Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что на участке расположено здание административно-торгового назначения, в силу чего зарегистрировать право общей долевой собственности на участок пропорционально площади передаваемых в собственность дольщиков нежилых помещений в порядке, предусмотренном ЖК РФ, невозможно.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Гафиатуллиной Т.С., Сергеевой И.В., рассмотрев 02.09.2015, 09.09.2015 в открытых судебных заседаниях кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 10.03.2015 (судья Басова О.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 (судьи Мурахина Н.В., Осокина Н.Н., Смирнов В.И.) по делу N А66-17449/2014,
установил:
Индивидуальные предприниматели Кукушкин Игорь Владиславович, ОГРНИП 308695235100062, ИНН 690300085947, и Попов Руслан Васильевич, ОГРНИП 308695210700068, ИНН 690500378299, обратились в Арбитражный суд Тверской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным изложенного в сообщении от 04.09.2014 N 14-06/40156-14 решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, место нахождения: 170100, г. Тверь, Свободный пер., д. 2, ОГРН 1046900099828, ИНН 6901067121 (далее - Управление Росреестра), об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок площадью 2655 кв. м с кадастровым номером 69:40:0200050:35, расположенный под зданием административно-торгового назначения по адресу: г. Тверь, бульв. Цанова, д. 1, лит. Б, и выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение XVIII площадью 1153 кв. м с кадастровым номером 69:40:0200050:35:41/11, расположенное в указанном здании, а также об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади на упомянутый земельный участок и выдать новое свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 69:40:0200050:35:41/11.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Капитал", место нахождения: 170017, г. Тверь, Подъездной пер., д. 6, ОГРН 1036900057842, ИНН 6901035585 (далее - Общество), и индивидуальный предприниматель Житомирский Евгений Исаакович, ОГРНИП 308695210100074.
Решением от 10.03.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.06.2015, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Как указывает податель жалобы, заявители не представили доказательств, подтверждающих основания возникновения у них права собственности на земельный участок; судами неверно применены разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
В судебном заседании 02.09.2015 объявлен перерыв до 09.09.2015. После перерыва судебное заседание продолжено.
Лица, участвующие в деле, о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Житомирский Е.И., Попов Р.В., Кукушкин И.В. (дольщики) и Общество (застройщик) 30.03.2011 заключили договор N 15-ф/л на участие в долевом строительстве здания административно-торгового назначения на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 19.03.2009 серии 69-АБ N 378752).
По условиям названного договора Общество обязалось построить и сдать в эксплуатацию пятиэтажное здание административно-торгового назначения площадью 6706,6 кв. м и передать дольщикам в долевую собственность (каждому по 1/3 доли в праве) помещения в нем общей проектной площадью 3163,35 кв. м (53 нежилых помещения, 14 вспомогательных помещений-офисов и 2 зала-веранд).
Согласно пункту 1.1 договора общее имущество - помещения общего пользования в здании, в том числе входные группы, лестничные площадки, лестничные марши, общие коридоры, лифты и лифтовые холлы, электрощитовая, венткамеры, помещения тепловых узлов, насосная, тамбуры, а также внутренние инженерные коммуникации и земельный участок, передаваемые дольщикам в общую долевую собственность по завершении строительства и ввода здания в эксплуатацию.
Согласно пункту 3.1 договора застройщик после сдачи объекта долевого участия в эксплуатацию передает дольщикам в собственность по акту приема-передачи указанные помещения и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорционально площади передаваемых в собственность дольщиков нежилых помещений.
По акту приема-передачи от 20.07.2011, подписанному Житомирским Е.И., Поповым Р.В., Кукушкиным И.В. и Обществом, нежилые помещения III, XVIII-XXVI, XXIX, XXXI (всего 12) общей площадью 3210 кв. м с кадастровыми номерами с 69:40:0200050:35:41/1 по 69:40:0200050:35:41/4, 69:40:0200050:35:41/7, 69:40:0200050:35:41/11, 69:40:0200050:35:41/14, 69:40:0200050:35:41/19, 69:40:0200050:35:41/21, 69:40:0200050:35:41/24, 69:40:0200050:35:41/26, 69:40:0200050:35:41/28 переданы заявителям.
Согласно пункту 2 акта приема-передачи дольщики приобретают долю в праве общей собственности на общее имущество в здании в размере, пропорциональном доле занимаемой площади в нем: несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое, кабельное и иное оборудование за пределами и /или внутри передаваемых им нежилых помещений.
Право собственности Попова Р.В. и Кукушкина И.В. на 1/3 доли каждого в праве общей долевой собственности на нежилое помещение XVIII с кадастровым номером 69:40:0200050:35:41/21 зарегистрировано 04.08.2011 на основании договора от 30.03.2011 N 15-ф/л, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.04.2011 N 69320000-49 и упомянутого акта приема-передачи, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 69-АВ N 316899 и 316901.
Предприниматели Попов Р.В. и Кукушкин И.В. 18.07.2014 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200050:35, а также выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение XVIII, приложив кадастровый паспорт земельного участка, а также свидетельства о государственной регистрации права на указанное нежилое помещение.
Управление Росреестра уведомлением от 04.09.2014 N 14-06/40156-14 сообщило предпринимателям об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок на основании пункта 2 статьи 19 и абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), указав, что представленные документы не могут рассматриваться в качестве основания для возникновения и регистрации права общей долевой собственности заявителей на земельный участок; на спорном земельном участке расположено здание административно-торгового назначения, в силу чего зарегистрировать право общей долевой собственности на указанный участок в порядке, предусмотренном статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), не представляется возможным.
Индивидуальные предприниматели Попов Р.В. и Кукушкин И.В., считая, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, посчитав, что заявители представили в регистрирующий орган все документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный участок, права на который возникли у них в силу закона.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацу десятому пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты или иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно пункту 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно части 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Акт приема-передачи от 20.07.2011 не содержит информации о передаче участникам долевого строительства земельного участка в составе общего имущества административно-торгового здания. В договоре от 30.03.2011 N 15-ф/л сведения о земельном участке (его площади и кадастровом номере), входящем в состав общего имущества, также не указаны.
То обстоятельство, что решением Арбитражного суда Тверской области от 12.05.2014 по делу N А66-3293/2013 установлен факт передачи заявителям доли в праве общей долевой собственности на общее имущество здания, не свидетельствует о незаконности оспариваемых действий Управления Росреестра, поскольку основанием регистрации права собственности может являться договор (иная сделка) в отношении недвижимого имущества или решение, которым такое право признано. Указанным судебным актом, принятым по иску индивидуального предпринимателя Бахтеева Алексея Викторовича, признано отсутствующим зарегистрированное право некоммерческого партнерства по содействию в управлении нежилым помещением "Домино" на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200050:35.
Следовательно, вывод судов о том, что договор от 30.03.2011 и акт приема-передачи от 20.07.2011 являются основанием для регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, связан с неправильным применением норм материального права.
Согласно части 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Пунктом 136 правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.12.2013 N 765, предусмотрено, что если жилое или нежилое помещение входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащего застройщику на праве собственности, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и одновременно в подраздел II-1 раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства".
Следовательно, действующее законодательство предусматривает регистрацию права общей долевой собственности участника долевого строительства на земельный участок путем внесения записи о принадлежности доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений, принадлежащих участнику долевого строительства, лишь в случае нахождения на участке многоквартирного жилого дома.
Вывод судов о том, что заявителям неправомерно отказано в регистрации права, поскольку с учетом положений статьи 36 ЖК РФ, статей 6, 249, 289, 290 ГК РФ с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию административно-торгового здания, возведенного на условиях договора долевого участия в строительстве, у дольщиков - собственников переданных им помещений возникло право собственности на долю в праве собственности на находящийся под зданием земельный участок пропорционально площади принадлежащих им помещений, представляется неверным. Указанные судами нормы права касаются иных правоотношений и не регулируют основания и порядок регистрации прав участников долевого строительства на общее имущество.
В данном случае спор о праве собственности на земельный участок судом не рассматривался.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что вывод судов о незаконности отказа Управления Росреестра в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок со ссылкой на представление заявителями всех необходимых для такой регистрации документов, сделан при неправильном применении норм материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 10.03.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу N А66-17449/2014 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 11.09.2015 N Ф07-6956/2015 ПО ДЕЛУ N А66-17449/2014
Требование: О признании незаконным решения управления Росреестра об отказе в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что на участке расположено здание административно-торгового назначения, в силу чего зарегистрировать право общей долевой собственности на участок пропорционально площади передаваемых в собственность дольщиков нежилых помещений в порядке, предусмотренном ЖК РФ, невозможно.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2015 г. по делу N А66-17449/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Гафиатуллиной Т.С., Сергеевой И.В., рассмотрев 02.09.2015, 09.09.2015 в открытых судебных заседаниях кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 10.03.2015 (судья Басова О.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 (судьи Мурахина Н.В., Осокина Н.Н., Смирнов В.И.) по делу N А66-17449/2014,
установил:
Индивидуальные предприниматели Кукушкин Игорь Владиславович, ОГРНИП 308695235100062, ИНН 690300085947, и Попов Руслан Васильевич, ОГРНИП 308695210700068, ИНН 690500378299, обратились в Арбитражный суд Тверской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным изложенного в сообщении от 04.09.2014 N 14-06/40156-14 решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, место нахождения: 170100, г. Тверь, Свободный пер., д. 2, ОГРН 1046900099828, ИНН 6901067121 (далее - Управление Росреестра), об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок площадью 2655 кв. м с кадастровым номером 69:40:0200050:35, расположенный под зданием административно-торгового назначения по адресу: г. Тверь, бульв. Цанова, д. 1, лит. Б, и выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение XVIII площадью 1153 кв. м с кадастровым номером 69:40:0200050:35:41/11, расположенное в указанном здании, а также об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади на упомянутый земельный участок и выдать новое свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 69:40:0200050:35:41/11.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Капитал", место нахождения: 170017, г. Тверь, Подъездной пер., д. 6, ОГРН 1036900057842, ИНН 6901035585 (далее - Общество), и индивидуальный предприниматель Житомирский Евгений Исаакович, ОГРНИП 308695210100074.
Решением от 10.03.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.06.2015, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Как указывает податель жалобы, заявители не представили доказательств, подтверждающих основания возникновения у них права собственности на земельный участок; судами неверно применены разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
В судебном заседании 02.09.2015 объявлен перерыв до 09.09.2015. После перерыва судебное заседание продолжено.
Лица, участвующие в деле, о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Житомирский Е.И., Попов Р.В., Кукушкин И.В. (дольщики) и Общество (застройщик) 30.03.2011 заключили договор N 15-ф/л на участие в долевом строительстве здания административно-торгового назначения на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 19.03.2009 серии 69-АБ N 378752).
По условиям названного договора Общество обязалось построить и сдать в эксплуатацию пятиэтажное здание административно-торгового назначения площадью 6706,6 кв. м и передать дольщикам в долевую собственность (каждому по 1/3 доли в праве) помещения в нем общей проектной площадью 3163,35 кв. м (53 нежилых помещения, 14 вспомогательных помещений-офисов и 2 зала-веранд).
Согласно пункту 1.1 договора общее имущество - помещения общего пользования в здании, в том числе входные группы, лестничные площадки, лестничные марши, общие коридоры, лифты и лифтовые холлы, электрощитовая, венткамеры, помещения тепловых узлов, насосная, тамбуры, а также внутренние инженерные коммуникации и земельный участок, передаваемые дольщикам в общую долевую собственность по завершении строительства и ввода здания в эксплуатацию.
Согласно пункту 3.1 договора застройщик после сдачи объекта долевого участия в эксплуатацию передает дольщикам в собственность по акту приема-передачи указанные помещения и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорционально площади передаваемых в собственность дольщиков нежилых помещений.
По акту приема-передачи от 20.07.2011, подписанному Житомирским Е.И., Поповым Р.В., Кукушкиным И.В. и Обществом, нежилые помещения III, XVIII-XXVI, XXIX, XXXI (всего 12) общей площадью 3210 кв. м с кадастровыми номерами с 69:40:0200050:35:41/1 по 69:40:0200050:35:41/4, 69:40:0200050:35:41/7, 69:40:0200050:35:41/11, 69:40:0200050:35:41/14, 69:40:0200050:35:41/19, 69:40:0200050:35:41/21, 69:40:0200050:35:41/24, 69:40:0200050:35:41/26, 69:40:0200050:35:41/28 переданы заявителям.
Согласно пункту 2 акта приема-передачи дольщики приобретают долю в праве общей собственности на общее имущество в здании в размере, пропорциональном доле занимаемой площади в нем: несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое, кабельное и иное оборудование за пределами и /или внутри передаваемых им нежилых помещений.
Право собственности Попова Р.В. и Кукушкина И.В. на 1/3 доли каждого в праве общей долевой собственности на нежилое помещение XVIII с кадастровым номером 69:40:0200050:35:41/21 зарегистрировано 04.08.2011 на основании договора от 30.03.2011 N 15-ф/л, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.04.2011 N 69320000-49 и упомянутого акта приема-передачи, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 69-АВ N 316899 и 316901.
Предприниматели Попов Р.В. и Кукушкин И.В. 18.07.2014 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200050:35, а также выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение XVIII, приложив кадастровый паспорт земельного участка, а также свидетельства о государственной регистрации права на указанное нежилое помещение.
Управление Росреестра уведомлением от 04.09.2014 N 14-06/40156-14 сообщило предпринимателям об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок на основании пункта 2 статьи 19 и абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), указав, что представленные документы не могут рассматриваться в качестве основания для возникновения и регистрации права общей долевой собственности заявителей на земельный участок; на спорном земельном участке расположено здание административно-торгового назначения, в силу чего зарегистрировать право общей долевой собственности на указанный участок в порядке, предусмотренном статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), не представляется возможным.
Индивидуальные предприниматели Попов Р.В. и Кукушкин И.В., считая, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, посчитав, что заявители представили в регистрирующий орган все документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный участок, права на который возникли у них в силу закона.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацу десятому пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты или иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно пункту 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно части 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Акт приема-передачи от 20.07.2011 не содержит информации о передаче участникам долевого строительства земельного участка в составе общего имущества административно-торгового здания. В договоре от 30.03.2011 N 15-ф/л сведения о земельном участке (его площади и кадастровом номере), входящем в состав общего имущества, также не указаны.
То обстоятельство, что решением Арбитражного суда Тверской области от 12.05.2014 по делу N А66-3293/2013 установлен факт передачи заявителям доли в праве общей долевой собственности на общее имущество здания, не свидетельствует о незаконности оспариваемых действий Управления Росреестра, поскольку основанием регистрации права собственности может являться договор (иная сделка) в отношении недвижимого имущества или решение, которым такое право признано. Указанным судебным актом, принятым по иску индивидуального предпринимателя Бахтеева Алексея Викторовича, признано отсутствующим зарегистрированное право некоммерческого партнерства по содействию в управлении нежилым помещением "Домино" на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200050:35.
Следовательно, вывод судов о том, что договор от 30.03.2011 и акт приема-передачи от 20.07.2011 являются основанием для регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, связан с неправильным применением норм материального права.
Согласно части 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Пунктом 136 правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.12.2013 N 765, предусмотрено, что если жилое или нежилое помещение входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащего застройщику на праве собственности, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и одновременно в подраздел II-1 раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства".
Следовательно, действующее законодательство предусматривает регистрацию права общей долевой собственности участника долевого строительства на земельный участок путем внесения записи о принадлежности доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений, принадлежащих участнику долевого строительства, лишь в случае нахождения на участке многоквартирного жилого дома.
Вывод судов о том, что заявителям неправомерно отказано в регистрации права, поскольку с учетом положений статьи 36 ЖК РФ, статей 6, 249, 289, 290 ГК РФ с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию административно-торгового здания, возведенного на условиях договора долевого участия в строительстве, у дольщиков - собственников переданных им помещений возникло право собственности на долю в праве собственности на находящийся под зданием земельный участок пропорционально площади принадлежащих им помещений, представляется неверным. Указанные судами нормы права касаются иных правоотношений и не регулируют основания и порядок регистрации прав участников долевого строительства на общее имущество.
В данном случае спор о праве собственности на земельный участок судом не рассматривался.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что вывод судов о незаконности отказа Управления Росреестра в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок со ссылкой на представление заявителями всех необходимых для такой регистрации документов, сделан при неправильном применении норм материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 10.03.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу N А66-17449/2014 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)