Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семенюта Е.А.,
судей Донцова П.В.,
Миронцевой Н.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сывороткиной Е.Е.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Домстрой": Трофимовой Е.Ю., представителя по доверенности N 31 АБ 0610249 от 15.11.2013;
- от Управления Росреестра по Белгородской области: Репиной Е.И., главного специалиста-эксперта отдела правового обеспечения по доверенности N 5 от 12.01.2015;
- от Лебах В.В.: Лежневой Г.В., представителя по доверенности от 02.02.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление Домстрой" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.09.2014 по делу N А08-4659/2014 (судья Родионов М.С.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление Домстрой" (ОГРН 1113130000895, ИНН 3102207271) к Управлению Росреестра по Белгородской области, Лебах В.В. (ИНН 3123113560, ОГРН 1043107046861) об оспаривании уведомления от 11.04.2014 N 10/002/2014-420, сообщения от 19.05.2014 N 10/002/2014-420,
установил:
- Общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление Домстрой" (далее - Общество, заявитель, ООО "Строительное управление Домстрой") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании Уведомления Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области от 11.04.2014 N 10/002/2014-420 о приостановлении государственной регистрации незаконным, нарушающим законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;
- о признании сообщения Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области от 19.05.2014 N 10/002/2014-420 об отказе в государственной регистрации права незаконным, нарушающим законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;
- об обязании Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и препятствия к осуществлению ООО "Строительное управление Домстрой" его прав, путем осуществления государственной регистрации по договору уступки права требования от 12.03.2014, заключенного между ООО "Строительное управление Домстрой" и Лебах В.В.
Решением суда от 29.09.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, Общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление Домстрой" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Общество указывает, что суд посчитал установленными обстоятельства, основанные на не вступившем в законную силу решением суда общей юрисдикции. Договор N Д-44 от 10.10.2011 не был расторгнут и по состоянию на 11.11.2013 ипотека в силу закона в пользу заявителя была зарегистрирована в установленном законом порядке и не была аннулирована. Материалы дела не содержат доказательств прекращения права требования Общества на помещение N 80 и прекращение залога.
Представитель Лебах В.В. в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, требования удовлетворить.
В письменных пояснениях, представленных суду, регистрационный орган возражал против доводов апелляционной жалобы. Указал на ошибочность вывода заявителя о том, что спорное нежилое помещение (согласно договору участия в долевом строительстве) находилось в залоге. На основании определения суда ЖСК "ЩИТ 1" были переданы права собственности на объект незавершенного строительства, в состав которого входит спорное помещение, которые впоследствии были зарегистрированы.Считает, что право требования ООО "СУ Домстрой" в отношении спорного объекта прекращено, в связи с чем осуществить уступку данного права не представляется возможным и действия регистратора по отказу в госрегистрации являются правомерными.
Представитель Управления Росреестра по Белгородской области в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании 03.03.2015 объявлялся перерыв до 10.03.2015 (07.03.2013, 08.03.2015 и 09.03.2015 - выходные и праздничные дни).
Как видно из представленных материалов, 10.10.2011 между ООО "Строительное управление Домстрой" и ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" был заключен договор N Д-44 о долевом участии в долевом строительстве жилого дома.
В соответствиями с условиями указанного договора долевого участия от 10.10.2011, заказчик (ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3") принимает дольщика (ООО "Строительное управление "Домстрой") в долевое участие инвестирования строительства нежилого помещения N 80, расположенного на первом этаже жилого дома N 25 по ул. Октябрьская (строительная позиция 6), в г. Строитель, Белгородской области, общей проектной площадью без учета летних помещений 56,03 кв. м.
Договор участия в долевом строительстве N Д-44 от 10.10.2011 прошел государственную регистрацию, о чем Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 27.10.2011 в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 31-21-10/032/2011-871.
Строительство указанного нежилого помещения велось застройщиком в составе многоквартирного жилого дома (3,4 подъезды), расположенного по адресу: РФ, Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Октябрьская, 25.
12.03.2014 между ООО "Строительное управление Домстрой" и Лебах В.В. был подписан договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве N Д-44 от 10.10.2011.
ООО "Строительное управление Домстрой" и Лебах В.В. 01.04.2014 обратились в Яковлевский отдел Управления Росреестра по Белгородской области с заявлениями о государственной регистрации договора уступки права требования.
Уведомлением от 11.04.2014 исх. N 10/002/2014-420 государственная регистрация договора уступки приостановлена.
Сообщением от 19.05.2014 исх. N 10/002/2014-420, полученным ООО "Строительное управление Домстрой" 23.05.2014, было отказано в государственной регистрации договора уступки.
Считая уведомление Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области от 11.04.2014 N 10/002/2014-420 о приостановлении государственной регистрации и сообщение Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области от 19.05.2014 N 10/002/2014-420 об отказе в государственной регистрации уступки права требования (в заявлении ошибочно указано на право собственности) незаконными, Общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление Домстрой" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из законности оспариваемых решений с учетом того, что право требования ООО "СУ Домстрой" на спорный объект прекращено и право зарегистрировано за ЖСК "ЩИТ 1".
Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Согласно статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется только в случаях, установленных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация является обязательной.
Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно статьи 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора (ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В статье 20 Закона о государственной регистрации дан исчерпывающий перечень случаев, когда в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности: когда документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Как следует из абз. 1, 3 п. 36 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, при наличии в Едином реестре записи об аресте недвижимого имущества, установленного до представления заявления о государственной регистрации, государственный регистратор в соответствии с п. 1 ст. 19 вышеназванного закона обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений о том, существовало ли на момент представления заявления о государственной регистрации ограничение, зарегистрированное в Едином реестре и препятствующее проведению государственной регистрации. Арест, запрещение совершения сделок не является препятствием для регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества.
В силу п. 1 ст. 13, 28 Федерального закона регистрации государственная регистрация прав в обязательном порядке предполагает проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, основанием для приостановлении и отказе в государственной регистрации договора уступки права требования явилось установление регистратором прекращения права требования ООО "Строительное управление Домстрой" на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Октябрьская, д. 25, помещение N 80, на основании определения Арбитражного суда Белгородской области от 24.12.2012 года по делу N А08-6346/2010 и регистрация объекта за ЖСК "Щит 1".
Из материалов дела усматривается, что ОАО "МРСК Центра" в лице филиала ОАО "МРСК Центра" - Белгородэнерго" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" несостоятельным (банкротом).
Определением суда от 27.10.2011 по делу N А08-6346/2010-18Б при банкротстве должника ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" определено применить правила параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением суда по делу N А08-6346/2010-18Б от 27.03.2012 ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Овчинников А.В.
В силу положений ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ земельный участок и строящийся многоквартирный жилой дом были включены в конкурсную массу.
К моменту открытия процедуры конкурсного производства многоквартирный жилой дом являлся объектом незавершенного строительства.
17.09.2012 в рамках конкурсного производства на основании заявления конкурсного управляющего было зарегистрировано право собственности застройщика на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу РФ, Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Октябрьская, д. 25, что подтверждается записью N 31-31-10/009/2012-292.
Одновременно с регистрацией права собственности в отношении указанного объекта в разделы ЕГРП была внесена запись N 31-31-10/033/2012-057 об ипотеке в пользу участников долевого строительства.
В рамках дела N А08-6346/2010-18Б ООО "Строительное управление Домстрой" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным заявлением о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение N 80, расположенное на первом этаже жилого дома N 25 по ул. Октябрьская (строительная позиция 6), в г. Строитель, Белгородской области, общей проектной площадью без учета летних помещений 56,03 кв. м.
Определением суда от 21.06.2012 по делу N А08-6346/2010-18Б в удовлетворении требования ООО "Строительное управление Домстрой" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - нежилого помещения N 80, расположенного на первом этаже жилого дома N 25 по ул. Октябрьская (строительная позиция 6), в г. Строитель, Белгородской области, общей проектной площадью без учета летних помещений 56,03 кв. м отказано по причине того, что параграфом 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предъявление требований о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости не предусмотрено.
В рамках рассмотрения указанного дела судом было установлено, что для передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям, участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Строитель, ул. Октябрьская, 25 создан Жилищно-строительный кооператив "Щит 1" для достройки дома и передачи его дольщикам ввиду открытия в отношении застройщика процедуры конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда от 24.12.2012 по делу N А08-6346/2010-18Б заявление конкурсного управляющего ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" Овчинникова А.В. о погашении требований участников строительства путем передачи прав ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" на объекты незавершенного строительства и земельные участки жилищно-строительным кооперативам, созданным участниками строительства, в порядке ст. 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования участников строительства удовлетворены путем передачи в качестве отступного жилищно-строительным кооперативам прав на объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними, в том числе право собственности на объект незавершенного строительства - часть жилого дома (3;4 подъезды), назначение - многоквартирный дом, общая площадь застройки 818 кв. м, степень готовности 71%, кадастровый номер 31:10:1008003:13:016510-00/001:0001/А, находящийся по адресу: Белгородская обл., г. Строитель, ул. Октябрьская, 25, передано Жилищно-строительному кооперативу "Щит 1".
Спорное нежилое помещение является частью объекта, переданного ЖСК "Щит 1", право на которое зарегистрировано за последним.
Заявителю было отказано в удовлетворении требования о включении его в список кредиторов.
10.01.2013 в Управление обратился представитель конкурсного управляющего ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" с заявлением о прекращении права и погашении записи об ограничении (обременении) в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Строитель, ул. Октябрьская, 25.
В качестве документа-основания было представлено определение суда области от 24.12.2012 по делу N А08-6346/2010-18Б, в соответствии с которым право собственности на вышеуказанный объект было признано за ЖСК "Щит 1".
По результатам правовой экспертизы было принято решение о прекращении права застройщика и погашении записи в ЕГРП о праве собственности и залога, что подтверждается записью N 31-31-10/002/2013-002 от 11.01.2013.
Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Руководствуясь приведенной нормой, ЖСК "Щит 1" обратился в Управление с заявление о государственной регистрации права в отношении указанного выше объекта незавершенного строительства одновременно с застройщиком 10.01.2013, что подтверждается записью в книге учета входящих документов N 31-31-10/002/2013-003 от 10.01.2013.
В качестве документа-основания возникновения права собственности было представлено решение суда по делу N А08-6346/2010-18Б от 27.03.2012.
Право собственности ЖСК "Щит 1" было зарегистрировано в ЕГРП 23.01.2013, что подтверждается записью N 31-31-10/002/2013-003.
В дальнейшем спорный объект был введен в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию (данные документы были представлены в суд апелляционной инстанции).
Объект незавершенного строительства прекратил свое существование 19.07.2013.
Право собственности ЖСК "Щит 1" в отношении спорного нежилого помещения N 80 было зарегистрировано в ЕГРП 07.03.2014 - то есть до заключения сторонами договора уступки права требования.
При обращении заявителя и гр. Лебах В.В. с заявлением о государственной регистрации права требования на основании договора об участии в долевом строительстве от 11.10.2011, Учреждением было установлено, что имеются основания, препятствующие осуществлению государственной регистрации - наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами в отношении спорного нежилого помещения, поскольку 07.03.2014 в отношении данного объекта уже было зарегистрировано право собственности ЖСК "Щит -1", которое не было оспорено. В договоре уступки также указано, что право на спорный объект зарегистрировано за ЖСК "Щит 1".
Ссылка решения суда области на решение Яковлевского районного суда Белгородской области от 24.10.2013 по делу N 2-823/2013 является неправомерной, поскольку данное решение отменено на основании апелляционного определения Белгородского областного суда 04.02.2014 по делу N 33-366/2014.
Вместе с тем, поскольку на момент подачи Обществом и Лебах В.В. заявления о государственной регистрации договора уступки права требования, в отношении спорного нежилого помещения 07.03.2014 уже было зарегистрировано право собственности ЖСК "ЩИТ-1", у регистрирующего органа на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации отсутствовали основания в государственной регистрации права.
Решением государственного регистратора государственная регистрация была 11.04.2014 приостановлена на один месяц. В уведомлении заявителю было сообщено, что он вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности и государственная регистрация в таком случае будет возможна при наличии вступившего в законную силу решения суда.
Поскольку право требования Общества в отношении спорного объекта недвижимости прекращено, то осуществить уступку данного права не представляется возможным, в связи с чем, решением от 19.05.2014 в государственной регистрации уступки права требования было отказано на законных основаниях.
Судом не установлено нарушений со стороны регистрирующего органа при отказе в регистрации договора уступки требования с учетом имеющихся в материалах регистрационных дел, документов.
Таким образом, отсутствует совокупность оснований, предусмотренных положениями ст. 198 АПК РФ для признания оспариваемых решений незаконными.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, отказав в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы фактически направлены на несогласие с иными действиями регистрационного органа, которые не являются предметом рассматриваемых требований и не могут служить основанием для отмены судебного акта, в связи с чем подлежат отклонению.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Обществом на момент рассмотрения апелляционной жалобы не заявлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.09.2014 по делу N А08-4659/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.А.СЕМЕНЮТА
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2015 ПО ДЕЛУ N А08-4659/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2015 г. по делу N А08-4659/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семенюта Е.А.,
судей Донцова П.В.,
Миронцевой Н.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сывороткиной Е.Е.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление "Домстрой": Трофимовой Е.Ю., представителя по доверенности N 31 АБ 0610249 от 15.11.2013;
- от Управления Росреестра по Белгородской области: Репиной Е.И., главного специалиста-эксперта отдела правового обеспечения по доверенности N 5 от 12.01.2015;
- от Лебах В.В.: Лежневой Г.В., представителя по доверенности от 02.02.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление Домстрой" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.09.2014 по делу N А08-4659/2014 (судья Родионов М.С.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление Домстрой" (ОГРН 1113130000895, ИНН 3102207271) к Управлению Росреестра по Белгородской области, Лебах В.В. (ИНН 3123113560, ОГРН 1043107046861) об оспаривании уведомления от 11.04.2014 N 10/002/2014-420, сообщения от 19.05.2014 N 10/002/2014-420,
установил:
- Общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление Домстрой" (далее - Общество, заявитель, ООО "Строительное управление Домстрой") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании Уведомления Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области от 11.04.2014 N 10/002/2014-420 о приостановлении государственной регистрации незаконным, нарушающим законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;
- о признании сообщения Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области от 19.05.2014 N 10/002/2014-420 об отказе в государственной регистрации права незаконным, нарушающим законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;
- об обязании Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и препятствия к осуществлению ООО "Строительное управление Домстрой" его прав, путем осуществления государственной регистрации по договору уступки права требования от 12.03.2014, заключенного между ООО "Строительное управление Домстрой" и Лебах В.В.
Решением суда от 29.09.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, Общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление Домстрой" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Общество указывает, что суд посчитал установленными обстоятельства, основанные на не вступившем в законную силу решением суда общей юрисдикции. Договор N Д-44 от 10.10.2011 не был расторгнут и по состоянию на 11.11.2013 ипотека в силу закона в пользу заявителя была зарегистрирована в установленном законом порядке и не была аннулирована. Материалы дела не содержат доказательств прекращения права требования Общества на помещение N 80 и прекращение залога.
Представитель Лебах В.В. в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, требования удовлетворить.
В письменных пояснениях, представленных суду, регистрационный орган возражал против доводов апелляционной жалобы. Указал на ошибочность вывода заявителя о том, что спорное нежилое помещение (согласно договору участия в долевом строительстве) находилось в залоге. На основании определения суда ЖСК "ЩИТ 1" были переданы права собственности на объект незавершенного строительства, в состав которого входит спорное помещение, которые впоследствии были зарегистрированы.Считает, что право требования ООО "СУ Домстрой" в отношении спорного объекта прекращено, в связи с чем осуществить уступку данного права не представляется возможным и действия регистратора по отказу в госрегистрации являются правомерными.
Представитель Управления Росреестра по Белгородской области в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании 03.03.2015 объявлялся перерыв до 10.03.2015 (07.03.2013, 08.03.2015 и 09.03.2015 - выходные и праздничные дни).
Как видно из представленных материалов, 10.10.2011 между ООО "Строительное управление Домстрой" и ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" был заключен договор N Д-44 о долевом участии в долевом строительстве жилого дома.
В соответствиями с условиями указанного договора долевого участия от 10.10.2011, заказчик (ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3") принимает дольщика (ООО "Строительное управление "Домстрой") в долевое участие инвестирования строительства нежилого помещения N 80, расположенного на первом этаже жилого дома N 25 по ул. Октябрьская (строительная позиция 6), в г. Строитель, Белгородской области, общей проектной площадью без учета летних помещений 56,03 кв. м.
Договор участия в долевом строительстве N Д-44 от 10.10.2011 прошел государственную регистрацию, о чем Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 27.10.2011 в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 31-21-10/032/2011-871.
Строительство указанного нежилого помещения велось застройщиком в составе многоквартирного жилого дома (3,4 подъезды), расположенного по адресу: РФ, Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Октябрьская, 25.
12.03.2014 между ООО "Строительное управление Домстрой" и Лебах В.В. был подписан договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве N Д-44 от 10.10.2011.
ООО "Строительное управление Домстрой" и Лебах В.В. 01.04.2014 обратились в Яковлевский отдел Управления Росреестра по Белгородской области с заявлениями о государственной регистрации договора уступки права требования.
Уведомлением от 11.04.2014 исх. N 10/002/2014-420 государственная регистрация договора уступки приостановлена.
Сообщением от 19.05.2014 исх. N 10/002/2014-420, полученным ООО "Строительное управление Домстрой" 23.05.2014, было отказано в государственной регистрации договора уступки.
Считая уведомление Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области от 11.04.2014 N 10/002/2014-420 о приостановлении государственной регистрации и сообщение Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области от 19.05.2014 N 10/002/2014-420 об отказе в государственной регистрации уступки права требования (в заявлении ошибочно указано на право собственности) незаконными, Общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление Домстрой" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из законности оспариваемых решений с учетом того, что право требования ООО "СУ Домстрой" на спорный объект прекращено и право зарегистрировано за ЖСК "ЩИТ 1".
Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Согласно статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется только в случаях, установленных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация является обязательной.
Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно статьи 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора (ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В статье 20 Закона о государственной регистрации дан исчерпывающий перечень случаев, когда в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности: когда документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Как следует из абз. 1, 3 п. 36 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, при наличии в Едином реестре записи об аресте недвижимого имущества, установленного до представления заявления о государственной регистрации, государственный регистратор в соответствии с п. 1 ст. 19 вышеназванного закона обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений о том, существовало ли на момент представления заявления о государственной регистрации ограничение, зарегистрированное в Едином реестре и препятствующее проведению государственной регистрации. Арест, запрещение совершения сделок не является препятствием для регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества.
В силу п. 1 ст. 13, 28 Федерального закона регистрации государственная регистрация прав в обязательном порядке предполагает проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, основанием для приостановлении и отказе в государственной регистрации договора уступки права требования явилось установление регистратором прекращения права требования ООО "Строительное управление Домстрой" на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Октябрьская, д. 25, помещение N 80, на основании определения Арбитражного суда Белгородской области от 24.12.2012 года по делу N А08-6346/2010 и регистрация объекта за ЖСК "Щит 1".
Из материалов дела усматривается, что ОАО "МРСК Центра" в лице филиала ОАО "МРСК Центра" - Белгородэнерго" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" несостоятельным (банкротом).
Определением суда от 27.10.2011 по делу N А08-6346/2010-18Б при банкротстве должника ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" определено применить правила параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением суда по делу N А08-6346/2010-18Б от 27.03.2012 ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Овчинников А.В.
В силу положений ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ земельный участок и строящийся многоквартирный жилой дом были включены в конкурсную массу.
К моменту открытия процедуры конкурсного производства многоквартирный жилой дом являлся объектом незавершенного строительства.
17.09.2012 в рамках конкурсного производства на основании заявления конкурсного управляющего было зарегистрировано право собственности застройщика на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу РФ, Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Октябрьская, д. 25, что подтверждается записью N 31-31-10/009/2012-292.
Одновременно с регистрацией права собственности в отношении указанного объекта в разделы ЕГРП была внесена запись N 31-31-10/033/2012-057 об ипотеке в пользу участников долевого строительства.
В рамках дела N А08-6346/2010-18Б ООО "Строительное управление Домстрой" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным заявлением о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение N 80, расположенное на первом этаже жилого дома N 25 по ул. Октябрьская (строительная позиция 6), в г. Строитель, Белгородской области, общей проектной площадью без учета летних помещений 56,03 кв. м.
Определением суда от 21.06.2012 по делу N А08-6346/2010-18Б в удовлетворении требования ООО "Строительное управление Домстрой" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - нежилого помещения N 80, расположенного на первом этаже жилого дома N 25 по ул. Октябрьская (строительная позиция 6), в г. Строитель, Белгородской области, общей проектной площадью без учета летних помещений 56,03 кв. м отказано по причине того, что параграфом 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предъявление требований о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости не предусмотрено.
В рамках рассмотрения указанного дела судом было установлено, что для передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям, участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Строитель, ул. Октябрьская, 25 создан Жилищно-строительный кооператив "Щит 1" для достройки дома и передачи его дольщикам ввиду открытия в отношении застройщика процедуры конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда от 24.12.2012 по делу N А08-6346/2010-18Б заявление конкурсного управляющего ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" Овчинникова А.В. о погашении требований участников строительства путем передачи прав ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" на объекты незавершенного строительства и земельные участки жилищно-строительным кооперативам, созданным участниками строительства, в порядке ст. 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования участников строительства удовлетворены путем передачи в качестве отступного жилищно-строительным кооперативам прав на объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними, в том числе право собственности на объект незавершенного строительства - часть жилого дома (3;4 подъезды), назначение - многоквартирный дом, общая площадь застройки 818 кв. м, степень готовности 71%, кадастровый номер 31:10:1008003:13:016510-00/001:0001/А, находящийся по адресу: Белгородская обл., г. Строитель, ул. Октябрьская, 25, передано Жилищно-строительному кооперативу "Щит 1".
Спорное нежилое помещение является частью объекта, переданного ЖСК "Щит 1", право на которое зарегистрировано за последним.
Заявителю было отказано в удовлетворении требования о включении его в список кредиторов.
10.01.2013 в Управление обратился представитель конкурсного управляющего ЗАО "Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3" с заявлением о прекращении права и погашении записи об ограничении (обременении) в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Строитель, ул. Октябрьская, 25.
В качестве документа-основания было представлено определение суда области от 24.12.2012 по делу N А08-6346/2010-18Б, в соответствии с которым право собственности на вышеуказанный объект было признано за ЖСК "Щит 1".
По результатам правовой экспертизы было принято решение о прекращении права застройщика и погашении записи в ЕГРП о праве собственности и залога, что подтверждается записью N 31-31-10/002/2013-002 от 11.01.2013.
Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Руководствуясь приведенной нормой, ЖСК "Щит 1" обратился в Управление с заявление о государственной регистрации права в отношении указанного выше объекта незавершенного строительства одновременно с застройщиком 10.01.2013, что подтверждается записью в книге учета входящих документов N 31-31-10/002/2013-003 от 10.01.2013.
В качестве документа-основания возникновения права собственности было представлено решение суда по делу N А08-6346/2010-18Б от 27.03.2012.
Право собственности ЖСК "Щит 1" было зарегистрировано в ЕГРП 23.01.2013, что подтверждается записью N 31-31-10/002/2013-003.
В дальнейшем спорный объект был введен в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию (данные документы были представлены в суд апелляционной инстанции).
Объект незавершенного строительства прекратил свое существование 19.07.2013.
Право собственности ЖСК "Щит 1" в отношении спорного нежилого помещения N 80 было зарегистрировано в ЕГРП 07.03.2014 - то есть до заключения сторонами договора уступки права требования.
При обращении заявителя и гр. Лебах В.В. с заявлением о государственной регистрации права требования на основании договора об участии в долевом строительстве от 11.10.2011, Учреждением было установлено, что имеются основания, препятствующие осуществлению государственной регистрации - наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами в отношении спорного нежилого помещения, поскольку 07.03.2014 в отношении данного объекта уже было зарегистрировано право собственности ЖСК "Щит -1", которое не было оспорено. В договоре уступки также указано, что право на спорный объект зарегистрировано за ЖСК "Щит 1".
Ссылка решения суда области на решение Яковлевского районного суда Белгородской области от 24.10.2013 по делу N 2-823/2013 является неправомерной, поскольку данное решение отменено на основании апелляционного определения Белгородского областного суда 04.02.2014 по делу N 33-366/2014.
Вместе с тем, поскольку на момент подачи Обществом и Лебах В.В. заявления о государственной регистрации договора уступки права требования, в отношении спорного нежилого помещения 07.03.2014 уже было зарегистрировано право собственности ЖСК "ЩИТ-1", у регистрирующего органа на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации отсутствовали основания в государственной регистрации права.
Решением государственного регистратора государственная регистрация была 11.04.2014 приостановлена на один месяц. В уведомлении заявителю было сообщено, что он вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности и государственная регистрация в таком случае будет возможна при наличии вступившего в законную силу решения суда.
Поскольку право требования Общества в отношении спорного объекта недвижимости прекращено, то осуществить уступку данного права не представляется возможным, в связи с чем, решением от 19.05.2014 в государственной регистрации уступки права требования было отказано на законных основаниях.
Судом не установлено нарушений со стороны регистрирующего органа при отказе в регистрации договора уступки требования с учетом имеющихся в материалах регистрационных дел, документов.
Таким образом, отсутствует совокупность оснований, предусмотренных положениями ст. 198 АПК РФ для признания оспариваемых решений незаконными.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, отказав в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы фактически направлены на несогласие с иными действиями регистрационного органа, которые не являются предметом рассматриваемых требований и не могут служить основанием для отмены судебного акта, в связи с чем подлежат отклонению.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Обществом на момент рассмотрения апелляционной жалобы не заявлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.09.2014 по делу N А08-4659/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.А.СЕМЕНЮТА
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)