Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,
судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым С.С.,
с участием:
от заявителя - не явился, извещен,
от ответчика - не явился, извещен,
от третьих лиц - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 июня 2013 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 11.03.2013 г. по делу N А49-7425/2012 (судья Стрелкова Е.А.)
по заявлению закрытого акционерного общества "КОМСТАР - Регионы" (ОГРН 1097746419913), г. Пенза,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132), г. Пенза,
третьи лица:
открытое акционерное общество "Пензастрой",
администрация города Пензы,
Товарищество собственников жилья "Эталон",
Григорьев Михаил Михайлович,
Федотов Юрий Николаевич,
Савина Ольга Валерьевна,
Степанова Евдокия Тимофеевна,
Гусенко Юрий Матвеевич,
Савина Людмила Борисовна,
Мокшанцев Георгий Глебович,
Мокшанцев Глеб Анатольевич,
Мокшанцев Захар Глебович,
Петров Илья Витальевич,
Петров Виталий Анатольевич,
Данченко Сагира Бандертдиновна,
Портникова Татьяна Михайловна,
Портников Анатолий Михайлович,
Круглов Вячеслав Николаевич,
Круглова Людмила Владимировна,
Чернышов Дмитрий Александрович,
Акчурина Хадича Зарифовна,
Тюкаев Рафаэль Ахметшанович,
Тюкаев Руслан Рафаэльевич,
Тюкаева Венера Шамильевна,
Тюкаева Эльвина Рафаэльевна,
Бубнов Николай Николаевич,
Антонова Алина Николаевна,
Бортникова Людмила Владимировна,
Петрова Светлана Васильевна,
Чиркунова Светлана Васильевна
Чиркунов Владимир Николаевич,
Митрофанов Денис Владимирович,
Суетина Елена Алексеевна,
Апексимов Дмитрий Вячеславович,
Полиевская Валентина Ануфриевна,
Ильин Иван Александрович,
Овчаров Михаил Петрович,
Русановская Татьяна Ивановна,
Лымпио Людмила Петровна,
Савчук Любовь Васильевна,
Голышевская Елена Олеговна,
Исаев Виктор Анатольевич,
Голышевская Наталья Николаевна,
Чекмарева Любовь Викторовна,
Запольская Галина Марковна,
Надькина Людмила Никитична,
Маркин Юрий Владимирович,
Спирина Нина Сергеевна,
Машенцева Надежда Петровна,
Коновалов Максим Игоревич,
Гущина Любовь Сергеевна,
Гущина Александра Михайловна,
Воячек Ольга Станиславовна,
Дебердеева Монира Зякярьевна,
Мекаева Ирина Владимировна,
Мекаева Ольга Николаевна,
Иоутсен Михаил Николаевич
Бортникова Людмила Владимировна,
Кулакова Нина Юрьевна,
Фролова Елена Викторовна,
Тришин Василий Петрович,
Тришина Вера Викторовна,
Куприянова Юлия Валентиновна,
Мягкова Янина Александровна,
Рябова Альбина Анатольевна,
Каваев Юрий Андреевич,
Каваева Любовь Владимировна,
Прошина Татьяна Владимировна,
Бурментьева Татьяна Ивановна,
Евдокимова Нина Андреевна,
Чурносов Александр Владимирович,
Архипова Елена Борисовна,
Пастушенко Михаил Юрьевич,
Пастушенко Анна Семеновна,
Ланшина Татьяна Александровна,
Казаченко Дмитрий Сергеевич,
Казаченко Инна Владимировна,
Потапова Тамара Яковлевна,
Исаевич Татьяна Ивановна,
Зайцева Ирина Ивановна,
Зайцев Вадим Эдуардович,
Мельникова Ирина Александровна,
Меркулов Александр Игнатьевич,
Юскаев Динар Моберович,
Юскаева Джамиля Мясоутовна,
Юскаев Мобер Менирович,
Дорошенко Светлана Александровна,
Устименко Ольга Александровна,
Погодин Сергей Борисович,
Доронкина Ольга Викторовна,
Косогоров Вячеслав Николаевич,
Ковалева Елена Дмитриевна,
Сергеева Ольга Александровна,
Потапов Александр Владимирович,
Александров Сергей Владимирович,
Рассказова Людмила Павловна,
Архипова Елена Борисовна,
Подлесная Елена Юрьевна,
об оспаривании ненормативного правового акта
Закрытое акционерное общество "КОМСТАР-Регионы" (далее - заявитель, ЗАО "КОМСТАР-Регионы", Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Пензенской области) о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, ул. Новый Кавказ, д. 8, общей площадью 1,9 кв. м, об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности Общества на спорный объект недвижимости и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.
Решением суда первой инстанции от 11.03.2013 г. заявленные требования Общества удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Пензенской области в государственной регистрации права собственности ЗАО "КОМСТАР-Регионы" на нежилое помещение АТС площадью 1,9 кв. м в доме N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пенза, изложенный в сообщении от 13.06.2012 г. N 12/3519. При этом суд обязал Управление Росреестра по Пензенской области провести государственную регистрацию права собственности ЗАО "КОМСТАР-Регионы" на указанное нежилое помещение.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Пензенской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что спорное помещение АТС является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пензе, поскольку является техническим помещением, предназначенным для обслуживания жилого дома.
От ЗАО "КОМСТАР-Регионы" в суд апелляционной инстанции поступило заявление о замене стороны заявителя в связи с его реорганизацией на правопреемника - открытое акционерное общество "Мобильные ТелеСистемы" (далее - ОАО "МТС), в подтверждение чего представлены копии свидетельств о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 01.04.2013 г.
С учетом изложенного и в соответствии со ст. 48 АПК РФ арбитражный апелляционный суд производит замену ЗАО "КОМСТАР-Регионы" на ОАО "МТС".
В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "МТС", считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. ОАО "МТС" ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ЗАО "КОМСТАР-Регионы" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 03.08.2009 г. за основным государственным регистрационным номером 1097746419913 (л.д. 12 - 19, 27).
Решением единственного акционера закрытого акционерного общества "Пензенские телекоммуникации" от 12.10.2010 г. утвержден передаточный акт, согласно которому ЗАО "КОМСТАР-Регионы" стало правопреемником ЗАО "Пензенские телекоммуникации" в результате реорганизации в форме присоединения. В Единый государственный реестр юридических лиц 02.08.2011 г. внесена запись о прекращении деятельности ЗАО "Пензенские телекоммуникации" в результате реорганизации в форме присоединения к ЗАО "КОМСТАР-Регионы" (т. 1 л.д. 28 - 32).
15.11.2004 г. между ЗАО "Пензенские телекоммуникации" (заказчик) и ОАО "Пензастрой" (подрядчик) заключен договор о долевом участии в строительстве N 3889, согласно которому заказчик передает подрядчику капитальные вложения в долевое строительство на 2004 год в размере 20 000 руб., а подрядчик принимает указанные капитальные вложения и выполняет функции по строительству помещения АТС, расположенного на первом этаже в доме N 4 (строительный) по ул. Новый Кавказ г. Пенза (ул. Новый Кавказ, 8), общей площадью 2,1 кв. м. Помещение располагается в лифтхолле, ограниченном осями А, Б, 11 и 12, с левой стороны лифтовой шахты.
Согласно п. 5 договора от 15.11.2004 г. N 3889 указанное помещение до настоящего времени не продано, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободно от притязаний третьих лиц (т. 1 л.д. 69).
Жилой дом N 4 (стр.) по адресу: г. Пенза, ул. Новый Кавказ, мкр. "Б", дом 8, введен в эксплуатацию на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного постановлением главы администрации города Пензы от 28.12.2004 г. N 2532/1 (т. 1 л.д. 103 - 104).
Помещение АТС было передано заявителю по акту приема-передачи помещения АТС от 09.03.2005 г., в котором отражено, что окончательная сумма за строительство помещения АТС составляет 20 000 руб., внесена заказчиком полностью и пересмотру не подлежит. Строительство выполнено согласно договору о долевом участии в строительстве от 15.11.2004 г. N 3889. Настоящий акт и договор о долевом участии в строительстве от 15.11.2004 г. N 3889 являются правоустанавливающими документами для регистрации права собственности на помещение АТС в жилом доме N 8 по ул. Новый Кавказ города Пензы согласно законодательству Российской Федерации (т. 1 л.д. 68).
16.02.2012 г. заявитель как правопреемник ЗАО "Пензенские телекоммуникации" обратился в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение АТС общей площадью 1,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Новый Кавказ, 8, на основании акта приема-передачи помещения АТС от 09.03.2005 г. и договора участия в долевом строительстве от 15.11.2004 г. N 3889 (т. 1 л.д. 67).
К заявлению были приложены следующие документы: платежное поручение об уплате государственной пошлины от 14.02.2012 г.; доверенность на лицо, обратившееся за государственной регистрацией от имени юридического лица; выписка из ЕГРЮЛ в отношении заявителя; кадастровый паспорт помещения от 14.01.2011 г., договор долевого участия в строительстве от 15.11.2004 г. N 3889; передаточный акт от 12.10.2010 г., акт приема-передачи помещения АТС от 09.03.2005 г. (т. 1 л.д. 84).
01.03.2012 г. заявителем в адрес ответчика представлены дополнительные документы, подтверждающие факт правопреемства между ЗАО "Пензенские телекоммуникации" и ЗАО "КОМСТАР-Регионы" (т. 1 л.д. 72, 85).
11.03.2012 г. ответчиком направлены запросы в адрес Пензенского городского отделения Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" (исх. N 12/1303), ОАО "Пензастрой" (исх. N 12/1304), МУП "ОГСАГиТИ" (исх. N 1305) (т. 1 л.д. 79 - 81).
12.03.2012 г. Общество направило в адрес ответчика заявление о приостановлении государственной регистрации в связи с доработкой документов. Государственная регистрация была приостановлена на срок до 12.06.2012 г., о чем заявителю выдано уведомление от 12.03.2012 г. N 12/1343 (т. 1 л.д. 77, 78).
В ответ на запросы Управлением Росреестра по Пензенской области получены следующие ответы:
- - от ОАО "Пензастрой" от 21.03.2012 г. N 665-084, из которого следует, что помещение АТС в жилом доме N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пенза проектно-сметной документацией не предусматривалось, было построено и передано ЗАО "Пензенские телекоммуникации" после ввода в эксплуатацию указанного жилого дома;
- - от МУП "ОГСАГиТИ" от 27.03.2012 г. N 288, из которого следует, что согласно инвентарным данным на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Новый Кавказ, 8, был представлен договор о долевом участии в строительстве от 15.11.2004 г. N 3889, где подрядчики выполняют функции исполнителя работ по строительству помещения АТС. Сведениями относительно другой информации по данному объекту предприятие не располагает;
- - от Пензенского городского отделения Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 26.03.2012 г. N 820, из которого следует, что в инвентарном деле N 31914 имеется технический паспорт от 25.02.2005 г. на нежилое помещение N 6, расположенное на 1 этаже жилого дома N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пенза, назначение - помещение АТС, общая площадь 2,1 кв. м (т. 1 л.д. 73, 74, 75).
10.05.2012 г. ответчиком в адрес заявителя направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации N 12/2507 в связи с тем, что у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации, а именно: при проведении правовой экспертизы установлено, что спорное помещение относится к техническим, предназначено для размещения оборудования для телефонизации жилого дома и в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Сообщением от 13.06.2012 г. N 12/3519 заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на спорное помещение АТС на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) (т. 1 л.д. 83).
Считая отказ Управления Росреестра по Пензенской области незаконным и нарушающим права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона, иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пункт 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации устанавливает, что документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Особенности государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества установлены ст. 25 Закона о государственной регистрации, согласно п. 1 которой право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В соответствии с п. 6 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 г. N 113 (далее - Методические рекомендации), при осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 7 Методических рекомендаций документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
На основании ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство.
По объектам, построенным до введения в действие названного Градостроительного кодекса Российской Федерации, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.
В период осуществления строительства и приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пенза (2003 - 2004 годы) действовали нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года (в редакции от 10.01.2003 г.).
На основании ст. 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.
Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.
Разрешение на строительство в соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года представляло собой документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.
Прием законченных строительством объектов в эксплуатацию осуществлялся приемочной комиссией и оформлялся актом приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию, типовая форма которого N КС-14 утверждена постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 г. N 71а.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что строительство многоквартирного жилого дома N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пенза осуществляло ОАО "Пензастрой" в качестве застройщика на основании договора о долевом участии N 2/С в период с мая 2003 года по декабрь 2004 года, участниками которого, помимо ОАО "Пензастрой", являлись: ОАО "Инжстройсервис", филиал N 4 при Пензенском отделении ВООИ "Чернобылец", ЧП Серваткин Г.В., СМУП "Пензалифт", ООО "Стройремсервис-К", МУСХП "Горзеленхоз" (т. 1 л.д. 86 - 87).
15.11.2004 г. между ЗАО "Пензенские телекоммуникации" (заказчик) и ОАО "Пензастрой" (подрядчик) заключен договор о долевом участии в строительстве N 3889, согласно которому заказчик передает подрядчику капитальные вложения в долевое строительство на 2004 год в размере 20 000 руб., а подрядчик принимает указанные капитальные вложения и выполняет функции по строительству помещения АТС, расположенного на первом этаже в доме N 4 (строительный) по ул. Новый Кавказ г. Пенза (ул. Новый Кавказ, 8), общей площадью 2,1 кв. м. Помещение располагается в лифтхолле, ограниченном осями А, Б, 11 и 12, с левой стороны лифтовой шахты. Оплата по договору произведена Обществом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 26.11.2004 г. N 386 и письменным ответом ОАО "Пензастрой" на судебный запрос от 05.12.2012 г. N 3005. Помещение передано Обществу по акту приема-передачи помещения АТС от 09.03.2005 г. (т. 1 л.д. 69 - 70, т. 2 л.д. 3, т. 4 л.д. 50).
Факт приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию подтверждается актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденным постановлением главы администрации города Пензы от 28.12.2004 г. N 2532/1 (т. 1 л.д. 103 - 104). При этом факт наличия в построенном многоквартирном доме на момент приемки его в эксплуатацию помещения АТС подтверждается данными технического паспорта на жилой дом по адресу: г. Пенза, Ленинский район, ул. Новый Кавказ, дом 8, составленный Пензенским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на 22.12.2004 г., и ответом Пензенского городского отделения Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 26.03.2012 г. N 820 на запрос Управления Росреестра по Пензенской области (т. 1 л.д. 75, 88 - 102). Помещение АТС отражено на поэтажном плане 1 этажа, а также описано в экспликации технических помещений под N 6 на поэтажном плане первого этажа.
В соответствии с п. 3 ст. 1 и п. 2 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 г. 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" помещение АТС является самостоятельным объектом недвижимого имущества, поскольку оно поставлено на кадастровый учет с присвоением инвентарного номера 56:401:002:000319140, в отношении него оформлен кадастровый паспорт (т. 1 л.д. 70 - 71). Согласно данным кадастрового паспорта впервые техническая инвентаризация в отношении данного помещения проведена 22.12.2004 г.
Данное помещение расположено на 1 этаже дома по адресу: Пензенская область, город Пенза, ул. Новый Кавказ, дом 8, и представляет собой нежилое помещение связи площадью 1,9 кв. м, номер на поэтажном плане 6, назначение помещения - аппаратная. Уменьшение общей площади помещения на 0,2 кв. м произошло за счет перемера и пересчета площадей.
Судом первой инстанции также установлено, что в помещении АТС располагается принадлежащее заявителю на праве собственности оборудование: Учрежденческо-производственная АТС Business Phone 250/128i/50 (версия ПО ASB 150 02) емкостью 256 номеров с реализацией функций ЦСИО, с подключением к сети связи общего пользования по цифровым линиям первичного (30В + D) и базового доступа по двухпроводным аналоговым абонентским линиям, предназначенное для оказания услуг телефонной связи пользователям, проживающим в многоквартирных жилых домах по адресам: ул. Новый Кавказ, 8; ул. Новый Кавказ, 17; ул. Бакунина, 133; ул. Суворова, 143; ул. Суворова, 143А (т. 2 л.д. 23 - 25).
Доказательств обратного ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлено. Из показаний свидетеля Казаковой О.В., а также из объяснений третьих лиц Надькиной Л.Н. и Машенцевой Н.П., данных в суде первой инстанции, следует, что в спорном нежилом помещении с момента его возведения располагалось и до настоящего времени располагается оборудование для обеспечения телефонной связи.
Таким образом, материалами дела подтвержден факт создания заявителем объекта недвижимого имущества - нежилого помещения АТС площадью 1,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Новый Кавказ, дом 8, а также наличие оснований для государственной регистрации за заявителем права собственности на указанный объект недвижимости.
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что заявителем в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представлены необходимые и достаточные документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности Общества на недвижимое имущество.
Довод Управления Росреестра по Пензенской области о том, что спорное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома N 8 по ул. Новый Кавказ г. Пенза, поскольку является техническим помещением, предназначенным для обслуживания жилого дома, обоснованно отклонен судом первой инстанции в силу следующего.
Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15.06.1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон N 72-ФЗ), действовавшего на момент заключения и исполнения сторонами договора долевого участия в строительстве от 15.11.2004 г. N 3889, в собственности отдельных лиц могут находиться помещения как части здания, выделенные в натуре, предназначенные для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей.
В силу ст. 7 Закона N 72-ФЗ общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (ч. 1 ст. 8 Закона N 72).
С 01.03.2005 г. вступил в законную силу Жилищный кодекс Российской Федерации, в связи с чем прием-передача спорного помещения от ОАО "Пензастрой" заявителю состоялась в период действия Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно положениям ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как правильно указал суд первой инстанции, из приведенных норм законодательства, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 г. N 13391/09, следует, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение. Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое техническое помещение, а лишь на технические помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. При этом даже наличие или отсутствие в спорном помещении инженерных коммуникаций не имеет правового значения, поскольку такие коммуникации имеются в каждом помещении и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, предназначенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
В рассматриваемом случае спорное помещение АТС изначально строилось по договору долевого участия в строительстве за счет средств заявителя для самостоятельного использования заявителем в целях осуществления своей предпринимательской деятельности по предоставлению услуг телефонной связи абонентам близлежащих домов. С момента создания оно было учтено в качестве самостоятельного помещения и использовалось заявителем именно для этих целей, при этом оно никогда не использовалось для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. В данном помещении размещено принадлежащее на праве собственности заявителю оборудование АТС для предоставления услуг телефонной связи и не имеется никакого оборудования, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома и предназначенного для эксплуатации и обслуживания этого дома.
Ссылка ответчика на письмо ОАО "Пензастрой" от 21.03.2012 г. N 665084 обоснованно признана судом первой инстанции несостоятельной, поскольку данное письмо не является ни правоустанавливающим, ни правоудостоверяющим документом, не является документом технического или кадастрового учета, в связи с чем не может служить основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации. Содержание данного письма противоречит имеющимся в материалах дела и имевшимся в распоряжении Управления Росреестра по Пензенской области правоустанавливающим документам и документам технического и кадастрового учета, а впоследствии на официальный запрос суда ОАО "Пензастрой" в материалы дела представлен письменный ответ от 05.12.2012 г. N 3005 (т. II л.д. 3), опровергающий сведения, изложенные в письме от 21.03.2012 г. N 665-084, и полностью согласующийся с иными доказательствами по делу.
Судом первой инстанции правомерно отклонено утверждение ответчика о том, что техническое помещение не может быть самостоятельным предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома, поскольку законодательство Российской Федерации не содержит запрета на строительство и приобретение в собственность как жилых, так и нежилых помещений, в том числе помещений технического назначения.
Довод заявителя жалобы о том, что актом приемочной комиссии не подтверждается приемка в эксплуатацию спорного технического помещения как отдельной части жилого дома, был предметом исследования суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.
Как следует из акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного постановлением главы администрации города Пензы от 28.12.2004 г. N 2532/1, предъявленный к приемке 78-квартирный жилой дом N 4 (стр.) ул. Новый Кавказ, мкр. "Б" выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным и иным нормам и правилам и вводится в действие. При этом в акте не отражено наличие самовольно возведенного помещения АТС. Помещение АТС, как было указано выше, отражено также в техническом паспорте вводимого в эксплуатацию жилого дома на дату его приемки, при этом отсутствует указание на самовольное возведение этого помещения АТС. При этом ни утвержденной типовой формой акта, ни иными нормативными правовыми актами, действовавшими на дату ввода дома в эксплуатацию, не предусмотрено отдельное указание в акте всех вводимых в эксплуатацию в составе жилого дома нежилых помещений.
По указанным выше основаниям судом первой инстанции не приняты и доводы Управления Росреестра по Пензенской области относительно незаконности нахождения спорного помещения АТС в лифтхолле и нарушения, тем самым, требований противопожарной безопасности.
Представитель Росреестра в судебном заседании просил суд учесть, что Росреестр выносил оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации права на основании тех документов, которыми располагал на момент его вынесения, и просил не принимать во внимание документы, дополнительно представленные в материалы дела.
Между тем, как было указано выше, судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что при принятии оспариваемого решения Росреестр располагал всеми необходимыми документами для проведения государственной регистрации права собственности заявителя на спорный объект недвижимости и основания для отказа в государственной регистрации у него отсутствовали.
В пункте 2 Определения Конституционного Суда РФ от 20.12.2005 г. N 518-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб общества с ограниченной ответственностью "Нефте-стандарт" на нарушение конституционных прав и свобод положениями глав 23 и 24, статей 153, 191, 192, 193, 197, 198, 199, 287, 292, 299, 301, 305 АПК РФ" указано, что при рассмотрении дел суды не могут ограничиваться формальным подходом к рассмотрению дела и обязаны выяснить, затрагивает ли оспариваемый акт права юридических лиц и предпринимателей, соответствует ли законам, и должны в каждом конкретном случае реально обеспечивать эффективное восстановление нарушенных прав, - иное означало бы необоснованный отказ в судебной защите, что противоречит статье 46 Конституции Российской Федерации.
С учетом указанной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, суд не может ограничиться оценкой только тех доказательств, которые были предметом правовой оценки Росреестра при вынесении оспариваемого решения. Суд обязан оценить все представленные в дело доказательства с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обеспечить реальное восстановление нарушенных прав.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 2 Определения от 20.12.2005 г. N 518-О, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации права собственности заявителя не соответствует требованиям Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя как собственника объекта недвижимого имущества, поскольку порождают правовую неопределенность в судьбе данного имущества и препятствует реализации прав собственника в отношении данного имущества.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно, в соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ, удовлетворены заявленные требования.
Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Пензенской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 11.03.2013 г. по делу N А49-7425/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.06.2013 ПО ДЕЛУ N А49-7425/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2013 г. по делу N А49-7425/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,
судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым С.С.,
с участием:
от заявителя - не явился, извещен,
от ответчика - не явился, извещен,
от третьих лиц - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 июня 2013 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 11.03.2013 г. по делу N А49-7425/2012 (судья Стрелкова Е.А.)
по заявлению закрытого акционерного общества "КОМСТАР - Регионы" (ОГРН 1097746419913), г. Пенза,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132), г. Пенза,
третьи лица:
открытое акционерное общество "Пензастрой",
администрация города Пензы,
Товарищество собственников жилья "Эталон",
Григорьев Михаил Михайлович,
Федотов Юрий Николаевич,
Савина Ольга Валерьевна,
Степанова Евдокия Тимофеевна,
Гусенко Юрий Матвеевич,
Савина Людмила Борисовна,
Мокшанцев Георгий Глебович,
Мокшанцев Глеб Анатольевич,
Мокшанцев Захар Глебович,
Петров Илья Витальевич,
Петров Виталий Анатольевич,
Данченко Сагира Бандертдиновна,
Портникова Татьяна Михайловна,
Портников Анатолий Михайлович,
Круглов Вячеслав Николаевич,
Круглова Людмила Владимировна,
Чернышов Дмитрий Александрович,
Акчурина Хадича Зарифовна,
Тюкаев Рафаэль Ахметшанович,
Тюкаев Руслан Рафаэльевич,
Тюкаева Венера Шамильевна,
Тюкаева Эльвина Рафаэльевна,
Бубнов Николай Николаевич,
Антонова Алина Николаевна,
Бортникова Людмила Владимировна,
Петрова Светлана Васильевна,
Чиркунова Светлана Васильевна
Чиркунов Владимир Николаевич,
Митрофанов Денис Владимирович,
Суетина Елена Алексеевна,
Апексимов Дмитрий Вячеславович,
Полиевская Валентина Ануфриевна,
Ильин Иван Александрович,
Овчаров Михаил Петрович,
Русановская Татьяна Ивановна,
Лымпио Людмила Петровна,
Савчук Любовь Васильевна,
Голышевская Елена Олеговна,
Исаев Виктор Анатольевич,
Голышевская Наталья Николаевна,
Чекмарева Любовь Викторовна,
Запольская Галина Марковна,
Надькина Людмила Никитична,
Маркин Юрий Владимирович,
Спирина Нина Сергеевна,
Машенцева Надежда Петровна,
Коновалов Максим Игоревич,
Гущина Любовь Сергеевна,
Гущина Александра Михайловна,
Воячек Ольга Станиславовна,
Дебердеева Монира Зякярьевна,
Мекаева Ирина Владимировна,
Мекаева Ольга Николаевна,
Иоутсен Михаил Николаевич
Бортникова Людмила Владимировна,
Кулакова Нина Юрьевна,
Фролова Елена Викторовна,
Тришин Василий Петрович,
Тришина Вера Викторовна,
Куприянова Юлия Валентиновна,
Мягкова Янина Александровна,
Рябова Альбина Анатольевна,
Каваев Юрий Андреевич,
Каваева Любовь Владимировна,
Прошина Татьяна Владимировна,
Бурментьева Татьяна Ивановна,
Евдокимова Нина Андреевна,
Чурносов Александр Владимирович,
Архипова Елена Борисовна,
Пастушенко Михаил Юрьевич,
Пастушенко Анна Семеновна,
Ланшина Татьяна Александровна,
Казаченко Дмитрий Сергеевич,
Казаченко Инна Владимировна,
Потапова Тамара Яковлевна,
Исаевич Татьяна Ивановна,
Зайцева Ирина Ивановна,
Зайцев Вадим Эдуардович,
Мельникова Ирина Александровна,
Меркулов Александр Игнатьевич,
Юскаев Динар Моберович,
Юскаева Джамиля Мясоутовна,
Юскаев Мобер Менирович,
Дорошенко Светлана Александровна,
Устименко Ольга Александровна,
Погодин Сергей Борисович,
Доронкина Ольга Викторовна,
Косогоров Вячеслав Николаевич,
Ковалева Елена Дмитриевна,
Сергеева Ольга Александровна,
Потапов Александр Владимирович,
Александров Сергей Владимирович,
Рассказова Людмила Павловна,
Архипова Елена Борисовна,
Подлесная Елена Юрьевна,
об оспаривании ненормативного правового акта
установил:
Закрытое акционерное общество "КОМСТАР-Регионы" (далее - заявитель, ЗАО "КОМСТАР-Регионы", Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Пензенской области) о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, ул. Новый Кавказ, д. 8, общей площадью 1,9 кв. м, об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности Общества на спорный объект недвижимости и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.
Решением суда первой инстанции от 11.03.2013 г. заявленные требования Общества удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Пензенской области в государственной регистрации права собственности ЗАО "КОМСТАР-Регионы" на нежилое помещение АТС площадью 1,9 кв. м в доме N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пенза, изложенный в сообщении от 13.06.2012 г. N 12/3519. При этом суд обязал Управление Росреестра по Пензенской области провести государственную регистрацию права собственности ЗАО "КОМСТАР-Регионы" на указанное нежилое помещение.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Пензенской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что спорное помещение АТС является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пензе, поскольку является техническим помещением, предназначенным для обслуживания жилого дома.
От ЗАО "КОМСТАР-Регионы" в суд апелляционной инстанции поступило заявление о замене стороны заявителя в связи с его реорганизацией на правопреемника - открытое акционерное общество "Мобильные ТелеСистемы" (далее - ОАО "МТС), в подтверждение чего представлены копии свидетельств о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 01.04.2013 г.
С учетом изложенного и в соответствии со ст. 48 АПК РФ арбитражный апелляционный суд производит замену ЗАО "КОМСТАР-Регионы" на ОАО "МТС".
В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "МТС", считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. ОАО "МТС" ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ЗАО "КОМСТАР-Регионы" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 03.08.2009 г. за основным государственным регистрационным номером 1097746419913 (л.д. 12 - 19, 27).
Решением единственного акционера закрытого акционерного общества "Пензенские телекоммуникации" от 12.10.2010 г. утвержден передаточный акт, согласно которому ЗАО "КОМСТАР-Регионы" стало правопреемником ЗАО "Пензенские телекоммуникации" в результате реорганизации в форме присоединения. В Единый государственный реестр юридических лиц 02.08.2011 г. внесена запись о прекращении деятельности ЗАО "Пензенские телекоммуникации" в результате реорганизации в форме присоединения к ЗАО "КОМСТАР-Регионы" (т. 1 л.д. 28 - 32).
15.11.2004 г. между ЗАО "Пензенские телекоммуникации" (заказчик) и ОАО "Пензастрой" (подрядчик) заключен договор о долевом участии в строительстве N 3889, согласно которому заказчик передает подрядчику капитальные вложения в долевое строительство на 2004 год в размере 20 000 руб., а подрядчик принимает указанные капитальные вложения и выполняет функции по строительству помещения АТС, расположенного на первом этаже в доме N 4 (строительный) по ул. Новый Кавказ г. Пенза (ул. Новый Кавказ, 8), общей площадью 2,1 кв. м. Помещение располагается в лифтхолле, ограниченном осями А, Б, 11 и 12, с левой стороны лифтовой шахты.
Согласно п. 5 договора от 15.11.2004 г. N 3889 указанное помещение до настоящего времени не продано, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободно от притязаний третьих лиц (т. 1 л.д. 69).
Жилой дом N 4 (стр.) по адресу: г. Пенза, ул. Новый Кавказ, мкр. "Б", дом 8, введен в эксплуатацию на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного постановлением главы администрации города Пензы от 28.12.2004 г. N 2532/1 (т. 1 л.д. 103 - 104).
Помещение АТС было передано заявителю по акту приема-передачи помещения АТС от 09.03.2005 г., в котором отражено, что окончательная сумма за строительство помещения АТС составляет 20 000 руб., внесена заказчиком полностью и пересмотру не подлежит. Строительство выполнено согласно договору о долевом участии в строительстве от 15.11.2004 г. N 3889. Настоящий акт и договор о долевом участии в строительстве от 15.11.2004 г. N 3889 являются правоустанавливающими документами для регистрации права собственности на помещение АТС в жилом доме N 8 по ул. Новый Кавказ города Пензы согласно законодательству Российской Федерации (т. 1 л.д. 68).
16.02.2012 г. заявитель как правопреемник ЗАО "Пензенские телекоммуникации" обратился в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение АТС общей площадью 1,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Новый Кавказ, 8, на основании акта приема-передачи помещения АТС от 09.03.2005 г. и договора участия в долевом строительстве от 15.11.2004 г. N 3889 (т. 1 л.д. 67).
К заявлению были приложены следующие документы: платежное поручение об уплате государственной пошлины от 14.02.2012 г.; доверенность на лицо, обратившееся за государственной регистрацией от имени юридического лица; выписка из ЕГРЮЛ в отношении заявителя; кадастровый паспорт помещения от 14.01.2011 г., договор долевого участия в строительстве от 15.11.2004 г. N 3889; передаточный акт от 12.10.2010 г., акт приема-передачи помещения АТС от 09.03.2005 г. (т. 1 л.д. 84).
01.03.2012 г. заявителем в адрес ответчика представлены дополнительные документы, подтверждающие факт правопреемства между ЗАО "Пензенские телекоммуникации" и ЗАО "КОМСТАР-Регионы" (т. 1 л.д. 72, 85).
11.03.2012 г. ответчиком направлены запросы в адрес Пензенского городского отделения Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" (исх. N 12/1303), ОАО "Пензастрой" (исх. N 12/1304), МУП "ОГСАГиТИ" (исх. N 1305) (т. 1 л.д. 79 - 81).
12.03.2012 г. Общество направило в адрес ответчика заявление о приостановлении государственной регистрации в связи с доработкой документов. Государственная регистрация была приостановлена на срок до 12.06.2012 г., о чем заявителю выдано уведомление от 12.03.2012 г. N 12/1343 (т. 1 л.д. 77, 78).
В ответ на запросы Управлением Росреестра по Пензенской области получены следующие ответы:
- - от ОАО "Пензастрой" от 21.03.2012 г. N 665-084, из которого следует, что помещение АТС в жилом доме N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пенза проектно-сметной документацией не предусматривалось, было построено и передано ЗАО "Пензенские телекоммуникации" после ввода в эксплуатацию указанного жилого дома;
- - от МУП "ОГСАГиТИ" от 27.03.2012 г. N 288, из которого следует, что согласно инвентарным данным на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Новый Кавказ, 8, был представлен договор о долевом участии в строительстве от 15.11.2004 г. N 3889, где подрядчики выполняют функции исполнителя работ по строительству помещения АТС. Сведениями относительно другой информации по данному объекту предприятие не располагает;
- - от Пензенского городского отделения Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 26.03.2012 г. N 820, из которого следует, что в инвентарном деле N 31914 имеется технический паспорт от 25.02.2005 г. на нежилое помещение N 6, расположенное на 1 этаже жилого дома N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пенза, назначение - помещение АТС, общая площадь 2,1 кв. м (т. 1 л.д. 73, 74, 75).
10.05.2012 г. ответчиком в адрес заявителя направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации N 12/2507 в связи с тем, что у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации, а именно: при проведении правовой экспертизы установлено, что спорное помещение относится к техническим, предназначено для размещения оборудования для телефонизации жилого дома и в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Сообщением от 13.06.2012 г. N 12/3519 заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на спорное помещение АТС на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) (т. 1 л.д. 83).
Считая отказ Управления Росреестра по Пензенской области незаконным и нарушающим права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона, иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пункт 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации устанавливает, что документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Особенности государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества установлены ст. 25 Закона о государственной регистрации, согласно п. 1 которой право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В соответствии с п. 6 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 г. N 113 (далее - Методические рекомендации), при осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 7 Методических рекомендаций документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
На основании ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство.
По объектам, построенным до введения в действие названного Градостроительного кодекса Российской Федерации, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.
В период осуществления строительства и приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пенза (2003 - 2004 годы) действовали нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года (в редакции от 10.01.2003 г.).
На основании ст. 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.
Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.
Разрешение на строительство в соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года представляло собой документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.
Прием законченных строительством объектов в эксплуатацию осуществлялся приемочной комиссией и оформлялся актом приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию, типовая форма которого N КС-14 утверждена постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 г. N 71а.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что строительство многоквартирного жилого дома N 8 по ул. Новый Кавказ в г. Пенза осуществляло ОАО "Пензастрой" в качестве застройщика на основании договора о долевом участии N 2/С в период с мая 2003 года по декабрь 2004 года, участниками которого, помимо ОАО "Пензастрой", являлись: ОАО "Инжстройсервис", филиал N 4 при Пензенском отделении ВООИ "Чернобылец", ЧП Серваткин Г.В., СМУП "Пензалифт", ООО "Стройремсервис-К", МУСХП "Горзеленхоз" (т. 1 л.д. 86 - 87).
15.11.2004 г. между ЗАО "Пензенские телекоммуникации" (заказчик) и ОАО "Пензастрой" (подрядчик) заключен договор о долевом участии в строительстве N 3889, согласно которому заказчик передает подрядчику капитальные вложения в долевое строительство на 2004 год в размере 20 000 руб., а подрядчик принимает указанные капитальные вложения и выполняет функции по строительству помещения АТС, расположенного на первом этаже в доме N 4 (строительный) по ул. Новый Кавказ г. Пенза (ул. Новый Кавказ, 8), общей площадью 2,1 кв. м. Помещение располагается в лифтхолле, ограниченном осями А, Б, 11 и 12, с левой стороны лифтовой шахты. Оплата по договору произведена Обществом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 26.11.2004 г. N 386 и письменным ответом ОАО "Пензастрой" на судебный запрос от 05.12.2012 г. N 3005. Помещение передано Обществу по акту приема-передачи помещения АТС от 09.03.2005 г. (т. 1 л.д. 69 - 70, т. 2 л.д. 3, т. 4 л.д. 50).
Факт приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию подтверждается актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденным постановлением главы администрации города Пензы от 28.12.2004 г. N 2532/1 (т. 1 л.д. 103 - 104). При этом факт наличия в построенном многоквартирном доме на момент приемки его в эксплуатацию помещения АТС подтверждается данными технического паспорта на жилой дом по адресу: г. Пенза, Ленинский район, ул. Новый Кавказ, дом 8, составленный Пензенским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на 22.12.2004 г., и ответом Пензенского городского отделения Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 26.03.2012 г. N 820 на запрос Управления Росреестра по Пензенской области (т. 1 л.д. 75, 88 - 102). Помещение АТС отражено на поэтажном плане 1 этажа, а также описано в экспликации технических помещений под N 6 на поэтажном плане первого этажа.
В соответствии с п. 3 ст. 1 и п. 2 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 г. 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" помещение АТС является самостоятельным объектом недвижимого имущества, поскольку оно поставлено на кадастровый учет с присвоением инвентарного номера 56:401:002:000319140, в отношении него оформлен кадастровый паспорт (т. 1 л.д. 70 - 71). Согласно данным кадастрового паспорта впервые техническая инвентаризация в отношении данного помещения проведена 22.12.2004 г.
Данное помещение расположено на 1 этаже дома по адресу: Пензенская область, город Пенза, ул. Новый Кавказ, дом 8, и представляет собой нежилое помещение связи площадью 1,9 кв. м, номер на поэтажном плане 6, назначение помещения - аппаратная. Уменьшение общей площади помещения на 0,2 кв. м произошло за счет перемера и пересчета площадей.
Судом первой инстанции также установлено, что в помещении АТС располагается принадлежащее заявителю на праве собственности оборудование: Учрежденческо-производственная АТС Business Phone 250/128i/50 (версия ПО ASB 150 02) емкостью 256 номеров с реализацией функций ЦСИО, с подключением к сети связи общего пользования по цифровым линиям первичного (30В + D) и базового доступа по двухпроводным аналоговым абонентским линиям, предназначенное для оказания услуг телефонной связи пользователям, проживающим в многоквартирных жилых домах по адресам: ул. Новый Кавказ, 8; ул. Новый Кавказ, 17; ул. Бакунина, 133; ул. Суворова, 143; ул. Суворова, 143А (т. 2 л.д. 23 - 25).
Доказательств обратного ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлено. Из показаний свидетеля Казаковой О.В., а также из объяснений третьих лиц Надькиной Л.Н. и Машенцевой Н.П., данных в суде первой инстанции, следует, что в спорном нежилом помещении с момента его возведения располагалось и до настоящего времени располагается оборудование для обеспечения телефонной связи.
Таким образом, материалами дела подтвержден факт создания заявителем объекта недвижимого имущества - нежилого помещения АТС площадью 1,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Новый Кавказ, дом 8, а также наличие оснований для государственной регистрации за заявителем права собственности на указанный объект недвижимости.
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что заявителем в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представлены необходимые и достаточные документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности Общества на недвижимое имущество.
Довод Управления Росреестра по Пензенской области о том, что спорное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома N 8 по ул. Новый Кавказ г. Пенза, поскольку является техническим помещением, предназначенным для обслуживания жилого дома, обоснованно отклонен судом первой инстанции в силу следующего.
Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15.06.1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон N 72-ФЗ), действовавшего на момент заключения и исполнения сторонами договора долевого участия в строительстве от 15.11.2004 г. N 3889, в собственности отдельных лиц могут находиться помещения как части здания, выделенные в натуре, предназначенные для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей.
В силу ст. 7 Закона N 72-ФЗ общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (ч. 1 ст. 8 Закона N 72).
С 01.03.2005 г. вступил в законную силу Жилищный кодекс Российской Федерации, в связи с чем прием-передача спорного помещения от ОАО "Пензастрой" заявителю состоялась в период действия Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно положениям ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как правильно указал суд первой инстанции, из приведенных норм законодательства, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 г. N 13391/09, следует, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение. Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое техническое помещение, а лишь на технические помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. При этом даже наличие или отсутствие в спорном помещении инженерных коммуникаций не имеет правового значения, поскольку такие коммуникации имеются в каждом помещении и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, предназначенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
В рассматриваемом случае спорное помещение АТС изначально строилось по договору долевого участия в строительстве за счет средств заявителя для самостоятельного использования заявителем в целях осуществления своей предпринимательской деятельности по предоставлению услуг телефонной связи абонентам близлежащих домов. С момента создания оно было учтено в качестве самостоятельного помещения и использовалось заявителем именно для этих целей, при этом оно никогда не использовалось для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. В данном помещении размещено принадлежащее на праве собственности заявителю оборудование АТС для предоставления услуг телефонной связи и не имеется никакого оборудования, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома и предназначенного для эксплуатации и обслуживания этого дома.
Ссылка ответчика на письмо ОАО "Пензастрой" от 21.03.2012 г. N 665084 обоснованно признана судом первой инстанции несостоятельной, поскольку данное письмо не является ни правоустанавливающим, ни правоудостоверяющим документом, не является документом технического или кадастрового учета, в связи с чем не может служить основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации. Содержание данного письма противоречит имеющимся в материалах дела и имевшимся в распоряжении Управления Росреестра по Пензенской области правоустанавливающим документам и документам технического и кадастрового учета, а впоследствии на официальный запрос суда ОАО "Пензастрой" в материалы дела представлен письменный ответ от 05.12.2012 г. N 3005 (т. II л.д. 3), опровергающий сведения, изложенные в письме от 21.03.2012 г. N 665-084, и полностью согласующийся с иными доказательствами по делу.
Судом первой инстанции правомерно отклонено утверждение ответчика о том, что техническое помещение не может быть самостоятельным предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома, поскольку законодательство Российской Федерации не содержит запрета на строительство и приобретение в собственность как жилых, так и нежилых помещений, в том числе помещений технического назначения.
Довод заявителя жалобы о том, что актом приемочной комиссии не подтверждается приемка в эксплуатацию спорного технического помещения как отдельной части жилого дома, был предметом исследования суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.
Как следует из акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного постановлением главы администрации города Пензы от 28.12.2004 г. N 2532/1, предъявленный к приемке 78-квартирный жилой дом N 4 (стр.) ул. Новый Кавказ, мкр. "Б" выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным и иным нормам и правилам и вводится в действие. При этом в акте не отражено наличие самовольно возведенного помещения АТС. Помещение АТС, как было указано выше, отражено также в техническом паспорте вводимого в эксплуатацию жилого дома на дату его приемки, при этом отсутствует указание на самовольное возведение этого помещения АТС. При этом ни утвержденной типовой формой акта, ни иными нормативными правовыми актами, действовавшими на дату ввода дома в эксплуатацию, не предусмотрено отдельное указание в акте всех вводимых в эксплуатацию в составе жилого дома нежилых помещений.
По указанным выше основаниям судом первой инстанции не приняты и доводы Управления Росреестра по Пензенской области относительно незаконности нахождения спорного помещения АТС в лифтхолле и нарушения, тем самым, требований противопожарной безопасности.
Представитель Росреестра в судебном заседании просил суд учесть, что Росреестр выносил оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации права на основании тех документов, которыми располагал на момент его вынесения, и просил не принимать во внимание документы, дополнительно представленные в материалы дела.
Между тем, как было указано выше, судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что при принятии оспариваемого решения Росреестр располагал всеми необходимыми документами для проведения государственной регистрации права собственности заявителя на спорный объект недвижимости и основания для отказа в государственной регистрации у него отсутствовали.
В пункте 2 Определения Конституционного Суда РФ от 20.12.2005 г. N 518-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб общества с ограниченной ответственностью "Нефте-стандарт" на нарушение конституционных прав и свобод положениями глав 23 и 24, статей 153, 191, 192, 193, 197, 198, 199, 287, 292, 299, 301, 305 АПК РФ" указано, что при рассмотрении дел суды не могут ограничиваться формальным подходом к рассмотрению дела и обязаны выяснить, затрагивает ли оспариваемый акт права юридических лиц и предпринимателей, соответствует ли законам, и должны в каждом конкретном случае реально обеспечивать эффективное восстановление нарушенных прав, - иное означало бы необоснованный отказ в судебной защите, что противоречит статье 46 Конституции Российской Федерации.
С учетом указанной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, суд не может ограничиться оценкой только тех доказательств, которые были предметом правовой оценки Росреестра при вынесении оспариваемого решения. Суд обязан оценить все представленные в дело доказательства с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обеспечить реальное восстановление нарушенных прав.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 2 Определения от 20.12.2005 г. N 518-О, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации права собственности заявителя не соответствует требованиям Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя как собственника объекта недвижимого имущества, поскольку порождают правовую неопределенность в судьбе данного имущества и препятствует реализации прав собственника в отношении данного имущества.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно, в соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ, удовлетворены заявленные требования.
Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Пензенской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 11.03.2013 г. по делу N А49-7425/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Ю.МАРЧИК
Н.Ю.МАРЧИК
Судьи
П.В.БАЖАН
Е.М.РОГАЛЕВА
П.В.БАЖАН
Е.М.РОГАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)