Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2011 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Х.Тимченко
судей О.Г. Ломидзе, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (ходатайство о рассмотрение жалобы в отсутствие конкурсного управляющего);
- от ответчика: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (ходатайство о рассмотрение жалобы в отсутствие представителя ТСЖ "Консул"),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Консул"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 05.02.2008 по делу N А32-23134/2007-1/227
по иску муниципального предприятия г. Армавира " Тепловые сети"
к товариществу собственников жилья "Консул"
о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения
N 6 от 12.12.2006 г.,
принятое судьей Колгановой Т.С.
установил:
МП г. Армавира "Тепловые сети" (далее - муниципальное предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к товариществу собственников жилья "Консул" (далее - ТСЖ "Консул") о взыскании 30368,29 руб. по договору аренды N 6 от 12.12.2006 г., в том числе 29572,14 руб. основного долга, 796,15 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2007 г. по сентябрь 2007 г.
Заявленные требования мотивированы тем, что между муниципальным предприятием и ТСЖ "Консул" заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ТСЖ передано в пользование нежилое помещение, арендная плата составляет 4928 руб. 70 коп. в месяц. По состоянию на 17.10.2007 г. задолженность ТСЖ "Консул" составляет 29572 руб. 14 коп. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения в суд с иском.
Решением суда от 05.02.2008 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.
ТСЖ "Консул" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение отменить, принято по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что задолженность не оплачена по причине недействительности договора аренды ввиду отсутствия у истца документов, подтверждающих принадлежность ему имущества, переданного в аренду - здания кочегарки, на праве хозяйственного ведения.
Ответчиком не представлено согласие собственника на передачу имущества в аренду. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему являются недействительными в силу ничтожности. В рамках данного дела ТСЖ "Консул" заявляло ходатайство о принятии встречного иска о признании недействительным договора аренды от 12.12.2006 г., однако, ходатайство судом первой инстанции необоснованно отклонено.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2008 г. производство по делу А32-23134/2007-1/227 по иску МП г. Армавира "Тепловые сети" к ТСЖ "Консул" было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-1667/2008-15/69. Основанием приостановления явилось обращение ТСЖ "Консул" с иском о признании права общедолевой собственности на здание котельной литер "Б", расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2009 г. в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Консул" отказано по причине непредставления доказательств нарушения прав собственников жилья.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2009 г. производство по настоящему делу возобновлено.
Однако, в ходе рассмотрения жалобы представитель ТСЖ "Консул" представил определение Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2009 г. по делу N А32-1667/2008-15/69/22 о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы, принятии жалобы к производству и назначении судебного разбирательства.
Определением от 13 августа 2009 г. производство по делу приостановлено до рассмотрения апелляционной жалобы по делу N А32-1667/2008-15/69/22-370.
Постановлением апелляционной инстанции по делу N А32-1667/2008-15/69/22-370 решение суда первой инстанции отменено, признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 на здание котельной, литер Б, общей площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, 111.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2011 г. производство по делу N А32-23134/2007-1/227 возобновлено.
В дополнении к отзыву на апелляционную жалобу конкурсный управляющий Пономарев А.Ю. указал, что с момента вынесения (22.03.2011 г.) постановления апелляционной инстанцией по делу N А32-23134/2007-1/227 у ТСЖ "Консул" возникло право на внесение спорного помещения в ЕГРП, до этого момента действовал договор аренды N 6 от 12.12.2006 г., в силу чего у ТСЖ возникла обязанность по внесению арендных платежей, в порядке, установленном договором.
Стороны в судебное заседание не явились, представили письменные ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей истца и ответчика. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, 12.12.2006 г. между МП "Тепловые сети" (арендодатель) в лице внешнего управляющего Быстровой С.В. и ТСЖ "Консул" (арендатор) был подписан договор N 6 аренды нежилого здания, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, площадью 80 кв. м на срок до 15.03.2007 г. для использования арендатором в соответствии с назначением арендуемого объекта и под производственные нужды. Спорное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи N 7 от 12.12.2006 г.
Согласно приложению N 2 к договору аренды N 6 от 12.12.2006 г. арендная плата согласована сторонами в размере 4928 руб. 70 коп. в месяц с учетом НДС.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением после истечения срока обязательства при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2007 г. по делу N А-32-28136/2004-44/196-Б в отношении МП г. Армавира "Тепловые сети" была введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена Быстрова С.В.
22 марта 2007 г. подписано дополнительное соглашение к договору N 6 от 12.12.2006 г. о продлении срока аренды до 22.03.2008 г.
Поскольку соглашение от 22.03.2007 г. заключено на один год, договор в новой редакции подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным в с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")
Доказательств регистрации дополнительного соглашения не представлено, договор аренды N 6 от 12.12.2007 г. действовал в прежней редакции.
Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды N 6 от 12.12.2006 г. по состоянию на 17.10.2007 г. в размере 29572 руб. 14 коп., конкурсный управляющий муниципального предприятия обратился в суд с иском о взыскании с ТСЖ "Консул" указанной задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2007 г. по сентябрь 2007 г. в размере 796 руб. 16 коп.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о наличии у ТСЖ "Консул" задолженности по арендной плате в заявленном размере, в связи с чем, требования конкурсного управляющего муниципального предприятия были удовлетворены в полном объеме.
Решение суда первой инстанции от 05.02.2008 г. подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 10.04.1998 г. между Комитетом по управлению имуществом в г. Армавире и МУП "Тепловые сети" был заключен договор N 7, в соответствии с которым МУП "Тепловые сети" в хозяйственное ведение было передано имущество, указанное в приложении N 1, в т.ч. здания с инвентарными номерами 0001-10059.
На основании договора N 7 от 10.04.1998 г. за МУП "Тепловые сети" (ИНН 2302013770/ОГРН 1022300636478) 14.03.2008 г. было зарегистрировано право хозяйственного ведения на котельную общей площадью 130,6 кв. м, инвентарный N 27000, лит.Б, этажность 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, дом N 111, что подтверждается свидетельством от 15.03.2008 г. N 23-АД 871936.
По договору аренды N 6 от 12.12.2006 г. ТСЖ "Консул" в пользование передано нежилое здание, расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, площадью 80 кв. м. Стороны не оспаривают то обстоятельство, что переданное по договору аренды здание и котельная литер Б являются одним и тем же объектом.
Суд апелляционной инстанции в рамках дела N А32-23134/2007-1/227 при рассмотрении требований ТСЖ "Консул" к Управлению имущественных отношений Администрации г. Армавир о признании права общей долевой собственности на здание котельной, литер Б, общей площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 установил, в том числе и экспертным путем, что котельная лит. "Б, б1" общей площадью 130,6 кв. м спроектирована по способу отпускаемого тепла - водонагрейная, по предназначению - отопительная, технологически по варианту использования - пристроенная. Котельная непосредственно примыкает (пристроена) к жилому дому лит.А расположенному по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, д. 111, что соответствует СНиП II-35-76., спроектирована и предназначена для отопления указанного жилого дома.
Дополнительной судебной строительно-технической экспертизой по указанному делу установлено, что котельная лит. "Б,б1" технически и функционально не может быть самостоятельно использована по прямому назначению в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, т.к. через здание котельной проходят инженерные коммуникации отопления, горячего и холодного водоснабжения подъездов NN 7,8, а также проходят транзитные подающие и обратные трубопроводы теплоснабжения "Детского сада N 33" диаметром 63 мм.
Экспертом также установлено, что котельная не используется по назначению, на месте котлов размещены инженерные коммуникации. Коммуникации горячего и холодного водоснабжения для подъездов 7 и 8 проходят по подвалам лит. "под А" в помещение котельной N 9. Запорная арматура на коммуникациях отсутствует. В помещении N 2 расположен узел учета теплоснабжения ТСЖ "Консул", на момент экспертизы временно не задействованный. Коммуникации теплоснабжения через подвальное помещение (6 подъезд) жилого дома лит. А проходят в здание котельной лит. "Б, б1". Врезка коммуникаций со стороны ул. Комсомольской от центральной котельной 2-го района произведена в подземном колодце, расположенном во дворе многоквартирного жилого дома лит. А. Отводы труб отопления и водоснабжения жилого дома проходят в 4 подъезд лит "под А" - подвал, в котором временно установлен узел учета тепловой энергии и узел управления тепловой сети, что нарушает требования СНиП 2.04.07.-86 (2000) "Тепловые сети", согласно которым тепловые пункты необходимо размещать в отдельных - изолированных помещениях. В здании котельной лит "Б" имеются инженерные коммуникации горячего и холодного водоснабжения, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 и требующие постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
Суд пришел к выводу, что спорная котельная лит. "Б", расположенная по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относится к имуществу, необходимому для обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по этому же адресу.
В силу пункта 1 статьи 290 Кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ введен в действие с 1 марта 2005 года. С даты введения Жилищного кодекса Российской Федерации у собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 возникло право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома в силу закона. Учитывая изложенное, довод конкурсного управляющего муниципального предприятия о том, что с момента принятия постановления апелляционной инстанцией по делу N А32-23134/2007-1/227 у ТСЖ "Консул" возникло право на спорное имущество, отклонен.
Поскольку на дату заключения договора аренды N 6 от 12.12.2007 г. помещение, предоставленное по договору аренды площадью 80 кв. м как общее имущество собственников помещений жилого дома N 111, по ул. Комсомольской г. Армавир, находилось в собственности последних, а не в муниципальной собственности и хозяйственном ведении МП г. Армавира "Тепловые сети", внешний управляющий муниципального предприятия не вправе был распоряжаться этим помещением и сдавать его в аренду.
При таких обстоятельствах, договор аренды N 6 от 12.12.2007 г. является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как не соответствующий требованиям ст. ст. 209, 608 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2008 г. по делу N А32-23134/2007-1/227 в части взыскания задолженности в размере 30368 руб. 29 коп. (задолженности и процентов),судебных расходов в размере 1214 руб. 73 коп. подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе МП г. Армавира "Тепловые сети" в удовлетворении исковых требований.
Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ, возложив их на истца- МП г. Армавира "Тепловые сети". При подаче апелляционной жалобы 5.03.2008 г. ТСЖ "Консул" оплатило в федеральный бюджет государственную пошлина в размере 2000 руб., тогда как в соответствии со с подпунктами 2, 12 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент оплаты) надлежало оплатить 1000 руб. Таким образом, 1000 руб. подлежит взысканию с МП г. Армавира "Тепловые сети" в пользу ТСЖ "Консул", 1000 руб. надлежит возвратить из федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2008 г. по делу N А32-23134/2007-1/227 в части взыскания 30368 руб. 29 коп. (задолженность 29572,14 руб., проценты 796,15 руб.), судебных расходов в размере 1214 руб. 73 коп. отменить.
В иске муниципальному предприятию г. Армавира "Тепловые сети" отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2008 г. по делу N А32-23134/2007-1/227 оставить без изменения.
Взыскать с муниципального предприятия г. Армавира "Тепловые сети" (ИНН 2302016770, ОГРН 1022300636478) в пользу товарищества собственников жилья "Консул" (ОГРН 1032300678970, ИНН 2302046478) судебные расходы 1000 руб.
Возвратить из федерального бюджета товариществу собственников жилья "Консул" (ОГРН 1032300678970, ИНН 2302046478) 1000 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2011 N 15АП-1595/2008 ПО ДЕЛУ N А32-23134/2007-1/227
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2011 г. N 15АП-1595/2008
Дело N А32-23134/2007-1/227
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2011 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Х.Тимченко
судей О.Г. Ломидзе, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
- от истца: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (ходатайство о рассмотрение жалобы в отсутствие конкурсного управляющего);
- от ответчика: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (ходатайство о рассмотрение жалобы в отсутствие представителя ТСЖ "Консул"),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Консул"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 05.02.2008 по делу N А32-23134/2007-1/227
по иску муниципального предприятия г. Армавира " Тепловые сети"
к товариществу собственников жилья "Консул"
о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения
N 6 от 12.12.2006 г.,
принятое судьей Колгановой Т.С.
установил:
МП г. Армавира "Тепловые сети" (далее - муниципальное предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к товариществу собственников жилья "Консул" (далее - ТСЖ "Консул") о взыскании 30368,29 руб. по договору аренды N 6 от 12.12.2006 г., в том числе 29572,14 руб. основного долга, 796,15 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2007 г. по сентябрь 2007 г.
Заявленные требования мотивированы тем, что между муниципальным предприятием и ТСЖ "Консул" заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ТСЖ передано в пользование нежилое помещение, арендная плата составляет 4928 руб. 70 коп. в месяц. По состоянию на 17.10.2007 г. задолженность ТСЖ "Консул" составляет 29572 руб. 14 коп. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения в суд с иском.
Решением суда от 05.02.2008 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.
ТСЖ "Консул" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение отменить, принято по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что задолженность не оплачена по причине недействительности договора аренды ввиду отсутствия у истца документов, подтверждающих принадлежность ему имущества, переданного в аренду - здания кочегарки, на праве хозяйственного ведения.
Ответчиком не представлено согласие собственника на передачу имущества в аренду. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему являются недействительными в силу ничтожности. В рамках данного дела ТСЖ "Консул" заявляло ходатайство о принятии встречного иска о признании недействительным договора аренды от 12.12.2006 г., однако, ходатайство судом первой инстанции необоснованно отклонено.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2008 г. производство по делу А32-23134/2007-1/227 по иску МП г. Армавира "Тепловые сети" к ТСЖ "Консул" было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-1667/2008-15/69. Основанием приостановления явилось обращение ТСЖ "Консул" с иском о признании права общедолевой собственности на здание котельной литер "Б", расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2009 г. в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Консул" отказано по причине непредставления доказательств нарушения прав собственников жилья.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2009 г. производство по настоящему делу возобновлено.
Однако, в ходе рассмотрения жалобы представитель ТСЖ "Консул" представил определение Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2009 г. по делу N А32-1667/2008-15/69/22 о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы, принятии жалобы к производству и назначении судебного разбирательства.
Определением от 13 августа 2009 г. производство по делу приостановлено до рассмотрения апелляционной жалобы по делу N А32-1667/2008-15/69/22-370.
Постановлением апелляционной инстанции по делу N А32-1667/2008-15/69/22-370 решение суда первой инстанции отменено, признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 на здание котельной, литер Б, общей площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, 111.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2011 г. производство по делу N А32-23134/2007-1/227 возобновлено.
В дополнении к отзыву на апелляционную жалобу конкурсный управляющий Пономарев А.Ю. указал, что с момента вынесения (22.03.2011 г.) постановления апелляционной инстанцией по делу N А32-23134/2007-1/227 у ТСЖ "Консул" возникло право на внесение спорного помещения в ЕГРП, до этого момента действовал договор аренды N 6 от 12.12.2006 г., в силу чего у ТСЖ возникла обязанность по внесению арендных платежей, в порядке, установленном договором.
Стороны в судебное заседание не явились, представили письменные ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей истца и ответчика. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, 12.12.2006 г. между МП "Тепловые сети" (арендодатель) в лице внешнего управляющего Быстровой С.В. и ТСЖ "Консул" (арендатор) был подписан договор N 6 аренды нежилого здания, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, площадью 80 кв. м на срок до 15.03.2007 г. для использования арендатором в соответствии с назначением арендуемого объекта и под производственные нужды. Спорное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи N 7 от 12.12.2006 г.
Согласно приложению N 2 к договору аренды N 6 от 12.12.2006 г. арендная плата согласована сторонами в размере 4928 руб. 70 коп. в месяц с учетом НДС.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением после истечения срока обязательства при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2007 г. по делу N А-32-28136/2004-44/196-Б в отношении МП г. Армавира "Тепловые сети" была введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена Быстрова С.В.
22 марта 2007 г. подписано дополнительное соглашение к договору N 6 от 12.12.2006 г. о продлении срока аренды до 22.03.2008 г.
Поскольку соглашение от 22.03.2007 г. заключено на один год, договор в новой редакции подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным в с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")
Доказательств регистрации дополнительного соглашения не представлено, договор аренды N 6 от 12.12.2007 г. действовал в прежней редакции.
Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды N 6 от 12.12.2006 г. по состоянию на 17.10.2007 г. в размере 29572 руб. 14 коп., конкурсный управляющий муниципального предприятия обратился в суд с иском о взыскании с ТСЖ "Консул" указанной задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2007 г. по сентябрь 2007 г. в размере 796 руб. 16 коп.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о наличии у ТСЖ "Консул" задолженности по арендной плате в заявленном размере, в связи с чем, требования конкурсного управляющего муниципального предприятия были удовлетворены в полном объеме.
Решение суда первой инстанции от 05.02.2008 г. подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 10.04.1998 г. между Комитетом по управлению имуществом в г. Армавире и МУП "Тепловые сети" был заключен договор N 7, в соответствии с которым МУП "Тепловые сети" в хозяйственное ведение было передано имущество, указанное в приложении N 1, в т.ч. здания с инвентарными номерами 0001-10059.
На основании договора N 7 от 10.04.1998 г. за МУП "Тепловые сети" (ИНН 2302013770/ОГРН 1022300636478) 14.03.2008 г. было зарегистрировано право хозяйственного ведения на котельную общей площадью 130,6 кв. м, инвентарный N 27000, лит.Б, этажность 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, дом N 111, что подтверждается свидетельством от 15.03.2008 г. N 23-АД 871936.
По договору аренды N 6 от 12.12.2006 г. ТСЖ "Консул" в пользование передано нежилое здание, расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, площадью 80 кв. м. Стороны не оспаривают то обстоятельство, что переданное по договору аренды здание и котельная литер Б являются одним и тем же объектом.
Суд апелляционной инстанции в рамках дела N А32-23134/2007-1/227 при рассмотрении требований ТСЖ "Консул" к Управлению имущественных отношений Администрации г. Армавир о признании права общей долевой собственности на здание котельной, литер Б, общей площадью 130,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 установил, в том числе и экспертным путем, что котельная лит. "Б, б1" общей площадью 130,6 кв. м спроектирована по способу отпускаемого тепла - водонагрейная, по предназначению - отопительная, технологически по варианту использования - пристроенная. Котельная непосредственно примыкает (пристроена) к жилому дому лит.А расположенному по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, д. 111, что соответствует СНиП II-35-76., спроектирована и предназначена для отопления указанного жилого дома.
Дополнительной судебной строительно-технической экспертизой по указанному делу установлено, что котельная лит. "Б,б1" технически и функционально не может быть самостоятельно использована по прямому назначению в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, т.к. через здание котельной проходят инженерные коммуникации отопления, горячего и холодного водоснабжения подъездов NN 7,8, а также проходят транзитные подающие и обратные трубопроводы теплоснабжения "Детского сада N 33" диаметром 63 мм.
Экспертом также установлено, что котельная не используется по назначению, на месте котлов размещены инженерные коммуникации. Коммуникации горячего и холодного водоснабжения для подъездов 7 и 8 проходят по подвалам лит. "под А" в помещение котельной N 9. Запорная арматура на коммуникациях отсутствует. В помещении N 2 расположен узел учета теплоснабжения ТСЖ "Консул", на момент экспертизы временно не задействованный. Коммуникации теплоснабжения через подвальное помещение (6 подъезд) жилого дома лит. А проходят в здание котельной лит. "Б, б1". Врезка коммуникаций со стороны ул. Комсомольской от центральной котельной 2-го района произведена в подземном колодце, расположенном во дворе многоквартирного жилого дома лит. А. Отводы труб отопления и водоснабжения жилого дома проходят в 4 подъезд лит "под А" - подвал, в котором временно установлен узел учета тепловой энергии и узел управления тепловой сети, что нарушает требования СНиП 2.04.07.-86 (2000) "Тепловые сети", согласно которым тепловые пункты необходимо размещать в отдельных - изолированных помещениях. В здании котельной лит "Б" имеются инженерные коммуникации горячего и холодного водоснабжения, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 и требующие постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
Суд пришел к выводу, что спорная котельная лит. "Б", расположенная по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111, по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относится к имуществу, необходимому для обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по этому же адресу.
В силу пункта 1 статьи 290 Кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ введен в действие с 1 марта 2005 года. С даты введения Жилищного кодекса Российской Федерации у собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Армавир, ул. Комсомольская, 111 возникло право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома в силу закона. Учитывая изложенное, довод конкурсного управляющего муниципального предприятия о том, что с момента принятия постановления апелляционной инстанцией по делу N А32-23134/2007-1/227 у ТСЖ "Консул" возникло право на спорное имущество, отклонен.
Поскольку на дату заключения договора аренды N 6 от 12.12.2007 г. помещение, предоставленное по договору аренды площадью 80 кв. м как общее имущество собственников помещений жилого дома N 111, по ул. Комсомольской г. Армавир, находилось в собственности последних, а не в муниципальной собственности и хозяйственном ведении МП г. Армавира "Тепловые сети", внешний управляющий муниципального предприятия не вправе был распоряжаться этим помещением и сдавать его в аренду.
При таких обстоятельствах, договор аренды N 6 от 12.12.2007 г. является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как не соответствующий требованиям ст. ст. 209, 608 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2008 г. по делу N А32-23134/2007-1/227 в части взыскания задолженности в размере 30368 руб. 29 коп. (задолженности и процентов),судебных расходов в размере 1214 руб. 73 коп. подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе МП г. Армавира "Тепловые сети" в удовлетворении исковых требований.
Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ, возложив их на истца- МП г. Армавира "Тепловые сети". При подаче апелляционной жалобы 5.03.2008 г. ТСЖ "Консул" оплатило в федеральный бюджет государственную пошлина в размере 2000 руб., тогда как в соответствии со с подпунктами 2, 12 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент оплаты) надлежало оплатить 1000 руб. Таким образом, 1000 руб. подлежит взысканию с МП г. Армавира "Тепловые сети" в пользу ТСЖ "Консул", 1000 руб. надлежит возвратить из федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2008 г. по делу N А32-23134/2007-1/227 в части взыскания 30368 руб. 29 коп. (задолженность 29572,14 руб., проценты 796,15 руб.), судебных расходов в размере 1214 руб. 73 коп. отменить.
В иске муниципальному предприятию г. Армавира "Тепловые сети" отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2008 г. по делу N А32-23134/2007-1/227 оставить без изменения.
Взыскать с муниципального предприятия г. Армавира "Тепловые сети" (ИНН 2302016770, ОГРН 1022300636478) в пользу товарищества собственников жилья "Консул" (ОГРН 1032300678970, ИНН 2302046478) судебные расходы 1000 руб.
Возвратить из федерального бюджета товариществу собственников жилья "Консул" (ОГРН 1032300678970, ИНН 2302046478) 1000 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)