Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 04 июня 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 07 июня 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Терентьева Е.А., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Головихиным А.В.,
рассмотрев 04 июня 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации муниципального района Волжский Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 марта 2013 года, принятое по делу N А55-31242/2012 (судья Ануфриева А.Э.)
по иску Администрации муниципального района Волжский Самарской области (ОГРН 109637000047), Самарская область, Волжский р-н, с. Дубовый Умет
к Закрытому акционерному обществу "Волгастрой" (ОГРН 1086315012640), гор. Самара
о взыскании 13 674 863 руб. 17 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Александрова Ю.Н., представитель по доверенности от 04.09.2012;
- от ответчика - Шалимов А.Ю., представитель по доверенности от 10.01.2013.
установил:
Истец - Администрация муниципального района Волжский Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Закрытому акционерному обществу "Волгастрой" о взыскании 13 674 863 руб. 17 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 11 августа 2011 года по 28 августа 2012 года в сумме 1 687 300 руб., неустойка за период с 11 августа 2011 года по 28 августа 2012 года в сумме 11 987 563 руб. 17 коп. по договору аренды земельного участка от 24 сентября 2010 года N 86/10.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05 марта 2013 года в иске было отказано.
Заявитель - Администрация муниципального района Волжский Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, поскольку суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также не применил закон, подлежащий применению по данному делу.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. Представил уточненный расчет, которым просит взыскать с ответчика 9 564 371 руб. 81 коп., из которых 1 687 300 руб. - основная задолженность, 7 877 071 руб. 81 коп. - неустойка.
Также заявлено ходатайство об отказе от иска в части суммы неустойки в размере 4 110 491 руб. 36 коп.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, не возражает против принятия отказа от иска в части.
В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установлено, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Отказ от иска заявлен уполномоченным представителем Администрации муниципального района Волжский Самарской области - Александровой Ю.Н., полномочия которой подтверждены доверенностью от 04 сентября 2012 года N 31.
Суд апелляционной инстанции считает возможным принять отказ от иска в части и на основании пункта 3 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекратить производство по делу в части с отменой оспариваемого судебного акта, поскольку отказ истца от заявленных требований в части не противоречит требованиям действующего законодательства и не нарушает права других лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола N 6 о результатах аукциона, проведенного 16 сентября 2010 года, между истцом и ответчиком был заключен договор от 24 сентября 2010 года N 86/10 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор (ответчик) принимает во временное пользование за плату земельный участок площадью 4 169 кв. м с кадастровым номером 63:17:0302004:145, для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п.г.т. Петра Дубрава, на пересечении улиц Физкультурной и Климова, участок без номера, сроком на три года с 24 сентября 2010 года по 23 сентября 2013 года.
В соответствии с п. 8.1 договора настоящий договор одновременно является и актом приема-передачи участка.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06 октября 2010 года.
Согласно пункту 3.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 1 687 300 руб. в год. Внесенный задаток в сумме 337 460 руб. засчитывается в счет арендной платы. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
Как указывает истец, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование земельным участком, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчету за период за период с 11 августа 2011 года по 28 августа 2012 года в сумме 1 687 300 руб. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 6.2 договора в размере 3% от суммы задолженности за каждый день просрочки, за период с 11 августа 2011 года по 28 августа 2012 года в сумме 11 987 563 руб. 17 коп.
В порядке досудебного урегулирования спора истец направлял ответчику претензию от 28 августа 2012 года N 1786 с требованием погасить задолженность в сумме долга по арендной плате и пени, которая ответчиком не выполнена и оставлена без ответа.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что объект (многоквартирный секционный трехэтажный жилой дом) был введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63007101-4, выданным Администрацией муниципального района Волжский Самарской области 29 марта 2011 года, с присвоением адресного ориентира Самарская область Волжский район, п.г.т. Петра Дубрава, ул. Физкультурная, 2а, постановлением от 24 марта 2011 года N 24 Главы городского поселения Петра Дубрава муниципального района Волжский Самарской области.
В соответствии с условиями муниципального контракта N 1 от 30 ноября 2010 года квартиры в построенном жилом доме были переданы ЗАО "Волгастрой" Администрации городского поселения Петра Дубрава муниципального района Волжский Самарской области, что подтверждается актами приема-передачи квартир от 08 сентября 2011 года.
Право собственности муниципального образования городское поселение Петра Дубрава муниципального района Волжский Самарской области на квартиры в указанном жилом доме было зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в декабре 2011 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Согласно 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Следовательно, после введения объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63007101-4 от 29 марта 2011 года ответчиком было завершено строительство жилого дома.
Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен ответчику с целевым назначением: для строительства жилого дома.
Ввод в эксплуатацию жилого дома означает исполнение обществом обязательства в части их строительства, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, то есть достижение цели договора и исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.
Сдача домов в эксплуатацию является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.
Следовательно, с момента выдачи указанного разрешения, а именно с 29 марта 2011 года, ответчик перестал быть пользователем участка, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме этого, в соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 66 Совместного постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.
Такой специальной нормой является положение пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в котором закреплено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В этой связи истец утратил и правовые основания для взимания арендной платы за указанный участок в рамках договора аренды N 86/10 от 24 сентября 2010 года.
Довод истца о том, что в соответствии с дополнительным соглашением от 01 ноября 2011 года N 1 к договору аренды земельного участка, ответчику данный земельный участок предоставлен также для строительства 2 и 3 секций многоквартирного жилого дома и для строительства газопровода к ним, является несостоятельной.
Дополнительное соглашение в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, доказательств чего истец не представил, что позволяет сделать вывод о незаключенности дополнительного соглашения. Кроме того, истец не указал установленных земельным законодательством оснований для заключения данного дополнительного соглашения.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтен тот факт, что согласно муниципального контракта N 1 от 30 ноября 2010 года застройщик (ЗАО "Волгастрой"), имеющий на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства Участника долевого строительства (Администрации муниципального района Волжский Самарской области) в соответствии с действующим законодательством РФ для строительства на этом земельном участке многоквартирного малоэтажного жилого дома на основании разрешения на строительство N RU 63507000-175 от 18 октября 2010 года, выданного Администрацией муниципального района Волжский Самарской области, обязуется в соответствии с проектной документацией в предусмотренный Контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить малоэтажные многоквартирные жилые дома, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объекты долевого строительства в количестве 24 квартиры Участнику долевого строительства.
По актам приема-передачи от 08 сентября 2011 года квартиры были переданы Участнику долевого строительства.
В данном случае в результате исполнения ответчиком обязательств по муниципальному контракту N 1 от 30 ноября 2010 года с 08 сентября 2011 года пользователем спорного земельного участка стала Администрации муниципального района Волжский Самарской области, то есть имеется совпадение арендодателя и арендатора в одном лице.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указано в части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции расценивает акты приема-передачи квартир как акт приема-передачи земельного участка.
Следовательно, при передаче квартир от Закрытого акционерного общества "Волгастрой" к Администрации муниципального района Волжский Самарской области, администрация приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого квартирами, то есть многоквартирным домом и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их арендатор.
Таким образом, задолженность по арендной плате должна быть взыскана с арендатора - Закрытого акционерного общества "Волгастрой" за период с 11 августа 2011 года по 08 сентября 2011 года в размере 135 921 руб. 39 коп., то есть до момента подписания актов приема-передачи квартир.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика, с учетом частичного отказа, неустойку в размере 7 877 071 руб. 81 коп.
Между тем, поскольку судом апелляционной инстанции установлена задолженность в размере 135 921 руб. 39 коп., то размер неустойки должен быть рассчитан с учетом установленной задолженности.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, при просрочке его исполнения.
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванного нарушением должником своих обязательств, но не должна служить средством дополнительного обогащения кредитора за счет должника.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае несоответствия ее последствиям нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
В ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право суда определить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Принимая во внимание, что ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки, суд апелляционной инстанции полагает необходимым снизить ее размер до 250 000 руб.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 05 марта 2013 года, принятое по делу N А55-31242/2012 - изменить, принять по делу новый судебный.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 марта 2013 года, принятое по делу N А55-31242/2012, отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Принять отказ Администрации муниципального района Волжский Самарской области от иска в части взыскания неустойки в размере 4 110 492 руб. 36 коп., производство по делу в этой части прекратить.
Исковые требования Администрации муниципального района Волжский Самарской области удовлетворить частично.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Волгастрой" в пользу Администрации муниципального района Волжский Самарской области 385 921 руб. 39 коп., в том числе 135 921 руб. 39 коп. основного долга, 250 000 руб. пени.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Волгастрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 11 406 руб. 72 коп.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2013 ПО ДЕЛУ N А55-31242/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2013 г. по делу N А55-31242/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 04 июня 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 07 июня 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Терентьева Е.А., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Головихиным А.В.,
рассмотрев 04 июня 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации муниципального района Волжский Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 марта 2013 года, принятое по делу N А55-31242/2012 (судья Ануфриева А.Э.)
по иску Администрации муниципального района Волжский Самарской области (ОГРН 109637000047), Самарская область, Волжский р-н, с. Дубовый Умет
к Закрытому акционерному обществу "Волгастрой" (ОГРН 1086315012640), гор. Самара
о взыскании 13 674 863 руб. 17 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Александрова Ю.Н., представитель по доверенности от 04.09.2012;
- от ответчика - Шалимов А.Ю., представитель по доверенности от 10.01.2013.
установил:
Истец - Администрация муниципального района Волжский Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Закрытому акционерному обществу "Волгастрой" о взыскании 13 674 863 руб. 17 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 11 августа 2011 года по 28 августа 2012 года в сумме 1 687 300 руб., неустойка за период с 11 августа 2011 года по 28 августа 2012 года в сумме 11 987 563 руб. 17 коп. по договору аренды земельного участка от 24 сентября 2010 года N 86/10.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05 марта 2013 года в иске было отказано.
Заявитель - Администрация муниципального района Волжский Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, поскольку суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также не применил закон, подлежащий применению по данному делу.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. Представил уточненный расчет, которым просит взыскать с ответчика 9 564 371 руб. 81 коп., из которых 1 687 300 руб. - основная задолженность, 7 877 071 руб. 81 коп. - неустойка.
Также заявлено ходатайство об отказе от иска в части суммы неустойки в размере 4 110 491 руб. 36 коп.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, не возражает против принятия отказа от иска в части.
В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установлено, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Отказ от иска заявлен уполномоченным представителем Администрации муниципального района Волжский Самарской области - Александровой Ю.Н., полномочия которой подтверждены доверенностью от 04 сентября 2012 года N 31.
Суд апелляционной инстанции считает возможным принять отказ от иска в части и на основании пункта 3 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекратить производство по делу в части с отменой оспариваемого судебного акта, поскольку отказ истца от заявленных требований в части не противоречит требованиям действующего законодательства и не нарушает права других лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола N 6 о результатах аукциона, проведенного 16 сентября 2010 года, между истцом и ответчиком был заключен договор от 24 сентября 2010 года N 86/10 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор (ответчик) принимает во временное пользование за плату земельный участок площадью 4 169 кв. м с кадастровым номером 63:17:0302004:145, для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п.г.т. Петра Дубрава, на пересечении улиц Физкультурной и Климова, участок без номера, сроком на три года с 24 сентября 2010 года по 23 сентября 2013 года.
В соответствии с п. 8.1 договора настоящий договор одновременно является и актом приема-передачи участка.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06 октября 2010 года.
Согласно пункту 3.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 1 687 300 руб. в год. Внесенный задаток в сумме 337 460 руб. засчитывается в счет арендной платы. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
Как указывает истец, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование земельным участком, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчету за период за период с 11 августа 2011 года по 28 августа 2012 года в сумме 1 687 300 руб. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 6.2 договора в размере 3% от суммы задолженности за каждый день просрочки, за период с 11 августа 2011 года по 28 августа 2012 года в сумме 11 987 563 руб. 17 коп.
В порядке досудебного урегулирования спора истец направлял ответчику претензию от 28 августа 2012 года N 1786 с требованием погасить задолженность в сумме долга по арендной плате и пени, которая ответчиком не выполнена и оставлена без ответа.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что объект (многоквартирный секционный трехэтажный жилой дом) был введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63007101-4, выданным Администрацией муниципального района Волжский Самарской области 29 марта 2011 года, с присвоением адресного ориентира Самарская область Волжский район, п.г.т. Петра Дубрава, ул. Физкультурная, 2а, постановлением от 24 марта 2011 года N 24 Главы городского поселения Петра Дубрава муниципального района Волжский Самарской области.
В соответствии с условиями муниципального контракта N 1 от 30 ноября 2010 года квартиры в построенном жилом доме были переданы ЗАО "Волгастрой" Администрации городского поселения Петра Дубрава муниципального района Волжский Самарской области, что подтверждается актами приема-передачи квартир от 08 сентября 2011 года.
Право собственности муниципального образования городское поселение Петра Дубрава муниципального района Волжский Самарской области на квартиры в указанном жилом доме было зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в декабре 2011 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Согласно 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Следовательно, после введения объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63007101-4 от 29 марта 2011 года ответчиком было завершено строительство жилого дома.
Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен ответчику с целевым назначением: для строительства жилого дома.
Ввод в эксплуатацию жилого дома означает исполнение обществом обязательства в части их строительства, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, то есть достижение цели договора и исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.
Сдача домов в эксплуатацию является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.
Следовательно, с момента выдачи указанного разрешения, а именно с 29 марта 2011 года, ответчик перестал быть пользователем участка, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме этого, в соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 66 Совместного постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.
Такой специальной нормой является положение пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в котором закреплено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В этой связи истец утратил и правовые основания для взимания арендной платы за указанный участок в рамках договора аренды N 86/10 от 24 сентября 2010 года.
Довод истца о том, что в соответствии с дополнительным соглашением от 01 ноября 2011 года N 1 к договору аренды земельного участка, ответчику данный земельный участок предоставлен также для строительства 2 и 3 секций многоквартирного жилого дома и для строительства газопровода к ним, является несостоятельной.
Дополнительное соглашение в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, доказательств чего истец не представил, что позволяет сделать вывод о незаключенности дополнительного соглашения. Кроме того, истец не указал установленных земельным законодательством оснований для заключения данного дополнительного соглашения.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтен тот факт, что согласно муниципального контракта N 1 от 30 ноября 2010 года застройщик (ЗАО "Волгастрой"), имеющий на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства Участника долевого строительства (Администрации муниципального района Волжский Самарской области) в соответствии с действующим законодательством РФ для строительства на этом земельном участке многоквартирного малоэтажного жилого дома на основании разрешения на строительство N RU 63507000-175 от 18 октября 2010 года, выданного Администрацией муниципального района Волжский Самарской области, обязуется в соответствии с проектной документацией в предусмотренный Контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить малоэтажные многоквартирные жилые дома, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объекты долевого строительства в количестве 24 квартиры Участнику долевого строительства.
По актам приема-передачи от 08 сентября 2011 года квартиры были переданы Участнику долевого строительства.
В данном случае в результате исполнения ответчиком обязательств по муниципальному контракту N 1 от 30 ноября 2010 года с 08 сентября 2011 года пользователем спорного земельного участка стала Администрации муниципального района Волжский Самарской области, то есть имеется совпадение арендодателя и арендатора в одном лице.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указано в части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции расценивает акты приема-передачи квартир как акт приема-передачи земельного участка.
Следовательно, при передаче квартир от Закрытого акционерного общества "Волгастрой" к Администрации муниципального района Волжский Самарской области, администрация приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого квартирами, то есть многоквартирным домом и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их арендатор.
Таким образом, задолженность по арендной плате должна быть взыскана с арендатора - Закрытого акционерного общества "Волгастрой" за период с 11 августа 2011 года по 08 сентября 2011 года в размере 135 921 руб. 39 коп., то есть до момента подписания актов приема-передачи квартир.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика, с учетом частичного отказа, неустойку в размере 7 877 071 руб. 81 коп.
Между тем, поскольку судом апелляционной инстанции установлена задолженность в размере 135 921 руб. 39 коп., то размер неустойки должен быть рассчитан с учетом установленной задолженности.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, при просрочке его исполнения.
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванного нарушением должником своих обязательств, но не должна служить средством дополнительного обогащения кредитора за счет должника.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае несоответствия ее последствиям нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
В ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право суда определить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Принимая во внимание, что ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки, суд апелляционной инстанции полагает необходимым снизить ее размер до 250 000 руб.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 05 марта 2013 года, принятое по делу N А55-31242/2012 - изменить, принять по делу новый судебный.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 марта 2013 года, принятое по делу N А55-31242/2012, отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Принять отказ Администрации муниципального района Волжский Самарской области от иска в части взыскания неустойки в размере 4 110 492 руб. 36 коп., производство по делу в этой части прекратить.
Исковые требования Администрации муниципального района Волжский Самарской области удовлетворить частично.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Волгастрой" в пользу Администрации муниципального района Волжский Самарской области 385 921 руб. 39 коп., в том числе 135 921 руб. 39 коп. основного долга, 250 000 руб. пени.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Волгастрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 11 406 руб. 72 коп.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)