Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Зориной О.В., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ауталицовой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7564/2015) общества с ограниченной ответственностью "Юттатехсервис" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 мая 2015 года по делу N А81-5992/2014 (судья Е.С. Корнелюк), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "УК "Градорика" (ИНН: 8904073896, ОГРН: 1138904003952) к обществу с ограниченной ответственностью "Юттатехсервис" (ИНН: 8904002479, ОГРН: 1028900626028) об обязании освободить объект аренды и взыскании 653 716 рублей 20 копеек,
разбирательство по жалобе проведено в отсутствие представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "УК "Градорика" (далее - ООО "УК "Градорика") обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юттатехсервис" (далее - ООО "Юттатехсервис") об обязании освободить объект аренды в связи с уклонением арендатора от заключения договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате в размере 653 716 рублей 20 копеек.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.05.2015 по делу N А81-5992/2014 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ООО "Юттатехсервис" освободить нежилое помещение (техническое подполье) общей площадью 160,3 кв. м многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 19 и передать ООО "УК "Градорика" по акту приема-передачи. С ответчика в пользу ООО "УК "Градорика" взысканы денежные средства в размере 653 716 рублей 20 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 074 рубля 00 копеек.
В апелляционной жалобе ООО "Юттатехсервис" просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указано, что судом недостаточно полно исследованы обстоятельства дела, поскольку в материалах дела имеются сведения о добровольном освобождении арендуемого помещения. Договор аренды нежилого помещения N 15/А/14, представленный истцом, был предложен без относящейся к нему технической документации, в связи с чем и не был подписан ответчиком. ООО "УК "Градорика" не является уполномоченным лицом принимать решения по сдаче в аренду помещений, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома. В ранее заключенных договорах аренды ответчик арендовал площадь 68 кв. м, в то время как истец указывает площадь, занимаемую ООО "Юттатехсервис" - 160,30 кв. м. ООО "УК "Градорика" не обслуживало имущество многоквартирного дома (техническое подполье), где расположены коллективные приборы учета, регуляторы давления, контрольно-измерительные приборы, разводящие трубопроводы с отсекающими устройствами по подвалу, трубопроводы стояков и т.д.
В поступившем на апелляционную жалобе отзыве истец просит оставить решение суда без изменения.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство, в котором ООО "Юттатехсервис" просит обязать Новоуренгойский филиал "Окружной Центр Технической Инвентаризации" изготовить технический паспорт на нежилое помещение: техническое подполье, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, 19. Ходатайство мотивировано тем, что определение суда от 29.01.2015 об обязании истца представить технический план о фактически занимаемых ответчиком помещений, кадастровый паспорт на техническое подполье, о предоставлении сведений о нахождении ключей от помещения у управляющей компании для обслуживания имущества многоквартирного дома ООО "УК "Градорика" не исполнено. При этом согласно составленному ответчиком плану технического подполья помещения с площадью: 52,2 кв. м, 35,2 кв. м, 2,4 и 9,6 кв. м включают в себя инженерное оборудование для обслуживания многоквартирного дома и находятся под управлением ООО "УК "Градорика".
Заявленное ходатайство удовлетворению не подлежит.
Изготовление технического паспорта на помещения осуществляется на основании договора возмездного оказания услуг, понуждение к заключению которого в интересах участника спора (и с его участием как стороны договора) третьего лица в компетенцию арбитражного суда не входит. Более того, заявленное ходатайство по существу направлено на сбор новых доказательств в опровержение постановленных судом первой инстанции выводов после принятия решения, что противоречит правилу предоставления новых доказательств в суде апелляционной инстанции согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).
Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку представителей в него не обеспечили. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, рассмотрел дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ и не установил оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, и правильно установлено судом первой инстанции, протоколом от 10 декабря 2010 года общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 19, большинством голосов общество с ограниченной ответственностью "Градорика" выбрано управляющей компанией (л.д. 12-15 т. 1).
Срок действия полномочий управляющей компании определен итоговым решением общего собрания собственников и составляет 5 лет (до 10 декабря 2015 года) (л.д. 16 т. 1). В числе полномочий на управляющую компанию возложено право принятия решений по сдаче в аренду помещений, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома с последующим заключением договора аренды.
ООО "Градорика" реорганизовано в форме выделения из его состава ООО "УК "Градорика", что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ в отношении указанных лиц, а также уведомлением о реорганизации в форме выделения (л.д. 93-99 т. 1).
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что статус ООО "УК "Градорика" в качестве управляющей организации не опровергнут. Действующее законодательство не содержит изъятий в части правопреемства по правам и обязанностям, возникшим по договору управления многоквартирным домом, стороной которого выступал правопредшественник истца. Заинтересованными лицами правомочность истца на предъявление рассматриваемого иска в качестве управляющей компании не оспорена. Выводы суда первой инстанции о наличии материально-правовой заинтересованности истца (чей правопредшественник был уполномочен в установленном порядке общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме заключать договоры аренды в интересах всех собственников) в предъявлении настоящего иска соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и нормам материального права.
Полномочия истца как управляющей компании со стороны собственников помещений не оспариваются. Их оспаривание в сферу законной заинтересованности ответчика не входит, поскольку никаких доводов и доказательств того, что в связи с пользованием подвальным помещением ответчику предъявляются требования другим лицом по мотиву наличия статуса управляющей компании не имеется, из материалов дела подобные обстоятельства не следуют. Доказательств выполнения функций управляющей компании в период после реорганизации ООО "Градорика" не истцом нет.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, занимаемые ООО "Юттатехсервис" нежилые помещения, расположенные в техническом подполье, находятся в жилищном фонде управляющей компании - ООО "УК "Градорика" и подлежат сдаче в аренду на основании протокола собрания собственников многоквартирного дома, путем подписания договора, арендодателем по которому выступает истец.
Как указывает истец, в техническом подполье многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 19, общей площадью 160,3 кв. м длительный период (с 2008 года по настоящее время), осуществляет коммерческую деятельность ответчик (ООО "Юттатехсервис").
Договор аренды нежилого помещения N 15/А/14 от 01.01.2014 истец направил в адрес ответчика (ООО "Юттатехсервис") за исходящим N 240 от 4 февраля 2014 года.
Указанный договор был получен представителем ответчика - Масловой А.В. 05.02.2014, о чем имеется подтверждение на сопроводительном письме с направленным договором, однако в установленный законодательством срок не возвращен в адрес истца.
Истец ссылается на то, что факт нахождения ответчика в арендуемом нежилом помещении, которое является общим имуществом многоквартирного жилого дома подтверждается ранее заключенными договорами аренды нежилого помещения: N 7/А от 01.07.2008, N 7/А от 01.01.2019, N 7/А от 01.01.2010, N 7/А от 01.01.2011, N 7/А от 01.01.2012, N 7/А от 01.01.2013.
В свою очередь, ответчик не привел доводов и доказательств возврата имущества из аренды по предыдущим договорам в какой-либо момент до начала искового периода в настоящем деле (с 01.01.14).
На основании ежегодного мониторинга жилого фонда, осмотра и замеров площадей технического подполья, комиссией истца было установлено, что фактическая площадь занимаемых нежилых помещений арендатором - ООО "Юттатехсервис", составляет 160,3 кв. м, вместо 68 кв. м, используемых ранее, что подтверждается:
- Актом фактического нахождения ООО "Юттатехсервис" от 22.02.2013 с техническим планом о фактически занимаемом ответчиком помещении в техническом подполье,
- Актом фактического нахождения ООО "Юттатехсервис" от 06.10.2014 с техническим планом о фактически занимаемом ответчиком помещении в техническом подполье.
Как указывает истец, перечисленные Акты фактического нахождения и замеров с указанием занимаемой ответчиком площади, которая составляет 160,3 кв. м, составлены представителями истца, в присутствии директора ООО "Юттатехсервис". Ответчик от подписания Актов отказался, о чем имеется комиссионная запись.
Проанализировав план технического подполья, апелляционный суд полагает, что осмотр помещений с целью составления указанных актов не мог быть осуществлен вне контроля ответчика, не возвратившего помещения из аренды по договору аренды N 7/А от 01.01.2013, поскольку имеется один вход, а назначение помещений в подполье, их взаимное расположение, особенности доступа в подполье свидетельствуют об их занятии одним пользователем.
15.10.2014 за исходящим N 337/3/УК истец, с целью урегулирования спорного вопроса, повторно направил ответчику для подписания договор N 15/А/14 от 01.01.2014 с учетом фактически занимаемых помещений площадью 160,3 кв. м.
На дату предъявления иска подписанный и скрепленный печатью договор аренды нежилого помещения (техническое подполье) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 19, общей площадью 160,3 кв. м, от ответчика в адрес ООО "УК "Градорика" не поступал.
Учитывая фактическое нахождение и использование ответчиком нежилого помещения, уклонением с его стороны от подписания договора, а также в связи с уклонением от внесения платы за время пользования общим имуществом собственников многоквартирного дома, по мнению истца, на стороне ответчика образовалась задолженность в размере 653 716,20 рублей за период с 01.01.2014 по 24.10.2014.
При изложенных обстоятельствах ООО "УК "Градорика" обратилось в суд с настоящим иском, удовлетворение которого судом первой инстанции послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой апелляционная коллегия исходит из следующего.
Как установлено судом, на протяжении 2003-2013 годов ответчику в аренду было передано нежилое помещение, расположенное в техническом подполье по адресу: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. N 19, техническое подполье, общей площадью 68 кв. м (л.д. 29-43, 128-135 т. 1).
Как следует из договора аренды нежилого помещения N 7/А/13 от 01.01.2013 настоящий договор вступил в силу, становится обязательным для сторон с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.01.2013, и действует по 30.11.2013. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно с 30.11.2013 (л.д. 20-26 т. 2).
При этом, как указано п. 2.3. данного договора, по истечении срока договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды объекта, указанного в данном договоре, на новый срок не возникает, согласие арендодателя на возобновление договора не подразумевается и использование объекта арендатором без заключения договора на новый срок не допускается.
В связи с тем, что договор аренды N 7/А/13 от 01.01.2013 прекратил свое действие, истец письмом за исх. N 240 от 04.02.2014 направил в адрес ответчика новый проект договора аренды N 15/А/14 от 01.01.2014 для рассмотрения и подписания с целью передачи объекта аренды в 2014 году (л.д. 48-54, 55 т. 1). Повторно проект договора направлялся в адрес ООО "Юттатехсервис" также письмом истца исх. N 337/3/УК от 15.10.2014 (л.д. 56 т. 1).
Однако ответчик указанный договор оставил не подписанным, помещения не освободил. Иное не доказано.
Как установил суд, в связи с бездоговорным потреблением и неоплатой за фактически предоставленные коммунальные ресурсы, а также аренду нежилого помещения ООО "УК "Градорика" в адрес ответчика направило уведомление (исх. N 1108 от 01.09.2014) о введении ограничений на поставку энергоресурсов.
01.10.2014 года ООО "УК "Градорика" в адрес ООО "Юттатехсервис" была направлена претензия (исх. N 1253) о погашении образовавшейся задолженности по договорам аренды и на предоставление коммунальных услуг.
В ответ на претензию ООО "УК "Градорика", ООО "Юттатехсервис" направило письма (вх. N 808 от 08.10.2014, вх. N 836 от 15.10.2014) с возражениями, по изменившейся площади занимаемого нежилого помещения и периода заключения договора аренды.
22.02.2013 года и 06.10.2014 года комиссией ООО "УК "Градорика" в присутствии представителей ООО "Юттатехсервис", были составлены Акты фактических замеров площадей помещений (л.д. 31-36 т. 2).
На основании произведенного осмотра и замеров площадей технического подполья, комиссией установлена фактическая площадь занимаемых нежилых помещений арендатора - ООО "Юттатехсервис", общая площадь которой составляет 160,30 кв. м, вместо 68 кв. м, используемых ранее. В составленных Актах фактических замеров площадей помещений, представитель ООО "Юттатехсервис" в получении акта и в подписании акта отказался.
Факт прекращения срока действия договора аренды, который был заключен между сторонами на 2013 год, обоснованно расценен судом первой инстанции в качестве обстоятельства, влекущего в силу ст. ст. 610, 622 ГК РФ обязанность арендатора освободить занимаемое помещение и передать его арендодателю. Возможность автоматической пролонгации договора на новый срок сторонами предусмотрена не была. В 2014 году ответчик отказался от заключения соответствующего договора аренды на новый срок.
Доводы ответчика о занимаемой им площади в меньшем размере отклоняются. Представленный им в электронном виде план технического подполья с экспликацией, в котором схематически обозначено размещение сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации доказательственное значение представленных истцом актов замеров помещений (составленных комиссионно с участием не заинтересованных лиц), согласно которым ООО "Юттатехсервис" фактически ведет деятельность на площади 160,3 кв. м не опровергает.
Состав помещений и их площадь согласно экспликации, составленной самим ответчиком, а равно прилагаемой к актам замера (л.д. 34-36 т. 2) включает в себя: бухгалтерию (20 кв. м), канцелярию (10,3 кв. м), склад (35,2 кв. м), подсобное помещение (4,9 кв. м), кабинет (52,2 кв. м), уборную (2,4 кв. м), кухню (5,1 кв. м), коридор (9,6 кв. м), коридор (1,1 кв. м), тамбур (2,2 кв. м), лестничную клетку (6,3 кв. м) - всего 160,3 кв. м. Указанные помещения по своему функциональному назначению в совокупности способны к размещению на их площадях предприятия ответчика. Наличие коммуникаций для обслуживания общего имущества многоквартирного дома, схематическое изображение которых приведено ответчиком в своем варианте экспликации со всей очевидностью не свидетельствует о препятствии в использовании функционального пространства помещений. Доказательств того, что сети занимают всю или большую часть объема помещений, за исключением признаваемой им занимаемой фактически части (68 кв. м), в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
Никакого расчета, влияющего на сумму взыскиваемого в настоящем деле неосновательного обогащения, обоснованного обстоятельствами ограничения истцом ответчика в свободе пользования подпольем в связи с размещением в его отдельных частях общих коммуникаций дома, не имеется.
Обстоятельства такого ограничения не приведены и не раскрыты.
Отказавшись от подписания актов замеров помещений, на которых основаны требования истца, ответчик не предложил управляющей компании сформировать комиссию в ином составе, пригласив в нее, в частности, сотрудников учреждения технической инвентаризации, с целью объективного установления занимаемой площади. Проигнорировав направленный в его адрес проект договора аренды на 2014 г., ответчик не был лишен возможности при несогласии с площадью, указанной в нем, обратиться к истцу с протоколом разногласий, предложив альтернативный вариант определения площади помещений. Подобное поведение в совокупности с изложенными обстоятельствами подтверждает факт пользования ответчиком площадью нежилого помещения в пределах, обозначенных истцом. Доказательств обратного не представлено.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив обстоятельства, связанные с прекращением срока действия договора, отказом арендатора от заключения договора на новый срок, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия спорного помещения на момент вынесения обжалуемого судебного акта и обоснованно обязал ООО "Юттатехсервис" освободить нежилое помещение.
Расчет денежного обогащения произведен истцом за период фактического пользования нежилым помещением с 01.01.2014 по 24.10.2014 исходя из площади 160,30 кв. м.
Размер арендной платы указан в приложении N 1 к договору аренды нежилого помещения N 15/А/14, произведен на основании методики расчетов арендной платы, утвержденной Постановлением мэра города Новый Уренгой от 31.12.2004 г. N 275 (ред. от 14.04.2008 г.), ответчиком по существу (за исключением применяемой площади) не оспорен.
Руководствуясь подлежащими применению нормами материального права (статьи 1102, 1105 ГК РФ), суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "Юттатехсервис" неосновательное обогащение в сумме 653 716 рублей 20 копеек за период с 01.01.2014 по 24.10.2014.
Обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Апелляционная жалоба ООО "Юттатехсервис" оставляется без удовлетворения с отнесением на заявителя расходов по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ.
Поскольку представленный ответчиком оригинал платежного поручения N 104 от 04.06.2015 не содержит отметку банка о списании денежных средств, суд апелляционной инстанции не имеет оснований для вывода об оплате государственной пошлины, а равно разрешения вопрос о возврате излишне уплаченной государственной пошлины в размере 7 037 рублей по указанному поручению. Представив доказательства зачисления пошлины в бюджет по указанному платежному поручению, ответчик вправе заявить о возврате излишне уплаченного. В связи с отсутствием надлежащих доказательств оплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в связи с ее отклонением, суд взыскивает ее в бюджет с заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 мая 2015 года по делу N А81-5992/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Юттатехсервис" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.08.2015 N 08АП-7564/2015 ПО ДЕЛУ N А81-5992/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2015 г. N 08АП-7564/2015
Дело N А81-5992/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Зориной О.В., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ауталицовой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7564/2015) общества с ограниченной ответственностью "Юттатехсервис" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 мая 2015 года по делу N А81-5992/2014 (судья Е.С. Корнелюк), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "УК "Градорика" (ИНН: 8904073896, ОГРН: 1138904003952) к обществу с ограниченной ответственностью "Юттатехсервис" (ИНН: 8904002479, ОГРН: 1028900626028) об обязании освободить объект аренды и взыскании 653 716 рублей 20 копеек,
разбирательство по жалобе проведено в отсутствие представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "УК "Градорика" (далее - ООО "УК "Градорика") обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юттатехсервис" (далее - ООО "Юттатехсервис") об обязании освободить объект аренды в связи с уклонением арендатора от заключения договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате в размере 653 716 рублей 20 копеек.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.05.2015 по делу N А81-5992/2014 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ООО "Юттатехсервис" освободить нежилое помещение (техническое подполье) общей площадью 160,3 кв. м многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 19 и передать ООО "УК "Градорика" по акту приема-передачи. С ответчика в пользу ООО "УК "Градорика" взысканы денежные средства в размере 653 716 рублей 20 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 074 рубля 00 копеек.
В апелляционной жалобе ООО "Юттатехсервис" просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указано, что судом недостаточно полно исследованы обстоятельства дела, поскольку в материалах дела имеются сведения о добровольном освобождении арендуемого помещения. Договор аренды нежилого помещения N 15/А/14, представленный истцом, был предложен без относящейся к нему технической документации, в связи с чем и не был подписан ответчиком. ООО "УК "Градорика" не является уполномоченным лицом принимать решения по сдаче в аренду помещений, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома. В ранее заключенных договорах аренды ответчик арендовал площадь 68 кв. м, в то время как истец указывает площадь, занимаемую ООО "Юттатехсервис" - 160,30 кв. м. ООО "УК "Градорика" не обслуживало имущество многоквартирного дома (техническое подполье), где расположены коллективные приборы учета, регуляторы давления, контрольно-измерительные приборы, разводящие трубопроводы с отсекающими устройствами по подвалу, трубопроводы стояков и т.д.
В поступившем на апелляционную жалобе отзыве истец просит оставить решение суда без изменения.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство, в котором ООО "Юттатехсервис" просит обязать Новоуренгойский филиал "Окружной Центр Технической Инвентаризации" изготовить технический паспорт на нежилое помещение: техническое подполье, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, 19. Ходатайство мотивировано тем, что определение суда от 29.01.2015 об обязании истца представить технический план о фактически занимаемых ответчиком помещений, кадастровый паспорт на техническое подполье, о предоставлении сведений о нахождении ключей от помещения у управляющей компании для обслуживания имущества многоквартирного дома ООО "УК "Градорика" не исполнено. При этом согласно составленному ответчиком плану технического подполья помещения с площадью: 52,2 кв. м, 35,2 кв. м, 2,4 и 9,6 кв. м включают в себя инженерное оборудование для обслуживания многоквартирного дома и находятся под управлением ООО "УК "Градорика".
Заявленное ходатайство удовлетворению не подлежит.
Изготовление технического паспорта на помещения осуществляется на основании договора возмездного оказания услуг, понуждение к заключению которого в интересах участника спора (и с его участием как стороны договора) третьего лица в компетенцию арбитражного суда не входит. Более того, заявленное ходатайство по существу направлено на сбор новых доказательств в опровержение постановленных судом первой инстанции выводов после принятия решения, что противоречит правилу предоставления новых доказательств в суде апелляционной инстанции согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).
Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку представителей в него не обеспечили. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, рассмотрел дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ и не установил оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, и правильно установлено судом первой инстанции, протоколом от 10 декабря 2010 года общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 19, большинством голосов общество с ограниченной ответственностью "Градорика" выбрано управляющей компанией (л.д. 12-15 т. 1).
Срок действия полномочий управляющей компании определен итоговым решением общего собрания собственников и составляет 5 лет (до 10 декабря 2015 года) (л.д. 16 т. 1). В числе полномочий на управляющую компанию возложено право принятия решений по сдаче в аренду помещений, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома с последующим заключением договора аренды.
ООО "Градорика" реорганизовано в форме выделения из его состава ООО "УК "Градорика", что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ в отношении указанных лиц, а также уведомлением о реорганизации в форме выделения (л.д. 93-99 т. 1).
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что статус ООО "УК "Градорика" в качестве управляющей организации не опровергнут. Действующее законодательство не содержит изъятий в части правопреемства по правам и обязанностям, возникшим по договору управления многоквартирным домом, стороной которого выступал правопредшественник истца. Заинтересованными лицами правомочность истца на предъявление рассматриваемого иска в качестве управляющей компании не оспорена. Выводы суда первой инстанции о наличии материально-правовой заинтересованности истца (чей правопредшественник был уполномочен в установленном порядке общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме заключать договоры аренды в интересах всех собственников) в предъявлении настоящего иска соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и нормам материального права.
Полномочия истца как управляющей компании со стороны собственников помещений не оспариваются. Их оспаривание в сферу законной заинтересованности ответчика не входит, поскольку никаких доводов и доказательств того, что в связи с пользованием подвальным помещением ответчику предъявляются требования другим лицом по мотиву наличия статуса управляющей компании не имеется, из материалов дела подобные обстоятельства не следуют. Доказательств выполнения функций управляющей компании в период после реорганизации ООО "Градорика" не истцом нет.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, занимаемые ООО "Юттатехсервис" нежилые помещения, расположенные в техническом подполье, находятся в жилищном фонде управляющей компании - ООО "УК "Градорика" и подлежат сдаче в аренду на основании протокола собрания собственников многоквартирного дома, путем подписания договора, арендодателем по которому выступает истец.
Как указывает истец, в техническом подполье многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 19, общей площадью 160,3 кв. м длительный период (с 2008 года по настоящее время), осуществляет коммерческую деятельность ответчик (ООО "Юттатехсервис").
Договор аренды нежилого помещения N 15/А/14 от 01.01.2014 истец направил в адрес ответчика (ООО "Юттатехсервис") за исходящим N 240 от 4 февраля 2014 года.
Указанный договор был получен представителем ответчика - Масловой А.В. 05.02.2014, о чем имеется подтверждение на сопроводительном письме с направленным договором, однако в установленный законодательством срок не возвращен в адрес истца.
Истец ссылается на то, что факт нахождения ответчика в арендуемом нежилом помещении, которое является общим имуществом многоквартирного жилого дома подтверждается ранее заключенными договорами аренды нежилого помещения: N 7/А от 01.07.2008, N 7/А от 01.01.2019, N 7/А от 01.01.2010, N 7/А от 01.01.2011, N 7/А от 01.01.2012, N 7/А от 01.01.2013.
В свою очередь, ответчик не привел доводов и доказательств возврата имущества из аренды по предыдущим договорам в какой-либо момент до начала искового периода в настоящем деле (с 01.01.14).
На основании ежегодного мониторинга жилого фонда, осмотра и замеров площадей технического подполья, комиссией истца было установлено, что фактическая площадь занимаемых нежилых помещений арендатором - ООО "Юттатехсервис", составляет 160,3 кв. м, вместо 68 кв. м, используемых ранее, что подтверждается:
- Актом фактического нахождения ООО "Юттатехсервис" от 22.02.2013 с техническим планом о фактически занимаемом ответчиком помещении в техническом подполье,
- Актом фактического нахождения ООО "Юттатехсервис" от 06.10.2014 с техническим планом о фактически занимаемом ответчиком помещении в техническом подполье.
Как указывает истец, перечисленные Акты фактического нахождения и замеров с указанием занимаемой ответчиком площади, которая составляет 160,3 кв. м, составлены представителями истца, в присутствии директора ООО "Юттатехсервис". Ответчик от подписания Актов отказался, о чем имеется комиссионная запись.
Проанализировав план технического подполья, апелляционный суд полагает, что осмотр помещений с целью составления указанных актов не мог быть осуществлен вне контроля ответчика, не возвратившего помещения из аренды по договору аренды N 7/А от 01.01.2013, поскольку имеется один вход, а назначение помещений в подполье, их взаимное расположение, особенности доступа в подполье свидетельствуют об их занятии одним пользователем.
15.10.2014 за исходящим N 337/3/УК истец, с целью урегулирования спорного вопроса, повторно направил ответчику для подписания договор N 15/А/14 от 01.01.2014 с учетом фактически занимаемых помещений площадью 160,3 кв. м.
На дату предъявления иска подписанный и скрепленный печатью договор аренды нежилого помещения (техническое подполье) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 19, общей площадью 160,3 кв. м, от ответчика в адрес ООО "УК "Градорика" не поступал.
Учитывая фактическое нахождение и использование ответчиком нежилого помещения, уклонением с его стороны от подписания договора, а также в связи с уклонением от внесения платы за время пользования общим имуществом собственников многоквартирного дома, по мнению истца, на стороне ответчика образовалась задолженность в размере 653 716,20 рублей за период с 01.01.2014 по 24.10.2014.
При изложенных обстоятельствах ООО "УК "Градорика" обратилось в суд с настоящим иском, удовлетворение которого судом первой инстанции послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой апелляционная коллегия исходит из следующего.
Как установлено судом, на протяжении 2003-2013 годов ответчику в аренду было передано нежилое помещение, расположенное в техническом подполье по адресу: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. N 19, техническое подполье, общей площадью 68 кв. м (л.д. 29-43, 128-135 т. 1).
Как следует из договора аренды нежилого помещения N 7/А/13 от 01.01.2013 настоящий договор вступил в силу, становится обязательным для сторон с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.01.2013, и действует по 30.11.2013. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно с 30.11.2013 (л.д. 20-26 т. 2).
При этом, как указано п. 2.3. данного договора, по истечении срока договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды объекта, указанного в данном договоре, на новый срок не возникает, согласие арендодателя на возобновление договора не подразумевается и использование объекта арендатором без заключения договора на новый срок не допускается.
В связи с тем, что договор аренды N 7/А/13 от 01.01.2013 прекратил свое действие, истец письмом за исх. N 240 от 04.02.2014 направил в адрес ответчика новый проект договора аренды N 15/А/14 от 01.01.2014 для рассмотрения и подписания с целью передачи объекта аренды в 2014 году (л.д. 48-54, 55 т. 1). Повторно проект договора направлялся в адрес ООО "Юттатехсервис" также письмом истца исх. N 337/3/УК от 15.10.2014 (л.д. 56 т. 1).
Однако ответчик указанный договор оставил не подписанным, помещения не освободил. Иное не доказано.
Как установил суд, в связи с бездоговорным потреблением и неоплатой за фактически предоставленные коммунальные ресурсы, а также аренду нежилого помещения ООО "УК "Градорика" в адрес ответчика направило уведомление (исх. N 1108 от 01.09.2014) о введении ограничений на поставку энергоресурсов.
01.10.2014 года ООО "УК "Градорика" в адрес ООО "Юттатехсервис" была направлена претензия (исх. N 1253) о погашении образовавшейся задолженности по договорам аренды и на предоставление коммунальных услуг.
В ответ на претензию ООО "УК "Градорика", ООО "Юттатехсервис" направило письма (вх. N 808 от 08.10.2014, вх. N 836 от 15.10.2014) с возражениями, по изменившейся площади занимаемого нежилого помещения и периода заключения договора аренды.
22.02.2013 года и 06.10.2014 года комиссией ООО "УК "Градорика" в присутствии представителей ООО "Юттатехсервис", были составлены Акты фактических замеров площадей помещений (л.д. 31-36 т. 2).
На основании произведенного осмотра и замеров площадей технического подполья, комиссией установлена фактическая площадь занимаемых нежилых помещений арендатора - ООО "Юттатехсервис", общая площадь которой составляет 160,30 кв. м, вместо 68 кв. м, используемых ранее. В составленных Актах фактических замеров площадей помещений, представитель ООО "Юттатехсервис" в получении акта и в подписании акта отказался.
Факт прекращения срока действия договора аренды, который был заключен между сторонами на 2013 год, обоснованно расценен судом первой инстанции в качестве обстоятельства, влекущего в силу ст. ст. 610, 622 ГК РФ обязанность арендатора освободить занимаемое помещение и передать его арендодателю. Возможность автоматической пролонгации договора на новый срок сторонами предусмотрена не была. В 2014 году ответчик отказался от заключения соответствующего договора аренды на новый срок.
Доводы ответчика о занимаемой им площади в меньшем размере отклоняются. Представленный им в электронном виде план технического подполья с экспликацией, в котором схематически обозначено размещение сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации доказательственное значение представленных истцом актов замеров помещений (составленных комиссионно с участием не заинтересованных лиц), согласно которым ООО "Юттатехсервис" фактически ведет деятельность на площади 160,3 кв. м не опровергает.
Состав помещений и их площадь согласно экспликации, составленной самим ответчиком, а равно прилагаемой к актам замера (л.д. 34-36 т. 2) включает в себя: бухгалтерию (20 кв. м), канцелярию (10,3 кв. м), склад (35,2 кв. м), подсобное помещение (4,9 кв. м), кабинет (52,2 кв. м), уборную (2,4 кв. м), кухню (5,1 кв. м), коридор (9,6 кв. м), коридор (1,1 кв. м), тамбур (2,2 кв. м), лестничную клетку (6,3 кв. м) - всего 160,3 кв. м. Указанные помещения по своему функциональному назначению в совокупности способны к размещению на их площадях предприятия ответчика. Наличие коммуникаций для обслуживания общего имущества многоквартирного дома, схематическое изображение которых приведено ответчиком в своем варианте экспликации со всей очевидностью не свидетельствует о препятствии в использовании функционального пространства помещений. Доказательств того, что сети занимают всю или большую часть объема помещений, за исключением признаваемой им занимаемой фактически части (68 кв. м), в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.
Никакого расчета, влияющего на сумму взыскиваемого в настоящем деле неосновательного обогащения, обоснованного обстоятельствами ограничения истцом ответчика в свободе пользования подпольем в связи с размещением в его отдельных частях общих коммуникаций дома, не имеется.
Обстоятельства такого ограничения не приведены и не раскрыты.
Отказавшись от подписания актов замеров помещений, на которых основаны требования истца, ответчик не предложил управляющей компании сформировать комиссию в ином составе, пригласив в нее, в частности, сотрудников учреждения технической инвентаризации, с целью объективного установления занимаемой площади. Проигнорировав направленный в его адрес проект договора аренды на 2014 г., ответчик не был лишен возможности при несогласии с площадью, указанной в нем, обратиться к истцу с протоколом разногласий, предложив альтернативный вариант определения площади помещений. Подобное поведение в совокупности с изложенными обстоятельствами подтверждает факт пользования ответчиком площадью нежилого помещения в пределах, обозначенных истцом. Доказательств обратного не представлено.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив обстоятельства, связанные с прекращением срока действия договора, отказом арендатора от заключения договора на новый срок, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия спорного помещения на момент вынесения обжалуемого судебного акта и обоснованно обязал ООО "Юттатехсервис" освободить нежилое помещение.
Расчет денежного обогащения произведен истцом за период фактического пользования нежилым помещением с 01.01.2014 по 24.10.2014 исходя из площади 160,30 кв. м.
Размер арендной платы указан в приложении N 1 к договору аренды нежилого помещения N 15/А/14, произведен на основании методики расчетов арендной платы, утвержденной Постановлением мэра города Новый Уренгой от 31.12.2004 г. N 275 (ред. от 14.04.2008 г.), ответчиком по существу (за исключением применяемой площади) не оспорен.
Руководствуясь подлежащими применению нормами материального права (статьи 1102, 1105 ГК РФ), суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "Юттатехсервис" неосновательное обогащение в сумме 653 716 рублей 20 копеек за период с 01.01.2014 по 24.10.2014.
Обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Апелляционная жалоба ООО "Юттатехсервис" оставляется без удовлетворения с отнесением на заявителя расходов по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ.
Поскольку представленный ответчиком оригинал платежного поручения N 104 от 04.06.2015 не содержит отметку банка о списании денежных средств, суд апелляционной инстанции не имеет оснований для вывода об оплате государственной пошлины, а равно разрешения вопрос о возврате излишне уплаченной государственной пошлины в размере 7 037 рублей по указанному поручению. Представив доказательства зачисления пошлины в бюджет по указанному платежному поручению, ответчик вправе заявить о возврате излишне уплаченного. В связи с отсутствием надлежащих доказательств оплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в связи с ее отклонением, суд взыскивает ее в бюджет с заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 мая 2015 года по делу N А81-5992/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Юттатехсервис" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)