Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 декабря 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Андреевой Е.В. и Гиданкиной А.В., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой" (ИНН 6165088671, ОГРН 1026103725680) - конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой" Прокопцева Геннадия Витальевича, от Фомина Сергея Александровича - Серединой Л.А. (доверенность от 05.08.2014), от жилищно-строительного кооператива "Победа" (ОГРН 1116195012900) - Тарасова В.В. (руководитель), конкурсных кредиторов Фуксовой Н.Ю., Симонова А.В., в отсутствие жилищно-строительного кооператива "Орджоникидзе" (ОГРН 1146181000900), иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Фомина Сергея Александровича на определение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2014 (судья Щербакова И.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2014 (судьи Николаев Д.В., Сулименко Н.В., Шимбарева Н.В.) по делу N А53-36063/2012, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Панельстрой" (далее - должник) в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление конкурсного управляющего должника Прокопцева Г.В. (далее - конкурсный управляющий, Прокопцев Г.В.) о погашении требований участников строительства путем передачи созданному (созданным) участникам строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам), прав ООО "Панельстрой" как застройщика на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки:
- - объект незавершенного строительства в г. Батайске, ул. Орджоникидзе, 2 г, кадастровый номер: 61:46:0011601:487 и право пользования земельным участком (право аренды) под объектом незавершенного строительства площадью 3634 кв. м, кадастровый номер: 61:46:0011601:129;
- - права аренды земельного участка площадью 6749 кв. м, местонахождение: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева, 4/2, 4/3 (строительное пятно 5-50), кадастровый номер: 61:44:0010307:244 и котлован, расположенный на указанном земельном участке.
Определением суда от 18.06.2014 приняты к рассмотрению также заявления ЖСК "Орджоникидзе" (г. Батайск) и ЖСК "Победа" (г. Ростов-на-Дону) о погашении требований участников строительства путем передачи прав должника как застройщика в порядке статьи 201.10 Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением суда от 04.08.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.10.2014, ходатайства конкурсного управляющего, ЖСК "Орджоникидзе" и ЖСК "Победа" о погашении требований участников строительства путем передачи незавершенного строительством объекта в счет погашения требований участников строительства удовлетворены.
При вынесении судебных актов суды руководствовались нормами статьи 201.10 Закона о банкротстве, предусматривающей возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка созданному ими жилищно-строительному кооперативу.
В кассационной жалобе Фомин С.А. (далее - кредитор) просит определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об оставлении заявленных требований без рассмотрения. Податель жалобы указывает, что созданный участниками строительства ЖСК "Победа" не заключил с кредитором соглашение о регулировании их отношений в кооперативе. Кредитор не соглашался на передачу объекта незавершенного строительства (подпункт 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве). Удовлетворение заявленных требований противоречит положениям Закона о банкротстве. Представленные в материалы дела заключения о стоимости спорных объектов недвижимости противоречат материалам дела и являются недостаточно обоснованными.
В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий просит определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
Представители участвующих в деле лиц возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, определением суда от 25.03.2013 в отношении ООО "Панельстрой" введено наблюдение, временным управляющим утвержден Прокопцев Г.В.
Определением суда от 17.05.2013 при банкротстве ООО "Панельстрой" применены правила 7-го параграфа главы IX Закона о банкротстве.
Решением суда от 15.10.2013 ООО "Панельстрой" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Прокопцев Г.В.
ООО "Панельстрой" является застройщиком применительно к объектам незавершенного строительства, расположенным по адресу: г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2 г и по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева, 4/2, 4/3 (строительное пятно 5-50).
На основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 08.04.2010 N 295 Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО "Панельстрой" заключили договор аренды от 18.06.2010 N 32192 земельного участка площадью 6 749 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева,4/2, 4/3, предоставленного под строительство многоквартирного дома сроком до 08.04.2013, указанный договор не расторгнут и пролонгирован на следующий срок.
Земельный участок по ул. Орджоникидзе, 2-г, с кадастровым номером 61:46:0011601:129 площадью 3634 кв. м предоставлен в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта (постановление Мэра города Батайска от 16.03.2004 N 724) ПЖСК "Молодежный" (постановление Мэра города Батайска от 27.02.2007 N 425 о предоставлении в аренду земельного участка).
На основании указанного постановления с ПЖСК "Молодежный" заключен договор аренды от 01.03.2007 N 4009 сроком на три года (с 27.02.2007 по 27.02.2010) с видом разрешенного пользования для строительства десятиэтажного дома со встроенными помещениями.
По акту приема-передачи спорный земельный участок передан ПЖСК "Молодежный" 01.03.2007. Договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Ростовской области 31.10.2007, что подтверждается отметкой на договоре.
По договору цессии от 18.08.2008 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.03.2007 N 4009 перешли от ПЖСК "Молодежный" к ООО "Жилищно-строительный комплекс "Молодежный" (договор зарегистрирован 21.10.2008).
ООО "Жилищно-Строительный кооператив "Молодежный" прекратило свою деятельность при присоединении к ООО "Полипласт". С даты присоединения (27.05.2011) все права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к ООО "Полипласт".
По договору субаренды от 01.03.2011 земельный участок передан в субаренду ООО "Панельстрой". 27 февраля 2013 года субаренда земельного участка прекращена в связи с истечением срока действия договора.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.03.2013 по делу N А45-30055/2012 расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011601:0129 от 01.03.2007 N 4009. Суд обязал ООО "Полипласт" передать Комитету по управлению имуществом города Батайска Ростовской области земельный участок с кадастровым номером N 61:46:0011601:0129, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2 г, общей площадью 3 634 кв. м.
На основании постановления администрации города Батайска от 10.06.2014 N 1370 "О предоставлении в аренду ООО "Панельстрой" земельного участка по ул. Орджоникидзе, 2 г", Комитет по управлению имуществом г. Батайска и ООО "Панельстрой" заключили договор аренды от 11.06.2014 N 5605 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N 61:46:0011601:121, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2 г, разрешенное использование участка "для строительства десятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями", в границах, указанных в кадастровом плане участка общей площадью 3 634 кв. м. Срок аренды участка установлен с 10.06.2014 по 10.05.2015. По акту приема-передачи от 11.06.2014 данный земельный участок передан ООО "Панельстрой".
Из содержания заключения арбитражного управляющего Прокопцева Г.В. о возможности передачи объектов незавершенного строительства (т. 2, л.д. 17-39), а также из отчетов об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 3634 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2 г, и объекта незавершенного строительством, расположенного по тому же адресу, от 25.04.2014 N 06-0/14, об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 6749 кв. м, расположенного по адресу Ростовская область, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева 4/2, 4/3 и котлована, расположенного по тому же адресу, от 23.04.2014 N 05-0/14 (т. 2, л.д. 40-135), выполненных индивидуальным предпринимателем Степановым М.Е. следует, что объем выполненных работ по объекту незавершенного строительства в г. Батайске составляет 5%, объект, расположенный в г. Ростове-на-Дону, представляет собой котлован объемом 4 128 куб. м.
Согласно проведенной ООО "АРХ-Проект 21" архитектурной экспертизе (письмо от 18.04.2014 N 11) на оцениваемом земельном участке можно построить многоэтажное жилое здание с нормативной общей площадью квартир 14 200 кв. м.
18 мая 2014 года собранием кредиторов ООО "Панельстрой" (97,94% голосов от числа участников строительства, присутствующих на собрании; 82,56% от общего числа участников строительства) принято решение об обращении в Арбитражный суд Ростовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи созданному (созданным) участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) прав общества как застройщика на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки:
- - объект незавершенный строительством в г. Батайске, ул. Орджоникидзе, 2 г, кадастровый номер: 61:46:0011601:487 и право пользования земельным участком (право аренды) под объектом незавершенного строительства площадью 3634 кв. м, кадастровый номер: 61:46:0011601:129;
- - право аренды земельного участка площадью 6749 кв. м, местонахождение: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева, 4/2, 4/3 (строительное пятно 5-50), кадастровый номер: 61:44:0010307:244 и котлован, расположенный на указанном земельном участке.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как усматривается из положений Закона о банкротстве, банкротство застройщика имеет свои особенности, которые урегулированы параграфом 7 главы 9 названного Закона.
Так, по правилам пункта 1 статьи 201.2 Закона о банкротстве участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 данного Закона.
По смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участников строительства могут быть денежными или натуральными (о передаче жилого помещения). Относительно последних ведется отдельный реестр (реестр требований о передаче жилых помещений) и требования участников строительства, имеющих к должнику требования о передаче жилых помещений, признанных судом обоснованными, подлежат погашению в особом порядке, а именно, путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи им жилых помещений в зависимости от того, имеется у должника объект незавершенного строительства либо многоквартирный дом, строительство которого завершено.
- Судебные инстанции установили, что у ООО "Панельстрой" - застройщика, в отношении которого открыто конкурсное производство, имеются в наличии объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Батайске, ул. Орджоникидзе, 2 г; г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева, 4/2, 4/3 (строительное пятно 5-50);
- Порядок погашения требований участников строительства в процедуре конкурсного производства путем передачи объекта незавершенного строительства урегулирован в статье 201.10 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (передача объекта незавершенного строительства).
Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Рассматривая вопрос о передаче прав застройщика на объекты недвижимости, согласно решению собрания кредиторов должника от 18.05.2014, судебные инстанции установили следующее.
Участники строительства создали жилищно-строительные кооперативы "Орджоникидзе" и ЖСК "Победа". За обращение в арбитражный суд с соответствующим ходатайством проголосовали кредиторы должника, обладающие более 3/4 от голосов кредиторов четвертой очереди (82,56% от общего числа участников строительства), за исключением юридических лиц - участников строительства. Стоимость права застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок составляющая 35 127 500 рублей (отчеты N 06-0/14, 05-0/14, т. 2, л.д. 40-135) не превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (более 150 млн. рублей). После завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Имущества, оставшегося у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди (в рамках рассматриваемого дела в суд поступили заявления кооперативов о намерении погасить текущие платежи и требования кредиторов первой и второй очереди, т. 4, л.д. 45). Материалами дела подтверждается, что должник обладает правами в отношении спорных объектов недвижимости.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о соблюдении условий передачи участникам строительства объектов недвижимого имущества в счет погашения требований участников строительства, предусмотренных статьей 201.10 Закона о банкротстве.
Довод заявителя жалобы о том, что созданный участниками строительства кооператив не заключил с ним соглашение, которое бы регулировало его участие в кооперативе, не имеет правового значения в рассматриваемом деле. В силу специальных норм Закона о банкротстве кредитор является членом жилищно-строительного кооператива (подпункт 2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве). При подаче соответствующего заявления (пункт 5.2 устава ЖСК "Победа") отсутствуют основания для отказа заявителю во вступление в члены кооператива. Права кредитора не нарушены.
Кроме того, из протокола и бюллетеня голосования от 18.05.2014 следует, что Фомин С.А. принимал участие в собрании участников жилищного строительства и голосовал за принятие решение о передаче объектов незавершенного строительства созданным участниками строительства кооперативам (т. 1, л.д. 10-18, т. 2, л.д. 5).
Ссылка на то, что заключения независимого оценщика Степанова М.Е. являются недостоверными доказательствами по делу, подлежит отклонению как неподтвержденная материалами дела и носящая предположительный характер. Результаты оценки имущества должника не оспорены; иные доказательства, подтверждающие недостоверность проведенной оценки, в материалы дела не представлены.
Иные доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как несостоятельные, не основанные на надлежащем толковании действующего законодательства и опровергаемые материалами дела, а также установленными судами обеих инстанций обстоятельствами. Данные доводы кассационной жалобы фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
Основания для отмены или изменения определения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
определение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2014 по делу N А53-36063/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.12.2014 ПО ДЕЛУ N А53-36063/2012
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. по делу N А53-36063/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 декабря 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Андреевой Е.В. и Гиданкиной А.В., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой" (ИНН 6165088671, ОГРН 1026103725680) - конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой" Прокопцева Геннадия Витальевича, от Фомина Сергея Александровича - Серединой Л.А. (доверенность от 05.08.2014), от жилищно-строительного кооператива "Победа" (ОГРН 1116195012900) - Тарасова В.В. (руководитель), конкурсных кредиторов Фуксовой Н.Ю., Симонова А.В., в отсутствие жилищно-строительного кооператива "Орджоникидзе" (ОГРН 1146181000900), иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Фомина Сергея Александровича на определение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2014 (судья Щербакова И.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2014 (судьи Николаев Д.В., Сулименко Н.В., Шимбарева Н.В.) по делу N А53-36063/2012, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Панельстрой" (далее - должник) в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление конкурсного управляющего должника Прокопцева Г.В. (далее - конкурсный управляющий, Прокопцев Г.В.) о погашении требований участников строительства путем передачи созданному (созданным) участникам строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам), прав ООО "Панельстрой" как застройщика на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки:
- - объект незавершенного строительства в г. Батайске, ул. Орджоникидзе, 2 г, кадастровый номер: 61:46:0011601:487 и право пользования земельным участком (право аренды) под объектом незавершенного строительства площадью 3634 кв. м, кадастровый номер: 61:46:0011601:129;
- - права аренды земельного участка площадью 6749 кв. м, местонахождение: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева, 4/2, 4/3 (строительное пятно 5-50), кадастровый номер: 61:44:0010307:244 и котлован, расположенный на указанном земельном участке.
Определением суда от 18.06.2014 приняты к рассмотрению также заявления ЖСК "Орджоникидзе" (г. Батайск) и ЖСК "Победа" (г. Ростов-на-Дону) о погашении требований участников строительства путем передачи прав должника как застройщика в порядке статьи 201.10 Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением суда от 04.08.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.10.2014, ходатайства конкурсного управляющего, ЖСК "Орджоникидзе" и ЖСК "Победа" о погашении требований участников строительства путем передачи незавершенного строительством объекта в счет погашения требований участников строительства удовлетворены.
При вынесении судебных актов суды руководствовались нормами статьи 201.10 Закона о банкротстве, предусматривающей возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка созданному ими жилищно-строительному кооперативу.
В кассационной жалобе Фомин С.А. (далее - кредитор) просит определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об оставлении заявленных требований без рассмотрения. Податель жалобы указывает, что созданный участниками строительства ЖСК "Победа" не заключил с кредитором соглашение о регулировании их отношений в кооперативе. Кредитор не соглашался на передачу объекта незавершенного строительства (подпункт 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве). Удовлетворение заявленных требований противоречит положениям Закона о банкротстве. Представленные в материалы дела заключения о стоимости спорных объектов недвижимости противоречат материалам дела и являются недостаточно обоснованными.
В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий просит определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
Представители участвующих в деле лиц возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, определением суда от 25.03.2013 в отношении ООО "Панельстрой" введено наблюдение, временным управляющим утвержден Прокопцев Г.В.
Определением суда от 17.05.2013 при банкротстве ООО "Панельстрой" применены правила 7-го параграфа главы IX Закона о банкротстве.
Решением суда от 15.10.2013 ООО "Панельстрой" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Прокопцев Г.В.
ООО "Панельстрой" является застройщиком применительно к объектам незавершенного строительства, расположенным по адресу: г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2 г и по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева, 4/2, 4/3 (строительное пятно 5-50).
На основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 08.04.2010 N 295 Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО "Панельстрой" заключили договор аренды от 18.06.2010 N 32192 земельного участка площадью 6 749 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева,4/2, 4/3, предоставленного под строительство многоквартирного дома сроком до 08.04.2013, указанный договор не расторгнут и пролонгирован на следующий срок.
Земельный участок по ул. Орджоникидзе, 2-г, с кадастровым номером 61:46:0011601:129 площадью 3634 кв. м предоставлен в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта (постановление Мэра города Батайска от 16.03.2004 N 724) ПЖСК "Молодежный" (постановление Мэра города Батайска от 27.02.2007 N 425 о предоставлении в аренду земельного участка).
На основании указанного постановления с ПЖСК "Молодежный" заключен договор аренды от 01.03.2007 N 4009 сроком на три года (с 27.02.2007 по 27.02.2010) с видом разрешенного пользования для строительства десятиэтажного дома со встроенными помещениями.
По акту приема-передачи спорный земельный участок передан ПЖСК "Молодежный" 01.03.2007. Договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Ростовской области 31.10.2007, что подтверждается отметкой на договоре.
По договору цессии от 18.08.2008 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.03.2007 N 4009 перешли от ПЖСК "Молодежный" к ООО "Жилищно-строительный комплекс "Молодежный" (договор зарегистрирован 21.10.2008).
ООО "Жилищно-Строительный кооператив "Молодежный" прекратило свою деятельность при присоединении к ООО "Полипласт". С даты присоединения (27.05.2011) все права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к ООО "Полипласт".
По договору субаренды от 01.03.2011 земельный участок передан в субаренду ООО "Панельстрой". 27 февраля 2013 года субаренда земельного участка прекращена в связи с истечением срока действия договора.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.03.2013 по делу N А45-30055/2012 расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011601:0129 от 01.03.2007 N 4009. Суд обязал ООО "Полипласт" передать Комитету по управлению имуществом города Батайска Ростовской области земельный участок с кадастровым номером N 61:46:0011601:0129, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2 г, общей площадью 3 634 кв. м.
На основании постановления администрации города Батайска от 10.06.2014 N 1370 "О предоставлении в аренду ООО "Панельстрой" земельного участка по ул. Орджоникидзе, 2 г", Комитет по управлению имуществом г. Батайска и ООО "Панельстрой" заключили договор аренды от 11.06.2014 N 5605 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N 61:46:0011601:121, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2 г, разрешенное использование участка "для строительства десятиэтажного жилого дома со встроенными помещениями", в границах, указанных в кадастровом плане участка общей площадью 3 634 кв. м. Срок аренды участка установлен с 10.06.2014 по 10.05.2015. По акту приема-передачи от 11.06.2014 данный земельный участок передан ООО "Панельстрой".
Из содержания заключения арбитражного управляющего Прокопцева Г.В. о возможности передачи объектов незавершенного строительства (т. 2, л.д. 17-39), а также из отчетов об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 3634 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2 г, и объекта незавершенного строительством, расположенного по тому же адресу, от 25.04.2014 N 06-0/14, об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 6749 кв. м, расположенного по адресу Ростовская область, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева 4/2, 4/3 и котлована, расположенного по тому же адресу, от 23.04.2014 N 05-0/14 (т. 2, л.д. 40-135), выполненных индивидуальным предпринимателем Степановым М.Е. следует, что объем выполненных работ по объекту незавершенного строительства в г. Батайске составляет 5%, объект, расположенный в г. Ростове-на-Дону, представляет собой котлован объемом 4 128 куб. м.
Согласно проведенной ООО "АРХ-Проект 21" архитектурной экспертизе (письмо от 18.04.2014 N 11) на оцениваемом земельном участке можно построить многоэтажное жилое здание с нормативной общей площадью квартир 14 200 кв. м.
18 мая 2014 года собранием кредиторов ООО "Панельстрой" (97,94% голосов от числа участников строительства, присутствующих на собрании; 82,56% от общего числа участников строительства) принято решение об обращении в Арбитражный суд Ростовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи созданному (созданным) участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) прав общества как застройщика на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки:
- - объект незавершенный строительством в г. Батайске, ул. Орджоникидзе, 2 г, кадастровый номер: 61:46:0011601:487 и право пользования земельным участком (право аренды) под объектом незавершенного строительства площадью 3634 кв. м, кадастровый номер: 61:46:0011601:129;
- - право аренды земельного участка площадью 6749 кв. м, местонахождение: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева, 4/2, 4/3 (строительное пятно 5-50), кадастровый номер: 61:44:0010307:244 и котлован, расположенный на указанном земельном участке.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как усматривается из положений Закона о банкротстве, банкротство застройщика имеет свои особенности, которые урегулированы параграфом 7 главы 9 названного Закона.
Так, по правилам пункта 1 статьи 201.2 Закона о банкротстве участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 данного Закона.
По смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участников строительства могут быть денежными или натуральными (о передаче жилого помещения). Относительно последних ведется отдельный реестр (реестр требований о передаче жилых помещений) и требования участников строительства, имеющих к должнику требования о передаче жилых помещений, признанных судом обоснованными, подлежат погашению в особом порядке, а именно, путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи им жилых помещений в зависимости от того, имеется у должника объект незавершенного строительства либо многоквартирный дом, строительство которого завершено.
- Судебные инстанции установили, что у ООО "Панельстрой" - застройщика, в отношении которого открыто конкурсное производство, имеются в наличии объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Батайске, ул. Орджоникидзе, 2 г; г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 11/6, бул. Комарова, 18/2, пр. Королева, 4/2, 4/3 (строительное пятно 5-50);
- Порядок погашения требований участников строительства в процедуре конкурсного производства путем передачи объекта незавершенного строительства урегулирован в статье 201.10 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (передача объекта незавершенного строительства).
Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Рассматривая вопрос о передаче прав застройщика на объекты недвижимости, согласно решению собрания кредиторов должника от 18.05.2014, судебные инстанции установили следующее.
Участники строительства создали жилищно-строительные кооперативы "Орджоникидзе" и ЖСК "Победа". За обращение в арбитражный суд с соответствующим ходатайством проголосовали кредиторы должника, обладающие более 3/4 от голосов кредиторов четвертой очереди (82,56% от общего числа участников строительства), за исключением юридических лиц - участников строительства. Стоимость права застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок составляющая 35 127 500 рублей (отчеты N 06-0/14, 05-0/14, т. 2, л.д. 40-135) не превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (более 150 млн. рублей). После завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Имущества, оставшегося у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди (в рамках рассматриваемого дела в суд поступили заявления кооперативов о намерении погасить текущие платежи и требования кредиторов первой и второй очереди, т. 4, л.д. 45). Материалами дела подтверждается, что должник обладает правами в отношении спорных объектов недвижимости.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о соблюдении условий передачи участникам строительства объектов недвижимого имущества в счет погашения требований участников строительства, предусмотренных статьей 201.10 Закона о банкротстве.
Довод заявителя жалобы о том, что созданный участниками строительства кооператив не заключил с ним соглашение, которое бы регулировало его участие в кооперативе, не имеет правового значения в рассматриваемом деле. В силу специальных норм Закона о банкротстве кредитор является членом жилищно-строительного кооператива (подпункт 2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве). При подаче соответствующего заявления (пункт 5.2 устава ЖСК "Победа") отсутствуют основания для отказа заявителю во вступление в члены кооператива. Права кредитора не нарушены.
Кроме того, из протокола и бюллетеня голосования от 18.05.2014 следует, что Фомин С.А. принимал участие в собрании участников жилищного строительства и голосовал за принятие решение о передаче объектов незавершенного строительства созданным участниками строительства кооперативам (т. 1, л.д. 10-18, т. 2, л.д. 5).
Ссылка на то, что заключения независимого оценщика Степанова М.Е. являются недостоверными доказательствами по делу, подлежит отклонению как неподтвержденная материалами дела и носящая предположительный характер. Результаты оценки имущества должника не оспорены; иные доказательства, подтверждающие недостоверность проведенной оценки, в материалы дела не представлены.
Иные доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как несостоятельные, не основанные на надлежащем толковании действующего законодательства и опровергаемые материалами дела, а также установленными судами обеих инстанций обстоятельствами. Данные доводы кассационной жалобы фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
Основания для отмены или изменения определения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2014 по делу N А53-36063/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.М.ДЕНЕКА
И.М.ДЕНЕКА
Судьи
Е.В.АНДРЕЕВА
А.В.ГИДАНКИНА
Е.В.АНДРЕЕВА
А.В.ГИДАНКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)