Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2015 г.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Афанасьевой Л.В.,
Судей: Семенова М.У., Цигельникова И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Эдиевой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15", на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.11.2014 по делу N А63-7095/2014,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15" города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1062635102903,
к Управлению Ставропольского края по строительному и жилищному надзору г. Ставрополь,
о признании недействительным предписания от 09.06.2014 N 1083 (судья Алиева А.К),
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15" - Гончаров С.А. по доверенности от 10.02.2015
установил:
общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Жилищно-эксплуатационный участок - 15", г. Ставрополь (далее - общество, заявитель, ООО УК "ЖЭУ-15") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Ставропольского края - государственной жилищной инспекции г. Ставрополь о признании недействительным предписания от 09.06.2014 N 1083.
Решением суда от 27 ноября 2014 года в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15", г. Ставрополь, ОГРН 1112651027092, к Управлению Ставропольского края по строительному и жилищному надзору г. Ставрополь о признании недействительным предписания от 09.06.2014 N 1083 отказано.
Решение мотивированно законностью и обоснованность оспариваемого предписания; суд пришел к выводу о том, что управляющая компания при проведении оказании услуг по ремонту и содержанию многоквартирного дома, самостоятельно, без согласия общего собрания жильцов, повышало тарифы на оплату услуг.
Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Заявитель указывает, что он действовал в соответствии с договором, заключенным с ним по решению общего собрания жильцов. В пункте 3.3 договора на техническое обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома от 01.11.2011 г., заключенного обществом, определены условия изменения размера платы с учетом уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, в случае, если на общем собрании собственников дома не принято решение об изменении размера платы; предусмотрено информирование собственников дома об изменении размера платы. Управляющая компания повышала тарифы в пределах, установленных договором.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору в отзыве просило оставить решение суда без изменения, как законное и обоснованное.
Неявка представителя управления не препятствовала рассмотрению дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителя стороны, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.11.2014 по делу N А63-7095/2014 следует отменить.
Из материалов дела усматривается, что 09.06.2014 г. на основании распоряжения N 1065 управлением была проведена внеплановая выездная проверка с целью осуществления государственного контроля по вопросу начисления платы за содержание и ремонт общего имущества собственникам помещений в многоквартирном доме <...>, на основании обращения гражданки Белявской В., проживающей в <...> данного дома, поступившего в адрес управления из прокуратуры Промышленного района г. Ставрополя, с указанием на нарушение требований и норм действующего жилищного законодательства, в том числе на незаконное повышение тарифа по строке "содержание и ремонт общего имущества".
В ходе проведения проверки вышеуказанного многоквартирного дома, находящегося на обслуживании ООО УК "ЖЭУ -15" было установлено следующее:
Протоколом общего заочного собрания (от 29.10.2011) собственников помещений в многоквартирном доме N 409, расположенном по ул. Мира в г. Ставрополе был выбран непосредственный способ управления и заключен договор с ООО УК "ЖЭУ - 15" на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества от 01.11.2011 с ежемесячной платой в размере 13,52 руб. за 1 кв. м.
ООО УК "ЖЭУ - 15", ежегодно осуществляло повышение тарифа на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в одностороннем порядке. Правоустанавливающие документы, на основании которых повышался тариф, у общества отсутствуют. Очередное повышение тарифа в одностороннем порядке было произведено заявителем в марте 2014 года. Таким образом, ООО УК "ЖЭУ - 15" в одностороннем порядке повысило тариф на содержание и ремонт общего имущества данного многоквартирного дома до 16,11 руб. / кв. м.
О дате и месте проведения внеплановой выездной проверки, назначенной на 09.06.2014 г., ООО УК "ЖЭУ - 15" было уведомлено надлежащим образом 06.06.2014, что подтверждается личной росписью заместителя директора ООО УК "ЖЭУ - 15" В.В. Погореловой на уведомлении о проведении проверки.
По результатам проверки был составлен акт от 09.06.2014, с которым была ознакомлена заместитель директора ООО УК "ЖЭУ - 15" В.В. Погорелова, что подтверждается ее личной росписью в акте проверки. Копия акта проверки со всеми приложениями была также получена указанным должностным лицом ООО УК "ЖЭУ - 15" 09.06.2014, что подтверждено ее росписью в строке акта проверки.
Управлением было выдано предписание от 09.06.2014 N 1083 об устранении выявленных нарушений, с которым была ознакомлена заместитель директора ООО УК "ЖЭУ - 15" В.В. Погорелова, что подтверждается ее личной росписью в получении 09.06.2014 копии данного предписания.
Согласно предписанию обществом нарушена часть 7 статьи 156 ЖК РФ, а именно, отсутствует решение общего собрания собственников о повышении тарифа на содержание и ремонт общего имущества, в связи с чем, обществу надлежит устранить нарушение, выполнить перерасчет. Срок исполнения предписания N 1083 был установлен управлением до 09.07.2014 года.
Общество, посчитав, что указанное предписание вынесено с нарушениями закона и нарушает его права, обратилось в арбитражный суд с данным требованием.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление одновременного наличия двух условий: несоответствие актов, решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с положением об управлении, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 18.06.2014 N 244-П, управление является органом исполнительной власти Ставропольского края, осуществляющим региональный государственный строительный надзор за строительством, реконструкцией объектов капитального строительства, за исключением объектов, указанных в части 3 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, если при их строительстве, реконструкции предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с законодательством Российской федерации о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, региональный государственный жилищный надзор, контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Ставропольского края, соответствием жилых помещений жилищного фонда Ставропольского края, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.
Должностные лица органов государственного жилищного надзора управомочены на выдачу предписаний о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований (часть 5 статьи 20 ЖК РФ).
Частями 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила) определены состав принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, доля каждого собственника в которых пропорциональна доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Установление правил содержания общего имущества в многоквартирном доме является прерогативой Правительства Российской Федерации (статья 39 ЖК РФ).
Пунктом 1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, а также выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Из части 1 статьи 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников.
К компетенции общего собрания собственников пунктом 5 части 2 статьи 44 ЖК РФ отнесены, в том числе: определение с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (часть 7 статьи 156), выбор управляющей организации и определение условий заключаемого с каждым собственником помещения в таком доме договора управления (часть 1 статьи 162), принятие решений об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162).
В соответствии со статьей 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом, собственниками помещений в данном доме, договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией, собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
Оказание услуг и (или) выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
По правилам части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Из приведенных норм следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается общим собранием собственников помещений такого дома, является обязательным для управляющей организации, и не может самостоятельно изменяться управляющей организацией, за исключением случаев, если такая возможность предусмотрена договором управления многоквартирным домом.
Суд первой инстанции установил, что решений общего собрания собственников о повышении цен на услуги управляющей компании не имелось, а потому повышение цен произведено незаконно и пришел к выводу о правомерности предписания.
При этом судом не учтено следующее.
- Решением общего собрания собственников помещений от 29.10.2011 избран непосредственный способ управления, что подтверждено протоколом собрания (том 1 л.д. 74-78);
- в качестве организации, выполняющей работы по содержанию и ремонту общего имущества выбрано ООО УК "ЖЭУ-15" (далее - общество);
- утверждены условия договора на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- лицом, уполномоченным действовать от имени собственников, избрана Купцова В.А.
Решение принято путем заочного голосования, участие приняли 58,07% собственников; фамилии голосовавших собственников и их подписи указаны в реестре том 1 л.д. 75-78).
Нарушений при проведении собрания контролирующим органом не установлено.
01.11.2011 между ООО УК "ЖЭУ-15" г. Ставрополя и уполномоченным лицом собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу - г. Ставрополь, ул. Мира, 409 заключен договор на выполнение работ и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (том 1 л.д. 72-73).
В пункте 3.3 договора стороны по сделке установили месячный размер платы за содержание и техническое обслуживание в сумме 13 рублей 52 копейки; в случае не принятия на общем собрании собственниками помещений решения об изменении размера платы, размер платы может индексироваться подрядчиком с учетом изменения уровня инфляции, но не выше предельно допустимого уровня потребительских цен; информация об изменении размера платы за содержание и ремонт размещается на официальном сайте общества не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты выставления платежных документов по новым ценам.
Срок действия договора - 1 год. При отсутствии за 60 дней до окончания срока действия договора заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункт 6 договора).
Из текстов решения общего собрания 29.10.2011 и договора от 01.11.2011 следует, что собственники помещений многоквартирного дома при непосредственном способе управления установили цену на услуги по содержанию жилого дома, которая состоит из базовой цены и индексации. При этом индексацию разрешено проводить обществу, если иного решения о ценах не приняло общее собрание.
Решений об изменении цен общее собрание не принимало.
Поскольку уровень инфляции, уровень роста потребительских цен или значений определяется государственными органами, публикуются в средствах массовой информации и не зависят от воли общества, оказывающего услуги по ремонту и содержанию многоквартирного дома, то общество, исполняя договор, реализовывало волю общего собрания собственников помещений при непосредственном способе управления.
Во исполнение решения общего собрания и договора обществом:
- принято решение о повышении с 01.03.2013 размера платы за содержание и ремонт жилья с 01.03.2013, установив его размер - 14 рублей 66 коп. /кв. м. Данное решение опубликовано в газете "Вечерний Ставрополь" N 13-14, 22 января 2013 года (том 1, л.д. 94, том 2 л.д. 16);
- принято решение о повышении с 01.03.2014 размера платы за содержание и ремонт жилья с 01.03.2014, установив его размер - 16 рублей 11 коп. /кв. м. Данное решение опубликовано в газете "Вечерний Ставрополь" N 18, 01 февраля 2014 года (том 1, л.д. 94, том 2 л.д. 17).
Основанием для повышения стоимости услуг явился рост индекса потребительских цен, что подтверждено письмами Ставропольстата (том 2 л.д. 18-21).
Законность решения собрания, заключения договора, повышения цен подтверждена решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 11.02.2014, которым отказано в удовлетворении требований собственника помещения Константиновой И.А. (том 1 л.д. 18-25).
Договор от 01.11.2011 являлся действующим, его условия сформированы общим собранием собственников, избравших непосредственный способ управления, в том числе и условие о возможности повышения цен на услуги в одностороннем порядке, без решения общего собрания в случае роста потребительских цен, нарушений при его заключении контролирующим органом не установлено.
Общество при повышении цен не выходило за пределы предоставленных ей полномочий; фактически оно индексировала цены на услуги, основываясь на статистических данных, и не затрагивало механизма образования первоначальной цены и ее составляющих.
Госжилинспекция не установила арифметических нарушений расчетов цен с учетом инфляции и стоимости оказанных услуг и в судебном заседании это не оспаривала.
Общество обеспечило гласность своих решений путем опубликования их в печати.
Фактов нарушений при проведении собрания, заключении договора, превышения пределов допустимых цен контролирующим органом не установлено.
При таких обстоятельствах предписание от 09.06.2014 N 1083 не соответствует требованиям законодательства и нарушает права общества, что является основанием для признания его недействительным.
Доводы апелляционной жалобы подтвердились.
Суд первой инстанции правильно установил, что решений общего собрания о повышении цен на услуги не принималось, но при этом не учел наличия предоставленного обществу полномочия (пункт 3.3 договора) и сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам и материалам дела, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного решения.
Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), из материалов дела не усматривается.
Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), из материалов дела не усматривается.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.11.2014 по делу N А63-7095/2014 отменить.
Требования общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15", г. Ставрополь, ОГРН 1112651027092, к Управлению Ставропольского края по строительному и жилищному надзору г. Ставрополь, о признании недействительным предписания от 09.06.2014 N 1083, удовлетворить.
Признать недействительным предписание от 09.06.2014 N 1083.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
М.У.СЕМЕНОВ
И.А.ЦИГЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.03.2015 N 16АП-475/2015 ПО ДЕЛУ N А63-7095/2014
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2015 г. по делу N А63-7095/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2015 г.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Афанасьевой Л.В.,
Судей: Семенова М.У., Цигельникова И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Эдиевой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15", на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.11.2014 по делу N А63-7095/2014,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15" города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1062635102903,
к Управлению Ставропольского края по строительному и жилищному надзору г. Ставрополь,
о признании недействительным предписания от 09.06.2014 N 1083 (судья Алиева А.К),
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15" - Гончаров С.А. по доверенности от 10.02.2015
установил:
общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Жилищно-эксплуатационный участок - 15", г. Ставрополь (далее - общество, заявитель, ООО УК "ЖЭУ-15") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Ставропольского края - государственной жилищной инспекции г. Ставрополь о признании недействительным предписания от 09.06.2014 N 1083.
Решением суда от 27 ноября 2014 года в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15", г. Ставрополь, ОГРН 1112651027092, к Управлению Ставропольского края по строительному и жилищному надзору г. Ставрополь о признании недействительным предписания от 09.06.2014 N 1083 отказано.
Решение мотивированно законностью и обоснованность оспариваемого предписания; суд пришел к выводу о том, что управляющая компания при проведении оказании услуг по ремонту и содержанию многоквартирного дома, самостоятельно, без согласия общего собрания жильцов, повышало тарифы на оплату услуг.
Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Заявитель указывает, что он действовал в соответствии с договором, заключенным с ним по решению общего собрания жильцов. В пункте 3.3 договора на техническое обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома от 01.11.2011 г., заключенного обществом, определены условия изменения размера платы с учетом уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, в случае, если на общем собрании собственников дома не принято решение об изменении размера платы; предусмотрено информирование собственников дома об изменении размера платы. Управляющая компания повышала тарифы в пределах, установленных договором.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору в отзыве просило оставить решение суда без изменения, как законное и обоснованное.
Неявка представителя управления не препятствовала рассмотрению дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителя стороны, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.11.2014 по делу N А63-7095/2014 следует отменить.
Из материалов дела усматривается, что 09.06.2014 г. на основании распоряжения N 1065 управлением была проведена внеплановая выездная проверка с целью осуществления государственного контроля по вопросу начисления платы за содержание и ремонт общего имущества собственникам помещений в многоквартирном доме <...>, на основании обращения гражданки Белявской В., проживающей в <...> данного дома, поступившего в адрес управления из прокуратуры Промышленного района г. Ставрополя, с указанием на нарушение требований и норм действующего жилищного законодательства, в том числе на незаконное повышение тарифа по строке "содержание и ремонт общего имущества".
В ходе проведения проверки вышеуказанного многоквартирного дома, находящегося на обслуживании ООО УК "ЖЭУ -15" было установлено следующее:
Протоколом общего заочного собрания (от 29.10.2011) собственников помещений в многоквартирном доме N 409, расположенном по ул. Мира в г. Ставрополе был выбран непосредственный способ управления и заключен договор с ООО УК "ЖЭУ - 15" на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества от 01.11.2011 с ежемесячной платой в размере 13,52 руб. за 1 кв. м.
ООО УК "ЖЭУ - 15", ежегодно осуществляло повышение тарифа на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в одностороннем порядке. Правоустанавливающие документы, на основании которых повышался тариф, у общества отсутствуют. Очередное повышение тарифа в одностороннем порядке было произведено заявителем в марте 2014 года. Таким образом, ООО УК "ЖЭУ - 15" в одностороннем порядке повысило тариф на содержание и ремонт общего имущества данного многоквартирного дома до 16,11 руб. / кв. м.
О дате и месте проведения внеплановой выездной проверки, назначенной на 09.06.2014 г., ООО УК "ЖЭУ - 15" было уведомлено надлежащим образом 06.06.2014, что подтверждается личной росписью заместителя директора ООО УК "ЖЭУ - 15" В.В. Погореловой на уведомлении о проведении проверки.
По результатам проверки был составлен акт от 09.06.2014, с которым была ознакомлена заместитель директора ООО УК "ЖЭУ - 15" В.В. Погорелова, что подтверждается ее личной росписью в акте проверки. Копия акта проверки со всеми приложениями была также получена указанным должностным лицом ООО УК "ЖЭУ - 15" 09.06.2014, что подтверждено ее росписью в строке акта проверки.
Управлением было выдано предписание от 09.06.2014 N 1083 об устранении выявленных нарушений, с которым была ознакомлена заместитель директора ООО УК "ЖЭУ - 15" В.В. Погорелова, что подтверждается ее личной росписью в получении 09.06.2014 копии данного предписания.
Согласно предписанию обществом нарушена часть 7 статьи 156 ЖК РФ, а именно, отсутствует решение общего собрания собственников о повышении тарифа на содержание и ремонт общего имущества, в связи с чем, обществу надлежит устранить нарушение, выполнить перерасчет. Срок исполнения предписания N 1083 был установлен управлением до 09.07.2014 года.
Общество, посчитав, что указанное предписание вынесено с нарушениями закона и нарушает его права, обратилось в арбитражный суд с данным требованием.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление одновременного наличия двух условий: несоответствие актов, решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с положением об управлении, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 18.06.2014 N 244-П, управление является органом исполнительной власти Ставропольского края, осуществляющим региональный государственный строительный надзор за строительством, реконструкцией объектов капитального строительства, за исключением объектов, указанных в части 3 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, если при их строительстве, реконструкции предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с законодательством Российской федерации о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, региональный государственный жилищный надзор, контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Ставропольского края, соответствием жилых помещений жилищного фонда Ставропольского края, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.
Должностные лица органов государственного жилищного надзора управомочены на выдачу предписаний о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований (часть 5 статьи 20 ЖК РФ).
Частями 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила) определены состав принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, доля каждого собственника в которых пропорциональна доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Установление правил содержания общего имущества в многоквартирном доме является прерогативой Правительства Российской Федерации (статья 39 ЖК РФ).
Пунктом 1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, а также выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Из части 1 статьи 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников.
К компетенции общего собрания собственников пунктом 5 части 2 статьи 44 ЖК РФ отнесены, в том числе: определение с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (часть 7 статьи 156), выбор управляющей организации и определение условий заключаемого с каждым собственником помещения в таком доме договора управления (часть 1 статьи 162), принятие решений об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162).
В соответствии со статьей 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом, собственниками помещений в данном доме, договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией, собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
Оказание услуг и (или) выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
По правилам части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Из приведенных норм следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается общим собранием собственников помещений такого дома, является обязательным для управляющей организации, и не может самостоятельно изменяться управляющей организацией, за исключением случаев, если такая возможность предусмотрена договором управления многоквартирным домом.
Суд первой инстанции установил, что решений общего собрания собственников о повышении цен на услуги управляющей компании не имелось, а потому повышение цен произведено незаконно и пришел к выводу о правомерности предписания.
При этом судом не учтено следующее.
- Решением общего собрания собственников помещений от 29.10.2011 избран непосредственный способ управления, что подтверждено протоколом собрания (том 1 л.д. 74-78);
- в качестве организации, выполняющей работы по содержанию и ремонту общего имущества выбрано ООО УК "ЖЭУ-15" (далее - общество);
- утверждены условия договора на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- лицом, уполномоченным действовать от имени собственников, избрана Купцова В.А.
Решение принято путем заочного голосования, участие приняли 58,07% собственников; фамилии голосовавших собственников и их подписи указаны в реестре том 1 л.д. 75-78).
Нарушений при проведении собрания контролирующим органом не установлено.
01.11.2011 между ООО УК "ЖЭУ-15" г. Ставрополя и уполномоченным лицом собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу - г. Ставрополь, ул. Мира, 409 заключен договор на выполнение работ и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (том 1 л.д. 72-73).
В пункте 3.3 договора стороны по сделке установили месячный размер платы за содержание и техническое обслуживание в сумме 13 рублей 52 копейки; в случае не принятия на общем собрании собственниками помещений решения об изменении размера платы, размер платы может индексироваться подрядчиком с учетом изменения уровня инфляции, но не выше предельно допустимого уровня потребительских цен; информация об изменении размера платы за содержание и ремонт размещается на официальном сайте общества не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты выставления платежных документов по новым ценам.
Срок действия договора - 1 год. При отсутствии за 60 дней до окончания срока действия договора заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункт 6 договора).
Из текстов решения общего собрания 29.10.2011 и договора от 01.11.2011 следует, что собственники помещений многоквартирного дома при непосредственном способе управления установили цену на услуги по содержанию жилого дома, которая состоит из базовой цены и индексации. При этом индексацию разрешено проводить обществу, если иного решения о ценах не приняло общее собрание.
Решений об изменении цен общее собрание не принимало.
Поскольку уровень инфляции, уровень роста потребительских цен или значений определяется государственными органами, публикуются в средствах массовой информации и не зависят от воли общества, оказывающего услуги по ремонту и содержанию многоквартирного дома, то общество, исполняя договор, реализовывало волю общего собрания собственников помещений при непосредственном способе управления.
Во исполнение решения общего собрания и договора обществом:
- принято решение о повышении с 01.03.2013 размера платы за содержание и ремонт жилья с 01.03.2013, установив его размер - 14 рублей 66 коп. /кв. м. Данное решение опубликовано в газете "Вечерний Ставрополь" N 13-14, 22 января 2013 года (том 1, л.д. 94, том 2 л.д. 16);
- принято решение о повышении с 01.03.2014 размера платы за содержание и ремонт жилья с 01.03.2014, установив его размер - 16 рублей 11 коп. /кв. м. Данное решение опубликовано в газете "Вечерний Ставрополь" N 18, 01 февраля 2014 года (том 1, л.д. 94, том 2 л.д. 17).
Основанием для повышения стоимости услуг явился рост индекса потребительских цен, что подтверждено письмами Ставропольстата (том 2 л.д. 18-21).
Законность решения собрания, заключения договора, повышения цен подтверждена решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 11.02.2014, которым отказано в удовлетворении требований собственника помещения Константиновой И.А. (том 1 л.д. 18-25).
Договор от 01.11.2011 являлся действующим, его условия сформированы общим собранием собственников, избравших непосредственный способ управления, в том числе и условие о возможности повышения цен на услуги в одностороннем порядке, без решения общего собрания в случае роста потребительских цен, нарушений при его заключении контролирующим органом не установлено.
Общество при повышении цен не выходило за пределы предоставленных ей полномочий; фактически оно индексировала цены на услуги, основываясь на статистических данных, и не затрагивало механизма образования первоначальной цены и ее составляющих.
Госжилинспекция не установила арифметических нарушений расчетов цен с учетом инфляции и стоимости оказанных услуг и в судебном заседании это не оспаривала.
Общество обеспечило гласность своих решений путем опубликования их в печати.
Фактов нарушений при проведении собрания, заключении договора, превышения пределов допустимых цен контролирующим органом не установлено.
При таких обстоятельствах предписание от 09.06.2014 N 1083 не соответствует требованиям законодательства и нарушает права общества, что является основанием для признания его недействительным.
Доводы апелляционной жалобы подтвердились.
Суд первой инстанции правильно установил, что решений общего собрания о повышении цен на услуги не принималось, но при этом не учел наличия предоставленного обществу полномочия (пункт 3.3 договора) и сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам и материалам дела, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного решения.
Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), из материалов дела не усматривается.
Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), из материалов дела не усматривается.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.11.2014 по делу N А63-7095/2014 отменить.
Требования общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Жилищно-эксплуатационный участок - 15", г. Ставрополь, ОГРН 1112651027092, к Управлению Ставропольского края по строительному и жилищному надзору г. Ставрополь, о признании недействительным предписания от 09.06.2014 N 1083, удовлетворить.
Признать недействительным предписание от 09.06.2014 N 1083.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
М.У.СЕМЕНОВ
И.А.ЦИГЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)