Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АННиС" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.10.2014 по делу N А63-4690/2014 (судья Гинтовт Е.Н.)
по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ОГРН 1032600752799, ИНН 2632070172)
к обществу с ограниченной ответственностью "АННиС" (ОГРН 1042600198321, ИНН 2632072331)
о взыскании 255 362 рублей 55 копеек долга с уменьшением до 248 924 рублей 10 копеек,
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "АННиС" Золотухиной Г.И. (доверенность от 15.07.2014), Грушевского А.В. (доверенность от 16.11.2014), представителя закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" Абакумова М.И. (доверенность от 05.11.2014),
установил:
закрытое акционерное общество "Региональный деловой центр" (далее - ЗАО "РДЦ", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АННиС" (далее - ООО "АННиС", ответчик) о взыскании 248 924 рублей 10 копеек задолженности по оплате расходов за содержание общего имущества за период с 01.01.2012 по 28.02.2013 (уточненные требования).
Решением суда от 02.10.2014 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что независимо от наличия или отсутствия соответствующих договорных отношений на собственнике нежилого помещения в административном здании лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества, а поскольку ответчик не представил суду доказательств погашения задолженности перед истцом, а также каких-либо доказательств не использования общего имущества, то исковые требования подлежат удовлетворению.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "АННиС" подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая, что собственники помещений не утверждали состав общего имущества, расчет истца не подтверждает размер доли ответчика в составе общего имущества, до внесения изменений в ЕГРП о праве собственности на недвижимое имущество расходы на содержание общего имущества, зарегистрированного за ЗАО "Аксон-Н", подлежат отнесению на собственника.
В судебном заседании представители ООО "АННиС" поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ЗАО "РДЦ" поддержал доводы отзыва, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.10.2014 по делу N А63-4690/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, ЗАО "РДЦ" осуществляет управление нежилым зданием общественного значения Региональный Деловой Центр, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49.
Административно-бытовое здание построено за счет долевых средств физических и юридических лиц, которые в договорах долевого участия, заключенных с заказчиком строительства ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", предусмотрели обязанность после окончания строительства заключить с другим юридическим лицом договор на управление зданием (пункт 4.5).
Учредителем истца является ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", одним из видов его деятельности является управление объектами недвижимости (пункты 1.1, 4.1 устава). После введения объекта в эксплуатацию, распределения площадей между дольщиками и государственной регистрации их права собственности истец представлял услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации здания.
ЗАО "РДЦ" производило расчеты тарифов на предоставление административно-хозяйственных услуг, согласно утвержденных смет.
28.02.2011 общим собранием собственников помещений принято решение об утверждении смет и тарифов на стоимость услуг по содержанию общего имущества, оказываемых истцом в 2011 году, согласно которого тариф на содержание общего имущества составил 38 рублей 56 копеек за 1 кв. м. Указанный тариф действовал до 01.03.2012.
14.03.2012 общим собранием собственников помещений принято решение об утверждении смет и тарифов на стоимость услуг по содержанию общего имущества, оказываемых истцом в 2012 году, согласно которого тариф на содержание общего имущества составил 37 рублей 57 копеек за 1 кв. м. Также утвержден тариф на текущий ремонт здания делового центра, который составил 10 рублей 61 копейку.
20.03.2013 утвержден тариф на 2013 год, который составил 59 рублей 42 копейки.
Расчеты расходов за электроэнергию мест и систем общего пользования произведены в соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации N 307 от 23.05.2006 и N 530 от 31.08.2006 с учетом изменений, внесенных Постановлением правительства Российской Федерации N 354 от 06.05.2011.
ООО "АННиС" является собственником помещений офисов общей площадью 323,8 кв. м в том числе: N 901 общей площадью 42,1 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-186, свидетельство серии 26АГ 484240 от 20.09.2004; N 902 общей площадью 42,1 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-185, свидетельство серии 26АГ 484239 от 20.09.2004; N 903 общей площадью 42,1 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-184, свидетельство серии 26АГ 484238 от 20.09.2004; N 904 общей площадью 23,5 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-183, свидетельство серии 26АГ 484237 от 20.09.2004; N 906 общей площадью 43,5 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-182, свидетельство серии 26АГ 484236 от 20.09.2004; N 907 общей площадью 43,5 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-181, свидетельство серии 26АГ 484235от 20.09.2004; N 908 общей площадью 43,5 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-180, свидетельство серии 26АГ 484234 от 20.09.2004; N 909 общей площадью 43,5 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-179, свидетельство серии 26АГ 484233 от 20.09.2004.
Истцом за спорный период рассчитаны расходы по содержанию общего имущества, расходы по теплоснабжению и электроэнергии мест и систем общего пользования в размере 461 891 рубль 35 копеек.
В период с января 2012 года по февраль 2013 года включительно ответчик частично производил оплату за содержание и текущий ремонт общего имущества, указывая на недоказанность истцом предъявленной суммы расходов по содержанию общего имущества.
Договорные отношения между ООО "АННиС" и ЗАО "РДЦ" отсутствуют.
В связи с неоплатой задолженности, ЗАО "РДЦ" обратилось в суд с требованием о взыскании долга по расходам за теплоснабжение, электроэнергию мест и систем общего пользования, а также по содержанию мест общего имущества.
Отношения собственников помещений в объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, урегулированы в статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства кроме права собственности на помещение в многоэтажном здании приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в нем.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 33 Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В соответствии с действующим законодательством бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников (иных правообладателей) как жилых, так и нежилых помещений. При этом отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Обязанность ООО "АННиС" (собственника нежилых помещений в здании делового центра) возместить стоимость услуг управляющей компании по содержанию общего имущества (соразмерно его доле в праве на общее имущество) основана на законе (статьи 210, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) и следует из разъяснений, изложенных в постановлении N 64.
В соответствии со статьями 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 17 Правил размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов принимающих участие на данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходил из того, что факт пользования помещениями общего пользования подтвержден. Доказательства оплаты ответчиком не представлены. Протоколом общего собрания собственников помещений в административно-бытовом здании приняты решения об утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности, техническому обслуживанию здания и содержанию управляющей компании и соответствующих тарифов, которые на день рассмотрения дела не признаны недействительными.
Судом первой инстанции также верно установлено, что расчет расходов произведен ЗАО "РДЦ" исходя из утвержденных на общем собрании собственников помещений тарифов на содержание общего имущества здания (в 2011 году - 38 рублей 56 копеек, в 2012 году - 37 рублей 57 копеек, в 2013 году - 59 рублей 42 копейки) и площади принадлежащих ООО "АННиС" помещений.
Довод апелляционной жалобы о необходимости отказа в иске в связи с отсутствием утвержденного собственниками помещений состава общего имущества здания делового центра несостоятелен.
Критерии отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома (нежилого здания) и перечень таких объектов содержит пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункт 2 Правил.
Подпунктом "а" пункта 1 Правил предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2 - 9 Правил.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2012 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2012, определен состав помещений, являющихся общей долевой собственностью собственников помещений в здании. Размер затрат каждого из собственников помещений в здании по содержанию общего имущества определен истцом с учетом утвержденного тарифа пропорционально его доле в общем имуществе.
Ответчик фактически оспаривает обоснованность затрат, включенных в тариф на содержание здания, утвержденный общим собранием собственников помещений. Однако в материалах дела отсутствует судебный акт по спору об экономической обоснованности затрат, отнесенных к обслуживанию общего имущества здания и включенных в состав тарифа на его обслуживание.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционный суд согласен.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.10.2014 по делу N А63-4690/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2014 N 16АП-3430/2014 ПО ДЕЛУ N А63-4690/2014
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2014 г. по делу N А63-4690/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АННиС" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.10.2014 по делу N А63-4690/2014 (судья Гинтовт Е.Н.)
по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ОГРН 1032600752799, ИНН 2632070172)
к обществу с ограниченной ответственностью "АННиС" (ОГРН 1042600198321, ИНН 2632072331)
о взыскании 255 362 рублей 55 копеек долга с уменьшением до 248 924 рублей 10 копеек,
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "АННиС" Золотухиной Г.И. (доверенность от 15.07.2014), Грушевского А.В. (доверенность от 16.11.2014), представителя закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" Абакумова М.И. (доверенность от 05.11.2014),
установил:
закрытое акционерное общество "Региональный деловой центр" (далее - ЗАО "РДЦ", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АННиС" (далее - ООО "АННиС", ответчик) о взыскании 248 924 рублей 10 копеек задолженности по оплате расходов за содержание общего имущества за период с 01.01.2012 по 28.02.2013 (уточненные требования).
Решением суда от 02.10.2014 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что независимо от наличия или отсутствия соответствующих договорных отношений на собственнике нежилого помещения в административном здании лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества, а поскольку ответчик не представил суду доказательств погашения задолженности перед истцом, а также каких-либо доказательств не использования общего имущества, то исковые требования подлежат удовлетворению.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "АННиС" подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая, что собственники помещений не утверждали состав общего имущества, расчет истца не подтверждает размер доли ответчика в составе общего имущества, до внесения изменений в ЕГРП о праве собственности на недвижимое имущество расходы на содержание общего имущества, зарегистрированного за ЗАО "Аксон-Н", подлежат отнесению на собственника.
В судебном заседании представители ООО "АННиС" поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ЗАО "РДЦ" поддержал доводы отзыва, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.10.2014 по делу N А63-4690/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, ЗАО "РДЦ" осуществляет управление нежилым зданием общественного значения Региональный Деловой Центр, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49.
Административно-бытовое здание построено за счет долевых средств физических и юридических лиц, которые в договорах долевого участия, заключенных с заказчиком строительства ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", предусмотрели обязанность после окончания строительства заключить с другим юридическим лицом договор на управление зданием (пункт 4.5).
Учредителем истца является ЗАО "Строительное объединение "Аксон-Н", одним из видов его деятельности является управление объектами недвижимости (пункты 1.1, 4.1 устава). После введения объекта в эксплуатацию, распределения площадей между дольщиками и государственной регистрации их права собственности истец представлял услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации здания.
ЗАО "РДЦ" производило расчеты тарифов на предоставление административно-хозяйственных услуг, согласно утвержденных смет.
28.02.2011 общим собранием собственников помещений принято решение об утверждении смет и тарифов на стоимость услуг по содержанию общего имущества, оказываемых истцом в 2011 году, согласно которого тариф на содержание общего имущества составил 38 рублей 56 копеек за 1 кв. м. Указанный тариф действовал до 01.03.2012.
14.03.2012 общим собранием собственников помещений принято решение об утверждении смет и тарифов на стоимость услуг по содержанию общего имущества, оказываемых истцом в 2012 году, согласно которого тариф на содержание общего имущества составил 37 рублей 57 копеек за 1 кв. м. Также утвержден тариф на текущий ремонт здания делового центра, который составил 10 рублей 61 копейку.
20.03.2013 утвержден тариф на 2013 год, который составил 59 рублей 42 копейки.
Расчеты расходов за электроэнергию мест и систем общего пользования произведены в соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации N 307 от 23.05.2006 и N 530 от 31.08.2006 с учетом изменений, внесенных Постановлением правительства Российской Федерации N 354 от 06.05.2011.
ООО "АННиС" является собственником помещений офисов общей площадью 323,8 кв. м в том числе: N 901 общей площадью 42,1 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-186, свидетельство серии 26АГ 484240 от 20.09.2004; N 902 общей площадью 42,1 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-185, свидетельство серии 26АГ 484239 от 20.09.2004; N 903 общей площадью 42,1 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-184, свидетельство серии 26АГ 484238 от 20.09.2004; N 904 общей площадью 23,5 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-183, свидетельство серии 26АГ 484237 от 20.09.2004; N 906 общей площадью 43,5 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-182, свидетельство серии 26АГ 484236 от 20.09.2004; N 907 общей площадью 43,5 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-181, свидетельство серии 26АГ 484235от 20.09.2004; N 908 общей площадью 43,5 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-180, свидетельство серии 26АГ 484234 от 20.09.2004; N 909 общей площадью 43,5 кв. м, запись в ЕГРП N 26-01/33-12/2004-179, свидетельство серии 26АГ 484233 от 20.09.2004.
Истцом за спорный период рассчитаны расходы по содержанию общего имущества, расходы по теплоснабжению и электроэнергии мест и систем общего пользования в размере 461 891 рубль 35 копеек.
В период с января 2012 года по февраль 2013 года включительно ответчик частично производил оплату за содержание и текущий ремонт общего имущества, указывая на недоказанность истцом предъявленной суммы расходов по содержанию общего имущества.
Договорные отношения между ООО "АННиС" и ЗАО "РДЦ" отсутствуют.
В связи с неоплатой задолженности, ЗАО "РДЦ" обратилось в суд с требованием о взыскании долга по расходам за теплоснабжение, электроэнергию мест и систем общего пользования, а также по содержанию мест общего имущества.
Отношения собственников помещений в объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, урегулированы в статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства кроме права собственности на помещение в многоэтажном здании приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в нем.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 33 Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В соответствии с действующим законодательством бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников (иных правообладателей) как жилых, так и нежилых помещений. При этом отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Обязанность ООО "АННиС" (собственника нежилых помещений в здании делового центра) возместить стоимость услуг управляющей компании по содержанию общего имущества (соразмерно его доле в праве на общее имущество) основана на законе (статьи 210, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) и следует из разъяснений, изложенных в постановлении N 64.
В соответствии со статьями 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 17 Правил размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов принимающих участие на данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходил из того, что факт пользования помещениями общего пользования подтвержден. Доказательства оплаты ответчиком не представлены. Протоколом общего собрания собственников помещений в административно-бытовом здании приняты решения об утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности, техническому обслуживанию здания и содержанию управляющей компании и соответствующих тарифов, которые на день рассмотрения дела не признаны недействительными.
Судом первой инстанции также верно установлено, что расчет расходов произведен ЗАО "РДЦ" исходя из утвержденных на общем собрании собственников помещений тарифов на содержание общего имущества здания (в 2011 году - 38 рублей 56 копеек, в 2012 году - 37 рублей 57 копеек, в 2013 году - 59 рублей 42 копейки) и площади принадлежащих ООО "АННиС" помещений.
Довод апелляционной жалобы о необходимости отказа в иске в связи с отсутствием утвержденного собственниками помещений состава общего имущества здания делового центра несостоятелен.
Критерии отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома (нежилого здания) и перечень таких объектов содержит пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункт 2 Правил.
Подпунктом "а" пункта 1 Правил предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2 - 9 Правил.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2012 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2012, определен состав помещений, являющихся общей долевой собственностью собственников помещений в здании. Размер затрат каждого из собственников помещений в здании по содержанию общего имущества определен истцом с учетом утвержденного тарифа пропорционально его доле в общем имуществе.
Ответчик фактически оспаривает обоснованность затрат, включенных в тариф на содержание здания, утвержденный общим собранием собственников помещений. Однако в материалах дела отсутствует судебный акт по спору об экономической обоснованности затрат, отнесенных к обслуживанию общего имущества здания и включенных в состав тарифа на его обслуживание.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционный суд согласен.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.10.2014 по делу N А63-4690/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)