Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Кудасовой Т.А. и Ильинской Л.В.
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании 17 июля 2014 года дело N 2-4048/14 по апелляционной жалобе О. на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2014 года по иску О. к Жилищно-строительному кооперативу N 279 о признании незаконным решения правления, признании незаконным заключения договора аренды общего имущества, признании договора аренды недействительным
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения истца О., представителя ответчика - К., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
О. обратилась в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу N 279 о признании незаконным решения правления, признании незаконным заключения договора аренды общего имущества, признании договора аренды недействительным
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что является собственником квартиры N <...> дома N <...> по <...> в Санкт-Петербурге, расположенной в доме ЖСК N 279, с января 2013 года нежилое помещение, расположенное на первом этаже указанного дома и являющееся общей собственностью дома, сдается по договору в аренду ИП Г. и используется под парикмахерскую. Указанный договор аренды считает незаключенным, поскольку согласие собственников многоквартирного жилого дома на сдачу помещения в аренду не получено, решение о сдаче в аренду общего имущества было принято на заседании правления ЖСК N 279, Председатель Правления ЖСК превысила свои полномочия, подписав договор аренды с ИП Г.
В связи с изложенным просила признать незаконным решение правления ЖСК N <...> от <дата> в части заключения с ИП Г. договора аренды нежилого помещения; признать недействительным Договор аренды нежилого помещения, расположенного в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге, заключенный 26.12.2012 года между ЖСК N 279 и ИП Г.
Также истец указывает, что 31.12.2013 года Правлением ЖСК N 279 было принято решение о перезаключении вышеуказанного договора аренды. Указанное решение истец также просит признать незаконным, а заключенный Договор аренды N 2 от 01.01.2014 года, заключенный между ЖСК N 279 и ИП Г. недействительным.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 25.03.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе О. просит отменить решение суда, считая решение суда незаконным и необоснованным.
Судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, в том числе, относятся: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 289 и пунктом 1 ст. 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Как установлено из материалов дела, 30.03.2012 года было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N <...> по <...> в Санкт-Петербурге в форме заочного голосования, о чем составлен Протокол N 2 (л.д. 25 - 28). Собственниками помещений было принято решение сдать в аренду общее имущество собственников помещений - помещение площадью 18 кв. м под магазин "Окна" за <...> рублей в месяц; лицом, уполномоченным на заключение договоров, выбрана председатель правления ЖСК Г. Истец О. приняла участие в общем собрании собственников помещений; по вопросу сдачи в аренду общего имущества голосовала положительно (л.д. 29 - 30). 31.12.2011 года был заключен Договор аренды объекта недвижимости между ЖСК N 279 и ООО "ВИК-ПЛАСТ" (л.д. 32 - 35); 31.12.2011 года нежилое помещение было передано ООО "ВИК-ПЛАСТ" по акту приема-передачи (л.д. 31). Поскольку ООО "ВИК-ПЛАСТ" допускало нарушение условий заключенного договора аренды, выразившееся в нарушении сроков выплаты арендной платы, Правлением ЖСК N 279 24.11.2012 года принято решение расторгнуть Договора аренды с ООО "ВИК-ПЛАСТ" и заключить договор аренды с парикмахерской (л.д. 21). 26.12.2012 года заключен Договор аренды между ЖСК N 279 и ИП Г. (л.д. 6 - 11). 10.01.2013 года заключено Дополнительное соглашение к договору аренды (л.д. 68); помещение передано ИП Г. по акту приема-передачи от 30.01.2013 года (л.д. 24). 31.12.2013 года Правлением ЖСК N 279 принято решение заключить с ИП Г. договор аренды нежилого помещения на новый срок. 01.01.2014 года между ЖСК N 279 и ИП Г. заключен договор аренды N 2 (л.д. 215 - 219).
18.03.2014 года на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принято решение передать полномочия в отношении арендуемого жилого помещения в 4 парадной на 1 этаже по выбору арендатора, определению размера арендной платы на условиях, не нарушающих права и интересы собственников помещений, правлению ЖСК-279 с 01.01.2014 года на неопределенный срок.
Также на данном собрании утверждено решение правления ЖСК-279 от 24.11.2012 года (Протокол N 13) о сдаче в аренду помещения в 4 парадной на 1 этаже под парикмахерскую, председатель правления ЖСК-279 Г. наделена полномочиями по заключению договора(ов) об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме от имени указанных собственников на условиях, определяемых правлением ЖСК-279.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 26.12.2012 года прекратил свое действие; исполнен сторонами в полном объеме, в связи с чем, признание его недействительным в настоящее время нецелесообразно, кроме того истцом не представлено доказательств нарушения ее прав заключением договора аренды с ИП Г., поскольку договор аренды с ИП Г. заключен на более выгодных условиях, арендная плата возросла на <...> рублей; ИП Г. за собственные средства произведены ремонтные работы в нежилом помещении, сданном в аренду, которое было повреждено предыдущим арендатором (л.д. 125); признание недействительным договоров аренды может повлечь нарушение прав всех собственников помещений многоквартирного дома, доказательств несения дополнительных расходов, в связи с заключенными договорами аренды с ИП Г., истец суду не представила, заключение договоров аренды от 26.12.2012 года и от 01.01.2014 года было одобрено решением собственников многоквартирного дома.
С указанными выводами суда первой инстанции следует согласиться, поскольку, как правильно указано в решении судом первой инстанции, несогласие одного из участников общей долевой собственности по вопросу о порядке владения и пользования общим имуществом может быть преодолено, если судом будет установлено, что этот порядок не нарушает права и законные интересы данного лица, а потому удовлетворение требования одного из участников общей долевой собственности, основанного на его несогласии с тем или иным порядком владения и пользования общим имуществом, возможно лишь в том случае, если судом будет признано, что этот порядок нарушает права несогласного собственника и отсутствие согласия одного из участников общей долевой собственности с порядком пользования общим имуществом
многоквартирного дома, предлагаемым другими собственниками, само по себе не является безусловным препятствием для реализации такого порядка. Это несогласие может быть признано необоснованным при разрешении судом спора о порядке пользования общим имуществом, если установлено, что такой порядок не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы повторяют правовую позицию ответчика, выраженную в судебном заседании при рассмотрении дела судом первой инстанции, в связи с чем по существу направлены на иную оценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и поэтому доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.
Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2014 года по иску О. к Жилищно-строительному кооперативу N 279 о признании незаконным решения правления, признании незаконным заключения договора аренды общего имущества, признании договора аренды недействительным оставить без изменения, апелляционную жалобу О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.07.2014 N 33-10316/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июля 2014 г. N 33-10316/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Кудасовой Т.А. и Ильинской Л.В.
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании 17 июля 2014 года дело N 2-4048/14 по апелляционной жалобе О. на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2014 года по иску О. к Жилищно-строительному кооперативу N 279 о признании незаконным решения правления, признании незаконным заключения договора аренды общего имущества, признании договора аренды недействительным
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения истца О., представителя ответчика - К., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
О. обратилась в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу N 279 о признании незаконным решения правления, признании незаконным заключения договора аренды общего имущества, признании договора аренды недействительным
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что является собственником квартиры N <...> дома N <...> по <...> в Санкт-Петербурге, расположенной в доме ЖСК N 279, с января 2013 года нежилое помещение, расположенное на первом этаже указанного дома и являющееся общей собственностью дома, сдается по договору в аренду ИП Г. и используется под парикмахерскую. Указанный договор аренды считает незаключенным, поскольку согласие собственников многоквартирного жилого дома на сдачу помещения в аренду не получено, решение о сдаче в аренду общего имущества было принято на заседании правления ЖСК N 279, Председатель Правления ЖСК превысила свои полномочия, подписав договор аренды с ИП Г.
В связи с изложенным просила признать незаконным решение правления ЖСК N <...> от <дата> в части заключения с ИП Г. договора аренды нежилого помещения; признать недействительным Договор аренды нежилого помещения, расположенного в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге, заключенный 26.12.2012 года между ЖСК N 279 и ИП Г.
Также истец указывает, что 31.12.2013 года Правлением ЖСК N 279 было принято решение о перезаключении вышеуказанного договора аренды. Указанное решение истец также просит признать незаконным, а заключенный Договор аренды N 2 от 01.01.2014 года, заключенный между ЖСК N 279 и ИП Г. недействительным.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 25.03.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе О. просит отменить решение суда, считая решение суда незаконным и необоснованным.
Судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, в том числе, относятся: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 289 и пунктом 1 ст. 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Как установлено из материалов дела, 30.03.2012 года было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N <...> по <...> в Санкт-Петербурге в форме заочного голосования, о чем составлен Протокол N 2 (л.д. 25 - 28). Собственниками помещений было принято решение сдать в аренду общее имущество собственников помещений - помещение площадью 18 кв. м под магазин "Окна" за <...> рублей в месяц; лицом, уполномоченным на заключение договоров, выбрана председатель правления ЖСК Г. Истец О. приняла участие в общем собрании собственников помещений; по вопросу сдачи в аренду общего имущества голосовала положительно (л.д. 29 - 30). 31.12.2011 года был заключен Договор аренды объекта недвижимости между ЖСК N 279 и ООО "ВИК-ПЛАСТ" (л.д. 32 - 35); 31.12.2011 года нежилое помещение было передано ООО "ВИК-ПЛАСТ" по акту приема-передачи (л.д. 31). Поскольку ООО "ВИК-ПЛАСТ" допускало нарушение условий заключенного договора аренды, выразившееся в нарушении сроков выплаты арендной платы, Правлением ЖСК N 279 24.11.2012 года принято решение расторгнуть Договора аренды с ООО "ВИК-ПЛАСТ" и заключить договор аренды с парикмахерской (л.д. 21). 26.12.2012 года заключен Договор аренды между ЖСК N 279 и ИП Г. (л.д. 6 - 11). 10.01.2013 года заключено Дополнительное соглашение к договору аренды (л.д. 68); помещение передано ИП Г. по акту приема-передачи от 30.01.2013 года (л.д. 24). 31.12.2013 года Правлением ЖСК N 279 принято решение заключить с ИП Г. договор аренды нежилого помещения на новый срок. 01.01.2014 года между ЖСК N 279 и ИП Г. заключен договор аренды N 2 (л.д. 215 - 219).
18.03.2014 года на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принято решение передать полномочия в отношении арендуемого жилого помещения в 4 парадной на 1 этаже по выбору арендатора, определению размера арендной платы на условиях, не нарушающих права и интересы собственников помещений, правлению ЖСК-279 с 01.01.2014 года на неопределенный срок.
Также на данном собрании утверждено решение правления ЖСК-279 от 24.11.2012 года (Протокол N 13) о сдаче в аренду помещения в 4 парадной на 1 этаже под парикмахерскую, председатель правления ЖСК-279 Г. наделена полномочиями по заключению договора(ов) об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме от имени указанных собственников на условиях, определяемых правлением ЖСК-279.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 26.12.2012 года прекратил свое действие; исполнен сторонами в полном объеме, в связи с чем, признание его недействительным в настоящее время нецелесообразно, кроме того истцом не представлено доказательств нарушения ее прав заключением договора аренды с ИП Г., поскольку договор аренды с ИП Г. заключен на более выгодных условиях, арендная плата возросла на <...> рублей; ИП Г. за собственные средства произведены ремонтные работы в нежилом помещении, сданном в аренду, которое было повреждено предыдущим арендатором (л.д. 125); признание недействительным договоров аренды может повлечь нарушение прав всех собственников помещений многоквартирного дома, доказательств несения дополнительных расходов, в связи с заключенными договорами аренды с ИП Г., истец суду не представила, заключение договоров аренды от 26.12.2012 года и от 01.01.2014 года было одобрено решением собственников многоквартирного дома.
С указанными выводами суда первой инстанции следует согласиться, поскольку, как правильно указано в решении судом первой инстанции, несогласие одного из участников общей долевой собственности по вопросу о порядке владения и пользования общим имуществом может быть преодолено, если судом будет установлено, что этот порядок не нарушает права и законные интересы данного лица, а потому удовлетворение требования одного из участников общей долевой собственности, основанного на его несогласии с тем или иным порядком владения и пользования общим имуществом, возможно лишь в том случае, если судом будет признано, что этот порядок нарушает права несогласного собственника и отсутствие согласия одного из участников общей долевой собственности с порядком пользования общим имуществом
многоквартирного дома, предлагаемым другими собственниками, само по себе не является безусловным препятствием для реализации такого порядка. Это несогласие может быть признано необоснованным при разрешении судом спора о порядке пользования общим имуществом, если установлено, что такой порядок не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы повторяют правовую позицию ответчика, выраженную в судебном заседании при рассмотрении дела судом первой инстанции, в связи с чем по существу направлены на иную оценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и поэтому доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.
Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2014 года по иску О. к Жилищно-строительному кооперативу N 279 о признании незаконным решения правления, признании незаконным заключения договора аренды общего имущества, признании договора аренды недействительным оставить без изменения, апелляционную жалобу О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)