Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истцов общее имущество многоквартирного дома, к которому относится лоджия, не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда
в составе:
председательствующего М.В. Гвоздева
судей: О.М. Шиловой, Т.В. Масловой
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 июня 2015 года гражданское дело по иску П.С.С., П.С.А., П.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Фонд жилищного строительства" о взыскании денежной суммы, уплаченной по договору долевого участия в строительстве, убытков, компенсации морального вреда, штрафа по апелляционной жалобе истцов П.С.С., П.С.А., П.М. на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 11 марта 2015 года.
Заслушав доклад судьи Ш., объяснения истца П.С.С., представителей ответчика ООО "Фонд жилищного строительства" Б., Ш., судебная коллегия
установила:
П.С.С., П.С.А., П.М. обратились в суд с иском к ООО "Фонд жилищного строительства" о взыскании денежной суммы уплаченной по договору долевого участия в строительстве в размере <данные изъяты>, убытков <данные изъяты>, компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В обоснование заявленных требований указали, что в соответствии с подпрограммой "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 гг." истцы получили право на социальную выплату для участия в долевом строительстве жилого помещения, расположенного по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого ответчик обязался передать дольщикам двухкомнатную квартиру площадью 57, 77 кв. м и долю в праве собственности на общее имущество объекта, включая инженерные сети и объекты электрохозяйства, цена жилого помещения составила <данные изъяты>. Таким образом, стоимость 1 кв. м жилого помещения составляет <данные изъяты>, включая все расходы, в том числе стоимость строительства общедомового имущества. Обязанность по оплате стоимости квартиры исполнена истцами полностью. Дополнительно истцами заключен договор на участие в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ на строительство нежилого помещения - кладовой, расположенного в техническом подвале, при этом цена 1 кв. м составляет <данные изъяты>. Лоджия не является жилым помещением и стоимость за 1 кв. м должна быть разумной. Ответчик передал истцам 2-комнатную квартиру общей площадью 55,8 кв. м, что меньше чем в договоре на 1,97 кв. м, следовательно, разница между стоимостью квартиры по договору и фактически переданной вследствие уменьшения ее фактической общей площади составляет <данные изъяты>. 18.11.2014 г. истцы обратились к ответчику с заявлением о возврате излишне уплаченной суммы по договору. 24.11.2014 г. ответчиком отказано в удовлетворении требований истцов. Полагают, что общее имущество многоквартирного дома, к которому относится лоджия, не может являться предметом договора участия в долевом строительстве, в договоре идет речь только о площади жилого помещения. Ответчик включил в договор заведомо невыгодное для истцов условие, умышленно увеличив площадь жилого помещения до 57, 77 кв. м. В связи со сроком действия свидетельства на получение социальной выплаты, истцы были лишены возможности оспорить невыгодные для них условия договора, в связи с чем был нарушен принцип свободы договора, из этого ответчик извлек необоснованную выгоду. Кроме того, истцами для исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве N были привлечены денежные средства в размере <данные изъяты>, которые были предоставлены по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ под 11,5% годовых. Таким образом, истцы были вынуждены взять кредитные средства на большую сумму и уплатить проценты банку, в связи с чем понесли убытки в виде уплаченных банку процентов в размере <данные изъяты>. Полагают, что за пользование чужими денежными средствами ответчик обязан уплатить проценты предусмотренные ст. 395 ГК РФ.
Истцы П.С.С., П.С.А. в суде поддержали исковые требования.
Представитель по доверенности ответчика Ш. иск не признал, указывая на то, что балконы и лоджии не являются общим имуществом многоквартирного дома. Согласно СНиП 31-01-2003, СП 31-107-2004 общая площадь квартиры - сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных -1,0. В целях определения объемов строительства используется общая площадь квартиры с учетом балконов и лоджий. Согласно техническому паспорту площадь квартиры без учета лоджии составляет 55,8 м 2, лоджия 2,9 кв. м. Таким образом, 55,8 кв. м + (2,9 кв. м х 0,5 понижающий коэффициент) = 57, 25 кв. м, при этом отклонение фактической площади от заявленной составляет 0, 52 кв. м, что менее 3%.
Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 11 марта 2015 г. в удовлетворении исковых требований П.С.С., П.С.А., П.М. полностью отказано.
В апелляционной жалобе истцы П. просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывают на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Считают, что суд дал неверную оценку представленным доказательствам, не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы суда о том, что площадь лоджии входит в общую площадь квартиры противоречат требованиям ст. 431 ГК РФ, п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, Приложения N 1 к указанному договору, из которых не следует, что лоджия является неотъемлемой частью квартиры и объекта долевого строительства. Суд не принял во внимание, что лоджия является нежилым помещением, и в соответствии с требованиями ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", продавец не вправе был без согласия потребителя выполнять дополнительные работы. Исполнитель не мог обуславливать приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров. Ответчик, предоставивший при заключении договора недостоверные сведения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения договора, обязан возместить истцам убытки, причиненные недостоверностью таких сведений. В п. 1.1.1 договора не указаны случаи и условия изменения цены договора. Условия п. 2.3 договора не означают, что при отклонении фактической величины площади объекта долевого строительства менее чем на 3%, потребитель лишен права требовать соответствующего уменьшения цены, такое условие сторонами согласовано не было. Считают, что застройщик в нарушение п. 2.1.2 договора увеличил стоимость 1 кв. м до <данные изъяты>, нарушив Закон РФ "О защите прав потребителей", незаконно отказал потребителю в соразмерном уменьшении покупной цены на объект. Истцы были ознакомлены с условиями договора только в момент его подписания, и получили его после завершения процедуры государственной регистрации сделки. Застройщик четко не сформулировал условия договора, описание объекта, что позволило ему извлечь необоснованное преимущество. Считают, что приложение N 1 к договору не подписано застройщиком и является незаключенным. В соответствии с условиями программы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 гг." у истцов не было права выбора жилого помещения. Суд должен был учитывать, что истцы были приняты на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, и к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 15 ЖК РФ. Кроме того, суд руководствовался нормами и правилами, которые не применимы в отношении многоквартирных жилых домов и носят рекомендательный характер.
В заседание суда апелляционной инстанции истец П.С.А. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, на основании ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть настоящее дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав истца П.С.С., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителей ответчика - Б., Ш., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.
Частью 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Согласно п. 4 указанной нормы, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п. п. 1.1, 1.2 договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, предметом договора являлось строительство объекта - двухкомнатной квартиры, площадью ориентировочно 57, 77 кв. м в соответствии с приложением N 1 к настоящему договору, в строящимся объекте недвижимости "два жилых дома переменной этажности по <адрес>".
Из приложения N 1 к указанному договору, подписанного истцами и менеджером отдела продаж Фонда ФИО1, следует, что в общую ориентировочную площадь квартиры 57, 77 кв. м входит площадь лоджии.
Результатом финансирования участников долевого строительства является объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 настоящего договора, а также доля в праве собственности на общее имущество объекта (п. 1.3 указанного договора).
В п. 2.4 названного договора стороны предусмотрели, что в общую стоимость объекта долевого строительства входит, в том числе, остекление лоджии, балкона, установка на них входных дверей.
Таким образом, правильно истолковав условия договора участия в долевом строительстве, суд пришел к выводу о том, что истцам по окончании строительства должны были передать жилое помещение вместе с лоджией размером 57, 77 кв. м.
Согласно условиям п. п. 2.3, 2.3.2 этого же договора, окончательный размер цены договора может быть изменен на основании уточненной площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче участникам. Если площадь объекта долевого строительства, передаваемого в собственность участникам, по результатам обмеров БТИ окажется менее той - на 3%, что указана в п. 1.2 настоящего договора, застройщик обязуется вернуть участникам на основании письменного заявления излишне уплаченные средства в течение 30 дней с момента получения Фондом такого заявления и соответствующих экспликаций на объект строительства из БТИ.
Истцы по акту приема передачи от 16.06.2014 г. приняли объект долевого строительства, претензий в отношении объекта не было.
ДД.ММ.ГГГГ истцам были выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес>.
18.11.2014 г., 27.11.2014 г. истцы обращались к ответчику с претензиями, в которых просили вернуть разницу между стоимостью квартиры по договору и фактически переданной вследствие уменьшения ее фактической общей площади, которая составила <данные изъяты>.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований П., суд правильно исходил из того, что договором участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между сторонами, предусмотрено, что цена за квартиру была определена исходя из всего объекта долевого строительства, включая площадь лоджии, описание которого с указанием этажности, места расположения на этаже, площади квартиры с лоджией были указаны в п. 1.1. договора и приложении N 1 к указанному договору.
Согласно кадастрового паспорта квартиры, расположенной по <адрес> с кадастровым номером N, составленного на 14.07.2014 г., справки ХКГУ предприятие технической инвентаризации и оценки недвижимости по г. Хабаровску от 26.08.2014 г. N, общая площадь жилого помещения переданного истцам без лоджии составляет 55, 8 кв. м, площадь лоджии - 2,9 кв. м.
Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. N 37, а также Письму Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 г. N 33350-ИП/08, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых для лоджий с понижающим коэффициентом 0,5.
Учитывая изложенное, размер переданной истцу квартиры с учетом площади лоджии с учетом понижающего коэффициента составил 57, 25 кв. м (55,8 кв. м + (2,9 х 0,5).
Из материалов дела усматривается, что разница между проектной и фактической площадью, с учетом понижающих коэффициентов составила 0,52 кв. м (57, 77 кв. м - 57, 25 кв. м), что в процентном соотношении составляет менее 1%.
Таким образом, уменьшение общей площади квартиры составляет менее 1% и в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ не возмещается.
ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение об исполнении условий договора, в соответствии с которым, застройщик осуществил строительство 2-комнатной квартиры N, общей площадью 55,8 кв. м, кроме этого, площадь лоджии - 2,9 кв. м, с кадастровым номером N, расположенной по <адрес>, стоимость вышеуказанной квартиры составляет <данные изъяты>, оплата в указанном размере участниками произведена полностью. Настоящим соглашением стороны подтвердили отсутствие взаимных претензий имущественного и неимущественного характера по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы истцов о том, что согласно представленного ими в материалы дела технического паспорта на указанную квартиру, общая площадь квартиры без учета площади лоджии составляет 55,0 кв. м, судебной коллегией во внимание не принимаются, как необоснованные, поскольку при подсчете общей площади фактически переданной квартиры с учетом указанного размера, уменьшение общей площади квартиры составляет меньше 3%, в то время, как условиями п. 2.3.2 договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право истцов на получение компенсации разницы стоимости оплаченной и фактической площади приобретенного истцом жилого помещения, если площадь объекта долевого строительства, передаваемого в собственность участникам, будет не менее 3%. Указанное условие в договоре не противоречит нормам права, регулирующим спорные правоотношения, в том числе положениям Закона РФ "О защите прав потребителей".
Кроме того, указанный технический паспорт, составленный по состоянию на 20.03.2015 г., с достоверностью не подтверждает обстоятельства того, что уменьшение общей площади квартиры не могло произойти в результате производства ремонтных работ самими собственниками.
Принимая во внимание вышеуказанные положения договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания в пользу истца компенсации разницы стоимости оплаченной и фактической площадью приобретенного истцом жилого помещения, убытков. Обстоятельств нарушений ответчиком прав потребителей - истцов судом установлено не было.
Судебная коллегия с выводом суда соглашается, поскольку материалами дела подтверждено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участникам долевого строительства полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства.
Доводы апелляционной жалобы, основанные на положениях ст. 15 ЖК РФ, определяющей, что в площадь жилого помещения не включаются балконы, лоджии, веранды и террасы, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку отношения по долевому участию в строительстве не регулируются нормами ЖК РФ.
Другие апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статьей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в силу чего не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения суда.
Разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда города Хабаровска от 11 марта 2015 года по делу по иску П.С.С., П.С.А., П.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Фонд жилищного строительства" о взыскании денежной суммы, уплаченной по договору долевого участия в строительстве, убытков, компенсации морального, штрафа оставить без изменения.
Апелляционную жалобу истцов П.С.С., П.С.А., П.М. оставить без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
Т.В.МАСЛОВА
О.М.ШИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 24.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3947/2015
Требование: О взыскании денежной суммы, уплаченной по договору долевого участия в строительстве, убытков.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истцов общее имущество многоквартирного дома, к которому относится лоджия, не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2015 г. по делу N 33-3947/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда
в составе:
председательствующего М.В. Гвоздева
судей: О.М. Шиловой, Т.В. Масловой
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 июня 2015 года гражданское дело по иску П.С.С., П.С.А., П.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Фонд жилищного строительства" о взыскании денежной суммы, уплаченной по договору долевого участия в строительстве, убытков, компенсации морального вреда, штрафа по апелляционной жалобе истцов П.С.С., П.С.А., П.М. на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 11 марта 2015 года.
Заслушав доклад судьи Ш., объяснения истца П.С.С., представителей ответчика ООО "Фонд жилищного строительства" Б., Ш., судебная коллегия
установила:
П.С.С., П.С.А., П.М. обратились в суд с иском к ООО "Фонд жилищного строительства" о взыскании денежной суммы уплаченной по договору долевого участия в строительстве в размере <данные изъяты>, убытков <данные изъяты>, компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В обоснование заявленных требований указали, что в соответствии с подпрограммой "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 гг." истцы получили право на социальную выплату для участия в долевом строительстве жилого помещения, расположенного по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого ответчик обязался передать дольщикам двухкомнатную квартиру площадью 57, 77 кв. м и долю в праве собственности на общее имущество объекта, включая инженерные сети и объекты электрохозяйства, цена жилого помещения составила <данные изъяты>. Таким образом, стоимость 1 кв. м жилого помещения составляет <данные изъяты>, включая все расходы, в том числе стоимость строительства общедомового имущества. Обязанность по оплате стоимости квартиры исполнена истцами полностью. Дополнительно истцами заключен договор на участие в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ на строительство нежилого помещения - кладовой, расположенного в техническом подвале, при этом цена 1 кв. м составляет <данные изъяты>. Лоджия не является жилым помещением и стоимость за 1 кв. м должна быть разумной. Ответчик передал истцам 2-комнатную квартиру общей площадью 55,8 кв. м, что меньше чем в договоре на 1,97 кв. м, следовательно, разница между стоимостью квартиры по договору и фактически переданной вследствие уменьшения ее фактической общей площади составляет <данные изъяты>. 18.11.2014 г. истцы обратились к ответчику с заявлением о возврате излишне уплаченной суммы по договору. 24.11.2014 г. ответчиком отказано в удовлетворении требований истцов. Полагают, что общее имущество многоквартирного дома, к которому относится лоджия, не может являться предметом договора участия в долевом строительстве, в договоре идет речь только о площади жилого помещения. Ответчик включил в договор заведомо невыгодное для истцов условие, умышленно увеличив площадь жилого помещения до 57, 77 кв. м. В связи со сроком действия свидетельства на получение социальной выплаты, истцы были лишены возможности оспорить невыгодные для них условия договора, в связи с чем был нарушен принцип свободы договора, из этого ответчик извлек необоснованную выгоду. Кроме того, истцами для исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве N были привлечены денежные средства в размере <данные изъяты>, которые были предоставлены по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ под 11,5% годовых. Таким образом, истцы были вынуждены взять кредитные средства на большую сумму и уплатить проценты банку, в связи с чем понесли убытки в виде уплаченных банку процентов в размере <данные изъяты>. Полагают, что за пользование чужими денежными средствами ответчик обязан уплатить проценты предусмотренные ст. 395 ГК РФ.
Истцы П.С.С., П.С.А. в суде поддержали исковые требования.
Представитель по доверенности ответчика Ш. иск не признал, указывая на то, что балконы и лоджии не являются общим имуществом многоквартирного дома. Согласно СНиП 31-01-2003, СП 31-107-2004 общая площадь квартиры - сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных -1,0. В целях определения объемов строительства используется общая площадь квартиры с учетом балконов и лоджий. Согласно техническому паспорту площадь квартиры без учета лоджии составляет 55,8 м 2, лоджия 2,9 кв. м. Таким образом, 55,8 кв. м + (2,9 кв. м х 0,5 понижающий коэффициент) = 57, 25 кв. м, при этом отклонение фактической площади от заявленной составляет 0, 52 кв. м, что менее 3%.
Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 11 марта 2015 г. в удовлетворении исковых требований П.С.С., П.С.А., П.М. полностью отказано.
В апелляционной жалобе истцы П. просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывают на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Считают, что суд дал неверную оценку представленным доказательствам, не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы суда о том, что площадь лоджии входит в общую площадь квартиры противоречат требованиям ст. 431 ГК РФ, п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, Приложения N 1 к указанному договору, из которых не следует, что лоджия является неотъемлемой частью квартиры и объекта долевого строительства. Суд не принял во внимание, что лоджия является нежилым помещением, и в соответствии с требованиями ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", продавец не вправе был без согласия потребителя выполнять дополнительные работы. Исполнитель не мог обуславливать приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров. Ответчик, предоставивший при заключении договора недостоверные сведения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения договора, обязан возместить истцам убытки, причиненные недостоверностью таких сведений. В п. 1.1.1 договора не указаны случаи и условия изменения цены договора. Условия п. 2.3 договора не означают, что при отклонении фактической величины площади объекта долевого строительства менее чем на 3%, потребитель лишен права требовать соответствующего уменьшения цены, такое условие сторонами согласовано не было. Считают, что застройщик в нарушение п. 2.1.2 договора увеличил стоимость 1 кв. м до <данные изъяты>, нарушив Закон РФ "О защите прав потребителей", незаконно отказал потребителю в соразмерном уменьшении покупной цены на объект. Истцы были ознакомлены с условиями договора только в момент его подписания, и получили его после завершения процедуры государственной регистрации сделки. Застройщик четко не сформулировал условия договора, описание объекта, что позволило ему извлечь необоснованное преимущество. Считают, что приложение N 1 к договору не подписано застройщиком и является незаключенным. В соответствии с условиями программы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 гг." у истцов не было права выбора жилого помещения. Суд должен был учитывать, что истцы были приняты на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, и к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 15 ЖК РФ. Кроме того, суд руководствовался нормами и правилами, которые не применимы в отношении многоквартирных жилых домов и носят рекомендательный характер.
В заседание суда апелляционной инстанции истец П.С.А. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, на основании ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть настоящее дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав истца П.С.С., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителей ответчика - Б., Ш., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.
Частью 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Согласно п. 4 указанной нормы, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п. п. 1.1, 1.2 договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, предметом договора являлось строительство объекта - двухкомнатной квартиры, площадью ориентировочно 57, 77 кв. м в соответствии с приложением N 1 к настоящему договору, в строящимся объекте недвижимости "два жилых дома переменной этажности по <адрес>".
Из приложения N 1 к указанному договору, подписанного истцами и менеджером отдела продаж Фонда ФИО1, следует, что в общую ориентировочную площадь квартиры 57, 77 кв. м входит площадь лоджии.
Результатом финансирования участников долевого строительства является объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 настоящего договора, а также доля в праве собственности на общее имущество объекта (п. 1.3 указанного договора).
В п. 2.4 названного договора стороны предусмотрели, что в общую стоимость объекта долевого строительства входит, в том числе, остекление лоджии, балкона, установка на них входных дверей.
Таким образом, правильно истолковав условия договора участия в долевом строительстве, суд пришел к выводу о том, что истцам по окончании строительства должны были передать жилое помещение вместе с лоджией размером 57, 77 кв. м.
Согласно условиям п. п. 2.3, 2.3.2 этого же договора, окончательный размер цены договора может быть изменен на основании уточненной площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче участникам. Если площадь объекта долевого строительства, передаваемого в собственность участникам, по результатам обмеров БТИ окажется менее той - на 3%, что указана в п. 1.2 настоящего договора, застройщик обязуется вернуть участникам на основании письменного заявления излишне уплаченные средства в течение 30 дней с момента получения Фондом такого заявления и соответствующих экспликаций на объект строительства из БТИ.
Истцы по акту приема передачи от 16.06.2014 г. приняли объект долевого строительства, претензий в отношении объекта не было.
ДД.ММ.ГГГГ истцам были выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по <адрес>.
18.11.2014 г., 27.11.2014 г. истцы обращались к ответчику с претензиями, в которых просили вернуть разницу между стоимостью квартиры по договору и фактически переданной вследствие уменьшения ее фактической общей площади, которая составила <данные изъяты>.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований П., суд правильно исходил из того, что договором участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между сторонами, предусмотрено, что цена за квартиру была определена исходя из всего объекта долевого строительства, включая площадь лоджии, описание которого с указанием этажности, места расположения на этаже, площади квартиры с лоджией были указаны в п. 1.1. договора и приложении N 1 к указанному договору.
Согласно кадастрового паспорта квартиры, расположенной по <адрес> с кадастровым номером N, составленного на 14.07.2014 г., справки ХКГУ предприятие технической инвентаризации и оценки недвижимости по г. Хабаровску от 26.08.2014 г. N, общая площадь жилого помещения переданного истцам без лоджии составляет 55, 8 кв. м, площадь лоджии - 2,9 кв. м.
Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. N 37, а также Письму Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 г. N 33350-ИП/08, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых для лоджий с понижающим коэффициентом 0,5.
Учитывая изложенное, размер переданной истцу квартиры с учетом площади лоджии с учетом понижающего коэффициента составил 57, 25 кв. м (55,8 кв. м + (2,9 х 0,5).
Из материалов дела усматривается, что разница между проектной и фактической площадью, с учетом понижающих коэффициентов составила 0,52 кв. м (57, 77 кв. м - 57, 25 кв. м), что в процентном соотношении составляет менее 1%.
Таким образом, уменьшение общей площади квартиры составляет менее 1% и в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ не возмещается.
ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение об исполнении условий договора, в соответствии с которым, застройщик осуществил строительство 2-комнатной квартиры N, общей площадью 55,8 кв. м, кроме этого, площадь лоджии - 2,9 кв. м, с кадастровым номером N, расположенной по <адрес>, стоимость вышеуказанной квартиры составляет <данные изъяты>, оплата в указанном размере участниками произведена полностью. Настоящим соглашением стороны подтвердили отсутствие взаимных претензий имущественного и неимущественного характера по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы истцов о том, что согласно представленного ими в материалы дела технического паспорта на указанную квартиру, общая площадь квартиры без учета площади лоджии составляет 55,0 кв. м, судебной коллегией во внимание не принимаются, как необоснованные, поскольку при подсчете общей площади фактически переданной квартиры с учетом указанного размера, уменьшение общей площади квартиры составляет меньше 3%, в то время, как условиями п. 2.3.2 договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право истцов на получение компенсации разницы стоимости оплаченной и фактической площади приобретенного истцом жилого помещения, если площадь объекта долевого строительства, передаваемого в собственность участникам, будет не менее 3%. Указанное условие в договоре не противоречит нормам права, регулирующим спорные правоотношения, в том числе положениям Закона РФ "О защите прав потребителей".
Кроме того, указанный технический паспорт, составленный по состоянию на 20.03.2015 г., с достоверностью не подтверждает обстоятельства того, что уменьшение общей площади квартиры не могло произойти в результате производства ремонтных работ самими собственниками.
Принимая во внимание вышеуказанные положения договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания в пользу истца компенсации разницы стоимости оплаченной и фактической площадью приобретенного истцом жилого помещения, убытков. Обстоятельств нарушений ответчиком прав потребителей - истцов судом установлено не было.
Судебная коллегия с выводом суда соглашается, поскольку материалами дела подтверждено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участникам долевого строительства полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства.
Доводы апелляционной жалобы, основанные на положениях ст. 15 ЖК РФ, определяющей, что в площадь жилого помещения не включаются балконы, лоджии, веранды и террасы, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку отношения по долевому участию в строительстве не регулируются нормами ЖК РФ.
Другие апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статьей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в силу чего не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения суда.
Разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда города Хабаровска от 11 марта 2015 года по делу по иску П.С.С., П.С.А., П.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Фонд жилищного строительства" о взыскании денежной суммы, уплаченной по договору долевого участия в строительстве, убытков, компенсации морального, штрафа оставить без изменения.
Апелляционную жалобу истцов П.С.С., П.С.А., П.М. оставить без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
Т.В.МАСЛОВА
О.М.ШИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)