Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Москвиной Л.А.,
судей: Цымбаренко И.Б., Захарова С.Л.,
при ведении протокола
секретарем судебного заседания Артюковой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу ООО "Рент инвест"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2014, принятое судьей Сизовой О.В., по делу N А40-177419/13 (84-1565)
по заявлению ООО "Рент инвест" (ИНН 7727509883)
к Управлению Росреестра по г. Москве
о признании незаконным отказа в государственной регистрации изменения записи ЕГРП о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 24 от 18.11.2013 N 06/108/2013-67, 68
при участии:
от заявителя:
- Поплавский Ю.В. по дов. от 05.12.2013;
- от ответчика:
- Хлыстова А.С. по дов. от 30.12.2013 N 22494/2013;
- установил:
ООО "Рент инвест" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации изменения записи ЕГРП о государственной регистрации права собственности ООО "Рент инвест" на объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 24 от 18.11.2013 г. N 06/108/2013-67, 68; обязать Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию изменений в запись ЕГРП в отношении принадлежащих Заявителю на праве собственности нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 24, в части изменения сведений о площади с 2 646,8 кв. м на 4 331,4 кв. м и наименовании объекта с нежилых помещений на здание, с выдачей нового (повторного) свидетельства.
Решением Арбитражный суд города Москвы от 21.03.2014 в удовлетворении заявленных ООО "Рент инвест" требований полностью отказано ввиду отсутствия совокупности необходимых условий, предусмотренных ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Указал на неверное толкование и применение судом первой инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив все представленные в деле доказательства, выслушав представителей заявителя и ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из фактических обстоятельств и достоверно установлено судом, согласно Договору купли-продажи нежилого помещения, заключенному между СГуП по продаже имущества города Москвы и ООО "МО "Редуктор", в собственность последнего перешло нежилое помещение без каких-либо изъятий, в соответствии с выпиской из технического паспорта на здание (строение), где, кроме общей площади, указаны площади иных - технических помещений. Кроме того договором не установлено, что техподполье (как и любое иное имущество, входящее в комплекс здания) не является принадлежностью к зданию и помещению, и должно выкупаться отдельно, таким образом оно является его принадлежностью. Право собственности на Объект перешло к ООО "Рент инвест" на основании Договора о присоединении ООО "МО "Редуктор" к ООО "Рент инвест" от 01.08.2004 г. N 1/08 так же, без каких-либо изъятий, тем не менее ООО "МО "Редуктор" могло передать лишь то имущество, в отношении которого у него зарегистрировано право собственности, то есть нежилые помещения первого и второго этажа.
На обращение Заявителя от 27.03.2013 г. N 27/04-13 по вопросу о праве собственности на указанное техническое подполье, Департамент городского имущества города Москвы сообщил, что "В реестре объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, помещения технического подполья по адресу: ул. Скобелевская, д. 24 не значатся" (Письмо от 05.06.2013 г N ДГИ-1-39394/13-1).
Общества указывает на то, что поскольку помещения технического подполья по смыслу ст. ст. 131, 135 ГК РФ, неразрывно связаны с системой жизнеобеспечения здания и, соответственно, самостоятельно отчуждены быть не могут, это подтверждает, что в собственности города Москвы с момента ввода в эксплуатацию здания находились лишь те помещения, которые впоследствии были приобретены заявителем, т.е. нежилые помещения общей площади здания, за вычетом помещений технического подполья.
В ответ на запрос Заявителя, ГУП МосгорБТИ Справкой от 01.10.2013 г. N 7108 подтвердило, что "По данным ГУП МосгорБТИ общая площадь 2-этажного строения по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 24 составляет 4 331,4 кв. м, что включает в себя площадь 1, 2 этажей - 2 646,8 кв. м, на которую, согласно свидетельству о государственной регистрации права 77 AM 300813 от 26.05.2010 г., зарегистрировано право собственности ООО "Рент инвест" и площадь технического подполья и технического этажа - 1 684,6 кв. м".
Согласно п. 2 ст. 456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли- продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами и договором.
Частью 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 установлено, что в связи с тем, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к ним подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Таким образом, как указывает заявитель, к отношениям по поводу права общей собственности на техподполье по аналогии следует применять следующие нормы:
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе... технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Из ч. 1 ст. 37 ЖК РФ следует, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В абзаце 3 части 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 прямо указано на то, что если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.
По мнению общества обжалуемый отказ Управления Росреестра по Москве нарушает права Общества владеть пользоваться и распоряжаться собственным имуществом. Кроме того, отсутствие надлежаще оформленного права на техподполье существенно затрудняет нормальную деятельность Общества, что, в частности, заключается в невозможности нормального обслуживания располагающихся в техподполье коммуникаций, несмотря на то, что некоторые из них были переданы на баланс Общества и Общество обязано содержать их в исправном техническом состоянии и иметь законный доступ в техподполье для проведения их регулярных осмотров и обслуживания.
Данное обстоятельством послужило основанием для обращения ООО "Рент инвест" в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
В соответствии с п. 5 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 5 данной нормы Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Таким образом, для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя.
При рассмотрении настоящего дела совокупности указанных обстоятельств не установлено.
В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Согласно п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
ООО "Рент инвест" является собственником объекта недвижимости - нежилых помещений общей площадью: 2 646,8 кв. м, с условным номером 78296, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 24 (далее - Объект). Указанный Объект первоначально был приобретен Обществом с ограниченной ответственностью "Машиностроительное объединение "Редуктор" у города Москвы на основании Договора купли-продажи объекта приватизации АИ N 211 от "02" марта 2004 г., заключенного со Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже имущества города Москвы (далее - СГУП по продаже имущества города Москвы). Объект представляет собой первый и второй этажи отдельно стоящего двухэтажного здания. Кроме 2-х этажей под зданием располагается техническое подполье (техподполье - согласно технической документации ТБТИ ЮЗАО), предназначенное для обслуживания здания, с высотой потолков 1,2 - 2,0 м, в котором располагаются инженерные коммуникации, обеспечивающие коммунальными услугами лишь помещения, расположенные в здании. Таким образом, техподполье не может быть использовано само по себе, отдельно от здания, так же как и само здание не может существовать без техподполья. Права на указанное техподполье в ЕГРП не зарегистрированы.
03.10.2014 г. заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации изменения записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности и выдачи повторного свидетельства на объект недвижимого имущества расположенный по вышеуказанному адресу, в части изменения сведений о площади с 2 646,8 кв. м на 4 331,4 кв. м и наименования объекта с нежилых помещений на здание.
18 ноября 2013 года Управление отказало заявителю во внесении изменений записи в ЕГРП и повторной выдаче свидетельства на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
В соответствии со ст. 9, 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверяет законность сделки и устанавливает отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. Правовая экспертиза регистрирующего органа сводится к проверке представленных на регистрацию документов на предмет их полноты и соответствия требований Закона о регистрации.
По результатам правовой экспертизы регистрирующий орган пришел к выводу, что представленные на государственную регистрацию документы, свидетельствуют о том, что заявленные изменения связаны с включением в общую площадь помещений ранее не принадлежащих ООО "Рент инвест" на праве собственности, что противоречит п. 1 ст. 209 ГК РФ, согласно которому собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно материалам регистрационного дела в ЕГРП имеются сведения о регистрации права собственности ООО "Рент инвест" на нежилые помещения площадью 2323 кв. м, на основании Договора N 1/08 от 01 августа 2004 года о присоединении ООО "Машиностроительное объединение "Редуктор" к ООО "Рент инвест" и Передаточного акта от 03 августа 2004 года, о чем имеется запись N 77-01/06-946/2004-328 от 04.10.2004 г. Из данных документов не усматривается, вследствие чего площадь нежилых помещений изменилась с 2 646,8 кв. м на 4 331,4 кв. м которая не учитывалась ранее, не является ли изменение площади данного объекта результатом работ по несанкционированной реконструкции.
Согласно справки ГУП МосгорБТИ от 01.11.2013 г. N 7108 общая площадь 2-этажного нежилого строения по указанному адресу составляет 4331,4 кв. м, что включает в себя площадь 1.2 этажей - 2646,8 кв. м, на которую зарегистрировано право собственности ООО "Рент инвест", а также включена площадь технического подполья и технического этажа - 1684,6 кв. м.
В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количество этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, является реконструкцией. При этом, согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, лист записи об изменениях, используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенных изменений объекта. Документы, объясняющие причины вышеуказанных изменений параметров объекта, в регистрирующий орган представлены не были.
ООО "Рент инвест" документального опровержения данного факта не представил.
Суд первой инстанции обоснованно не принял ссылку общества на положения ст. 135 ГК РФ, в соответствии с которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное, признается судом несостоятельной, поскольку в силу ст. 135 ГК РФ правовое значение деления вещей на главную и принадлежность состоит в том, что принадлежность следует судьбе главной вещи.
Это означает, что по сделке, объектом которой является главная вещь, должна быть передана и ее принадлежность. Таким образом, при отчуждении, принадлежащего в настоящее время заявителю, спорный объект, являющийся его принадлежностью, по общему правилу должен был быть передан в собственность заявителю (чего в данном случае не произошло).
Обществом заявлены требования о государственной регистрации изменений в записи ЕГРП не только площади с 2 646,8 кв. м на 4 331,4 кв. м указанного объекта, но и наименование объекта с нежилых помещений на здание, что противоречит действующему законодательству, так как заявлены требования о признании права собственности на иной объект.
В силу раздела III Правил ведения ЕГРП с прекращением существования объекта (в том числе - в результате реконструкции) связанный с ним раздел ЕГРП закрывается и в ЕГРП вносятся записи о праве собственности на вновь образованный объект. При этом, внесение в ЕГРП записи о праве собственности на вновь образованный объект проводится на основании заявления и документов, подтверждающих ввод объекта в эксплуатацию.
Право собственности на созданный объект недвижимости в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Исходя из изложенного коллегия приходит к выводу о том, что Управление правомерно приняло решение об отказе от 18.11.1012 N 06/108/2013-67,68 в государственной регистрации права собственности спорных объектов на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
Кроме того, заявитель не представил доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый им отказ от 18.11.1012 N 06/108/2013-67,68 в государственной регистрации права собственности спорных объектов на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований правомерен.
Исходя из вышесказанного, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы ее податель указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в том числе, связанные с иным толкованием норм материального права, признаются коллегией несостоятельными, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Таким образом, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2014 по делу N А40-177419/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Л.А.МОСКВИНА
Судьи
С.Л.ЗАХАРОВ
И.Б.ЦЫМБАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2014 N 09АП-18407/2014 ПО ДЕЛУ N А40-177419/13
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2014 г. N 09АП-18407/2014
Дело N А40-177419/13
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Москвиной Л.А.,
судей: Цымбаренко И.Б., Захарова С.Л.,
при ведении протокола
секретарем судебного заседания Артюковой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу ООО "Рент инвест"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2014, принятое судьей Сизовой О.В., по делу N А40-177419/13 (84-1565)
по заявлению ООО "Рент инвест" (ИНН 7727509883)
к Управлению Росреестра по г. Москве
о признании незаконным отказа в государственной регистрации изменения записи ЕГРП о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 24 от 18.11.2013 N 06/108/2013-67, 68
при участии:
от заявителя:
- Поплавский Ю.В. по дов. от 05.12.2013;
- от ответчика:
- Хлыстова А.С. по дов. от 30.12.2013 N 22494/2013;
- установил:
ООО "Рент инвест" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации изменения записи ЕГРП о государственной регистрации права собственности ООО "Рент инвест" на объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 24 от 18.11.2013 г. N 06/108/2013-67, 68; обязать Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию изменений в запись ЕГРП в отношении принадлежащих Заявителю на праве собственности нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 24, в части изменения сведений о площади с 2 646,8 кв. м на 4 331,4 кв. м и наименовании объекта с нежилых помещений на здание, с выдачей нового (повторного) свидетельства.
Решением Арбитражный суд города Москвы от 21.03.2014 в удовлетворении заявленных ООО "Рент инвест" требований полностью отказано ввиду отсутствия совокупности необходимых условий, предусмотренных ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Указал на неверное толкование и применение судом первой инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив все представленные в деле доказательства, выслушав представителей заявителя и ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из фактических обстоятельств и достоверно установлено судом, согласно Договору купли-продажи нежилого помещения, заключенному между СГуП по продаже имущества города Москвы и ООО "МО "Редуктор", в собственность последнего перешло нежилое помещение без каких-либо изъятий, в соответствии с выпиской из технического паспорта на здание (строение), где, кроме общей площади, указаны площади иных - технических помещений. Кроме того договором не установлено, что техподполье (как и любое иное имущество, входящее в комплекс здания) не является принадлежностью к зданию и помещению, и должно выкупаться отдельно, таким образом оно является его принадлежностью. Право собственности на Объект перешло к ООО "Рент инвест" на основании Договора о присоединении ООО "МО "Редуктор" к ООО "Рент инвест" от 01.08.2004 г. N 1/08 так же, без каких-либо изъятий, тем не менее ООО "МО "Редуктор" могло передать лишь то имущество, в отношении которого у него зарегистрировано право собственности, то есть нежилые помещения первого и второго этажа.
На обращение Заявителя от 27.03.2013 г. N 27/04-13 по вопросу о праве собственности на указанное техническое подполье, Департамент городского имущества города Москвы сообщил, что "В реестре объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, помещения технического подполья по адресу: ул. Скобелевская, д. 24 не значатся" (Письмо от 05.06.2013 г N ДГИ-1-39394/13-1).
Общества указывает на то, что поскольку помещения технического подполья по смыслу ст. ст. 131, 135 ГК РФ, неразрывно связаны с системой жизнеобеспечения здания и, соответственно, самостоятельно отчуждены быть не могут, это подтверждает, что в собственности города Москвы с момента ввода в эксплуатацию здания находились лишь те помещения, которые впоследствии были приобретены заявителем, т.е. нежилые помещения общей площади здания, за вычетом помещений технического подполья.
В ответ на запрос Заявителя, ГУП МосгорБТИ Справкой от 01.10.2013 г. N 7108 подтвердило, что "По данным ГУП МосгорБТИ общая площадь 2-этажного строения по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 24 составляет 4 331,4 кв. м, что включает в себя площадь 1, 2 этажей - 2 646,8 кв. м, на которую, согласно свидетельству о государственной регистрации права 77 AM 300813 от 26.05.2010 г., зарегистрировано право собственности ООО "Рент инвест" и площадь технического подполья и технического этажа - 1 684,6 кв. м".
Согласно п. 2 ст. 456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли- продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами и договором.
Частью 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 установлено, что в связи с тем, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к ним подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Таким образом, как указывает заявитель, к отношениям по поводу права общей собственности на техподполье по аналогии следует применять следующие нормы:
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе... технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Из ч. 1 ст. 37 ЖК РФ следует, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В абзаце 3 части 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 прямо указано на то, что если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.
По мнению общества обжалуемый отказ Управления Росреестра по Москве нарушает права Общества владеть пользоваться и распоряжаться собственным имуществом. Кроме того, отсутствие надлежаще оформленного права на техподполье существенно затрудняет нормальную деятельность Общества, что, в частности, заключается в невозможности нормального обслуживания располагающихся в техподполье коммуникаций, несмотря на то, что некоторые из них были переданы на баланс Общества и Общество обязано содержать их в исправном техническом состоянии и иметь законный доступ в техподполье для проведения их регулярных осмотров и обслуживания.
Данное обстоятельством послужило основанием для обращения ООО "Рент инвест" в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
В соответствии с п. 5 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 5 данной нормы Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Таким образом, для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя.
При рассмотрении настоящего дела совокупности указанных обстоятельств не установлено.
В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Согласно п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
ООО "Рент инвест" является собственником объекта недвижимости - нежилых помещений общей площадью: 2 646,8 кв. м, с условным номером 78296, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 24 (далее - Объект). Указанный Объект первоначально был приобретен Обществом с ограниченной ответственностью "Машиностроительное объединение "Редуктор" у города Москвы на основании Договора купли-продажи объекта приватизации АИ N 211 от "02" марта 2004 г., заключенного со Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже имущества города Москвы (далее - СГУП по продаже имущества города Москвы). Объект представляет собой первый и второй этажи отдельно стоящего двухэтажного здания. Кроме 2-х этажей под зданием располагается техническое подполье (техподполье - согласно технической документации ТБТИ ЮЗАО), предназначенное для обслуживания здания, с высотой потолков 1,2 - 2,0 м, в котором располагаются инженерные коммуникации, обеспечивающие коммунальными услугами лишь помещения, расположенные в здании. Таким образом, техподполье не может быть использовано само по себе, отдельно от здания, так же как и само здание не может существовать без техподполья. Права на указанное техподполье в ЕГРП не зарегистрированы.
03.10.2014 г. заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации изменения записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности и выдачи повторного свидетельства на объект недвижимого имущества расположенный по вышеуказанному адресу, в части изменения сведений о площади с 2 646,8 кв. м на 4 331,4 кв. м и наименования объекта с нежилых помещений на здание.
18 ноября 2013 года Управление отказало заявителю во внесении изменений записи в ЕГРП и повторной выдаче свидетельства на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
В соответствии со ст. 9, 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверяет законность сделки и устанавливает отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. Правовая экспертиза регистрирующего органа сводится к проверке представленных на регистрацию документов на предмет их полноты и соответствия требований Закона о регистрации.
По результатам правовой экспертизы регистрирующий орган пришел к выводу, что представленные на государственную регистрацию документы, свидетельствуют о том, что заявленные изменения связаны с включением в общую площадь помещений ранее не принадлежащих ООО "Рент инвест" на праве собственности, что противоречит п. 1 ст. 209 ГК РФ, согласно которому собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно материалам регистрационного дела в ЕГРП имеются сведения о регистрации права собственности ООО "Рент инвест" на нежилые помещения площадью 2323 кв. м, на основании Договора N 1/08 от 01 августа 2004 года о присоединении ООО "Машиностроительное объединение "Редуктор" к ООО "Рент инвест" и Передаточного акта от 03 августа 2004 года, о чем имеется запись N 77-01/06-946/2004-328 от 04.10.2004 г. Из данных документов не усматривается, вследствие чего площадь нежилых помещений изменилась с 2 646,8 кв. м на 4 331,4 кв. м которая не учитывалась ранее, не является ли изменение площади данного объекта результатом работ по несанкционированной реконструкции.
Согласно справки ГУП МосгорБТИ от 01.11.2013 г. N 7108 общая площадь 2-этажного нежилого строения по указанному адресу составляет 4331,4 кв. м, что включает в себя площадь 1.2 этажей - 2646,8 кв. м, на которую зарегистрировано право собственности ООО "Рент инвест", а также включена площадь технического подполья и технического этажа - 1684,6 кв. м.
В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количество этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, является реконструкцией. При этом, согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, лист записи об изменениях, используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенных изменений объекта. Документы, объясняющие причины вышеуказанных изменений параметров объекта, в регистрирующий орган представлены не были.
ООО "Рент инвест" документального опровержения данного факта не представил.
Суд первой инстанции обоснованно не принял ссылку общества на положения ст. 135 ГК РФ, в соответствии с которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное, признается судом несостоятельной, поскольку в силу ст. 135 ГК РФ правовое значение деления вещей на главную и принадлежность состоит в том, что принадлежность следует судьбе главной вещи.
Это означает, что по сделке, объектом которой является главная вещь, должна быть передана и ее принадлежность. Таким образом, при отчуждении, принадлежащего в настоящее время заявителю, спорный объект, являющийся его принадлежностью, по общему правилу должен был быть передан в собственность заявителю (чего в данном случае не произошло).
Обществом заявлены требования о государственной регистрации изменений в записи ЕГРП не только площади с 2 646,8 кв. м на 4 331,4 кв. м указанного объекта, но и наименование объекта с нежилых помещений на здание, что противоречит действующему законодательству, так как заявлены требования о признании права собственности на иной объект.
В силу раздела III Правил ведения ЕГРП с прекращением существования объекта (в том числе - в результате реконструкции) связанный с ним раздел ЕГРП закрывается и в ЕГРП вносятся записи о праве собственности на вновь образованный объект. При этом, внесение в ЕГРП записи о праве собственности на вновь образованный объект проводится на основании заявления и документов, подтверждающих ввод объекта в эксплуатацию.
Право собственности на созданный объект недвижимости в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Исходя из изложенного коллегия приходит к выводу о том, что Управление правомерно приняло решение об отказе от 18.11.1012 N 06/108/2013-67,68 в государственной регистрации права собственности спорных объектов на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
Кроме того, заявитель не представил доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый им отказ от 18.11.1012 N 06/108/2013-67,68 в государственной регистрации права собственности спорных объектов на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований правомерен.
Исходя из вышесказанного, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы ее податель указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в том числе, связанные с иным толкованием норм материального права, признаются коллегией несостоятельными, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Таким образом, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2014 по делу N А40-177419/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Л.А.МОСКВИНА
Судьи
С.Л.ЗАХАРОВ
И.Б.ЦЫМБАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)