Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В нарушение закона ответчик-1 подписал договор участия в долевом строительстве с ответчиком-2, а впоследствии и акт приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Андреев А.П.
Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Бочкова Л.Б.,
судей: Салдушкиной С.А., Шуковой Н.М.,
при секретаре - Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе АО "ГлобэксБанк" на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 06.04.2015 года, которым постановлено:
"В иске АО "ГЛОБЭКСБАНК" к Г., ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о признании права собственности на жилое помещение и истребовании из чужого незаконного владения - отказать.
Встречное исковое заявление Г. удовлетворить.
Признать за Г. право собственности на жилое
помещение - однокомнатную квартиру N, общей площадью с учетом балконов
45,4 кв. м, жилой площадью 20,5 кв. м, расположенную на 2 этаже в объекте незавершенного
строительства - многоквартирном доме по адресу: <адрес>
Взыскать с АО "ГЛОБЭКСБАНК" в пользу Г. расходы по уплате госпошлины в сумме 9 003 рублей".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бочкова Л.Б., объяснения представителя АО "ГлобэксБанк" - Ж., судебная коллегия
установила:
АО "ГЛОБЭКСБАНК" обратилось в суд с иском к Г. и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о признании права собственности на жилое помещение и истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", являлся застройщиком жилого дома по адресу: <адрес>.
02.06.2006 г. между Мэрией г.о. Тольятти и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.
27.11.2007 г. Мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" было выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 26.11.2014 года.
Истец в обоснование своей позиции о приобретении права собственности спорного объекта недвижимого имущества ссылался на то, что 21 февраля 2008 года ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключило с ООО "М-Холдинг" договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома, на квартиру N Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Согласно п. 1.1 договоров ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Срок окончания строительства - 26.11.2008 года. Стоимость кв. м по договору 30 000 руб. Согласно п. 1.2. договора Общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей Дольщику квартиры условный номер 4, этаж 2, секция А, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 44,94 кв. м, площадь квартиры без учета площади балкона 40,13 кв. м, жилая площадь квартиры 20,18 кв. м. В связи с проведенным техническим учетом, в соответствии с техническим паспортом на указанную квартиру общая площадь с учетом балконов составляет 45,4 кв. м, жилая площадь 20,5 кв. м. Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия Дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 348 200,00 руб.; Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1.
По договору уступки прав требования от 25.03.2009 г. истец приобрел право требования указанной квартиры. Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.
В соответствии с п. 2.3. договора уступки прав от 25.03.2009 г., уступка прав требования является возмездной, стоимость уступаемых прав составляет 1 663 229 рублей.
В соответствии с п. 3.1., 3.2, 3.3. Договора уступки прав от 25.03.2009 г. оплата указанной суммы произведена путем зачета встречных требований. Таким образом, истец утверждал, что обязательства по оплате уступленного права по договору долевого участия, исполнены в полном объеме.
Истец указывал, что в настоящее время дом фактически достроен, подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Однако, несмотря на фактическую готовность, разрешение на ввод многоквартирного дома (МКД) в эксплуатацию ответчиком не получено. Как стало известно истцу, квартира фактически передана Г., с которым ответчик - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", в нарушение действующего законодательства РФ, подписал договор участия в долевом строительстве, а впоследствии и акт приема-передачи квартиры.
Истец до настоящего времени не может оформить свое право собственности на принадлежащее жилое помещение.
По указанным основаниям истец просил признать за АО "ГЛОБЭКСБАНК" право собственности на однокомнатную квартиру N, этаж 2, секция А, общей площадью с учетом балконов 45,4 кв. м, жилой площадью 20,5 кв. м в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> Истребовать из чужого незаконного владения Г. указанную квартиру.
Г., не признавая первоначальные исковые требования Банка, обратился со встречными исковыми требованиями о признании за ним права собственности на этот же объект недвижимого имущества. В обоснование встречных требований Г. ссылался на заключенный между ним и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" 22.05.2012 года договор долевого участия в строительстве N на приобретение квартиры N в строящемся доме расположенного в <адрес> По условиям договора долевого участия в строительстве, Г. оплачивает денежные средства согласно договору, а ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передает ему спорное помещение и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате. Утверждал, что обязательства по оплате спорного помещения им исполнены в полном объеме. Данное помещение ему передано по акту приема-передачи, он пользуется данным помещением, оплачивает его и произвел в нем ремонт.
Судом постановлено вышеуказанное решение об отказе в удовлетворении первоначального иска АО "ГЛОБЭКСБАНК" и об удовлетворении встречного иска Г.
Не согласившись с постановленным решением АО "ГЛОБЭКСБАНК" обратился с апелляционной жалобой. В апелляционной жалобе представитель АО "ГЛОБЭКСБАНК" указывает на несоответствие выводов суда изложенных в решении обстоятельствам дела, противоречивость и бездоказательность этих выводов. Полагая, что, с одной стороны судом сделан неправильный вывод о не исполнении обязательств Банком, а с другой о подтверждении оплаты спорной квартиры Г. Также указывает на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Полагает, что при наличии зарегистрированного договора в отношении спорной квартиры, ЖСК "Жасмин Дом" не вправе был совершать сделки по ее отчуждению, данный действия ЖСК "Жасмин Дом" являются незаконными. Договор между ЖСК "Жасмин Дом" и Г. не зарегистрирован, соответственно он не может являться правовым основанием для возникновения у него права собственности на квартиру. По указанным основаниям АО "ГЛОБЭКСБАНК" просит решение отменить, принять новое решение - исковые требования АО "ГЛОБЭКСБАНК" удовлетворить, в удовлетворении встречного иска Г., отказать.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО "ГЛОБЭКСБАНК" - апелляционную жалобу поддержала, просила решение отменить, принять новое решение об удовлетворении первоначального иска и отказе во встречном.
Иные лица участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.
Проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, с вынесение по делу нового решения - о частичном удовлетворении первоначального иска и отказе во встречных исковых требованиях. Основанием к отмене решения суда является несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права - неприменение закона, подлежащего применению. (п. 3 ч. 1 ст. 330 и п. 4 ч. 1 п. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ).
Из материалов дела усматривается, что 02.06.2006 г. между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.
27.11.2007 г. мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" было выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 26.11.2014 года.
21 февраля 2008 года ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключило с ООО "М-Холдинг" договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома, на квартиру N. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Согласно п. 1.1 договоров ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Общество) обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В соответствии с п. 1.3 договора срок окончания строительства и сдача дома - 26 ноября 2008 года. Согласно п. 3.2. договора Стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора составляет 30 000,00 руб. и изменению не подлежит.
Согласно п. 1.2. договора Общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей Дольщику квартиры условный номер 4, этаж 2, секция А, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 44,94 кв. м, площадь квартиры без учета площади балкона 40,13 кв. м, жилая площадь квартиры 20,18 кв. м.
В связи с проведенным техническим учетом, в соответствии с техническим паспортом на указанную квартиру общая площадь с учетом балконов составляет 45,4 кв. м, жилая площадь 20,5 кв. м.
Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия Дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 348 200 руб.; Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1.
Также из материалов дела усматривается, что по договору уступки прав требования от 25.03.2009 г. истец по первоначальным требованиям приобрел право требования указанной квартиры. Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.
В соответствии с п. 2.3. договора уступки прав от 25.03.2009 г., уступка прав требования является возмездной, стоимость уступаемых прав составляет 1 663 229 рублей.
В соответствии с п. 3.1., 3.2, 3.3. Договора уступки прав от 25.03.2009 г. оплата указанной суммы произведена путем зачета встречных требований.
Вместе с тем, установлено, что между Г. и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор долевого участия в строительстве N от 22 мая 2012 года на приобретение квартиры N в строящемся доме расположенного в <адрес> (л.д. 2-5, Т. 2). Г. оплачено по указанному договору участие в строительстве в подтверждение чего им представлены квитанции, заключение аудиторской проверки от 17 ноября 2014 года, приходные кассовые ордера, вкладные листы кассовой книги, (л.д. 156-159, 213-230, 3 том). По условиям договора долевого участия в строительстве, истец оплачивает денежные средства согласно договору, а ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передает ему жилое помещение N, в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.
Таким образом, по указанному договору ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" принял обязательство передать Г. объект недвижимости, ранее право требования в отношении которого, возникло у ОАО "Национальный Торговый Банк" (АО "ГлобэксБанк" правопреемник) на основании вышеуказанного договора уступки права требования от 25 марта 2009 года. То есть в отношении одного того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК "Жасмин Дом" передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Установлено и сторонами не оспаривалось, что в настоящее время многоквартирный дом в котором расположена спорная квартира не сдается в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК "Жасмин - Дом", при отсутствии технических оснований (фактическая готовность дома 100%).
Удовлетворяя встречные исковые требования Г., и отказывая в первоначальных исковых требованиях АО "ГлобэксБанк", суд признал доказанным надлежащее исполнение обязательств Г. по заключенному им договору долевого участия. В то же время указал, что АО "ГлобэксБанк" не представил доказательства в обоснование заявленных требований.
Между тем судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, полагая его не соответствующим материалам дела.
Вышеуказанный договор переуступки от 25.03.2009 г., равно как и предшествующие ему договоры, недействительными не признаны, зарегистрированы в установленном порядке.
Кроме того в материалах дела имеются вступившие в законную силу судебные акты подтверждающие факт надлежащей оплаты АО "ГлобэксБанк" участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома.
Действительно, как правильно указал суд, данные судебные акты не являются преюдициальными в смысле ст. 61 ГПК РФ. Между тем, при оценке указанных судебных постановлений необходимо руководствоваться положениями ст. 71 ГПК РФ, согласно которой письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, к таковым относятся, в том числе, решения суда и иные судебные постановления.
В данном случае у суда отсутствовали правовые основания ставить под сомнение установленных данными судебными актами обстоятельства - исполнение АО "ГлобэксБанк" обязательство по вышеуказанным договорам.
Наличие возбужденного уголовного дела, в рамках расследования которого АО "ГлобэксБанк" является потерпевшим по хищению денежных средств выделенных банком на строительство многоквартирного жилого дома, не имеет правового значения для настоящего дела. Юридически значимым обстоятельством в рамках настоящего дела является доказанное исполнение банком своих обязательство по вышеуказанным договорам. Кроме того, приговор по делу не вынесен, соответственно вина каких-либо лиц в причинении банку ущерба, способ причинения ущерба и иные значимые обстоятельства, не установлены.
Ошибочность выводов суда об отсутствии у АО "ГлобэксБанк" права требования спорной квартиры, привело к неприменению судом материального закона подлежащего применению к рассматриваемым правоотношениям, исходя из установленных фактических обстоятельств дела.
К данным правоотношениям, необходимо применить положения ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Поскольку предметом спора является объект недвижимого имущества - квартира в объекте не завершенного строительством дома (ст. 130 ГК РФ). Доказыванию подлежит не формальная передача данного объекта путем подписания акта приема-передачи, а факт действительного владения данным имуществом. Учитывая, что фактически дом эксплуатируется, хотя формально и не сдан в эксплуатацию, применительно к настоящему спору должен быть подтвержден факт вселения и проживания в спорном помещении.
Однако во владение дольщиков, как по условиям договора с банком, так и по условиям договора с Г. объект подлежит передачи лишь после введения дома в эксплуатацию, то есть передаче подлежит - жилое помещение, но не помещение в не завершенном строительством объекте. Между тем до настоящего времени решение о введении дома в эксплуатацию не принято. Таким образом, акт приема-передачи не может подтверждать ни фактическую, ни формальную, передачу спорного объекта, поскольку данный объект не является жилым помещением, передача которого в пользование предполагает возможность заселения и проживания в нем. Сам по себе факт осуществления Г. ремонтных работ не означает передачи ему данного помещения во владение, как жилого помещения, а означает лишь передачу ему помещения в объекте незавершенного строительства для производства ремонтных работ (допуск в помещение в не завершенном строительством объекте).
Таким образом, оснований полагать, что спорное помещение передано Г. во владение, согласно условиям заключенного с ним договора не имеется, и он не является его владельцем в смысле вышеуказанных разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.
Кроме того, из представленных Г. квитанций в подтверждение производимых им ремонтных работ в спорном помещении усматривается, что они датированы началом 2015 года, то есть данные материалы приобретались и работы производились, уже в период рассмотрения настоящего дела (иск банком подан 20.11.2014 года). То есть в период, когда Г. достоверно было известно о наличии спора в отношении квартиры.
Членство Г. в кооперативе не имеет правового значения, поскольку в данном случае права и обязанности сторон вытекают из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а не в связи с членством к кооперативе.
Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела - не представления доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО "ГлобэксБанк", так и Г., (вещь не передана) АО "ГлобэксБанк" имеет преимущественное перед Г. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменен и зарегистрирован в установленном порядке. Тогда как Г. вправе поставить вопрос о возмещении убытков.
Судебная коллегия полагает, что АО "ГлобэксБанк" избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права - путем признания права на спорную квартиру, поскольку ответчик (ЖСК "Жасмин Дом") препятствует, введению многоквартирного дома в эксплуатацию, что в свою очередь препятствует передаче спорного объекта в собственность АО "ГлобэксБанк" в соответствии с условиями договора.
Такой способ защиты нарушенного права предусмотрен ст. 12 ГК РФ.
В соответствии с ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 223 ГК РФ Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч. 1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (ч. 2).
При таких обстоятельствах требования АО "ГлобэксБанк" о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества подлежат удовлетворению.
В то же время требования банка об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворению не подлежат, поскольку данное требование предъявлено к Г. Однако установлено, что имущества в его владении не находится.
Удовлетворение первоначального иска исключает удовлетворение встречного иска по вышеуказанным основаниям.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 06.04.2015 года отменить.
Принять новое решение, которым исковые требования ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" удовлетворить частично - признать за ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" право собственности на однокомнатную квартиру N общей площадью с учетом балконов 45,4 кв. м, жилой площадью 20,5 кв. м, расположенную на 2 этаже в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В остальной части в иске отказать.
Во встречных исковых требованиях Г. о признании права собственности на однокомнатную квартиру N, общей площадью с учетом балконов 45,4 кв. м, жилой площадью 20,5 кв. м, расположенную на 2 этаже в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме по адресу: <адрес> и взыскании расходов по госпошлине, отказать полностью.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-6823/2015
Требование: О признании права собственности на жилое помещение и его истребовании из чужого незаконного владения.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В нарушение закона ответчик-1 подписал договор участия в долевом строительстве с ответчиком-2, а впоследствии и акт приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2015 г. по делу N 33-6823/2015
Судья Андреев А.П.
Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Бочкова Л.Б.,
судей: Салдушкиной С.А., Шуковой Н.М.,
при секретаре - Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе АО "ГлобэксБанк" на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 06.04.2015 года, которым постановлено:
"В иске АО "ГЛОБЭКСБАНК" к Г., ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о признании права собственности на жилое помещение и истребовании из чужого незаконного владения - отказать.
Встречное исковое заявление Г. удовлетворить.
Признать за Г. право собственности на жилое
помещение - однокомнатную квартиру N, общей площадью с учетом балконов
45,4 кв. м, жилой площадью 20,5 кв. м, расположенную на 2 этаже в объекте незавершенного
строительства - многоквартирном доме по адресу: <адрес>
Взыскать с АО "ГЛОБЭКСБАНК" в пользу Г. расходы по уплате госпошлины в сумме 9 003 рублей".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бочкова Л.Б., объяснения представителя АО "ГлобэксБанк" - Ж., судебная коллегия
установила:
АО "ГЛОБЭКСБАНК" обратилось в суд с иском к Г. и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" о признании права собственности на жилое помещение и истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", являлся застройщиком жилого дома по адресу: <адрес>.
02.06.2006 г. между Мэрией г.о. Тольятти и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.
27.11.2007 г. Мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" было выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 26.11.2014 года.
Истец в обоснование своей позиции о приобретении права собственности спорного объекта недвижимого имущества ссылался на то, что 21 февраля 2008 года ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключило с ООО "М-Холдинг" договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома, на квартиру N Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Согласно п. 1.1 договоров ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Срок окончания строительства - 26.11.2008 года. Стоимость кв. м по договору 30 000 руб. Согласно п. 1.2. договора Общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей Дольщику квартиры условный номер 4, этаж 2, секция А, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 44,94 кв. м, площадь квартиры без учета площади балкона 40,13 кв. м, жилая площадь квартиры 20,18 кв. м. В связи с проведенным техническим учетом, в соответствии с техническим паспортом на указанную квартиру общая площадь с учетом балконов составляет 45,4 кв. м, жилая площадь 20,5 кв. м. Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия Дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 348 200,00 руб.; Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1.
По договору уступки прав требования от 25.03.2009 г. истец приобрел право требования указанной квартиры. Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.
В соответствии с п. 2.3. договора уступки прав от 25.03.2009 г., уступка прав требования является возмездной, стоимость уступаемых прав составляет 1 663 229 рублей.
В соответствии с п. 3.1., 3.2, 3.3. Договора уступки прав от 25.03.2009 г. оплата указанной суммы произведена путем зачета встречных требований. Таким образом, истец утверждал, что обязательства по оплате уступленного права по договору долевого участия, исполнены в полном объеме.
Истец указывал, что в настоящее время дом фактически достроен, подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Однако, несмотря на фактическую готовность, разрешение на ввод многоквартирного дома (МКД) в эксплуатацию ответчиком не получено. Как стало известно истцу, квартира фактически передана Г., с которым ответчик - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ", в нарушение действующего законодательства РФ, подписал договор участия в долевом строительстве, а впоследствии и акт приема-передачи квартиры.
Истец до настоящего времени не может оформить свое право собственности на принадлежащее жилое помещение.
По указанным основаниям истец просил признать за АО "ГЛОБЭКСБАНК" право собственности на однокомнатную квартиру N, этаж 2, секция А, общей площадью с учетом балконов 45,4 кв. м, жилой площадью 20,5 кв. м в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> Истребовать из чужого незаконного владения Г. указанную квартиру.
Г., не признавая первоначальные исковые требования Банка, обратился со встречными исковыми требованиями о признании за ним права собственности на этот же объект недвижимого имущества. В обоснование встречных требований Г. ссылался на заключенный между ним и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" 22.05.2012 года договор долевого участия в строительстве N на приобретение квартиры N в строящемся доме расположенного в <адрес> По условиям договора долевого участия в строительстве, Г. оплачивает денежные средства согласно договору, а ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передает ему спорное помещение и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате. Утверждал, что обязательства по оплате спорного помещения им исполнены в полном объеме. Данное помещение ему передано по акту приема-передачи, он пользуется данным помещением, оплачивает его и произвел в нем ремонт.
Судом постановлено вышеуказанное решение об отказе в удовлетворении первоначального иска АО "ГЛОБЭКСБАНК" и об удовлетворении встречного иска Г.
Не согласившись с постановленным решением АО "ГЛОБЭКСБАНК" обратился с апелляционной жалобой. В апелляционной жалобе представитель АО "ГЛОБЭКСБАНК" указывает на несоответствие выводов суда изложенных в решении обстоятельствам дела, противоречивость и бездоказательность этих выводов. Полагая, что, с одной стороны судом сделан неправильный вывод о не исполнении обязательств Банком, а с другой о подтверждении оплаты спорной квартиры Г. Также указывает на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Полагает, что при наличии зарегистрированного договора в отношении спорной квартиры, ЖСК "Жасмин Дом" не вправе был совершать сделки по ее отчуждению, данный действия ЖСК "Жасмин Дом" являются незаконными. Договор между ЖСК "Жасмин Дом" и Г. не зарегистрирован, соответственно он не может являться правовым основанием для возникновения у него права собственности на квартиру. По указанным основаниям АО "ГЛОБЭКСБАНК" просит решение отменить, принять новое решение - исковые требования АО "ГЛОБЭКСБАНК" удовлетворить, в удовлетворении встречного иска Г., отказать.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО "ГЛОБЭКСБАНК" - апелляционную жалобу поддержала, просила решение отменить, принять новое решение об удовлетворении первоначального иска и отказе во встречном.
Иные лица участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.
Проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, с вынесение по делу нового решения - о частичном удовлетворении первоначального иска и отказе во встречных исковых требованиях. Основанием к отмене решения суда является несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права - неприменение закона, подлежащего применению. (п. 3 ч. 1 ст. 330 и п. 4 ч. 1 п. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ).
Из материалов дела усматривается, что 02.06.2006 г. между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.
27.11.2007 г. мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" было выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 26.11.2014 года.
21 февраля 2008 года ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключило с ООО "М-Холдинг" договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома, на квартиру N. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Согласно п. 1.1 договоров ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (Общество) обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В соответствии с п. 1.3 договора срок окончания строительства и сдача дома - 26 ноября 2008 года. Согласно п. 3.2. договора Стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора составляет 30 000,00 руб. и изменению не подлежит.
Согласно п. 1.2. договора Общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей Дольщику квартиры условный номер 4, этаж 2, секция А, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 44,94 кв. м, площадь квартиры без учета площади балкона 40,13 кв. м, жилая площадь квартиры 20,18 кв. м.
В связи с проведенным техническим учетом, в соответствии с техническим паспортом на указанную квартиру общая площадь с учетом балконов составляет 45,4 кв. м, жилая площадь 20,5 кв. м.
Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия Дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 348 200 руб.; Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1.
Также из материалов дела усматривается, что по договору уступки прав требования от 25.03.2009 г. истец по первоначальным требованиям приобрел право требования указанной квартиры. Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.
В соответствии с п. 2.3. договора уступки прав от 25.03.2009 г., уступка прав требования является возмездной, стоимость уступаемых прав составляет 1 663 229 рублей.
В соответствии с п. 3.1., 3.2, 3.3. Договора уступки прав от 25.03.2009 г. оплата указанной суммы произведена путем зачета встречных требований.
Вместе с тем, установлено, что между Г. и ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" заключен договор долевого участия в строительстве N от 22 мая 2012 года на приобретение квартиры N в строящемся доме расположенного в <адрес> (л.д. 2-5, Т. 2). Г. оплачено по указанному договору участие в строительстве в подтверждение чего им представлены квитанции, заключение аудиторской проверки от 17 ноября 2014 года, приходные кассовые ордера, вкладные листы кассовой книги, (л.д. 156-159, 213-230, 3 том). По условиям договора долевого участия в строительстве, истец оплачивает денежные средства согласно договору, а ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" передает ему жилое помещение N, в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.
Таким образом, по указанному договору ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" принял обязательство передать Г. объект недвижимости, ранее право требования в отношении которого, возникло у ОАО "Национальный Торговый Банк" (АО "ГлобэксБанк" правопреемник) на основании вышеуказанного договора уступки права требования от 25 марта 2009 года. То есть в отношении одного того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК "Жасмин Дом" передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Установлено и сторонами не оспаривалось, что в настоящее время многоквартирный дом в котором расположена спорная квартира не сдается в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК "Жасмин - Дом", при отсутствии технических оснований (фактическая готовность дома 100%).
Удовлетворяя встречные исковые требования Г., и отказывая в первоначальных исковых требованиях АО "ГлобэксБанк", суд признал доказанным надлежащее исполнение обязательств Г. по заключенному им договору долевого участия. В то же время указал, что АО "ГлобэксБанк" не представил доказательства в обоснование заявленных требований.
Между тем судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, полагая его не соответствующим материалам дела.
Вышеуказанный договор переуступки от 25.03.2009 г., равно как и предшествующие ему договоры, недействительными не признаны, зарегистрированы в установленном порядке.
Кроме того в материалах дела имеются вступившие в законную силу судебные акты подтверждающие факт надлежащей оплаты АО "ГлобэксБанк" участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома.
Действительно, как правильно указал суд, данные судебные акты не являются преюдициальными в смысле ст. 61 ГПК РФ. Между тем, при оценке указанных судебных постановлений необходимо руководствоваться положениями ст. 71 ГПК РФ, согласно которой письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, к таковым относятся, в том числе, решения суда и иные судебные постановления.
В данном случае у суда отсутствовали правовые основания ставить под сомнение установленных данными судебными актами обстоятельства - исполнение АО "ГлобэксБанк" обязательство по вышеуказанным договорам.
Наличие возбужденного уголовного дела, в рамках расследования которого АО "ГлобэксБанк" является потерпевшим по хищению денежных средств выделенных банком на строительство многоквартирного жилого дома, не имеет правового значения для настоящего дела. Юридически значимым обстоятельством в рамках настоящего дела является доказанное исполнение банком своих обязательство по вышеуказанным договорам. Кроме того, приговор по делу не вынесен, соответственно вина каких-либо лиц в причинении банку ущерба, способ причинения ущерба и иные значимые обстоятельства, не установлены.
Ошибочность выводов суда об отсутствии у АО "ГлобэксБанк" права требования спорной квартиры, привело к неприменению судом материального закона подлежащего применению к рассматриваемым правоотношениям, исходя из установленных фактических обстоятельств дела.
К данным правоотношениям, необходимо применить положения ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Поскольку предметом спора является объект недвижимого имущества - квартира в объекте не завершенного строительством дома (ст. 130 ГК РФ). Доказыванию подлежит не формальная передача данного объекта путем подписания акта приема-передачи, а факт действительного владения данным имуществом. Учитывая, что фактически дом эксплуатируется, хотя формально и не сдан в эксплуатацию, применительно к настоящему спору должен быть подтвержден факт вселения и проживания в спорном помещении.
Однако во владение дольщиков, как по условиям договора с банком, так и по условиям договора с Г. объект подлежит передачи лишь после введения дома в эксплуатацию, то есть передаче подлежит - жилое помещение, но не помещение в не завершенном строительством объекте. Между тем до настоящего времени решение о введении дома в эксплуатацию не принято. Таким образом, акт приема-передачи не может подтверждать ни фактическую, ни формальную, передачу спорного объекта, поскольку данный объект не является жилым помещением, передача которого в пользование предполагает возможность заселения и проживания в нем. Сам по себе факт осуществления Г. ремонтных работ не означает передачи ему данного помещения во владение, как жилого помещения, а означает лишь передачу ему помещения в объекте незавершенного строительства для производства ремонтных работ (допуск в помещение в не завершенном строительством объекте).
Таким образом, оснований полагать, что спорное помещение передано Г. во владение, согласно условиям заключенного с ним договора не имеется, и он не является его владельцем в смысле вышеуказанных разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.
Кроме того, из представленных Г. квитанций в подтверждение производимых им ремонтных работ в спорном помещении усматривается, что они датированы началом 2015 года, то есть данные материалы приобретались и работы производились, уже в период рассмотрения настоящего дела (иск банком подан 20.11.2014 года). То есть в период, когда Г. достоверно было известно о наличии спора в отношении квартиры.
Членство Г. в кооперативе не имеет правового значения, поскольку в данном случае права и обязанности сторон вытекают из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а не в связи с членством к кооперативе.
Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела - не представления доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО "ГлобэксБанк", так и Г., (вещь не передана) АО "ГлобэксБанк" имеет преимущественное перед Г. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменен и зарегистрирован в установленном порядке. Тогда как Г. вправе поставить вопрос о возмещении убытков.
Судебная коллегия полагает, что АО "ГлобэксБанк" избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права - путем признания права на спорную квартиру, поскольку ответчик (ЖСК "Жасмин Дом") препятствует, введению многоквартирного дома в эксплуатацию, что в свою очередь препятствует передаче спорного объекта в собственность АО "ГлобэксБанк" в соответствии с условиями договора.
Такой способ защиты нарушенного права предусмотрен ст. 12 ГК РФ.
В соответствии с ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 223 ГК РФ Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч. 1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (ч. 2).
При таких обстоятельствах требования АО "ГлобэксБанк" о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества подлежат удовлетворению.
В то же время требования банка об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворению не подлежат, поскольку данное требование предъявлено к Г. Однако установлено, что имущества в его владении не находится.
Удовлетворение первоначального иска исключает удовлетворение встречного иска по вышеуказанным основаниям.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 06.04.2015 года отменить.
Принять новое решение, которым исковые требования ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" удовлетворить частично - признать за ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" право собственности на однокомнатную квартиру N общей площадью с учетом балконов 45,4 кв. м, жилой площадью 20,5 кв. м, расположенную на 2 этаже в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В остальной части в иске отказать.
Во встречных исковых требованиях Г. о признании права собственности на однокомнатную квартиру N, общей площадью с учетом балконов 45,4 кв. м, жилой площадью 20,5 кв. м, расположенную на 2 этаже в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме по адресу: <адрес> и взыскании расходов по госпошлине, отказать полностью.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)