Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы считают, что конкурс проведен незаконно, его проведение нарушает права и законные интересы заявителей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Батаен М.В.
Судья-докладчик: Петухова В.Г.
Судебная коллегия по административным делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Петуховой В.Г.,
судей Каракич Л.Л., Туглаковой Л.Г.,
при секретаре М.А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по заявлению М.И., М.А.Н., В., о признании действий незаконными, протокола недействительным,
по апелляционной жалобе администрации г. Иркутска
на решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 25 марта 2015 года,
установила:
М.И., М.А.Н., В. обратились в суд с заявлением, с учетом уточнений, о признании незаконными действия комитета по управлению Ленинским округом администрации г. Иркутска, выразившиеся в отказе отменить проведение конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес изъят> по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес изъят>. недействительным протокол Номер изъят оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению Номер изъят от Дата изъята.
В обоснование заявленных требований указали, что являются участниками долевого строительства спорного дома. Дата изъята дома были введены в эксплуатацию, и квартиры в них переданы заявителям. 01 октября 2014 года собранием собственников было принято решение об избрании управляющей организации - ООО "О". 10 октября 2014 года состоялся конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу<адрес изъят> проведенный администрацией г. Иркутска. Победителем конкурса стало ООО "О".
Считают, что конкурс проведен незаконно, его проведение нарушает права и законные интересы заявителей, поскольку собственниками выбран способ управления и реализовано право на выбор управляющей компании.
Решением суда требования М.И., М.А.Н., В. удовлетворены частично. Признаны незаконными действия комитета по управлению Ленинским округом администрации г. Иркутска по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес изъят> оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению от 10 октября 2014 года. В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация г. Иркутска обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и постановить новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Считает, что суд, удовлетворяя заявленные требования, не учел то, что на момент проведения собрания граждане, проживающие в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес изъят> права собственности на переданные им от застройщика помещения не зарегистрировали, а, следовательно, право собственности у них не возникло и принимать решение об определении способа управления многоквартирным домом они не имели.
Заявитель жалобы указывает, что проведения общего собрания в форме заочного голосования возможно только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое собрание не имело, указанного в части 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, кворума.
Протоколы от 01.10.2014 не содержат даты, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества, а также не содержат сведений о лицах, принявших участие в голосовании. На собрании, проведенном 01 октября 2014 года, не было кворума. Считает, что решение собрания является ничтожным.
В обоснование доводов заявитель жалобы также указывает на то обстоятельство, что администрация г. Иркутска является собственником квартир в многоквартирном доме, каких-либо сообщений о проведении общего собрания в администрацию г. Иркутска не поступало.
Указывает, что представителю администрации г. Иркутска необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об отложении разбирательства дела до разрешения вопроса о принятии искового заявления о признании решения собрания недействительным.
Кроме того, апеллянт считает, что заявителями неверно избран способ защиты своих прав и не доказано нарушение их прав открытым конкурсом по определению управляющей организации. Единственным основанием, которым нарушаются права заявителей, по их мнению, наличие иных условий договора, которые они хотели бы изменить в уже заключенном договоре. Собственниками помещений в многоквартирном доме предоставлено право как расторгнуть договор, который был заключен с жильцами по результатам проведенного администрацией г. Иркутска открытого конкурса, так и изменить его.
Проверив материалы дела, заслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что, в свою очередь, предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.
Таким образом, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на имущество, только когда представит документы, подтверждающие факт его постройки. К таким документам относятся: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; акт приема-передачи или другой документ, который будет свидетельствовать о передаче имущества от застройщика к дольщику.
Сама же государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" носит заявительный характер и производится в течение восемнадцати календарных дней со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. С момента подписания передаточного акта между участником долевого строительства и застройщиком, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом.
Установив передачу участникам долевого строительства М.И., М.А.Н., В. жилых помещений, суд сделал правильный вывод о том, что принимавшие участие на собрании, являлись фактическими собственниками квартир по договорам участия в долевом строительстве, право которых на жилые помещения никем из сторон не оспорено.
В силу пункта 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Из материалов дела следует, что 01 октября 2014 года состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирных домах 235/7 и 235/6 по <адрес изъят>. Принятые решения по вопросам повестки дня оформлены протоколами Номер изъят от этой же даты. На указанном собрании, в частности, решался вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. Большинством голосов было принято решение, что управление многоквартирным домом будет осуществлять управляющая организация - ООО "Управляющая компания "Острог".
Согласно названному протоколу общая площадь многоквартирного дома 235/7 составляет 4263 кв. м, площадь дома 235/6 составляет 4235 кв. м. В голосовании приняли участие собственники помещений жилого дома 235/6 обладающие 2526,9 кв. м, что составляет 59,7% от общей площади многоквартирного дома, собственники помещений многоквартирного дома 235/7, обладающие 2363,5 кв. м, что составляет 55,44% общей площади многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах, общее собрание собственников помещений дома являлось правомочным, так как имело установленный нормами статьи 45 Жилищного кодекса РФ кворум.
В соответствии с п. 39 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 75 от 06.02.2006, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Поскольку собственниками многоквартирных жилых домов 235/6 и 235/7 по <адрес изъят> в установленном законом порядке принято решение о выборе способа управления жилыми домами, а также, принимая во внимание, наличие договорных отношений с ООО "О", как управляющей общим имуществом организацией, что свидетельствует о реализации собственниками домов избранного ими способа управления, суд пришел к обоснованному выводу о том, что собственниками многоквартирных жилых домов способ управления многоквартирными жилыми домами был не только выбран, но и реализован.
Исходя из указанных обстоятельств, принимая во внимание положения ст. 161 ЖК РФ, судебная коллегия соглашается с выводом суда, что у комитета по управлению Ленинским округом администрации г. Иркутска обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации в многоквартирных жилых домах 235/6 и 235/7 по <адрес изъят> не возникла.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе о том, что проведенное 01 октября 2014 года собрание не имело кворума, администрация г. Иркутска является собственником квартир в многоквартирном доме, каких-либо сообщений о проведении общего собрания в администрацию г. Иркутска не поступало, правового значения для разрешения спора не имеют, поскольку фактически связаны с оспариванием принятого 01 октября 2014 года решения, которое в установленном законом порядке оспорено не было и не отменено.
Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, которые могли бы в силу ст. 330 ГПК РФ служить основанием для отмены либо изменения решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 25 марта 2015 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Г.ПЕТУХОВА
Судьи
Л.Л.КАРАКИЧ
Л.Г.ТУГЛАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5966/15
Требование: О признании действий незаконными, признании протокола недействительным.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы считают, что конкурс проведен незаконно, его проведение нарушает права и законные интересы заявителей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июля 2015 г. по делу N 33-5966/15
Судья: Батаен М.В.
Судья-докладчик: Петухова В.Г.
Судебная коллегия по административным делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Петуховой В.Г.,
судей Каракич Л.Л., Туглаковой Л.Г.,
при секретаре М.А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по заявлению М.И., М.А.Н., В., о признании действий незаконными, протокола недействительным,
по апелляционной жалобе администрации г. Иркутска
на решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 25 марта 2015 года,
установила:
М.И., М.А.Н., В. обратились в суд с заявлением, с учетом уточнений, о признании незаконными действия комитета по управлению Ленинским округом администрации г. Иркутска, выразившиеся в отказе отменить проведение конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес изъят> по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес изъят>. недействительным протокол Номер изъят оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению Номер изъят от Дата изъята.
В обоснование заявленных требований указали, что являются участниками долевого строительства спорного дома. Дата изъята дома были введены в эксплуатацию, и квартиры в них переданы заявителям. 01 октября 2014 года собранием собственников было принято решение об избрании управляющей организации - ООО "О". 10 октября 2014 года состоялся конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу<адрес изъят> проведенный администрацией г. Иркутска. Победителем конкурса стало ООО "О".
Считают, что конкурс проведен незаконно, его проведение нарушает права и законные интересы заявителей, поскольку собственниками выбран способ управления и реализовано право на выбор управляющей компании.
Решением суда требования М.И., М.А.Н., В. удовлетворены частично. Признаны незаконными действия комитета по управлению Ленинским округом администрации г. Иркутска по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес изъят> оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению от 10 октября 2014 года. В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация г. Иркутска обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и постановить новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Считает, что суд, удовлетворяя заявленные требования, не учел то, что на момент проведения собрания граждане, проживающие в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес изъят> права собственности на переданные им от застройщика помещения не зарегистрировали, а, следовательно, право собственности у них не возникло и принимать решение об определении способа управления многоквартирным домом они не имели.
Заявитель жалобы указывает, что проведения общего собрания в форме заочного голосования возможно только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое собрание не имело, указанного в части 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, кворума.
Протоколы от 01.10.2014 не содержат даты, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества, а также не содержат сведений о лицах, принявших участие в голосовании. На собрании, проведенном 01 октября 2014 года, не было кворума. Считает, что решение собрания является ничтожным.
В обоснование доводов заявитель жалобы также указывает на то обстоятельство, что администрация г. Иркутска является собственником квартир в многоквартирном доме, каких-либо сообщений о проведении общего собрания в администрацию г. Иркутска не поступало.
Указывает, что представителю администрации г. Иркутска необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об отложении разбирательства дела до разрешения вопроса о принятии искового заявления о признании решения собрания недействительным.
Кроме того, апеллянт считает, что заявителями неверно избран способ защиты своих прав и не доказано нарушение их прав открытым конкурсом по определению управляющей организации. Единственным основанием, которым нарушаются права заявителей, по их мнению, наличие иных условий договора, которые они хотели бы изменить в уже заключенном договоре. Собственниками помещений в многоквартирном доме предоставлено право как расторгнуть договор, который был заключен с жильцами по результатам проведенного администрацией г. Иркутска открытого конкурса, так и изменить его.
Проверив материалы дела, заслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что, в свою очередь, предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.
Таким образом, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на имущество, только когда представит документы, подтверждающие факт его постройки. К таким документам относятся: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; акт приема-передачи или другой документ, который будет свидетельствовать о передаче имущества от застройщика к дольщику.
Сама же государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" носит заявительный характер и производится в течение восемнадцати календарных дней со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. С момента подписания передаточного акта между участником долевого строительства и застройщиком, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом.
Установив передачу участникам долевого строительства М.И., М.А.Н., В. жилых помещений, суд сделал правильный вывод о том, что принимавшие участие на собрании, являлись фактическими собственниками квартир по договорам участия в долевом строительстве, право которых на жилые помещения никем из сторон не оспорено.
В силу пункта 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Из материалов дела следует, что 01 октября 2014 года состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирных домах 235/7 и 235/6 по <адрес изъят>. Принятые решения по вопросам повестки дня оформлены протоколами Номер изъят от этой же даты. На указанном собрании, в частности, решался вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. Большинством голосов было принято решение, что управление многоквартирным домом будет осуществлять управляющая организация - ООО "Управляющая компания "Острог".
Согласно названному протоколу общая площадь многоквартирного дома 235/7 составляет 4263 кв. м, площадь дома 235/6 составляет 4235 кв. м. В голосовании приняли участие собственники помещений жилого дома 235/6 обладающие 2526,9 кв. м, что составляет 59,7% от общей площади многоквартирного дома, собственники помещений многоквартирного дома 235/7, обладающие 2363,5 кв. м, что составляет 55,44% общей площади многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах, общее собрание собственников помещений дома являлось правомочным, так как имело установленный нормами статьи 45 Жилищного кодекса РФ кворум.
В соответствии с п. 39 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 75 от 06.02.2006, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Поскольку собственниками многоквартирных жилых домов 235/6 и 235/7 по <адрес изъят> в установленном законом порядке принято решение о выборе способа управления жилыми домами, а также, принимая во внимание, наличие договорных отношений с ООО "О", как управляющей общим имуществом организацией, что свидетельствует о реализации собственниками домов избранного ими способа управления, суд пришел к обоснованному выводу о том, что собственниками многоквартирных жилых домов способ управления многоквартирными жилыми домами был не только выбран, но и реализован.
Исходя из указанных обстоятельств, принимая во внимание положения ст. 161 ЖК РФ, судебная коллегия соглашается с выводом суда, что у комитета по управлению Ленинским округом администрации г. Иркутска обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации в многоквартирных жилых домах 235/6 и 235/7 по <адрес изъят> не возникла.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе о том, что проведенное 01 октября 2014 года собрание не имело кворума, администрация г. Иркутска является собственником квартир в многоквартирном доме, каких-либо сообщений о проведении общего собрания в администрацию г. Иркутска не поступало, правового значения для разрешения спора не имеют, поскольку фактически связаны с оспариванием принятого 01 октября 2014 года решения, которое в установленном законом порядке оспорено не было и не отменено.
Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, которые могли бы в силу ст. 330 ГПК РФ служить основанием для отмены либо изменения решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 25 марта 2015 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Г.ПЕТУХОВА
Судьи
Л.Л.КАРАКИЧ
Л.Г.ТУГЛАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)