Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Фисунов К.В. по доверенности от 03.05.2014;
- от ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" - представитель Терентьева Ж.А. по доверенности от 12.12.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЭНКА ТЦ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2014 по делу N А32-6890/2013
по иску ООО "ЭНКА ТЦ"
к ответчикам - ООО "Нефтестройиндустрия-Юг", Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
при участии третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Дьяченко О.В., ООО "Кубанский солодовенный завод", Василец П.П.
о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЭНКА ТЦ" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг", администрации Краснодарского края о признании недействительным договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 17.02.2011 N 0000002334 и применении последствий недействительности сделки путем обязания ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" возвратить администрации земельный участок площадью 15518 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0206082:88 и погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом сделок с ним регистрационных записей от 24.02.2011 N 23-23-01/184/2011-058, от 11.04.2011 N 333/11-073, от 13.04.2011 N 333/11-142 о государственной регистрации аренды указанного земельного участка; о признании отсутствующим обременения земельного участка площадью 15518 кв. м с кадастровым номером 23:43:0206082:88 в виде аренды ООО "Нефтестройиндустрия-Юг".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Дьяченко Олег Владимирович, Василец Платон Петрович, общество с ограниченной ответственностью "Кубанский солодовенный завод".
Определением от 30.04.2013 в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена процессуальная замена администрации Краснодарского края на Департамент имущественных отношений Краснодарского края (т.).
Решением от 26.02.2014 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что в данном случае последствия недействительности сделки применены быть не могут, так как констатация факта недействительности договора не приведет к восстановлению прав истца. На земельном участке расположены многоквартирные жилые дома, следовательно, земельный участок является объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных жилых домах. Возврат земельного участка администрации невозможен. Оснований для признания договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки не имеется.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка, которым владеет истец. Раздел земельного участка произведен без согласия истца. В результате заключения спорного договора аренды истец был лишен возможности использовать значительную часть земельного участка, при формировании спорного участка нарушены права истца. Действия Департамента имущественных отношений по разделу земельного участка неправомерно квалифицированы как перераспределение участков. По мнению заявителя жалобы, восстановление прав истца возможно путем восстановления исходного земельного участка. Заявитель также указал на то, что сведения о регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок собственников помещений в многоквартирных жилых домах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, наличие права общей долевой собственности не подтверждено надлежащими доказательствами. Вывод об избрании истцом неверного способа защиты права не может являться самостоятельным отказом в удовлетворении исковых требований. Требование о признании обременения отсутствующим является допустимым способом защиты права и подлежит удовлетворению.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал.
Представитель ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель администрации Краснодарского края в судебное заседание не явился, отзыв не представил. Администрация извещена о рассмотрении дела надлежащим образом.
Представители третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, отзывы не представили. Третьи лица о рассмотрении апелляционной жалобы извещены.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи нежилых помещений от 20.06.2005 ООО "Рамэнка" (правопредшественник ООО "ЭНКА ТЦ") приобрело у ООО "Южная холдинговая компания" в собственность помещения N 1-35 общей площадью 1694,4 кв. м, находящиеся на первом этаже здания производственного корпуса литера "Д", назначение - нежилое, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Кожевенная, 42 (т. 1 л.д. 53-57).
Право собственности на нежилые помещения зарегистрировано 31.08.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА N 355299 (т. 1 л.д. 52).
Принадлежащие ООО "ЭНКА ТЦ" объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:43:02060825:12, площадью 18233,89 кв. м, находившемся в аренде у ЗАО "Фабрика мехов и меховых изделий" по договору от 01.03.2011 N 276 (т. 1 л.д. 58-67).
По соглашению от 03.10.2005 права и обязанности арендатора на земельный участок 23:43:02060825:12 переданы в полном объеме ООО "Южная холдинговая компания" (т. 1 л.д. 68).
В 2010 году земельный участок с кадастровым номером 23:43:02060825:12 преобразован, выделены следующие земельные участки:
- кадастровый номер 23:43:0206082:87, расположенный в г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 42, площадью 2048 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, для эксплуатации зданий и сооружений;
- кадастровый номер 23:43:0206082:88, расположенный в г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 42, площадью 15518 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, для эксплуатации зданий и сооружений;
- кадастровый номер 23:43:0206082:89, расположенный в г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 42, площадью 631 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, для эксплуатации зданий и сооружений.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края 08.04.2010 обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о проведении в связи с перераспределением соответствующей перерегистрации права собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края и внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2 л.д. 285-286).
На основании указанного заявления Департамента и постановления мэра г. Краснодара от 09.08.2000 N 1677 произведена государственная регистрация права собственности Краснодарского края на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0206082:87, 23:43:0206082:88, 23:43:0206082:89, образованные при перераспределении участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.05.2010 (т. 2 л.д. 297-298).
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:02060825:12 снят с кадастрового учета.
Впоследствии, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:88 передан в аренду ООО "Нефтестройиндустрия -Юг" (т. 1 л.д. 139-150, т. 1 л.д. 107-111, т. 1 л.д. 163).
В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:88 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "Нефтестройиндустрия-Юг", а также ипотека в пользу банков-кредиторов и физических лиц - участников долевого строительства (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - т. 2 л.д. 11-168).
Полагая, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12 и последующее предоставление в аренду образованного при его разделе участка с кадастровым номером 23:43:0206082:88 ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" произведены с нарушением земельного законодательства, ООО "ЭНКА ТЦ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование требования о признании договора аренды недействительным истец ссылается на незаконность действий Департамента имущественных отношений Краснодарского края по разделу земельного участка 23:43:02060825:12.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 названной статьи).
Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 названной статьи).
В обоснование требований о признании договора аренды земельного участка недействительным, истец ссылается на нарушение порядка раздела исходного участка, предусмотренного в статье 11.2 Земельного кодекса российской Федерации и нарушение его прав землепользователя.
Как отмечено выше, ООО "ЭНКА ТЦ" приобрело в собственность у ООО "Южная холдинговая компания" нежилые помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:02060825:12 по договору купли-продажи 20.06.2005, свидетельство о праве собственности на нежилые помещения выдано 31.08.2005 (т. 1 л.д. 52).
Названный земельный участок находился в аренде у ЗАО "Фабрика мехов и меховых изделий" на основании договора аренды земельного участка от 01.03.2001 N 276 (т. 1 л.д. 58-67).
Права и обязанности по договору аренды земельного участка по соглашению от 03.10.2005 переданы ООО "Южная холдинговая компания" (т. 1 л.д. 68).
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Следовательно, на основании договора купли-продажи нежилых помещений ООО "ЭНКА ТЦ" перешло право пользования земельным участком 23:43:02060825:12 в соответствующей части.
Истцом не представлено доказательств того, что при разделе земельного участка каким-либо образом изменилась та площадь участка, которая необходима для эксплуатации принадлежащих ему нежилых помещений.
Площадь приобретенных ООО "Энка ТЦ" по договору купли-продажи нежилых помещений составляет 1 694,4 кв. м.
Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:87, образованного в результате раздела, на котором расположены принадлежащие ООО "Энка ТЦ" объекты (помещения N 1-35, находящиеся на первом этаже здания производственного корпуса лит. "Д"), составляет 2048 кв. м.
Заявителем жалобы не представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности использования принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206082:87, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12, либо недостаточности площади данного участка для эксплуатации объектов недвижимости.
Законность действий по разделу земельного участка являлись предметом рассмотрения по делу N А32-1563/2013.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2013 по названному делу в удовлетворении заявления ООО "Энка ТЦ" к администрации Краснодарского края, обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг", Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным решения департамента об образовании трех земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0206082:87, 23:43:0206082:88, 23:43:0206082:89, отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 решение оставлено без изменения.
В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
При рассмотрении дела N А32-1563/2013 участвовали ООО "Энка ТЦ", администрация Краснодарского края, ООО "Нефтестройиндустрия-Юг", Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, следовательно, выводы по делу N А32-1563/2013 имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.
В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по названному делу указано, что договор аренды земельного участка N 276 от 01.03.2001, заключенный между администрацией г. Краснодара и ООО "Южная холдинговая компания" (с учетом соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 03.10.2005) расторгнут по соглашению от 02.08.2010 N 583.
ООО "Энка ТЦ" не предпринимало действий по оформлению в установленном порядке права аренды на земельный участок, на котором расположены приобретенные объекты недвижимости, с момента заключения договора купли-продажи нежилых помещений и до раздела земельного участка или оплачивало в установленном порядке арендную плату.
После расторжения договора аренды от 01.03.2001 N 276 запись об обременении спорного земельного участка в виде аренды из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена.
Следовательно, на момент принятия Департаментом решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали зарегистрированные обременения в отношении спорного земельного участка.
Поскольку действия по разделу исходного земельного участка признаны соответствующими земельному законодательству при рассмотрении дела N А32-1563/2013, оснований для признания договора аренды спорного земельного участка на основании того, что участок образован в результате незаконных действий, отсутствуют.
Иных оснований недействительности спорного договора заявитель жалобы не приводит.
Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, то есть установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206082:88 ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" построены и введены в эксплуатацию многоэтажные жилые дома литеры 1, 2, 3. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 28.03.2012 N RU23306000-1843, RU-23306000-1844, RU-23306000-1845. Квартиры в указанных многоэтажных домах переданы участникам долевого строительства по актам приема-передачи.
В период с 19.07.2013 по 24.08.2012 участниками долевого строительства (ООО "ГрандЭкспертИнженеринг", Высоких И.Б., Федуловым М.Н. - т. 1 л.д. 135-137) зарегистрировано право собственности на квартиры в домах литеры 1, 2, 3.
В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.
В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства в многоквартирных жилых домах литеры 1, 2, 3, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирных домах, а право аренды ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" на земельный участок, расположенный под указанными жилыми домами, прекратилось (т. 1 л.д. 135-137).
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.10.2011 N RU23306000-1941-р в отношении многоэтажного жилого дома по ул. Кожевенная, 32 в г. Краснодаре (литер 4).
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом (литера 4) с учетом положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" находится в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика. Факт обременения земельного участка залоговыми правами подтверждается названной выше выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.04.2013 N 01/119/2013-501.
В данном случае истец не обосновал, каким образом констатация отсутствия у ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" права аренды сама по себе может восстановить его права при сохранении фактического владения за собственниками помещений в жилых домах. Защита иском о признании обременения отсутствующим, в ситуации сохранения фактического владения земельным участком за собственниками помещений в жилых домах недопустима.
При таких обстоятельствах требование истца о признании отсутствующим права аренды ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" на спорный земельный участок правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2014 по делу N А32-6890/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2014 N 15АП-6851/2014 ПО ДЕЛУ N А32-6890/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2014 г. N 15АП-6851/2014
Дело N А32-6890/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Фисунов К.В. по доверенности от 03.05.2014;
- от ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" - представитель Терентьева Ж.А. по доверенности от 12.12.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЭНКА ТЦ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2014 по делу N А32-6890/2013
по иску ООО "ЭНКА ТЦ"
к ответчикам - ООО "Нефтестройиндустрия-Юг", Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
при участии третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Дьяченко О.В., ООО "Кубанский солодовенный завод", Василец П.П.
о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЭНКА ТЦ" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг", администрации Краснодарского края о признании недействительным договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 17.02.2011 N 0000002334 и применении последствий недействительности сделки путем обязания ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" возвратить администрации земельный участок площадью 15518 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0206082:88 и погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом сделок с ним регистрационных записей от 24.02.2011 N 23-23-01/184/2011-058, от 11.04.2011 N 333/11-073, от 13.04.2011 N 333/11-142 о государственной регистрации аренды указанного земельного участка; о признании отсутствующим обременения земельного участка площадью 15518 кв. м с кадастровым номером 23:43:0206082:88 в виде аренды ООО "Нефтестройиндустрия-Юг".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Дьяченко Олег Владимирович, Василец Платон Петрович, общество с ограниченной ответственностью "Кубанский солодовенный завод".
Определением от 30.04.2013 в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена процессуальная замена администрации Краснодарского края на Департамент имущественных отношений Краснодарского края (т.).
Решением от 26.02.2014 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что в данном случае последствия недействительности сделки применены быть не могут, так как констатация факта недействительности договора не приведет к восстановлению прав истца. На земельном участке расположены многоквартирные жилые дома, следовательно, земельный участок является объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных жилых домах. Возврат земельного участка администрации невозможен. Оснований для признания договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки не имеется.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка, которым владеет истец. Раздел земельного участка произведен без согласия истца. В результате заключения спорного договора аренды истец был лишен возможности использовать значительную часть земельного участка, при формировании спорного участка нарушены права истца. Действия Департамента имущественных отношений по разделу земельного участка неправомерно квалифицированы как перераспределение участков. По мнению заявителя жалобы, восстановление прав истца возможно путем восстановления исходного земельного участка. Заявитель также указал на то, что сведения о регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок собственников помещений в многоквартирных жилых домах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, наличие права общей долевой собственности не подтверждено надлежащими доказательствами. Вывод об избрании истцом неверного способа защиты права не может являться самостоятельным отказом в удовлетворении исковых требований. Требование о признании обременения отсутствующим является допустимым способом защиты права и подлежит удовлетворению.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал.
Представитель ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель администрации Краснодарского края в судебное заседание не явился, отзыв не представил. Администрация извещена о рассмотрении дела надлежащим образом.
Представители третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, отзывы не представили. Третьи лица о рассмотрении апелляционной жалобы извещены.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи нежилых помещений от 20.06.2005 ООО "Рамэнка" (правопредшественник ООО "ЭНКА ТЦ") приобрело у ООО "Южная холдинговая компания" в собственность помещения N 1-35 общей площадью 1694,4 кв. м, находящиеся на первом этаже здания производственного корпуса литера "Д", назначение - нежилое, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Кожевенная, 42 (т. 1 л.д. 53-57).
Право собственности на нежилые помещения зарегистрировано 31.08.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА N 355299 (т. 1 л.д. 52).
Принадлежащие ООО "ЭНКА ТЦ" объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:43:02060825:12, площадью 18233,89 кв. м, находившемся в аренде у ЗАО "Фабрика мехов и меховых изделий" по договору от 01.03.2011 N 276 (т. 1 л.д. 58-67).
По соглашению от 03.10.2005 права и обязанности арендатора на земельный участок 23:43:02060825:12 переданы в полном объеме ООО "Южная холдинговая компания" (т. 1 л.д. 68).
В 2010 году земельный участок с кадастровым номером 23:43:02060825:12 преобразован, выделены следующие земельные участки:
- кадастровый номер 23:43:0206082:87, расположенный в г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 42, площадью 2048 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, для эксплуатации зданий и сооружений;
- кадастровый номер 23:43:0206082:88, расположенный в г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 42, площадью 15518 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, для эксплуатации зданий и сооружений;
- кадастровый номер 23:43:0206082:89, расположенный в г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 42, площадью 631 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, для эксплуатации зданий и сооружений.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края 08.04.2010 обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о проведении в связи с перераспределением соответствующей перерегистрации права собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края и внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2 л.д. 285-286).
На основании указанного заявления Департамента и постановления мэра г. Краснодара от 09.08.2000 N 1677 произведена государственная регистрация права собственности Краснодарского края на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0206082:87, 23:43:0206082:88, 23:43:0206082:89, образованные при перераспределении участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.05.2010 (т. 2 л.д. 297-298).
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:02060825:12 снят с кадастрового учета.
Впоследствии, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:88 передан в аренду ООО "Нефтестройиндустрия -Юг" (т. 1 л.д. 139-150, т. 1 л.д. 107-111, т. 1 л.д. 163).
В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:88 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "Нефтестройиндустрия-Юг", а также ипотека в пользу банков-кредиторов и физических лиц - участников долевого строительства (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - т. 2 л.д. 11-168).
Полагая, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12 и последующее предоставление в аренду образованного при его разделе участка с кадастровым номером 23:43:0206082:88 ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" произведены с нарушением земельного законодательства, ООО "ЭНКА ТЦ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование требования о признании договора аренды недействительным истец ссылается на незаконность действий Департамента имущественных отношений Краснодарского края по разделу земельного участка 23:43:02060825:12.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 названной статьи).
Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 названной статьи).
В обоснование требований о признании договора аренды земельного участка недействительным, истец ссылается на нарушение порядка раздела исходного участка, предусмотренного в статье 11.2 Земельного кодекса российской Федерации и нарушение его прав землепользователя.
Как отмечено выше, ООО "ЭНКА ТЦ" приобрело в собственность у ООО "Южная холдинговая компания" нежилые помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:02060825:12 по договору купли-продажи 20.06.2005, свидетельство о праве собственности на нежилые помещения выдано 31.08.2005 (т. 1 л.д. 52).
Названный земельный участок находился в аренде у ЗАО "Фабрика мехов и меховых изделий" на основании договора аренды земельного участка от 01.03.2001 N 276 (т. 1 л.д. 58-67).
Права и обязанности по договору аренды земельного участка по соглашению от 03.10.2005 переданы ООО "Южная холдинговая компания" (т. 1 л.д. 68).
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Следовательно, на основании договора купли-продажи нежилых помещений ООО "ЭНКА ТЦ" перешло право пользования земельным участком 23:43:02060825:12 в соответствующей части.
Истцом не представлено доказательств того, что при разделе земельного участка каким-либо образом изменилась та площадь участка, которая необходима для эксплуатации принадлежащих ему нежилых помещений.
Площадь приобретенных ООО "Энка ТЦ" по договору купли-продажи нежилых помещений составляет 1 694,4 кв. м.
Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:87, образованного в результате раздела, на котором расположены принадлежащие ООО "Энка ТЦ" объекты (помещения N 1-35, находящиеся на первом этаже здания производственного корпуса лит. "Д"), составляет 2048 кв. м.
Заявителем жалобы не представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности использования принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206082:87, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12, либо недостаточности площади данного участка для эксплуатации объектов недвижимости.
Законность действий по разделу земельного участка являлись предметом рассмотрения по делу N А32-1563/2013.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2013 по названному делу в удовлетворении заявления ООО "Энка ТЦ" к администрации Краснодарского края, обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг", Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным решения департамента об образовании трех земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0206082:87, 23:43:0206082:88, 23:43:0206082:89, отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 решение оставлено без изменения.
В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
При рассмотрении дела N А32-1563/2013 участвовали ООО "Энка ТЦ", администрация Краснодарского края, ООО "Нефтестройиндустрия-Юг", Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, следовательно, выводы по делу N А32-1563/2013 имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.
В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по названному делу указано, что договор аренды земельного участка N 276 от 01.03.2001, заключенный между администрацией г. Краснодара и ООО "Южная холдинговая компания" (с учетом соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 03.10.2005) расторгнут по соглашению от 02.08.2010 N 583.
ООО "Энка ТЦ" не предпринимало действий по оформлению в установленном порядке права аренды на земельный участок, на котором расположены приобретенные объекты недвижимости, с момента заключения договора купли-продажи нежилых помещений и до раздела земельного участка или оплачивало в установленном порядке арендную плату.
После расторжения договора аренды от 01.03.2001 N 276 запись об обременении спорного земельного участка в виде аренды из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена.
Следовательно, на момент принятия Департаментом решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:02060825:12 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали зарегистрированные обременения в отношении спорного земельного участка.
Поскольку действия по разделу исходного земельного участка признаны соответствующими земельному законодательству при рассмотрении дела N А32-1563/2013, оснований для признания договора аренды спорного земельного участка на основании того, что участок образован в результате незаконных действий, отсутствуют.
Иных оснований недействительности спорного договора заявитель жалобы не приводит.
Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, то есть установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206082:88 ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" построены и введены в эксплуатацию многоэтажные жилые дома литеры 1, 2, 3. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 28.03.2012 N RU23306000-1843, RU-23306000-1844, RU-23306000-1845. Квартиры в указанных многоэтажных домах переданы участникам долевого строительства по актам приема-передачи.
В период с 19.07.2013 по 24.08.2012 участниками долевого строительства (ООО "ГрандЭкспертИнженеринг", Высоких И.Б., Федуловым М.Н. - т. 1 л.д. 135-137) зарегистрировано право собственности на квартиры в домах литеры 1, 2, 3.
В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.
В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства в многоквартирных жилых домах литеры 1, 2, 3, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирных домах, а право аренды ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" на земельный участок, расположенный под указанными жилыми домами, прекратилось (т. 1 л.д. 135-137).
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.10.2011 N RU23306000-1941-р в отношении многоэтажного жилого дома по ул. Кожевенная, 32 в г. Краснодаре (литер 4).
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом (литера 4) с учетом положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" находится в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика. Факт обременения земельного участка залоговыми правами подтверждается названной выше выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.04.2013 N 01/119/2013-501.
В данном случае истец не обосновал, каким образом констатация отсутствия у ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" права аренды сама по себе может восстановить его права при сохранении фактического владения за собственниками помещений в жилых домах. Защита иском о признании обременения отсутствующим, в ситуации сохранения фактического владения земельным участком за собственниками помещений в жилых домах недопустима.
При таких обстоятельствах требование истца о признании отсутствующим права аренды ООО "Нефтестройиндустрия-Юг" на спорный земельный участок правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2014 по делу N А32-6890/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)