Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,
судей Ивановой А.Г., Богдановой Е.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" Кручинина А.С., Архиповой Н.И., Архипова М.В., Бледнова Д.Г., Кузнецова А.С., Дементьева В.М., Иржановой Р.И., Ковалевой Т.К., Янченко Е.В., Коновко Е.Ю., Бусыгиной Л.Г.
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 (председательствующий судья Агибалова Г.И., судьи Жаткина С.А., Самохвалова А.Ю.)
по делу N А57-26869/2009
по заявлению Матвеева Александра Васильевича, г. Саратов, о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер квартиры по предварительному плану <...>, фактический номер <...> общей площадью 52,44 кв. м, на <...> этаже, в блок-секции <...>, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8,
в рамках дела по заявлению Пантелеева М.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (ИНН: 6452044318, ОГРН: 1026402676410) о признании несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (далее - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 застройщик - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 12.01.2013 N 4.
Матвеев Александр Васильевич обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану <...>, фактический номер <...>, общей площадью 52,44 кв. м, на <...> этаже, в блок-секции <...>, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, ул. Федоровская, д. N 8, стоимостью 950 213 рублей.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.03.2013 отказано в удовлетворении заявления Матвеева А.В. о признании за ним права собственности на жилое помещение.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.03.2013 отменено. За Матвеевым А.В. признано право собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью жилых помещений (за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас) 48,4 кв. м, общей площадью жилых помещений (с учетом площади балконов, лоджий, веранд и террас) 53,7 кв. м, на <...> этаже в блок-секции <...>, предварительный номер <...>, фактический номер 201, по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Не согласившись с принятым по делу судом апелляционной инстанции постановлением, конкурсный управляющий ООО "Геотехника-ФИН" Кручинин А.С., Архипова Н.И., Архипов М.В., Бледнов Д.Г., Кузнецов А.С., Дементьев В.М., Иржанова Р.И., Ковалева Т.К., Янченко Е.В., Коновко Е.Ю., Бусыгина Л.Г. обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 отменить, как принятое с нарушением норм материального права, оставить в силе определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.03.2013.
Проверив законность обжалованного судебного акта в порядке, установленном статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражение на них, суд кассационной инстанции не находит оснований для их удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между должником и Матвеевым Александром Васильевичем заключен договор от 06.11.2009 N 691, согласно которому должник привлек Матвеева А.В. к участию в строительстве многоэтажного жилого дома и по окончании строительства обязался выделить ему долю со следующими характеристиками: однокомнатная квартира номер по предварительному плану <...>, общей площадью 52,44 кв. м, на <...> этаже, в блок секции <...>, в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: город Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский.
Матвеев А.В. выполнил обязательства по договору в полном объеме: внес наличные денежные средства в кассу должника в размере 950 213 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 06.11.2009 N 529, и не оспаривается участниками процесса.
Должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.
В соответствии с разрешением администрации МО "Город Саратов" N RU64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
29 февраля 2012 г., после даты принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом, ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" передало Матвееву А.В. спорную квартиру (предварительный номер квартиры <...> - фактический <...>, общей площадью жилых помещений (за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас) 48,4 кв. м; общей площадью жилых помещений (с учетом площади балконов, лоджий, веранд и террас) 53,7 кв. м, на <...> этаже в блок-секции <...>, по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, - по акту приема-передачи.
Заявителем представлен суду технический паспорт жилого помещения (квартиры N <...>).
Матвеев А.В. полагая, что имеются все основания для передачи ему в собственность однокомнатной квартиры номер по предварительному плану <...>, фактический номер <...>, общей площадью 52,44 кв. м, на <...> этаже, в блок-секции <...>, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, ул. Федоровская, д. N 8, стоимостью 950 213 рублей, обратился в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением, представив в обоснование поданного заявления договор от 06.11.2009 N 691, квитанция к приходному кассовому ордеру от 06.11.2009 N 529, акт приема-передачи от 29.02.2012.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела имеется акт приема-передачи жилого помещения от 29.02.2012, то есть составленный после даты принятия судом заявления о признании застройщика банкротом; удовлетворение требований участника строительства в части признания права собственности на недвижимое имущество, будет являться нарушением порядка погашения требований кредиторов о передаче жилых помещений, предусмотренного статьей 201.11 Закона о банкротстве, тем самым будут преждевременно удовлетворены требования одного кредитора перед другими кредиторами.
Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, руководствуясь нормами Закона о банкротстве, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, пришел к правильному выводу о необходимости квалифицировать заключенный между должником и Матвеевым А.В. договор от 06.11.2009 N 691 как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика) возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, установив факт исполнения договора от 06.11.2009 N 691 со стороны Матвеева А.В., отсутствия у последнего другой возможности защитить свои права, вытекающие из договора от 06.11.2009 N 691 на передачу ему нежилого помещения как путем признания права собственности на помещения, являющиеся предметом указанного договора, счел обоснованным требование Матвеева А.В. о признании за ним права собственности на объект долевого участия - жилое помещение.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.
При этом по смыслу приведенной нормы права участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, при наличии следующих условий: до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: 1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), передан заявителю по акту приему - передачи от 29.02.2012, оплачен в полном объеме, следовательно, договор является исполненным.
В этой связи, заявление Матвеева А.В. подлежит удовлетворению, поскольку договор от 06.11.2009 N 691 исполнен сторонами в полном объеме, квартира построена и фактически передана заявителю 29.02.2012.
Суд апелляционной инстанции установил, что заключив с Матвеевым А.В. договор от 06.11.2009 N 691 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома, ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
Подписывая акт приема-передачи от 29.02.2012, застройщик фактически передал участнику строительства жилое помещение во исполнение обязательств по договору от 06.11.2009 N 691.
Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
Суд апелляционной инстанции установил, что в подтверждение фактического владения указанным жилым помещением в материалы дела Матвеевым А.В. кроме вышеуказанного акта приемки, представлена копия технического паспорта на спорную квартиру, изготовленного по его заказу МУП "Городское Бюро Технической Инвентаризации", который не может быть составлен без осмотра самого объекта. Следовательно, его изготовление по запросу Матвеева А.В. свидетельствует о наличии у него доступа в спорное жилое помещение, и подтверждает фактическое владение Матвеевым А.В. данным помещением. Факт владения спорной квартирой Матвеевым А.В. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, договор от 06.11.2009 N 691 не расторгнут, иск об истребовании однокомнатной квартиры из владения Матвеева А.В. никем не заявлялся.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Поскольку договор от 06.11.2009 N 691 со стороны Матвеева А.В. исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, суд апелляционной инстанции считает, что спорное требование Матвеева А.В. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.
Право собственности ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", находящегося в стадии конкурсного производства, в отношении завершенного строительством многоквартирного дома, в котором расположено спорное помещение, не регистрировалось.
Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
По смыслу названной нормы права предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 по делу N 15961/11.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" на подлежащее передаче Матвееву А.В. помещение не может служить препятствием для удовлетворения заявленного в рамках настоящего обособленного спора требования.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что объект недвижимости (жилой дом), расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, в состав которого входит спорное жилое помещение, строительством завершен, администрацией г. Волгограда подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012 N RU64304000, факт полного исполнения Матвеевым А.В. перед ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" обязательства по договору, учитывая отсутствие доказательств правопритязаний иных лиц на спорное нежилое помещение, а также то обстоятельство, что за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Матвеева А.В. о признании права собственности на спорное нежилое помещение с целью последующей государственной регистрации этого права.
Вывод суда апелляционной инстанции согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 27.03.2012 N 15961/11.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования суда апелляционной инстанции, и получили надлежащую оценку, и по существу направлены на иную оценку доказательств и установленных арбитражным судом обстоятельств, что в силу статьей 286, 287 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.
Нарушений либо неправильного применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу N А57-26869/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.П.ГЕРАСИМОВА
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
Е.В.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 04.10.2013 ПО ДЕЛУ N А57-26869/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2013 г. по делу N А57-26869/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,
судей Ивановой А.Г., Богдановой Е.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" Кручинина А.С., Архиповой Н.И., Архипова М.В., Бледнова Д.Г., Кузнецова А.С., Дементьева В.М., Иржановой Р.И., Ковалевой Т.К., Янченко Е.В., Коновко Е.Ю., Бусыгиной Л.Г.
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 (председательствующий судья Агибалова Г.И., судьи Жаткина С.А., Самохвалова А.Ю.)
по делу N А57-26869/2009
по заявлению Матвеева Александра Васильевича, г. Саратов, о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер квартиры по предварительному плану <...>, фактический номер <...> общей площадью 52,44 кв. м, на <...> этаже, в блок-секции <...>, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8,
в рамках дела по заявлению Пантелеева М.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (ИНН: 6452044318, ОГРН: 1026402676410) о признании несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" (далее - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 суд перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 застройщик - ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 12.01.2013 N 4.
Матвеев Александр Васильевич обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании за ним права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану <...>, фактический номер <...>, общей площадью 52,44 кв. м, на <...> этаже, в блок-секции <...>, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, ул. Федоровская, д. N 8, стоимостью 950 213 рублей.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.03.2013 отказано в удовлетворении заявления Матвеева А.В. о признании за ним права собственности на жилое помещение.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.03.2013 отменено. За Матвеевым А.В. признано право собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью жилых помещений (за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас) 48,4 кв. м, общей площадью жилых помещений (с учетом площади балконов, лоджий, веранд и террас) 53,7 кв. м, на <...> этаже в блок-секции <...>, предварительный номер <...>, фактический номер 201, по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Не согласившись с принятым по делу судом апелляционной инстанции постановлением, конкурсный управляющий ООО "Геотехника-ФИН" Кручинин А.С., Архипова Н.И., Архипов М.В., Бледнов Д.Г., Кузнецов А.С., Дементьев В.М., Иржанова Р.И., Ковалева Т.К., Янченко Е.В., Коновко Е.Ю., Бусыгина Л.Г. обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 отменить, как принятое с нарушением норм материального права, оставить в силе определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.03.2013.
Проверив законность обжалованного судебного акта в порядке, установленном статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражение на них, суд кассационной инстанции не находит оснований для их удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между должником и Матвеевым Александром Васильевичем заключен договор от 06.11.2009 N 691, согласно которому должник привлек Матвеева А.В. к участию в строительстве многоэтажного жилого дома и по окончании строительства обязался выделить ему долю со следующими характеристиками: однокомнатная квартира номер по предварительному плану <...>, общей площадью 52,44 кв. м, на <...> этаже, в блок секции <...>, в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: город Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский.
Матвеев А.В. выполнил обязательства по договору в полном объеме: внес наличные денежные средства в кассу должника в размере 950 213 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 06.11.2009 N 529, и не оспаривается участниками процесса.
Должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратове, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.
В соответствии с разрешением администрации МО "Город Саратов" N RU64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
29 февраля 2012 г., после даты принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом, ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" передало Матвееву А.В. спорную квартиру (предварительный номер квартиры <...> - фактический <...>, общей площадью жилых помещений (за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас) 48,4 кв. м; общей площадью жилых помещений (с учетом площади балконов, лоджий, веранд и террас) 53,7 кв. м, на <...> этаже в блок-секции <...>, по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, - по акту приема-передачи.
Заявителем представлен суду технический паспорт жилого помещения (квартиры N <...>).
Матвеев А.В. полагая, что имеются все основания для передачи ему в собственность однокомнатной квартиры номер по предварительному плану <...>, фактический номер <...>, общей площадью 52,44 кв. м, на <...> этаже, в блок-секции <...>, в жилом доме по строительному адресу: город Саратов, ул. Федоровская, д. N 8, стоимостью 950 213 рублей, обратился в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением, представив в обоснование поданного заявления договор от 06.11.2009 N 691, квитанция к приходному кассовому ордеру от 06.11.2009 N 529, акт приема-передачи от 29.02.2012.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела имеется акт приема-передачи жилого помещения от 29.02.2012, то есть составленный после даты принятия судом заявления о признании застройщика банкротом; удовлетворение требований участника строительства в части признания права собственности на недвижимое имущество, будет являться нарушением порядка погашения требований кредиторов о передаче жилых помещений, предусмотренного статьей 201.11 Закона о банкротстве, тем самым будут преждевременно удовлетворены требования одного кредитора перед другими кредиторами.
Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, руководствуясь нормами Закона о банкротстве, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, пришел к правильному выводу о необходимости квалифицировать заключенный между должником и Матвеевым А.В. договор от 06.11.2009 N 691 как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика) возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, установив факт исполнения договора от 06.11.2009 N 691 со стороны Матвеева А.В., отсутствия у последнего другой возможности защитить свои права, вытекающие из договора от 06.11.2009 N 691 на передачу ему нежилого помещения как путем признания права собственности на помещения, являющиеся предметом указанного договора, счел обоснованным требование Матвеева А.В. о признании за ним права собственности на объект долевого участия - жилое помещение.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.
При этом по смыслу приведенной нормы права участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, при наличии следующих условий: до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: 1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), передан заявителю по акту приему - передачи от 29.02.2012, оплачен в полном объеме, следовательно, договор является исполненным.
В этой связи, заявление Матвеева А.В. подлежит удовлетворению, поскольку договор от 06.11.2009 N 691 исполнен сторонами в полном объеме, квартира построена и фактически передана заявителю 29.02.2012.
Суд апелляционной инстанции установил, что заключив с Матвеевым А.В. договор от 06.11.2009 N 691 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома, ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.
Подписывая акт приема-передачи от 29.02.2012, застройщик фактически передал участнику строительства жилое помещение во исполнение обязательств по договору от 06.11.2009 N 691.
Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
Суд апелляционной инстанции установил, что в подтверждение фактического владения указанным жилым помещением в материалы дела Матвеевым А.В. кроме вышеуказанного акта приемки, представлена копия технического паспорта на спорную квартиру, изготовленного по его заказу МУП "Городское Бюро Технической Инвентаризации", который не может быть составлен без осмотра самого объекта. Следовательно, его изготовление по запросу Матвеева А.В. свидетельствует о наличии у него доступа в спорное жилое помещение, и подтверждает фактическое владение Матвеевым А.В. данным помещением. Факт владения спорной квартирой Матвеевым А.В. никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, договор от 06.11.2009 N 691 не расторгнут, иск об истребовании однокомнатной квартиры из владения Матвеева А.В. никем не заявлялся.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Поскольку договор от 06.11.2009 N 691 со стороны Матвеева А.В. исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, суд апелляционной инстанции считает, что спорное требование Матвеева А.В. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.
Право собственности ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", находящегося в стадии конкурсного производства, в отношении завершенного строительством многоквартирного дома, в котором расположено спорное помещение, не регистрировалось.
Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
По смыслу названной нормы права предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 по делу N 15961/11.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" на подлежащее передаче Матвееву А.В. помещение не может служить препятствием для удовлетворения заявленного в рамках настоящего обособленного спора требования.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что объект недвижимости (жилой дом), расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, в состав которого входит спорное жилое помещение, строительством завершен, администрацией г. Волгограда подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012 N RU64304000, факт полного исполнения Матвеевым А.В. перед ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость" обязательства по договору, учитывая отсутствие доказательств правопритязаний иных лиц на спорное нежилое помещение, а также то обстоятельство, что за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО "Геотехника - Фонд инвестиций в недвижимость", уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Матвеева А.В. о признании права собственности на спорное нежилое помещение с целью последующей государственной регистрации этого права.
Вывод суда апелляционной инстанции согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 27.03.2012 N 15961/11.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования суда апелляционной инстанции, и получили надлежащую оценку, и по существу направлены на иную оценку доказательств и установленных арбитражным судом обстоятельств, что в силу статьей 286, 287 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.
Нарушений либо неправильного применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу N А57-26869/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.П.ГЕРАСИМОВА
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
Е.В.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)