Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 9 октября 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 10 октября 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Шумиловой Л.Ф.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Борисовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сардака Сергея Ивановича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.06.2014 по делу N А05-887/2014 (судья Гуляева И.С.),
установил:
индивидуальный предприниматель Сардак Сергей Иванович (место нахождения: 164504, Архангельская область, город Северодвинск, улица Гагарина, дом 8, квартира 10; ИНН 290200599641, ОГРНИП 304290230800021) на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.06.2014 по иску открытого акционерного общества "Рассвет+" (место нахождения: 164500, Архангельская область, город Северодвинск, Беломорский проспект, 34/18, ИНН 2902065698, ОГРН 1102902001564; далее - Общество) к индивидуальному предпринимателю Сардаку С.И. о взыскании 9237 руб. 27 коп. долга по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее - Администрация).
Решением суда от 23.06.2014 иск удовлетворен в полном объеме. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 9237 руб. 27 коп. долга, а также 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к тому, что трехстороннее соглашение от 01.08.2012 имеет все признаки дополнительного соглашения к спорному договору аренды и подлежало обязательной государственной регистрации. Считает, что трехстороннее соглашение не может распространять свое действие на 2013 год, так как его существенные условия, в частности размер возмещаемых за должника денежных средств за содержание и ремонт общедомового имущества на 2013 год, сторонами не согласованы. Ненадлежащее исполнение истцом обязательств в отношении содержания общедомового имущества установлено решением Арбитражного суда Архангельской области от 19.05.2014 по делу N А05-623/2014, которое Обществом не обжаловано.
Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласилось. Просило оставить судебный акт первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Сардак С.И. (арендатор) 08.04.2005 заключили договор аренды N 03-07/290-05, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение общей площадью 432 кв. м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Лебедева, дом 7а.
На основании решения собрания собственников помещений (протокол от 20.07.2010) Общество избрано управляющей организацией данного многоквартирного жилого дома.
Администрация (собственник), Общество (предприятие) и Сардак С.И. (арендатор) 01.08.2012 заключили соглашение о долевом участии арендатора нежилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования "Северодвинск", в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1.1 соглашения Общество на основании договора управления многоквартирным домом от 20.07.2010 N 5 обязуется обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества в указанном многоквартирном доме, в том числе обеспечивать управление многоквартирным домом, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а Сардак С.И. на основании договора аренды обязуется принимать долевое участие в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктом 4.1.10 соглашения предусмотрено, что обязательство арендатора по оплате считается возникшим с даты заключения договора аренды.
В соответствии с пунктом 5.1 соглашения размер платы определяется с учетом в том числе размера платы за управление домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, установленного для собственников помещений. При этом в силу пункта 5.4 этого соглашения в случае изменения платы за управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме истец вправе изменить размер платы по соглашению в бесспорном и одностороннем порядке.
Согласно пункту 5.2 соглашения размер платы на момент его заключения составлял 21 руб. 39 коп. в месяц за 1 кв. м занимаемой ответчиком общей площади в соответствии с приложениями 1 и 2.
Истец 23.05.2013 направил в адрес ответчика счет-фактуру N 00000018 и акт выполненных работ за февраль 2013 на общую сумму 9237 руб. 27 коп. для оплаты содержания общедомового имущества.
Поскольку ответчик оказанные истцом услуги не оплатил, последний обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику или лицу, им уполномоченному.
Статья 210 ГК РФ определяет, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 названного Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Данные нормы ГК РФ корреспондируют статье 39, части 6 статьи 155, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Частью 1 статьи 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (части 1 и 4 статьи 158 ЖК РФ).
В силу статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.
Как следует из материалов дела, соглашением от 01.08.2012 стороны установили иной порядок возмещения расходов по содержанию нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, требования истца обоснованно предъявлены к арендатору (Сардаку С.И.).
Ответчик принял на себя обязанность, возложенную законом на собственника, поэтому должен оплачивать расходы по содержанию за период после заключения договора аренды.
Постановлением мэра города Северодвинска от 26.06.2009 N 165 "О размере платы за жилое помещение для нанимателей" с 01.08.2009 установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, в частности в многоэтажных домах со всеми видами благоустройства - в размере 17 руб. 81 коп. за 1 кв. м занимаемой общей площади в месяц.
Размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме устанавливался общими собраниями собственников помещений, проведенными в форме заочного голосования (11.02.2011, 09.03.2012).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик обязан нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, вне зависимости от того, указан ли такой размер в соглашении от 01.08.2012, так как такой размер устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Данный вывод согласуется с позицией Арбитражного суда Северо-Западного округа, изложенной в постановлении от 12.05.2014 по делу N А05-6861/2013.
Доводы ответчика о том, что трехстороннее соглашение от 01.08.2012 имеет все признаки дополнительного соглашения к спорному договору аренды и подлежало обязательной государственной регистрации; трехстороннее соглашение не может распространять свое действие на 2013 год, так как его существенные условия, в частности размер возмещаемых за должника денежных средств за содержание и ремонт общедомового имущества на 2013 год, сторонами не согласованы, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения об изменении условий данного соглашения, его расторжении либо признании его недействительными ответчик, подписывая данное соглашение, не выразил в протоколе разногласий от 29.10.2012 несогласие с пунктами 4.1.10, 5.1, 5.2, 5.4 соглашения. Возникшие разногласия по иным пунктам стороны согласовали.
В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и установлении в нем условий, следовательно самостоятельно определили порядок несения расходов за содержание и текущий ремонт общего имущества.
На основании пункта 2 статьи 425 названного Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, соответственно указанное соглашение применяется к обязательствам арендатора по оплате с 08.04.2005 (с момента заключения договора аренды) и по настоящее время, поскольку, как указывалось ранее, договорные отношения сторон не прекращены.
Кроме того, поскольку сторонами данное соглашение заключено в целях урегулирования порядка оплаты расходов по содержанию общедомового имущества, находящегося в многоквартирном доме, то оно не подлежало обязательной государственной регистрации, так как нормами ГК РФ и ЖК РФ такой обязанности не предусмотрено, на что правомерно указано в обжалуемом судебном акте.
Ссылка ответчика на ненадлежащее исполнение истцом обязательств в отношении общедомового имущества, которое установлено вступившим в законную силу судебным актом, не принимается во внимание в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 15 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В пункте 16 Правил установлено, что акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Согласно пункту 73 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй - остается у исполнителя.
Таким образом, ненадлежащее исполнение управляющей компанией обязательств по обслуживанию спорного многоквартирного дома имеет значение лишь для заявления требования об уменьшении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в качестве меры ответственности управляющей компании в порядке, установленном Правилами.
Все доводы жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.
Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы в силу статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.06.2014 по делу N А05-887/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сардака Сергея Ивановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня принятия в Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Председательствующий
О.Г.ПИСАРЕВА
Судьи
О.Н.ВИНОГРАДОВ
Л.Ф.ШУМИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.10.2014 ПО ДЕЛУ N А05-887/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2014 г. по делу N А05-887/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 9 октября 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 10 октября 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Шумиловой Л.Ф.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Борисовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сардака Сергея Ивановича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.06.2014 по делу N А05-887/2014 (судья Гуляева И.С.),
установил:
индивидуальный предприниматель Сардак Сергей Иванович (место нахождения: 164504, Архангельская область, город Северодвинск, улица Гагарина, дом 8, квартира 10; ИНН 290200599641, ОГРНИП 304290230800021) на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.06.2014 по иску открытого акционерного общества "Рассвет+" (место нахождения: 164500, Архангельская область, город Северодвинск, Беломорский проспект, 34/18, ИНН 2902065698, ОГРН 1102902001564; далее - Общество) к индивидуальному предпринимателю Сардаку С.И. о взыскании 9237 руб. 27 коп. долга по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее - Администрация).
Решением суда от 23.06.2014 иск удовлетворен в полном объеме. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 9237 руб. 27 коп. долга, а также 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к тому, что трехстороннее соглашение от 01.08.2012 имеет все признаки дополнительного соглашения к спорному договору аренды и подлежало обязательной государственной регистрации. Считает, что трехстороннее соглашение не может распространять свое действие на 2013 год, так как его существенные условия, в частности размер возмещаемых за должника денежных средств за содержание и ремонт общедомового имущества на 2013 год, сторонами не согласованы. Ненадлежащее исполнение истцом обязательств в отношении содержания общедомового имущества установлено решением Арбитражного суда Архангельской области от 19.05.2014 по делу N А05-623/2014, которое Обществом не обжаловано.
Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласилось. Просило оставить судебный акт первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Сардак С.И. (арендатор) 08.04.2005 заключили договор аренды N 03-07/290-05, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение общей площадью 432 кв. м, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Лебедева, дом 7а.
На основании решения собрания собственников помещений (протокол от 20.07.2010) Общество избрано управляющей организацией данного многоквартирного жилого дома.
Администрация (собственник), Общество (предприятие) и Сардак С.И. (арендатор) 01.08.2012 заключили соглашение о долевом участии арендатора нежилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования "Северодвинск", в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1.1 соглашения Общество на основании договора управления многоквартирным домом от 20.07.2010 N 5 обязуется обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества в указанном многоквартирном доме, в том числе обеспечивать управление многоквартирным домом, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а Сардак С.И. на основании договора аренды обязуется принимать долевое участие в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктом 4.1.10 соглашения предусмотрено, что обязательство арендатора по оплате считается возникшим с даты заключения договора аренды.
В соответствии с пунктом 5.1 соглашения размер платы определяется с учетом в том числе размера платы за управление домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, установленного для собственников помещений. При этом в силу пункта 5.4 этого соглашения в случае изменения платы за управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме истец вправе изменить размер платы по соглашению в бесспорном и одностороннем порядке.
Согласно пункту 5.2 соглашения размер платы на момент его заключения составлял 21 руб. 39 коп. в месяц за 1 кв. м занимаемой ответчиком общей площади в соответствии с приложениями 1 и 2.
Истец 23.05.2013 направил в адрес ответчика счет-фактуру N 00000018 и акт выполненных работ за февраль 2013 на общую сумму 9237 руб. 27 коп. для оплаты содержания общедомового имущества.
Поскольку ответчик оказанные истцом услуги не оплатил, последний обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику или лицу, им уполномоченному.
Статья 210 ГК РФ определяет, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 названного Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Данные нормы ГК РФ корреспондируют статье 39, части 6 статьи 155, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Частью 1 статьи 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (части 1 и 4 статьи 158 ЖК РФ).
В силу статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.
Как следует из материалов дела, соглашением от 01.08.2012 стороны установили иной порядок возмещения расходов по содержанию нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, требования истца обоснованно предъявлены к арендатору (Сардаку С.И.).
Ответчик принял на себя обязанность, возложенную законом на собственника, поэтому должен оплачивать расходы по содержанию за период после заключения договора аренды.
Постановлением мэра города Северодвинска от 26.06.2009 N 165 "О размере платы за жилое помещение для нанимателей" с 01.08.2009 установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, в частности в многоэтажных домах со всеми видами благоустройства - в размере 17 руб. 81 коп. за 1 кв. м занимаемой общей площади в месяц.
Размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме устанавливался общими собраниями собственников помещений, проведенными в форме заочного голосования (11.02.2011, 09.03.2012).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик обязан нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, вне зависимости от того, указан ли такой размер в соглашении от 01.08.2012, так как такой размер устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Данный вывод согласуется с позицией Арбитражного суда Северо-Западного округа, изложенной в постановлении от 12.05.2014 по делу N А05-6861/2013.
Доводы ответчика о том, что трехстороннее соглашение от 01.08.2012 имеет все признаки дополнительного соглашения к спорному договору аренды и подлежало обязательной государственной регистрации; трехстороннее соглашение не может распространять свое действие на 2013 год, так как его существенные условия, в частности размер возмещаемых за должника денежных средств за содержание и ремонт общедомового имущества на 2013 год, сторонами не согласованы, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения об изменении условий данного соглашения, его расторжении либо признании его недействительными ответчик, подписывая данное соглашение, не выразил в протоколе разногласий от 29.10.2012 несогласие с пунктами 4.1.10, 5.1, 5.2, 5.4 соглашения. Возникшие разногласия по иным пунктам стороны согласовали.
В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и установлении в нем условий, следовательно самостоятельно определили порядок несения расходов за содержание и текущий ремонт общего имущества.
На основании пункта 2 статьи 425 названного Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, соответственно указанное соглашение применяется к обязательствам арендатора по оплате с 08.04.2005 (с момента заключения договора аренды) и по настоящее время, поскольку, как указывалось ранее, договорные отношения сторон не прекращены.
Кроме того, поскольку сторонами данное соглашение заключено в целях урегулирования порядка оплаты расходов по содержанию общедомового имущества, находящегося в многоквартирном доме, то оно не подлежало обязательной государственной регистрации, так как нормами ГК РФ и ЖК РФ такой обязанности не предусмотрено, на что правомерно указано в обжалуемом судебном акте.
Ссылка ответчика на ненадлежащее исполнение истцом обязательств в отношении общедомового имущества, которое установлено вступившим в законную силу судебным актом, не принимается во внимание в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 15 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В пункте 16 Правил установлено, что акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Согласно пункту 73 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй - остается у исполнителя.
Таким образом, ненадлежащее исполнение управляющей компанией обязательств по обслуживанию спорного многоквартирного дома имеет значение лишь для заявления требования об уменьшении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в качестве меры ответственности управляющей компании в порядке, установленном Правилами.
Все доводы жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.
Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы в силу статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.06.2014 по делу N А05-887/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сардака Сергея Ивановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня принятия в Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Председательствующий
О.Г.ПИСАРЕВА
Судьи
О.Н.ВИНОГРАДОВ
Л.Ф.ШУМИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)