Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-7562/2015

Требование: О признании договора купли-продажи заключенным, переводе прав и обязанностей покупателя по договору.

Разделы:
Жилой фонд; Жилищное право
Обстоятельства: Собственник доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру продал свою долю ответчику, нарушив преимущественное право истца как сособственника на приобретение доли в квартире.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 сентября 2015 г. по делу N 33-7562/2015


Судья Прасолова Ж.А.
Судья-докладчик Черемных Н.К.

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Давыдовой О.Ф.,
судей Кравченко Е.Г. и Черемных Н.К.,
при секретаре Ш.,
с участием прокурора Скоробогатовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Б. к П.М., И. о признании договора купли-продажи заключенным, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, возложении обязанности уплатить фактическую цену сделки, иску И. к Б., М., К.О., Ю. об определении порядка пользования жилым помещением, вселении и выселении,
по апелляционной жалобе представителя истца П.Т. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 апреля 2015 года,

установила:

В обоснование уточненного иска Б. указала, что является собственником (данные изъяты) доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят> Собственником (данные изъяты) доли в праве на спорную квартиру являлся П.М. По договору купли-продажи от Дата изъята П.М. продал принадлежащую ему долю И. за (данные изъяты) руб. По условиям заключенного между ответчиками договора И. до заключения договора уплатила П.М. (данные изъяты) руб., оставшуюся сумму в (данные изъяты) руб. И. обязалась уплатить в срок до Дата изъята. Полагает, что договор купли-продажи был заключен на иных условиях, квартира продана по цене (данные изъяты) рублей. Цена сделки была намеренно завышена с целью пресечения попыток с ее стороны перевода прав и обязанностей покупателя. Согласно отчету независимой оценки стоимость (данные изъяты) доли в праве общей долевой собственности на квартиру не превышает (данные изъяты) руб., вместо (данные изъяты) руб., указанных сторонами в договоре. Считает, что ответчики целенаправленно не использовали форму расчета, подтверждаемую третьей стороной - платеж в присутствии нотариуса, через банк, использование сейфовой ячейки в банке, что является обычной практикой для таких сделок. Кроме того, в договоре купли-продажи отсутствует ссылка на наличие обременения квартиры правами третьих лиц по договору аренды, заключенному с ней.
Указывая на нарушение ее преимущественного права на приобретение доли в квартире, истец просила суд признать договор купли-продажи от Дата изъята, заключенным между ответчиками на условиях указанных в нем, с определением действительно имевшей место цены договора равной (данные изъяты) руб., перевести на нее права и обязанности покупателя на условиях, указанных в договоре купли-продажи от Дата изъята года по цене (данные изъяты) руб., обязать ее уплатить ответчику П.М. фактическую цену сделки равную (данные изъяты) руб. по договору купли-продажи (данные изъяты) долей в квартире.
Ответчик И. обратилась в суд с иском к Б., М., К.О., Ю. об определении порядка пользования жилым помещением, вселении, выселении и с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, указала, что на основании договора купли-продажи от Дата изъята ей принадлежат (данные изъяты) доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Дата изъята она обнаружила, что в квартире проживают неизвестные люди, которые арендуют жилое помещение у Б., являющейся собственником (данные изъяты) доли в спорной квартире. Нахождение в квартире посторонних лиц нарушает ее права собственника. Она предлагала определить порядок пользования квартирой, передать ей ключи, однако, Б. уклоняется от решения данного вопроса. Направляла письмо с требованием о выселении М. с членами семьи из спорной квартиры, но ее предложения были проигнорированы. Спорная квартира состоит из 3-х жилых изолированных комнат, имеет общую площадь (данные изъяты) кв. м, жилую (данные изъяты) кв. м Площадь жилых комнат составляет (данные изъяты) кв. м, (данные изъяты) кв. м, (данные изъяты) кв. м.
И. просила вселить ее в жилое помещение, определить порядок пользования спорным жилым помещением, передав ей в пользование жилые комнаты площадью (данные изъяты) кв. м и (данные изъяты) кв. м, комнату площадью (данные изъяты) кв. м передать в пользование Б., выселить из квартиры К.О., Ю., М.
В судебное заседание истец Б., ответчики П.М., И. не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель И. - К.А. поддержала требования И., исковые требования Б. не признала.
Ответчики М., К.О., Ю. в судебное заседание не явились.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ангарскому району в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований Б. отказано. Исковые требования И. удовлетворены полностью. Суд вселил И. в жилое помещение, определил порядок пользования квартирой, передав в пользование И. жилые комнаты площадью (данные изъяты) кв. м, (данные изъяты) кв. м, Б. - жилую комнату площадью (данные изъяты) кв. м, оставив в общем пользовании сособственников коридор, ванную комнату, туалет, кухню, кладовку. Выселил из жилого помещения М., К.О., Ю.
В апелляционной жалобе представитель истца П.Т. просит решение суда отменить полностью и принять новое решение. В обоснование доводов к отмене решения указала, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального закона. Б., как участник долевой собственности, не была извещена о намерении П.М. продать свою долю постороннему лицу. Судом не приняты во внимание доказательства, представленные стороной истца о нарушениях требований ст. 250 ГК РФ, допущенных ответчиком. В решении суда не указаны мотивы, по которым ответ Почты России на судебный запрос, опровергающий доказательства стороны ответчиков о направлении уведомления, не принят во внимание. Не согласна с выводом суда о надлежащем исполнении продавцом требований по извещению о продаже доли. Судом неправильно истолкованы нормы закона при рассмотрении требований о признании сделки притворной, не принято во внимание, что документы об отправке Б. извещения и само извещение сфальсифицированы, цена договора преднамеренно завышена на (данные изъяты) руб. Судом не принят во внимание отчет о рыночной стоимости доли в квартире. Не согласна с выводами суда в части разрешения вопроса о возможности перевода на нее прав и обязанностей покупателя. Полагает, что суд сделал неверный вывод об отсутствии фактической возможности исполнить обязательства покупателя по оспариваемому договору, а также внести денежные средства на депозитный счет Управления Судебного департамента по Иркутской области. При рассмотрении судом требований И. о вселении и определении порядка пользования квартирой, суд не учел, что фактически никаких действий по согласованию с Б. порядка пользования квартирой И. не осуществляла. Не дана оценка возможности пользования квартирой лицами, не состоящими в родственных отношениях, не исследован вопрос о состоянии здоровья жильцов и возможные последствия совместного пользования квартирой.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу прокурор г. Ангарска Шергин Р.Ю. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Заслушав доклад по делу, выслушав объяснения представителя истца П.Т., поддержавшей доводы жалобы, ответчика И., ее представителя Д., возражавших против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. ст. 209, 246, 250 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Б. является собственником (данные изъяты) доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят> Собственником (данные изъяты) долей в праве собственности на данную квартиру являлся П.М.
По договору купли-продажи от Дата изъята П.М. продал принадлежащие ему (данные изъяты) доли в праве общей долевой собственности на квартиру И. По условиям договора купли-продажи цена (данные изъяты) долей в праве общей долевой собственности на квартиру составляет (данные изъяты) рублей: денежная сумма в размере (данные изъяты) рублей оплачена покупателем до подписания настоящего договора, остальную сумму в размере (данные изъяты) рублей покупатель обязуется выплатить продавцу в срок до Дата изъята.
Согласно расписке от Дата изъята П.В. получил от И. в счет продажи (данные изъяты) доли спорной квартиры денежные средства в размере (данные изъяты) рублей.
Истец Б. считала, что указанная в договоре цена является завышенной, поскольку согласно отчету об оценке рыночная стоимость (данные изъяты) долей в праве общей долевой собственности на квартиру составляет не более (данные изъяты) рублей. При этом просила перевести права и обязанности по договору по цене (данные изъяты) рублей, полагая, что именно данная сумма фактически была выплачена покупателем продавцу.
Разрешая требования о признании договора купли-продажи недействительным в части его цены, суд обоснованно исходил из того, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ Б. не представлено доказательств заключения договора купли-продажи на иных условиях, чем указано в договоре.
Судебная коллегия с данным выводом суда соглашается.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно расписке о получении денежных средств, предусмотренная по договору цена в размере (данные изъяты) рублей уплачена И. полностью.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ Б. не представлено доказательств с достоверностью подтверждающих, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи стороны пришли к соглашению об определении цены по договору в размере (данные изъяты) рублей.
Часть 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает в качестве последствия нарушения преимущественного права покупки перевод прав и обязанностей покупателя по требованию участника долевой собственности.
Заявляя требования о переводе на нее прав и обязанностей по договору купли-продажи от Дата изъята, Б. на приобретение имущества по цене, указанной в договоре, не согласилась. Определением Ангарского городского суда Иркутской области от 10 марта 2015 года производство по делу в части требований Б. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи по цене (данные изъяты) рублей прекращено в связи с отказом истца от данных исковых требований.
В отсутствие доказательств заключения сделки на иных условиях, оснований для перевода прав и обязанностей по договору по цене (данные изъяты) рублей, как просит в иске Б., не имеется.
Удовлетворяя исковые требования И. об определении порядка пользования жилым помещением и вселении, суд правильно исходил из того, что стороны являются сособственниками одного жилого помещения; законных оснований для лишения кого-либо из сторон права пользования жилым помещением не имеется; соглашение о порядке пользования спорной квартирой сторонами не достигнуто.
Кроме того, разрешая исковые требования И. о выселении из спорного жилого помещения К.О., Ю., М., суд пришел к обоснованному выводу о том, что самостоятельного права на жилое помещение они не приобрели; срок действия договора найма жилого помещения, заключенного между Б. и М., истек. В силу ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ право пользования жилым помещением наравне с собственником жилого помещения имеют только члены его семьи.
Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционной жалобы представителя истца П.Т. о нарушении преимущественного права Б. на приобретение доли не влияют на законность принятого решения об отказе в переводе прав и обязанностей покупателя по договору. В силу ст. 555 ГК РФ условие о цене недвижимости является существенным условием договора купли-продажи. Приобрести имущество по цене, указанной в договоре купли-продажи, истец не согласилась, доказательств продажи доли в праве собственности по цене, указанной в исковом заявлении, не представила, в связи с чем, необходимая совокупность условий для перевода на нее прав и обязанностей покупателя по договору отсутствует.
Отчет об оценке рыночной стоимости доли в квартире, представленный истцом Б., обоснованно не принят во внимание судом, поскольку не свидетельствует о заключении между сторонами договора по указанной в нем цене. Доводы жалобы в данной части противоречат положениям ст. ст. 209, 421 ГК РФ, заключение договора по данной цене не являлось для сторон обязательным. Кроме того, Б. были заявлены требования о переводе прав и обязанностей по договору по иной цене.
Таким образом, решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 апреля 2015 года, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем, отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам

определила:

Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 1 апреля 2015 года по гражданскому делу по иску Б. к П.М., И. о признании договора купли-продажи заключенным, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, возложении обязанности уплатить фактическую цену сделки, иску И. к Б., М., К.О., Ю. об определении порядка пользования жилым помещением, вселении и выселении оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий
О.Ф.ДАВЫДОВА

Судьи
Е.Г.КРАВЧЕНКО
Н.К.ЧЕРЕМНЫХ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)