества являются ничтожными сделками.
В ходе рассмотрения дела привлеченные к его участию в качестве третьих лиц И., В., Б. обратились в суд с самостоятельным иском к ООО "Весава", ООО "Мастер-Строй", К.Э., в котором просили признать недействительными договоры на участие в инвестировании встроенного нежилого помещения N, N, заключенные 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй"; признать недействительными договоры N и N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенные 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э.; применить последствия недействительности сделок.
В обоснование заявленных требований они указывали, что являются собственниками квартир в доме, расположенном по адресу: <адрес>, который был построен на средства инвесторов (собственников квартир), с которыми ООО "Весава" заключило договоры на участие в инвестировании строительства квартир. Во время строительства жилого дома и впоследствии при продаже квартир застройщик в лице ООО "Весава" проинформировал каждого будущего собственника о том, что за каждой квартирой будет закреплено одно подвальное помещение, которое входит в общую стоимость оплачиваемой дольщиком квартиры. При передаче по акту жилых помещений прорабом ООО "Весава" всем собственникам квартир, в том числе истцам, были выданы ключи от входной двери в подвал и распределены хозяйственные помещения, расположенные в цокольном этаже дома. В указанных технических нежилых помещениях, право собственности на которые, как стало известно истцам в настоящее время, зарегистрировано за ООО "Мастер-Строй", расположены инженерные коммуникации дома: водопровод, канализация с запорно-распределительным оборудованием и люками ревизии, системы электроснабжения, включая распределительный электрощит. В них также оборудованы пункты подкачки воды, электрощитовые, щитовые с оборудованием для доступа в интернет, а также кладовые для жильцов дома. Назначение помещений цокольного этажа подтверждается заданием на проектирование, которое является неотъемлемой частью проектной документации, и, согласно сводному экспертному заключению N управления Главэкспертизы России по Калининградской области, утвержденному 02 мая 2006 года, многоквартирный дом, в котором располагается спорное нежилое помещение, запроектирован как жилое здание с размещением в цокольном этаже электрощитовой, водомерного узла и кладовых для жильцов дома. Бремя содержания и эксплуатации вышеуказанного помещения несут собственники квартир многоквартирного жилого дома.
Ссылаясь на изложенное, истцы считали, что в силу закона это помещение не могло принадлежать ООО "Мастер-Строй" на праве собственности и не подлежало включению в конкурсную массу.
Судом вынесено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "Мастер-Строй" в лице конкурсного управляющего Д. просит решение отменить, полагая, что у суда отсутствовали законные основания для удовлетворения требований о признании договоров купли-продажи N и N от 04 февраля 2013 года недействительными, поскольку оспариваемые истцами договоры купли-продажи были заключены ООО "Мастер-Строй" с К.Э. по результатам открытых торгов, проводившихся в рамках процедуры банкротства. Сделки, совершаемые в ходе проведения торгов и договоры, заключаемые по результатам их проведения, рассматриваются как единый юридический состав. В этой связи законность заключенных договоров купли-продажи может быть проверена только при оспаривании непосредственно самих торгов. Поскольку сами торги оспорены не были, оснований для признания заключенных по их результатам договоров у суда не имелось.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворении исковых требований К.Э. к ООО "Мастер-Строй", исковых требований И., В., Б. к ООО "Весава", ООО "Мастер-Строй", К.Э. соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.
Из материалов дела следует, что И., В., Б. и другие граждане согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 ноября 2013 года N являются собственниками квартир многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании заключенных в 2004 - 2005 гг. между ними и ООО "Весава" договоров на участие в инвестировании строительства квартир.
В установленном законом порядке за ними было зарегистрировано право собственности на квартиры в указанном жилом доме.
Из анализа положений статей 12, 16 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 16, 36 Жилищного Кодекса РФ многоквартирный дом как комплексный объект права состоит из жилых помещений, нежилых помещений и вспомогательных помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих судьбе жилых и нежилых помещений.
Как следует из статей 218, 219, 290 ГК РФ жилые помещения и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Согласно статье 21 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в том числе о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
Существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с частью 1.1 статьи 9 указанного закона являются основаниями для расторжения договора долевого строительства.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что строительство упомянутого в приведенных выше договорах двухсекционного многоквартирного жилого дома со встроенным нежилым помещением велось генеральным подрядчиком ООО "Весава" на основании выданного 29 сентября 2004 года разрешения на строительство объекта недвижимости N.
Как следует из исследованных в судебном заседании доказательств по строительству жилого дома, рабочим проектом многоквартирного жилого дома N со встроенными нежилыми помещениями по <адрес> (I очередь) предусматривалось расположение в цокольном этаже дома офисных помещений, электрощитовой, водомерного узла и хозяйственных сараев для жильцов дома.
27 декабря 2005 года законченный строительством объект - 30-квартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по <адрес> был принят в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, о чем был составлен акт.
Из данного акта, а также технической документации на дом видно, что законченный строительством объект осуществлен без отступления от проекта, за исключением внутренней отделки квартир, которая выполнена в объеме, согласованном с владельцами квартир, в том числе в цокольном этаже были оборудованы самостоятельные нежилые помещения площадью около 3 - 4 кв.м каждое.
Постановлением главы администрации Гурьевского городского округа Калининградской области N от 22 июня 2006 года утвержден акт приемки в эксплуатацию 30-квартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями ООО "Весава" в г. Гурьевске.
Согласно сводному экспертному заключению N от 02 июня 2006 года по рабочему проекту на строительство жилого квартала "Я." по <адрес> (I-я очередь строительства - 5 жилых домов N, N, N, N, N по генплану), утвержденному 02 июня 2006 года, жилой дом N (строительный номер - жилой дом N по ген. плану) представляет собой здание жилого дома двухсекционное, в цокольном этаже расположены офисные помещения, электрощитовая, водомерный узел и кладовые для жильцов дома, на остальных этажах - жилые квартиры.
Экспертной группой по результатам рассмотрения представленных материалов был сделан вывод, что рабочий проект на строительство жилого квартала "Я." в г. Гурьевске Калининградской области соответствует действующим нормативным документам и, с учетом заключений органов специализированной экспертизы, рекомендуется к утверждению со следующими технико-экономическими показателями по указанному выше многоквартирному жилому дому: общая площадь помещений ниже отм. 0.000-315,70 кв.м, общая площадь офисных помещений - 173,00 кв.м, что соответствует общей площади офисных помещений лит. N, лит. N, лит. N, лит. N.
Судом установлено, что пользование спорными помещениями в качестве подвальных с момента ввода дома в эксплуатацию осуществляли собственники квартир названного дома.
Согласно техническому отчету N, составленному по результатам обследования в апреле 2013 года цокольного этажа в доме N по <адрес>, спорные помещения цокольного этажа эксплуатируются как внеквартирные хозяйственные кладовые и помещения общественного назначения с обособленными входами. Исходя из результатов обследования, в соответствии с положениями СП 54.13330.2011, специалист пришел к выводу о том, что спорные помещения цокольного этажа с проложенными по ним инженерными коммуникациями могут эксплуатироваться только как технические.
В то же время, как следует из материалов дела, 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" был заключен договор N на участие в инвестировании строительства встроенного нежилого помещения, по условиям которого ООО "Мастер-Строй" оплачивает ООО "Весава" стоимость встроенного нежилого помещения, строительный номер N, общей проектной площадью 76,2 кв.м, в данном доме, в размере <данные изъяты> рублей, а ООО "Весава" после сдачи дома в эксплуатацию передает это нежилое помещение инвестору. При этом из приложения N 1 к настоящему договору "План строящегося встроенного нежилого помещения в цокольном этаже" видно, что подлежащее передаче ООО "Мастер-Строй" встроенное нежилое помещение представляет собой ряд подвальных помещений площадью от 2.9 до 4.2 кв.м.
Также 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" был заключен договор N на участие в инвестировании строительства встроенного нежилого помещения, по условиям которого ООО "Мастер-Строй" оплачивает ООО "Весава" стоимость встроенного нежилого помещения строительный номер N, общей проектной площадью 75,1 кв.м, в данном доме в размере <данные изъяты> рублей, а ООО "Весава" после сдачи дома в эксплуатацию передает это нежилое помещение инвестору. При этом из приложения N 1 к настоящему договору "План строящегося встроенного нежилого помещения в цокольном этаже" видно, что подлежащее передаче ООО "Мастер-Строй" встроенное нежилое помещение представляет собой ряд подвальных помещений площадью от 2,6 до 4,0 кв.м.
Таким образом, предметом сделок фактически явились нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу завершенного строительством многоквартирного дома (ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Регистрация права собственности ООО "Мастер-Строй" на указанные нежилые помещения была произведена 12 и 16 января 2007 года.
Однако к этому времени была произведена государственная регистрация права собственности граждан на ряд квартир в указанном доме, принятом в эксплуатацию, в связи с чем ООО "Весава" неправомерно, в нарушение статей 218, 19, 247, 289, 290 Гражданского кодекса РФ, статей 36, 44 Жилищного кодекса РФ, единолично приняло решение об отчуждении помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, что свидетельствует о нарушении этой сделкой прав собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Факт незаконного, помимо воли собственников помещений в многоквартирном доме, распоряжения ООО "Весава" спорными помещениями также подтвержден и неправомерным изменением ООО "Весава" предназначения нежилых помещений в цокольном этаже в технической документации.
Так, согласно техническому паспорту на жилой дом (инв. N) в цокольном этаже (литер N) первоначально по состоянию на 23 ноября 2005 года значились помещения общего пользования площадью 147,4 кв.м под N - 4 коридора и 32 вспомогательных помещения, и встроенные нежилые помещения площадью 205,3 кв.м: лит. N, общей площадью 54,1 кв.м, лит. N, общей площадью 48,8 кв.м, лит. N, общей площадью 55,0 кв.м, лит. N, общей площадью 47,4 кв.м.
В дальнейшем, 31 мая 2006 года, в технический паспорт были внесены изменения, в соответствии с которыми в цокольном этаже (литер N) значатся встроенное помещение лит. N, общей площадью 76,2 кв.м, состоящее из помещений под N - 2 коридора и 16 вспомогательных помещений, встроенное помещение лит. N, общей площадью 75,1 кв.м, состоящее из помещений под N - 2 коридора и 16 вспомогательных помещений, и приведенные выше встроенные нежилые помещения лит. N, N, N, N.
При этом, как следует из записей в техническом паспорте, пояснений сторон, назначения помещений, расположенных во встроенном нежилом помещении лит. N и лит. N фактически изменены не были - 4 коридора и 32 вспомогательных помещения (хозяйственные сараи, водомерный узел, электрощитовая).
О внесении указанных выше изменений в техническую документацию дома, а также о передаче вспомогательных помещений в собственность ООО "Мастер-строй" собственники квартир как участники долевого строительства дома в известность поставлены не были.
МУП ЖКХ "Управляющей компанией Гурьевского городского округа", в управлении которого находится указанный многоквартирный жилой дом, суду была предоставлена копия технического паспорта на жилой дом, который приведенные выше изменения не содержит.
Из материалов дела со всей очевидностью следует, что о незаконности отчуждения спорных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, ООО "Мастер-Строй" было осведомлено, поскольку ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй" имеют одинаковый юридический адрес, договоры инвестирования с гражданами заключены от имени ООО "Весава" финансовым директором П., которая одновременно является директором ООО "Мастер-Строй".
Доказательств обратного ответчиком суду представлено не было.
Также в ходе исследования доводов стороны истца судом установлено, что ООО "Мастер-Строй" фактически указанными выше нежилыми помещениями никогда не пользовалось, бремя его содержания не несло, интереса к недвижимому имуществу на протяжении всего времени не проявляло.
При таких обстоятельствах, учитывая, что при проектировании многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, его строительстве и приемке в эксплуатацию лит. N из лит. N и лит. N из лит. N, расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, как единые самостоятельные объекты права предусмотрены не были, самостоятельного целевого назначения не имели, по сути являлись и являются техническими помещениями (вспомогательными помещениями), предназначенными для использования в целях обслуживания нужд домовладельцев упомянутого дома (хозяйственные сараи, коридоры, водомерный узел, электрощитовая), суд приходит к выводу, что данные помещения подлежали включению в общее имущество в многоквартирном доме и не могли быть переданы застройщиком ООО "Весава" по договорам об инвестировании в единоличную собственность ООО "Мастер-Строй".
В связи с этим договоры на участие в инвестировании строительства спорных встроенных нежилых помещений, заключенные 16 января 2006 года между ООО "Весава" и ООО "Мастер-Строй", являются ничтожными.
Таким образом, у ООО "Мастер-Строй" на основании ничтожных сделок не возникло право собственности на спорные объекты права, в связи с чем указанные нежилые помещения не подлежали включению в конкурсную массу, что вопреки доводам жалобы влечет недействительность заключенных по результатам электронных торгов сделок - договора N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э. в отношении нежилого помещения лит. N из лит. N, общей площадью 75,1 кв.м, и договора N купли-продажи имущества ООО "Мастер-Строй", заключенного 04 февраля 2013 года между ООО "Мастер-Строй" и К.Э. в отношении нежилого помещения лит. N из лит. N, общей площадью 76,2 кв.м.
Принимая во внимание изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о доказанности доводов И., В., Б. о нарушении их прав и законных интересов при заключении оспариваемых сделок, и правомерно удовлетворил заявленные ими исковые требования.
При таком положении, отсутствие самостоятельного требования истцов об оспаривании торгов, по результатам которых с покупателем К.Э. ООО "Мастер-Строй" были заключены указанные договоры купли-продажи, при том, что у продавца ООО "Мастер-Строй" на основании ничтожных сделок не возникло право собственности на спорные объекты права, основанием к отказу в иске служить не может.
Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы, оспаривая заключенную по результатам торгов сделку, истцы по существу оспаривали и сами торги.
Все значимые для дела обстоятельства установлены судом правильно. Представленные в дело доказательства, а также доводы ответчика проверены и надлежаще оценены.
Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 07 апреля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)