Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 марта 2015 года по делу N А57-445/2015 (судья Николаева Л.М.)
по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
к жилищно - строительному кооперативу "Феникс" (410031, г. Саратов, ул. Московская, д. 36 Ц, ОГРН 1116450013118, ИНН 6450053596)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 274 от 15.04.2008 г. за период с 28.02.2012 г. по 30.09.2014 г. в размере 1 004396,83 рублей, неустойки за период с 10.04.2012 г. по 24.12.2014 г. в размере 495608,49 рублей,
при участии:
представителей администрации муниципального образования "Город Саратов" Соловьевой Ю.С., действующей по доверенности N 01-03/34 от 06.05.2015, Абушаевой Г.А., действующей по доверенности N 01-03/15 от 20.01.2015,
представителя жилищно - строительного кооператива "Феникс" Кононистовой А.Ю., действующей по доверенности N 10/2012 от 31.10.2012,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Феникс" (далее - ЖСК "Феникс", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 274 от 15.04.2008 за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004396,83 рублей, неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495608,49 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 марта 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Администрация не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы ее податель настаивает на правомерности расчета задолженности по арендной плате, который произведен исходя из двух процентов кадастровой стоимости, что соответствует виду разрешенного использования - "для иных целей", поскольку спорный земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.
ЖСК "Феникс" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо возражает против ее доводов, настаивает на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители Администрации и ЖСК "Феникс" поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на нее, дали аналогичные пояснения.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.04.2008 N Т-2124-р Белай Д.С. предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 6875 кв. м с кадастровым номером 64:48:020331:35, для строительства торгово-административного комплекса по адресу: г. Саратов, ул. Расковой, б/н.
Во исполнение данного постановления 15.04.2008 между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (Арендодатель) с одной стороны и Белай Д.С. (Арендатор) с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка N 274 (далее - Договор).
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 19.05.2008 Белай Д.С. передал все права по договору аренды земельного участка Трифонову Р.А.
Соглашением от 25.10.2011 изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору аренды земельного участка с "для строительства торгово-административного комплекса" на "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" (л.д. 21).
По договору замены стороны в обязательстве от 14.02.2012 Трифонов Р.А. передал права и обязанности по Договору ЖСК "Феникс".
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 902146444 от 29.07.2014.
Пунктом 3.2 Договора определено, что арендная плата вносится Арендатором с уплатой равными долями до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом.
Пунктом 6.2. Договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендаторы уплачивают Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ЖСК "Феникс" обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004 396,83 рублей, неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495 608,49 рублей Администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с указанными выше исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее исполнения", пришел к выводу о том, что по условиям договора вид разрешенного использования определен как "для размещения домов многоэтажной жилой застройки", размер арендной платы в соответствии с данным видом разрешенного использования составляет 0,2 процента от кадастровой стоимости и, учитывая представленные в материалы дела платежные поручения, установил отсутствие у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В рассматриваемом случае, как следует из кадастрового паспорта арендуемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:35 относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае Договор заключен в 2008 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
27.11.2007 Правительством Саратовской области издано Постановление N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" (далее - Постановление N 412-П), размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для иных целей составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Постановлением Правительства Саратовской области N 166 от 22.04.2008 "О внесении изменения в Постановление Правительства Саратовской области 07.11.2007 года N 412-П", пункт 1 дополнен абзацем шестым:
размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Спор между истцом и ответчиком возник по вопросу о том, какой процент кадастровой стоимости арендуемого земельного участка следует применять.
Так, истец считает, что размер арендной платы должен составлять два процента кадастровой стоимости, исходя из вида разрешенного использования - "для иных целей", поскольку земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.
Ответчик считает, что размер арендной платы составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, определенного сторонами в договоре - "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка, который является существенным условием Договора.
Вопрос об определении вида разрешенного использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с пунктом которых государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Согласно пункту 1 Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции приказа от 29.06.2007 N П/0152, действовавшего в спорный период) в состав видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, были включены земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов.
Из материалов дела усматривается, что предметом Договора в редакции дополнительного соглашения от 25.10.2011 является земельный участок с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
В кадастровой выписке о земельном участке от 26.01.2015 разрешенное использование земельного участка значится как "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из системного толкования Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции, действовавшей в спорный период) во взаимосвязи с абзацем шестым Постановления N 412-П (в редакции Постановления Правительства Саратовской области N 166 от 22.04.2008), которым размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет 0,2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, принимая во внимание буквальное толкование вида разрешенного использования земельного участка, определенного сторонами в Договоре сделал обоснованный вывод о том, что ЖСК "Феникс" в спорный период правомерно производило уплату арендных платежей, исходя из указанного в договоре вида разрешенного использования земельного участка и размера арендной платы на год, равного 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Настаивая на правомерности расчета задолженности по арендной плате, исходя из двух процентов кадастровой стоимости, исходя из вида разрешенного использования - "для иных целей", апеллянт указывает, что в данном случае, фактически земельный участок используется под строительство многоквартирного жилого дома, а не его эксплуатацию.
Отклоняя указанные доводы, суд апелляционной инстанции отмечает, что Арендодатель при решении вопроса об определении вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
При этом изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка осуществляется в порядке, установленном законом.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Изменения в Договор в части вида разрешенного использования земельного участка, арендодателем не вносились.
Доказательств того, что арендодатель уведомлял арендатора об использовании земельного участка с нарушением условий договора, не представлено.
Суд первой инстанции верно указал, что в данном случае, применяя к расчету размера арендной платы вид разрешенного использования арендованного земельного участка "для иных целей", истец фактически пытается преодолеть вид разрешенного использования земельного участка, определенный условиями Договора, что по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством, регламентирующих как предоставление земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома, так изменение назначения и вида разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, учитывая, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка, суд первой инстанции обоснованно счел, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке до изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, требовать уплаты арендных платежей в размере, не соответствующем виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды и кадастровом паспорте.
Истцом заявлено о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 274 от 15.04.2008 за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004396,83 рублей.
Проверяя расчет суммы долга, произведенный истцом, судом первой инстанции установлено, что в нем неправильно применена кадастровая стоимость спорного земельного участка.
Основываясь на правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, а также положениях Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым предусмотрено применение нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что, учитывая, что изменения кадастровой стоимости произошли 11.01.2013 в связи с вступлением в силу распоряжения КУИ Саратовской области от 28.12.2012 N 989-Р, то расчет арендной платы за период с 28.02.2012 по 10.01.2013, следует производить из кадастровой стоимости земельного участка 26 642 000,00 руб. (утвержденной Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области"), а с 11.01.2013 по 30.09.2014 из кадастровой стоимости 13 652 581,25 руб., (утвержденной распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области").
Таким образом, размер арендной платы за 2012 года составляет 44793,54 рублей, размер арендной платы за 2013 год составляет 28026,97 рублей, размер арендной платы за 2014 год составляет 20478,87 рублей. Итого за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 размер арендной платы составляет 93 299,38 рублей.
В спорный период ЖСК "Феникс" произведена оплата арендных платежей, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением N 274 от 15.04.2008 на сумму 199 400,08 рублей, то есть имеется переплата.
Доказательств того, что у ЖСК "Феникс" в спорный период имелась задолженность по оплате арендных платежей, исходя из размера арендной платы на год, равного 0,2% процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, в материалы дела не представлено.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал наличие у ответчика в спорный период задолженности по арендным платежам по Договору.
Также истцом заявлено о взыскании с ответчика неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495 608,49 рублей.
В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Исходя из того, что основания для удовлетворения требования о взыскании платежей за пользование предметом аренды отсутствуют, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что и нет оснований для начисления пени на спорные суммы, так как требование о взыскании пени является санкцией за нарушение основного обязательства и является дополнительным (акцессорным) обязательством.
Доводов о несогласии с указанным выводом суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу Администрации следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 марта 2015 года по делу N А57-445/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2015 N 12АП-4263/2015 ПО ДЕЛУ N А57-445/2015
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2015 г. по делу N А57-445/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 марта 2015 года по делу N А57-445/2015 (судья Николаева Л.М.)
по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
к жилищно - строительному кооперативу "Феникс" (410031, г. Саратов, ул. Московская, д. 36 Ц, ОГРН 1116450013118, ИНН 6450053596)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 274 от 15.04.2008 г. за период с 28.02.2012 г. по 30.09.2014 г. в размере 1 004396,83 рублей, неустойки за период с 10.04.2012 г. по 24.12.2014 г. в размере 495608,49 рублей,
при участии:
представителей администрации муниципального образования "Город Саратов" Соловьевой Ю.С., действующей по доверенности N 01-03/34 от 06.05.2015, Абушаевой Г.А., действующей по доверенности N 01-03/15 от 20.01.2015,
представителя жилищно - строительного кооператива "Феникс" Кононистовой А.Ю., действующей по доверенности N 10/2012 от 31.10.2012,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Феникс" (далее - ЖСК "Феникс", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 274 от 15.04.2008 за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004396,83 рублей, неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495608,49 рублей.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 марта 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Администрация не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы ее податель настаивает на правомерности расчета задолженности по арендной плате, который произведен исходя из двух процентов кадастровой стоимости, что соответствует виду разрешенного использования - "для иных целей", поскольку спорный земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.
ЖСК "Феникс" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо возражает против ее доводов, настаивает на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители Администрации и ЖСК "Феникс" поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на нее, дали аналогичные пояснения.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.04.2008 N Т-2124-р Белай Д.С. предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 6875 кв. м с кадастровым номером 64:48:020331:35, для строительства торгово-административного комплекса по адресу: г. Саратов, ул. Расковой, б/н.
Во исполнение данного постановления 15.04.2008 между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (Арендодатель) с одной стороны и Белай Д.С. (Арендатор) с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка N 274 (далее - Договор).
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 19.05.2008 Белай Д.С. передал все права по договору аренды земельного участка Трифонову Р.А.
Соглашением от 25.10.2011 изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору аренды земельного участка с "для строительства торгово-административного комплекса" на "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" (л.д. 21).
По договору замены стороны в обязательстве от 14.02.2012 Трифонов Р.А. передал права и обязанности по Договору ЖСК "Феникс".
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 902146444 от 29.07.2014.
Пунктом 3.2 Договора определено, что арендная плата вносится Арендатором с уплатой равными долями до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом.
Пунктом 6.2. Договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендаторы уплачивают Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ЖСК "Феникс" обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004 396,83 рублей, неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495 608,49 рублей Администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с указанными выше исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее исполнения", пришел к выводу о том, что по условиям договора вид разрешенного использования определен как "для размещения домов многоэтажной жилой застройки", размер арендной платы в соответствии с данным видом разрешенного использования составляет 0,2 процента от кадастровой стоимости и, учитывая представленные в материалы дела платежные поручения, установил отсутствие у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В рассматриваемом случае, как следует из кадастрового паспорта арендуемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:35 относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае Договор заключен в 2008 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
27.11.2007 Правительством Саратовской области издано Постановление N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" (далее - Постановление N 412-П), размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для иных целей составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Постановлением Правительства Саратовской области N 166 от 22.04.2008 "О внесении изменения в Постановление Правительства Саратовской области 07.11.2007 года N 412-П", пункт 1 дополнен абзацем шестым:
размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Спор между истцом и ответчиком возник по вопросу о том, какой процент кадастровой стоимости арендуемого земельного участка следует применять.
Так, истец считает, что размер арендной платы должен составлять два процента кадастровой стоимости, исходя из вида разрешенного использования - "для иных целей", поскольку земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.
Ответчик считает, что размер арендной платы составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, определенного сторонами в договоре - "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка, который является существенным условием Договора.
Вопрос об определении вида разрешенного использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с пунктом которых государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Согласно пункту 1 Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции приказа от 29.06.2007 N П/0152, действовавшего в спорный период) в состав видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, были включены земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов.
Из материалов дела усматривается, что предметом Договора в редакции дополнительного соглашения от 25.10.2011 является земельный участок с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
В кадастровой выписке о земельном участке от 26.01.2015 разрешенное использование земельного участка значится как "для размещения домов многоэтажной жилой застройки".
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из системного толкования Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции, действовавшей в спорный период) во взаимосвязи с абзацем шестым Постановления N 412-П (в редакции Постановления Правительства Саратовской области N 166 от 22.04.2008), которым размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет 0,2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, принимая во внимание буквальное толкование вида разрешенного использования земельного участка, определенного сторонами в Договоре сделал обоснованный вывод о том, что ЖСК "Феникс" в спорный период правомерно производило уплату арендных платежей, исходя из указанного в договоре вида разрешенного использования земельного участка и размера арендной платы на год, равного 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Настаивая на правомерности расчета задолженности по арендной плате, исходя из двух процентов кадастровой стоимости, исходя из вида разрешенного использования - "для иных целей", апеллянт указывает, что в данном случае, фактически земельный участок используется под строительство многоквартирного жилого дома, а не его эксплуатацию.
Отклоняя указанные доводы, суд апелляционной инстанции отмечает, что Арендодатель при решении вопроса об определении вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
При этом изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка осуществляется в порядке, установленном законом.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Изменения в Договор в части вида разрешенного использования земельного участка, арендодателем не вносились.
Доказательств того, что арендодатель уведомлял арендатора об использовании земельного участка с нарушением условий договора, не представлено.
Суд первой инстанции верно указал, что в данном случае, применяя к расчету размера арендной платы вид разрешенного использования арендованного земельного участка "для иных целей", истец фактически пытается преодолеть вид разрешенного использования земельного участка, определенный условиями Договора, что по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством, регламентирующих как предоставление земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома, так изменение назначения и вида разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, учитывая, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка, суд первой инстанции обоснованно счел, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке до изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, требовать уплаты арендных платежей в размере, не соответствующем виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды и кадастровом паспорте.
Истцом заявлено о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 274 от 15.04.2008 за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004396,83 рублей.
Проверяя расчет суммы долга, произведенный истцом, судом первой инстанции установлено, что в нем неправильно применена кадастровая стоимость спорного земельного участка.
Основываясь на правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, а также положениях Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым предусмотрено применение нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что, учитывая, что изменения кадастровой стоимости произошли 11.01.2013 в связи с вступлением в силу распоряжения КУИ Саратовской области от 28.12.2012 N 989-Р, то расчет арендной платы за период с 28.02.2012 по 10.01.2013, следует производить из кадастровой стоимости земельного участка 26 642 000,00 руб. (утвержденной Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области"), а с 11.01.2013 по 30.09.2014 из кадастровой стоимости 13 652 581,25 руб., (утвержденной распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области").
Таким образом, размер арендной платы за 2012 года составляет 44793,54 рублей, размер арендной платы за 2013 год составляет 28026,97 рублей, размер арендной платы за 2014 год составляет 20478,87 рублей. Итого за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 размер арендной платы составляет 93 299,38 рублей.
В спорный период ЖСК "Феникс" произведена оплата арендных платежей, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением N 274 от 15.04.2008 на сумму 199 400,08 рублей, то есть имеется переплата.
Доказательств того, что у ЖСК "Феникс" в спорный период имелась задолженность по оплате арендных платежей, исходя из размера арендной платы на год, равного 0,2% процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, в материалы дела не представлено.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал наличие у ответчика в спорный период задолженности по арендным платежам по Договору.
Также истцом заявлено о взыскании с ответчика неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495 608,49 рублей.
В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Исходя из того, что основания для удовлетворения требования о взыскании платежей за пользование предметом аренды отсутствуют, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что и нет оснований для начисления пени на спорные суммы, так как требование о взыскании пени является санкцией за нарушение основного обязательства и является дополнительным (акцессорным) обязательством.
Доводов о несогласии с указанным выводом суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу Администрации следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 марта 2015 года по делу N А57-445/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)